Adio imobiliare, în cazul unui cutremur ca-n Turcia!
13 februarie 2023 | Dragoș DRAGOTEANU
Dragoş Dragoteanu
Încerc un exercițiu de conștientizare imobiliară. Articolul pe care l-am scris în 2021[1] e suficient să fie recitit, întrucât se potrivește 100% cu ceea ce se întâmplă acum în Turcia. Eu nu vorbesc de numărul de morți estimați. Nici de numărul de clădiri care sunt în pericol de prăbușire. Pe principiul: ”scapă cine poate” sau ”mie nu mi se poate întâmpla” să fim sănătoși până se vor mișca și casele noastre. Ceea ce vă confirm acum în scris este că piața imobiliară s-ar reseta complet și ar fi blocată un timp îndelungat.
„Un cutremur major ar genera o criză fără precedent pe piața imobiliară.”
Nici nu vreau să mă gândesc, dar, ca broker și antreprenor în domeniul imobiliar, am datoria să spun. Am obligația să informez despre lucrurile grave pe care le-am văzut în ultimii 25 de ani în domeniu. Desigur, nimeni nu își dorește o calamitate, dar nu putem nega că aceasta se poate întâmpla oricând.
Din când în când, mă întreabă câte un cunoscut ce fel de apartament merită să cumpere. Dacă să cumpere acum sau dacă să mai aștepte. Întotdeauna am spus că oportunități se vor găsi într-o piață dinamică, indiferent de conjunctura economică. Trebuie să cauți atent apartamentul potrivit.
Din păcate, primul lucru la care se gândesc peste 90% dintre potențialii cumpărători este prețul. Dragi investitori, în opinia mea, nu prețul este ceea ce contează cel mai mult. În cazul Bucureștiului, nici măcar locația nu este cea mai importantă, întrucât nu toți locuitorii capitalei își permit zone premium. Orice metropolă are zone interesante de investiții, iar Bucureștiul nu face excepție.
După câteva mii de apartamente văzute în ultimul sfert de secol, declar public că cel mai important aspect pentru cei care vor să cumpere o unitate locativă într-un bloc de peste 5-6 etaje, este gradul de siguranță al imobilului la un eventual cutremur. Orice alt factor, după părerea mea, pălește în fața acestuia.
Hai să dau câteva exemple concrete, respectiv să demonstrez ce poate fi șocant în urma unui cutremur major…
1. Să presupunem că un apartament nu are în interior foarte mari urme de la un cutremur, dar casa scării este foarte deteriorată. Arată atât de rău încât în anumite zone există crăpături prin care poți să bagi mâna sau se vede prin pereți. Mai poți să dormi acolo când vezi această situație înfricoșătoare sau îți vine să fugi?
2. Exteriorul blocului în care locuiești sau ai investit este parțial prăbușit. Pe ici, pe colo, un balcon căzut, tencuiala desprinsă parțial, anveloparea blocului făcută franjuri. Numai această imagine cred că ar fi suficientă pentru a înțelege că nici interiorul nu are cum să nu fie deteriorat structural. Voi ce credeți?
3. Tot ce înseamnă branșament electric, apă, canalizare, gaze, nu mai funcționează sau prezintă un pericol iminent. Utilitățile s-au desprins din locațiile special destinate, unele racorduri au explodat, traseele cunoscute au fost rupte sau sunt deviate de la circuitul prevăzut și cunoscut. Mai are rost să continui cu alte exemple? Sigur aveți imaginație!
Concluzii… Apartamentele dintr-un imobil afectat mai prezintă interes pentru locuit? Dar pentru vânzare? Considerați că vor mai constitui obiectul vreunei tranzacții? O mai fi cineva interesat să cumpere/închirieze o astfel de locuință? Dacă da, cam cât credeți că ar oferi? Așteptați ajutorul guvernului? Vă doresc succes! Dacă vă bazați permanent pe stat citiți degeaba acest articol…
Desigur, oameni de înaltă „calificare” imobiliară vor sări cu contra-argumente… Apartamentul este asigurat! Așa, și, l-aș întreba eu pe „expertul” în domeniu? Dacă e asigurat are idee cam câți ani durează până firma de asigurări se va gândi să dea bani, pentru refacerea proprietății? Are idee cam câte mii de apartamente vor fi deteriorate în același timp? Cutremurul se resimte în tot orașul, nu numai la 2-3 blocuri.
Ar mai fi câteva „detalii” pe care trebuie să le menționez. Pentru fiecare imobil va trebui să se faca o evaluare completă a daunelor, implicit a părților comune. Unii proprietari vor avea asigurare, alții nu. Unii vor avea credite pentru apartament, alții nu. Vă dați seama cam cât de complicat devine procesul de normalizare / revitalizare imobiliară? Eu refuz să mă gândesc la acest calvar birocratic și administrativ.
Cei care mă cunosc știu că sunt un optimist incurabil și nu gândesc negativ. Acest editorial are menirea să vă pună pe gânduri. Nu dau sfaturi, nu vă spun ce, când sau cu cat să cumpărați un apartament. Sunt banii voștri, e decizia fiecăruia, e dreptul oricăruia să aleagă ceea ce vrea și își permite. Ideea este ca decizia să fie luată în deplină cunoștință de cauză.
Ceea ce vreau să transmit prin acest articol este că apartamentele sunt precum oamenii. Mai devreme sau mai târziu se deteriorează. Dacă oamenii au un destin și apartamentele sunt parte din „viața” unui imobil. Există clădiri emblematice, construite acum câteva sute de ani. Ele sunt simboluri ale unor arhitecți de excepție, care le-au făcut atât de trainic ca niciun cutremur nu le-a pus la pământ. Deocamdată.
Bucureștiul și alte orașe care sunt în sfera de acțiune a mișcărilor tectonice puternice au un grad de risc seismic ridicat. Nu toți constructorii români au/au avut conștiința și unii s-au lăcomit la materiale. Nu toți dezvoltatorii au fost 100% corecți atunci când au construit blocuri și au vândut apartamentele pe repede înainte. Structura multor blocuri poate ascunde vicii ascunse care vor ieși la iveală cândva.
Acum, în afară de preț, oamenii vorbesc numai de gradul de amortizare al investiției, de influența virusului asupra prețurilor la achiziție și la închiriere, de momentul ideal al investiției, de orice mai puțin de neprevăzut. Dar, nu uitați, el există, chiar dacă nu poate fi prevăzut exact în timp!
Am scris aceste rânduri deoarece cred cu tărie că, în decizia de a cumpăra un apartament în România, gradul de risc seismic și de deteriorare în timp a unui imobil sunt vitale pentru o alegere corectă. Informați-vă, cereți documente despre imobil, cartea tehnică – dacă există!, apelați la specialiști/experți și alegeți ceva în care să aveți încredere că structura de rezistență nu va ceda în timp. Dacă nu va rezista nu mai contează nici prețul, nici randamentul, nici măcar locația. Succes!”
Dragoș Dragoteanu
Certified International Property Specialist
