Cum sunt tratate vânzările terenurilor neconstruibile din lotizarea unui teren construibil
26 ianuarie 2023 | Daniel UDRESCU, Irina Simina Udrescu
Daniel Udrescu
Irina Simina Udrescu
Specialia generalibus derogant este un principiu juridic care implică faptul că norma specială (Legea 50/1991, Legea 85/1992) e cea care derogă de la norma generală și că norma specială este de strictă interpretare la cazul respectiv. Mai mult, o normă generală nu poate înlătura de la aplicare o norma specială. Fiind derogatorie de la norma generală, rezultă că norma specială se aplică ori de câte ori ne găsim în fața unui caz ce intră sub incidența prevederilor sale, deci norma specială se aplică prioritar față de norma generală
ART. 2 CPF Obiectul și sfera de aplicare a Codului de procedură fiscală
(1) Codul de procedură fiscală reglementează drepturile și obligațiile părților…, cu excepția cazului când prin lege se prevede altfel.
Întrebarea este dacă terenurile din lotizarea unui teren ce a fost construibil, ce devin terenuri neconstruibile, se vor vinde cu TVA sau sunt scutite de la plata TVA. O precizare importantă este că dacă o construcţie este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului iniţial.
POT si CUT sunt indicatori urbanistici şi instrumente specific de lucru din LEGEA SPECIALĂ, pentru a controla dezvoltarea durabila a zonelor urbane privind amenajarea teritoriului si urbanismului. În legislaţia de specialitate Procentul de Ocupare al Terenului (POT) exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).
POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportată la suprafaţa terenului (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifică un POT de 25%, atunci se construieşte pe un sfert din suprafaţa terenului). POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia şi în funcţie de condiţiile de amplasare în teren.
POT-ul se completează cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu regimul de aliniere la stradă şi cu regimul de înălţime, şi formează un ansamblu de valori obligatorii în autorizarea executării construcţiilor, de care orice proprietar şi orice arhitect trebuie să ţină cont.
Rezultă că un teren de 1.000 mp cu POT de 25%, are 75% teren NECONSTRUIBIL. De unde rezultă acest lucru, conform Legii? Din certificatul de urbanism care prevede Regimul juridic al terenului, Regimul economic al terenului şi Regimul tehnic al terenului. Actul de lotizare al terenului se efectuează de notar, în baza unui cadastrul efectuat de un specialist, care intabulează la Cartea funciară, fiecare lot dezmembrat din lotul initial, având numere cadastrale individuale. Prevederile art. 10 alin. (3) din Legea nr. 85/1992 modificată şi republicată, vorbesc de dobândirea dreptului de proprietate asupra „terenului aferent construcției” înstrăinate:
„Dreptul de proprietate prevăzut la alin. (1) se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, așa cum a fost determinat prin autorizația de construire sau prin fișele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii”. Consider că acest text de lege poate fi privit din perspectiva înstrăinării a unei cote indivize din întreg terenul, noțiunea de „teren aferent construcției” extensiv se raportează atât la terenul de sub construcție, cât și cel care depășește amprenta la sol a construcției. Dar prin schimbarea proprietarului ce a deţinul lotul iniţial cu un proprietar ce îşi individualizează un lot grădină adiacent apartamentului, nu se poate extinde noţiunea de teren aferent construcţiei.
Pentru exemplificarea acestui exemplu, să presupunem că un teren în centrul Bucureştiului se vinde cu 5.000/mp. Cu un POT de 25% (teren neocupat de 75%), rezultă că la valoare terenului construibil este de 1.250.000 (TVA de 237.500) şi NECONSTRUIBIL de 3.750.000 (pentru care statul încasează necuvenit 712.500), pentru că proprietarul nu a prezentat notarului certificatele de urbanism pentru terenul lotizat, rămas ca neconstruibil.
Codul fiscal a indicat pentru încadrarea ca teren construibil, art. 292 Scutiri pentru operaţiuni din interiorul ţării, alin (2) lit f) punctul 1, pentru operaţiuni scutite de TVA:
f) livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:
1) teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, CONFORM LEGISLAŢIEI ÎN VIGOARE; (conform legislaţiei în vigoare, pe un POT de 25% nu se pot executa construcţii pentru restul de teren neocupat de construcţii)
Norma metodologică 55(6) la art. 292 alin. 2 lit. f) punctul 1 prevede la teza I următoarele:
În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.
Directiva 112/2006 are următorul sens la art 12 (2) teza II:
„Statele membre pot stabili norme detaliate de aplicare a criteriului prevăzut la alineatul (1) litera (a) în cazul transformărilor de clădiri și pot stabili definiția noțiunii de „teren pe care se află o clădire”.
şi
(3) În sensul alineatului (1) litera (b), „teren construibil” înseamnă orice teren neamenajat sau amenajat, definit ca atare de statele membre.
Codul fiscal nu defineşte terenul construibil şi nici terenul neconstruibil, aşa cum Legea Specială defineşte POT şi indică criterii prin care se pot executa construcţii pe un teren. ART. 3 CPF prevede că în Raportul Codului de procedură fiscală cu alte acte normative (2) Unde prezentul cod nu dispune, se aplică prevederile Codului civil și ale Codului de procedură civilă.
Cadastrarea lotului de teren, înainte de construire şi cu clădire după construire, este teren pe care se află o construcție, dar prin alte operaţiuni, respectiv lotizare, apartamentare şi/sau partaj, loturile rezultate îşi schimbă regimul economic, juridic şi tehnic. Din momentul lotizării, terenurile dezmembrate în loturi nu mai sunt aferente terenului pe care se află o construcție, pentru că acum au un regim individual cu numere cadastrale individualizate, şi noţiunea Tezei II, nu poate fi aplicată. Dacă lotul iniţial, cu POT 25%, avea o proporţie de 25% teren construibil, restul de 75% nu poate fi reîncadrat ca teren construibil cu un nou POT, ci rămâne procent de neocupare/neconstruibil al terenului, ce va fi clar calificat ca neconstruibil într-un certificat de urbanism. Noțiunea de „teren aferent construcției” sau „pe care se află o construcţie” capătă un înţeles strict, cu trimitere la un număr cadastral, care original a avut o construcţie sau nu, dar un POT, pentru că era în categoria de folosinţă cu regim economic CLAR, care nu transmite caracteristica OBLIGATORIE de teren construibil:
În situația în care livrarea unui teren pe care se află o construcție are loc ulterior livrării construcției sau independent de livrarea construcției, livrarea fiind realizată de persoana care deține și titlul de proprietate asupra construcției ori de altă persoană care deține numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Teza a II, ia în considerare că apartamentarea este o operaţiune de dezmembrare atât a clădirii cât şi a terenului de sub clădire şi se face DOAR pe terenul lotizat de sub clădire. Prin actul de lotizare practica a rezolvat înţelesului și întinderea noțiunii de „teren aferent construcției” respectiv daca această noțiune se interpretează restrictiv (în sensul că era vizat numai terenul de sub construcție), lotizarea terenului avâd calea de acces care face parte din cota indiviză, terenul tip grădină neconstruibil poate fi atât cotă parte indiviză cât şi individual şi terenul neconstruibil exterior folosit individual inclusiv ca parcare, toate cu numere individuale cadastrale după actul de lotizare. Între actul de lotizare al terenului şi actul de apartamentare, aproape nimeni nu solicită certificate de urbanism pentru loturile individuale din actul de lotizare.
Conform art. 31 din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism cuprinde următoarele elemente:
– regimul juridic al imobilului;
– regimul economic al imobilului;
– regimul tehnic al imobilului;
– regimul de actualizare/modificare a documentațiilor de urbanism și a regulamentelor locale aferent.
Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie să depună la emitent/ autorităţile prevăzute la art. 4 din Legea nr. 50/1991, abilitate să elibereze solicitantului în termen de cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia, o documentaţie cuprinzând:
a) cererea-tip pentru emiterea certificatului de urbanism, în conformitate cu precizările privind completarea acesteia, cuprinzând:
1. elementele de identificare a solicitantului;
2. elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral şi număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel; (aici trebuie depus noul număr cadastral rezultat din lotizare)
3. elementele care definesc scopul solicitării;
b) planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilelor în cauză, astfel:
1. pentru imobilele neînscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, după caz, eliberat la cerere de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară;
2. pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan şi extras de carte funciară pentru informare actualizat la zi, eliberate la cerere de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară;
c) documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în copie.
De ce nu se solicită aceste certificate de urbanism după lotizare? Simplu, la finalul ciclului de construire (3-5 ani), „nu mai este timp” să mai încarci finalizarea antecontractelor cu încă 30 de zile, cu o procedură administrativă.
Drept pentru care, în actele de vânzare cumpărare, aceste loturi de teren neconstruibil se vând cu TVA, când ele nu sunt purtătoare de TVA, pentru că marea parte a instanțelor au interpretat noțiunea cu privire la OBLIGATIVITATEA CERTIFICATULUI DE URBANISM şi nu noţiunea de „teren aferent construcției” în sens restrictiv, respectiv în sensul că vizat era numai terenul de sub construcție.
Daniel S. Udrescu CPA, ECJ, Auditor
Irina Simina Udrescu, Consultant fiscal
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
