Secţiuni » Articole
Articole autoriRNSJESSENTIALSStudiiOpiniiInterviuriPovestim cărţi
Opinii
PLATINUM+ PLATINUM Signature     

PLATINUM ACADEMIC
GOLD                       

VIDEO STANDARD
BASIC





Dobândirea dreptului de proprietate asupra diferențelor de suprafață de teren ca urmare a notării posesiei în cartea funciară
05.05.2020 | Andreea-Cristina SECU

JURIDICE - In Law We Trust
Andreea Secu

Andreea-Cristina Secu

1. Formele de notare a posesiei în cartea funciară

În cazul în care se exercită folosința/ posesia asupra unui teren fără acte de proprietate, Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare („Legea nr. 7/1996”), în forma relativ recent modificată prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 31/2018, aprobată prin Legea nr 185/2018, şi, respectiv, prin Legea nr. 105/2019 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, reglementează două tipuri de notare a posesiei în cartea funciară, și anume:

(i) în cadrul înregistrării sistematice în temeiul art. 13 din Legea nr. 7/1996 (i.e. înscrierea în cartea funciară din oficiu, făcută de autorități la scară largă, cu ocazia efectuării măsurătorilor cadastrale şi deschiderii cărţilor funciare de către stat, în cadrul programului naţional de cadastru şi carte funciară, sub condiţia prezentării anumitor documente)

și

(ii) în cadrul lucrărilor de înregistrare sporadică, ce presupune notarea posesiei în cartea funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în această modalitate, în temeiul art. 41 alin. (3) lit. c) și alin. (9) sau al art. 41 alin. (8) şi (9) din Legea nr. 7/1996.

În cadrul înregistrării sporadice, potrivit dispozițiilor at. 41 din Legea nr. 7/1996, notarea posesiei poate privi:

(i) fie o suprafață independentă de teren, ipoteză în care, pentru notarea posesiei în cartea funciară, sunt incidente prevederile art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996:

În cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, persoana interesată poate solicita notarea posesiei, în baza următoarelor documente:
a) documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;
b) adeverință eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:
(i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar;
(ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale;
c) proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;
d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:
(i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar;
(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial;
(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
(vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor;
e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;
f) copia de pe actele de identitate și stare civilă;
g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.”

Acest tip de notare reprezintă genul în raport de instituția notării posesiei în cartea funciară.

(ii) fie o suprafață accesorie de teren (învecinată unui fond principal) care rezultă din diferenţa pozitivă (de peste 15% în cazul terenurilor intravilane și de peste 5% în cazul terenurilor extravilane) dintre suprafaţa din măsurători şi, după caz, (a) suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale recepţionate sau (b) suprafaţa din documentaţia cadastrală recepţionată pentru care nu s-a deschis carte funciară, sau (c) suprafaţa din actele de proprietate la care face referire art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996:

În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial sau suprafața din documentația cadastrală, recepționată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:
a) dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe;
b) dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 15% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, și de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;
c) dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza următoarelor documente:
(i) procesul-verbal de vecinătate;
(ii) istoricul de rol fiscal;
(iii) certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale.”

Acest tip de notare a posesiei în cartea funciară reprezintă specia în raport de genul indicat mai sus, particularitățile fiind reprezentate de faptul că:

a) este necesară îndeplinirea a mai puține condiții de ordin formal față de notarea posesiei conform alin. (8) unde se solicită mai multe documente la înscriere, respectiv se solicită în plus și:

– o adeverinţă eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul[1], din care să rezulte că: (i) posesorul a plătit taxele şi impozitele locale ca un adevărat proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;

– declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: (i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; (iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;(vi) imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;

– înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există[2].

b) terenul ce face obiectul posesiei reprezintă doar o diferență de suprafață în raport de terenul principal.

Relevante pentru aceasta al doilea element de specificitate sunt considerentele Curții de Apel Timișoara din Decizia nr. 640/ 19.11.2019 prin care au fost statuate următoarele:

Curtea va constata că existând controverse legate de vecinătăţi şi posesie, reclamantul are eventual posibilitatea soluţionării pe cale administrativă a problemei legate de presupusa suprafaţă excedentară pe care o foloseşte, însă în condiţiile art. 41 alin. 3 din Legea 7/1996, care reglementează instituţia notării posesiei asupra diferenţei de teren, deţinută fără act de proprietate, în baza procesului-verbal de vecinătate […], ceea ce presupune depunerea la OCPI a documentaţiei pentru actualizarea informaţiilor cadastrale, prevăzută de art. 105 şi următoarele din Ordinul 700/2014”.

În practica instanțelor de judecată s-a reținut că, atât timp cât nu poate fi justificată diferența de suprafață pentru care se solicită notarea posesiei, posesia ar trebui notată în temeiul art. 41 alin. (8) din Legea 7/1996 (i.e. Decizia Curții de Apel Timișoara nr. 640/19.11.2019, prin care a fost menținută Decizia civilă nr. 733/ 07.06.2019, pronunţată de Tribunalul Timiș):

în lipsa dovedirii provenienţei diferenţei de suprafaţă asupra căreia se exercită posesia de fapt, rezolvarea ar putea fi căutată în înscrierea într-o altă carte funciară a posesiei asupra acestei suprafeţe suplimentare, urmând ca, după scurgerea termenului prescris convertirii posesiei în drept de proprietate, persoana interesată să poată solicita alipirea noului imobil imobilului iniţial, potrivit art. 879 alin. (1) din Codul civil”.

În decizia menționată mai sus, instanța a considerat că provenienţa surplusului de suprafață trebuie justificat „căutând o explicaţie în contextul înscrierii anterioare şi înapoi până la prima înscriere în cartea funciară, de când proprietarii, originari şi succesivi, şi-au evidenţiat tabular dreptul”.

2. Miza notării posesiei în cartea funciară: dobândirea dreptului de proprietate

Ca efect al notării posesiei în cartea funciară, devine posibilă intabularea dreptului de proprietate, din oficiu, după trecerea unui termen de 3 ani de la momentul notării[3], conform art. 41 alin. (9) din Legea 7/1996:

În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit prezentului articol, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7).”

raportat la art. 13 alin. (7) din Legea 7/1996:

“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:

a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;

b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.”

Dacă registratorul de carte funciară nu ar dispune intabularea din oficiu, posesorul înscris în cartea funciară va trebui să facă o cerere în acest sens, iar, în caz de refuz, încheierea va fi supusă căilor de atac. În orice caz, intabularea rămâne una din oficiu, iar nu una la cerere, o astfel de cerere din partea posesorului nefiind o condiţie pentru intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Durata posesiei trebuie să fie de 3 ani de la data înscrierii posesiei în cartea funciară (mai exact, din momentul înregistrării cererii de înscriere a posesiei)[4].

Pentru a opera efectul dobânditor de proprietate în patrimoniul posesorului, în interiorul termenului de 3 ani de când posesorul şi-a notat posesia în cartea funciară nu trebuie să fie notat în cartea funciară niciun litigiu prin care să se conteste înscrierile din cartea funciară cu privire la suprafața suplimentară de teren.

În cazul în care un astfel de litigiu este inițiat în interiorul termenului de 3 ani și dacă acţiunea terţului se respinge printr-o hotărâre definitivă, intabularea din oficiu va putea fi dispusă pe baza hotărârii definitive de respingere a acțiunii terțului, dacă sunt îndeplinite cerinţele legale. Efectul dobânditor de proprietate se va produce la data la care termenul de 3 ani se împlinește, respectiv cu efect retroactiv dacă hotărârea rămâne definitivă după expirarea acestui termen.

3. Condițiile notării posesiei în cartea funciară asupra diferenței de suprafață de teren mai mare de 15%

3.2.1. Condiții de fond

A. Suprafața suplimentară de teren să nu facă parte din domeniul public al statului sau al u.a.t.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ teritoriale sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile, conform art. 136 din Constituţie şi art. 861 alin. (1) şi (2) din Codul civil.

Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate asupra acestora nu poate fi dobândit de nicio entitate, indiferent care ar fi mecanismul de dobândire.

Întrucât scopul notării posesiei în cartea funciară este chiar dobândirea dreptului de proprietate la împlinirea termenului de 3 ani de la notare, cererea de notare urmează a fi respinsă tocmai în considerarea caracterului imprescriptibil și inalienabil al bunurilor din domeniul public.

Art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 impune pentru notarea posesiei pe acest temei, depunerea unei adeverinţe eliberate de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte inclusiv că imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale[5].

Deși cerința depunerii unei astfel de adeverințe nu este stipulată expres și în cuprinsul art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 (cel care prezintă relevanță pentru situația de față), nu există niciun temei de drept în baza căruia suprafețele excedentare de teren să fie exceptate de la regula imprescriptibilității și inalienabilității bunurilor din domeniul public prevăzute de Constituția României și de Codul Civil.

B. Existența (și documentarea existenței) unei posesii reale și utile

Pentru ca posesia exercitată asupra unui imobil să genereze efecte juridice, este necesar ca aceasta să întrunească două caracteristici: să fie reală și utilă. Art. 922 alin. (1) din odul civil prevede în mod expres că nu poate produce efecte juridice decât posesia utilă.

Conform celor menționate și în literatura de specialitate, realitatea şi utilitatea posesiei sunt „cerinţe generale, care condiţionează, de regulă, producerea efectelor posesiei, sunt necesare şi pentru producerea efectului dobânditor prevăzut în art. 41 alin. (9) din Legea nr. 7/1996”[6]

În ce privește realitatea posesiei, aceasta trebuie să fi fost exercitată de către titularul cererii de notare și să poată fi probată pe baza unor documente justificative.

Per a contrario, posesorul nu poate fi un detentor precar (adică să posede imobilul în baza unor raporturi contractuale cu proprietarul sau cu altă persoană care i l-a dat în folosinţă), ci trebuie să folosească imobilul pentru sine şi în numele său.

În acest sens, art. 918 alin. (1) din Codul civil prevede că:

„Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate; c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari; d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.”

Așa cum s-a reținut și în practica judiciară (d.e. Decizia nr. 9344/ 16.09.2019 pronunțată de Judecătoria Craiova), posesorul trebuie să se comporte ca un adevărat proprietar faţă de imobil (după caz, să îl cultive, să îl îngrijească, să îl folosească în mod efectiv întocmai cum ar face ca proprietar).

În ce privește utilitatea posesiei, art. 922 alin. (2) din Codul civil o definește prin raportare la antonimele sale:

Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină. Până la proba contrară, posesia este prezumată a fi utilă.”

(i) discontinuitate – posesia este discontinuă dacă este exercitată cu intermitenţe anormale faţă de natura bunului;
(ii) tulburare – posesia a fost dobândită sau conservată prin acte de violenţă fizică sau morală
(iii) clandestinitate – posesia este clandestină când este exercitată astfel încât să nu fie cunoscută de terţi, deci în mod netransparent. Caracterul util al posesiei, din perspectiva lipsei clandestinității, este un aspect care se va aprecia, ultima facie, de către instanța de judecată, în ipoteza în care încheierea de notare a posesiei va fi atacată în instanță.

În practica instanțelor s-a reținut că, „[p]rin faptul că suprafaţa de teren ar fi îngrădită, nefiind expusă publicului, nu înseamnă că posesia nu ar fi publică” (d.e. Decizia nr. 197/2019 din data de 14.02.2019 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, prin care a fost menținută Sentinţa Civilă nr. 1113 din data de 19.09.2018 pronunţată de Tribunalul Caraș Severin).

De menționat și că Legea nu impune, ca o cerință a notării, ca posesia să fi fost exercitată o anume perioadă de timp înaintea depunerii cererii de notare.

Deși legiuitorul nu impune ca o cerință pentru notarea posesiei în temeiul textul art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 depunerea unei declarații pe propria răspundere de către posesor în sensul că posedă imobilul ca un adevărat proprietar (așa cum o face în cazul notării posesiei în temeiul art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996), o declarație pe proprie răspundere cu un conținut similar (i.e. cu privire la identificarea imobilului măsurat) va trebui oricum emisă de posesor ca parte din documentația cadastrală de modificare a suprafeței, conform art. 106 alin. (1) lit. d) din Regulamentul din 2014 de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul Directorului General al ANCPI nr. 700/2014 („Ordinul nr. 700/2014”), așa cum vom detalia mai jos.

3.2.2. Condiții formale

În cele mai multe cazuri, dificultățile concrete privind notarea posesiei în cartea funciară apar în legătură cu cerințele formale, respectiv cu obținerea documentelor necesare pentru notarea posesiei în cartea funciară.

Dificultățile sunt cu atât mai mari cu cât Ordinul 700/2014 nu cuprinde nicio dispoziție de punere în aplicare a procedurii notării posesiei asupra diferenței de suprafață mai mari de 15% a unui teren care nu se află la prima înscriere, referindu-se (în art. 126 alin. 1)[7] doar la notarea posesiei conform art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 (i.e. când terenul nu a mai fost înscris în cartea funciară și se întocmește o documentație cadastrală de primă înscriere).

În lipsa unei proceduri de aplicare, în practica birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aceste dificultăți se transformă în majoritatea covârșitoare a cazurilor în impedimente absolute pentru notarea posesiei în cartea funciară.

În ipoteza prevăzută de art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 este necesară depunerea următoarelor documente (mai puține decât în ipoteza prevăzută de art. 41 alin. 8 din Legea nr. 7/1996):

A. Documentația cadastrală de actualizare informații tehnice recepționată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară

Conform art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, notarea posesiei asupra diferenței în plus de teren (de peste 5% în extravilan și, respectiv, de peste 15% în intravilan), deținută fără acte de proprietate, se poate solicita în 3 ipoteze, respectiv:
(a) fie există carte funciară deschisă iar suprafața din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepţionate de oficiul teritorial,
(b) fie suprafața din măsurători este diferită de suprafaţa din documentaţia cadastrală, recepţionată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară,
(c) fie suprafața din măsurători este diferită de suprafaţa din actele de proprietate.

Într-o interpretarea oficială dată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară („ANCPI”), prin adresa nr. 25711/17.10.2018 (transmisă Centrului de Perfecționare, Instruire și Formare a Specialiștilor în Cadastru Agricol „PFICA” Timișoara și Radio România „Antena Satelor”), s-a menționat că:

raportat la situațiile de la literele (a) și (b) de mai sus, „[…] notarea posesiei în cartea funciară se poate solicita prin întocmirea unei documentații de actualizare informații tehnice, în situația în care pentru imobilul în cauză a fost recepționată anterior o documentație cadastrală de către oficiul teritorial, indiferent dacă a fost sau nu deschisă carte funciară.

Prin urmare, pentru notarea posesiei nu este necesar ca imobilul să se afle la prima înscriere în cartea funciară și nici nu prezintă relevanță cât de recentă este documentația cadastrală recepționată deja de oficiul de cadastru cu privire la terenul principal.

Concluzia rezultă atât din textul art. 41 alin. (3) din legea nr. 7/1996 cât și logic, din faptul că documentația cadastrală de actualizare informații tehnice nu se depune în scopul rectificării imediate a suprafeței din cartea funciară (care va rămâne cea inițială pentru o perioadă de încă 3 ani), ci în scopul notării posesiei asupra diferenței de suprafață.

Rațiunea depunerii unei documentații cadastrale actualizate este localizarea precisă a acestei suprafețe suplimentare, care se va adăuga la suprafața inițială a imobilului principal abia după 3 ani, când se vor fi împlinit efectele posesiei.

Referitor la documentaţia cadastrală de actualizare informaţii tehnice la care face referire ANCPI în punctul oficial de vedere exprimat, acesta este un concept generic care acoperă mai multe operațiuni prin care se realizează actualizarea oricăror informaţii textuale şi grafice ale imobilului, indicate limitativ în art. 95 din Ordinul nr. 700/2014,: înscriere/radiere construcţii, modificare limită de imobil, modificare suprafaţă, actualizare categorii de folosinţă/destinaţii, repoziţionare, descrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate pentru o parte din imobil şi actualizarea oricăror informaţii tehnice cu privire la imobil.

În mod regretabil, Ordinul nr. 700/2014 nu reglementează nicio procedură specifică de întocmire a documentației cadastrale pentru notarea posesiei în cartea funciară asupra diferenței de suprafață, atunci când diferența de suprafață este mai mare de 15%.

Singura secțiune care poate prezenta relevanță, în raport de punctul de vedere oficial exprimat de ANCPI este secțiunea 4.2.3.4 din Ordinul 700/2014 (art. 105 – 110 din Ordinul 700/2014).

Primele două articole din această secțiune (art. 105 și art. 106) se referă la întocmirea documentației cadastrale pentru modificarea suprafeței în general (în timp ce următoarele două se referă la modificarea suprafeței atunci când diferențele nu sunt mai mari de 5% în extravilan și 15% în intravilan)[8].

Potrivit art. 106 din Ordinul nr. 700/2014, la rândul său documentația cadastrală de modificare a suprafețe imobilului înscris deja în cartea funciară trebuie să conțină:
a) borderoul;
b) dovada achitării tarifului;
c) cererea de recepţie/cererea de recepţie şi înscriere;
d) declaraţia pe proprie răspundere cu privire la identificarea imobilului măsurat;
e) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice;
f) copia extrasului de carte funciară pentru informare;
g) hotărârea judecătorească definitivă, declaraţia autentică a proprietarului, procesul verbal de vecinătate, după caz;
h) calculul analitic al suprafeţelor;
i) memoriul tehnic;
j) copia planului care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a imobilului pentru care se solicită modificarea de suprafaţă, în situaţia în care imobilul nu este înscris în sistemul informatic de cadastru şi carte funciară;
k) planul de amplasament şi delimitare întocmit pentru imobilul a cărui suprafaţă se modifică.

B. Procesul-verbal de vecinătate

Încă de la momentul întocmirii documentației cadastrale, vor trebui identificați vecinii, pentru încheierea procesului-verbal de vecinătate.

În conformitate cu Ordinul nr. 700/2014, acesta se încheie între petent (proprietarul imobilului principal) şi deţinătorii imobilelor învecinate, fiind actul de constatare a situaţiei din teren, prin care se exprimă acordul cu privire la identificarea corectă a limitelor comune recunoscute de către aceştia, întocmit de persoana autorizată cu prilejul identificării şi măsurării imobilului care face obiectul documentaţiei cadastrale.

Forma procesului-verbal de vecinătate este reglementată în Anexa 139 la Ordinul nr. 700/2014, nefiind obligatorie încheierea sa în formă autentică.

C. Istoricul de rol fiscal și certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafaţa rezultată din măsurătorile cadastrale

Prin urmare, anterior notării posesiei în cartea funciară, va fi necesară actualizarea în evidențele fiscale a suprafețelor terenurilor, având în vedere că, potrivit prevederilor art. 465 alin. (1) din Codul fiscal, impozitul/taxa pe teren se stabileşte, luând în calcul, inter alia, suprafaţa terenului.

Această condiţie este dificil de îndeplinit în practică, întrucât, în principiu, impozitul pe teren sau, după caz, pe clădire este datorat de proprietar, în conformitate cu dispozițiile art. 455 și 463 din Codul fiscal.

4. Riscul de contestare a notării posesiei în cartea funciară

Odată notată posesia în cartea funciară, efectul constitutiv de drepturi al înscrierii nu este imuabil, autoritatea publică locală putând formula plângere împotriva încheierii de notare, conform art. 41 alin. (31) din Legea nr. 7/1996:

„Încheierea de carte funciară emisă potrivit alin. (3) lit. c) se comunică, din oficiu, autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază teritorială de activitate este situat imobilul. Împotriva încheierii, autoritatea administraţiei publice locale poate exercita căile de atac prevăzute de art. 31 alin. (2) şi (3).”


[1] Conform raportului de activitate din 14.10.2019 al Serviciului Fond Funciar din cadrul Primăriei Sector 3 a Mun. București, în vederea eliberării adeverinței de mai sus, reprezentanții Primăriei verifică, printre altele, actele justificative care stau la baza cererii, baza grafică digitală și/sau baza grafică analogică (planuri editate la diverse scări, între anii 1956 – 1997), baza de date digitală – CADA 86 + revendicări/restituiri, baza de date digitală a ANCPI, registrul spațiilor verzi, hotărârile Consiliului General al Municipiului București, putând solicita informații altor instituții/compartimente.
[2] În ce privește această condiție, ne raliem la opinia exprimată în doctrină (i.e. Valeriu STOICA, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, Revista Română de Drept Privat 2 din 2018), conform căreia „o lectură atentă a acestor dispoziţii legale duce la concluzia că, de cele mai multe ori, dovada posesiei se face chiar pe baza declaraţiei pe proprie răspundere a posesorului. Menţiunea de la lit. c) [n.n. lit. e), in forma curentă a art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996], referitoare la înscrisul doveditor al posesiei, este practic fără aplicare, deoarece posesia ca stare de fapt este rareori dovedită prin înscrisuri. De altfel, şi legiuitorul a fost precaut, precizând că înscrisul doveditor al posesiei este cerut numai dacă el există”.
[3] De esența notării posesiei în cartea funciară asupra diferenței de suprafață a terenului este ca posesorul să nu poată invoca însuși dreptul de proprietate asupra respectivei suprafețe, ceea ce înseamnă că nu trebuie să existe înscrisuri care să facă dovada existenţei dreptului de proprietate. Cerința se explică prin faptul că notarea posesiei în cartea funciară ar fi lipsită de interes dacă posesorul s-ar putea prevala direct de un drept de proprietate.
În practica instanțelor (i.e. Decizia nr. 197/2019 din data de 14.02.2019, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, prin care a fost menținută Sentinţa civilă nr. 1113 din data de 19.09.2018 pronunţată de Tribunalul Caraș Severin), s-a statuat că „[p]rin ipoteză, aceste dispoziţii [n.n. art. 126 din Ordinul nr. 700/2014, cu privire la notarea posesiei în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic, cu trimitere expresă la condiţiile art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996] sunt aplicabile în situaţia în care nu există acte de proprietate asupra terenului, astfel că se tinde la notarea posesiei exercitate asupra unei suprafeţe de teren distincte de cea în privinţa căreia există un titlu de proprietate în baza căruia a operat deja înscrierea în cartea funciară. În speţă însă, în contextul în care chiar reclamanţii au acreditat ideea că suprafaţa în privinţa căreia doresc notarea posesiei ar face parte din acelaşi fond imobiliar cu privire la care s-a efectuat deja înscrierea în cartea funciară, rezultă că aceştia tind în concret la modificarea în plus a suprafeţei de teren înscrise în cartea funciară, astfel că devin relevante prevederile Art. 107 şi următoarele din Ordinul 700/2014”.
[4] Legea nr. 7/1996 prevede posibilitatea cumulării (joncţiunii) posesiilor mai multor posesori doar în cazul înregistrării sistematice (mai precis, posesorul actual va putea să unească propria posesie cu aceea a posesorului anterior, pentru ca suma posesiilor să fie de cel puțin 3 ani). Conform art. 13 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 „ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condiţiile prevăzute la alin. (7), ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.”
În doctrină și practica judiciară au existat opinii că joncțiunea posesiei s-ar aplica și în cazul înregistrării sporadice (i.e. la cerere) a posesiei, însă analizele juridice s-au făcut doar prin prisma reglementărilor din art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind notarea posesiei asupra unui corp de proprietate de sine stătător.
În lipsa unei dispoziții legale exprese și a unei orientări jurisprudențiale clare și dată fiind noutatea reglementării, chiar dacă există argumente pertinente în acest sens, este dificil de stabilit dacă joncțiunea posesiei s-ar aplica și în cazul prevăzut de art. 41 alin. (3) din Legea 7/1996.
[5] Prevederile art. 41 alin. (8) și (9) din Legea nr. 7/1996 au fost modificate prin Legea nr. 105/2019. Conform versiunii anterioare modificării, interdicția dobândirii dreptului de proprietate în temeiul art. 41 alin. (8) și (9) din Legea 7/1996 se aplica și imobilelor înscrise în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale. În procesul legislativ, amendamentul propus a fost motivat prin faptul că, în timp ce domeniul public este inalienabil, imprescriptibil și insesizabil, domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale este supus regulilor de drept comun, inclusiv procedurii de înscriere a posesiei în cartea funciară
[6] Valeriu STOICA, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, Revista Română de Drept Privat 2 din 2018.
[7] În cazul în care nu există acte de proprietate asupra imobilelor, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară în condițiile art. 41 alin. (8) din Lege și a unei documentații cadastrale de primă înscriere. În cartea funciară nou-înființată în care se notează posesia nu se preiau înscrierile din cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, iar aceasta din urmă se sistează.”
[8] Următoarele două articole din Ordinul nr. 700/2014 (i.e. art. 107 și art. 108) se referă doar la documentația cadastrală pentru modificarea suprafeței atunci când diferențele nu sunt mai mari de 5% în extravilan și 15% în intravilan. Prin prisma acestora, art. 109 din Ordinul nr. 700/2014 a generat o serie de confuzii în practică legate de posibilitatea notării posesiei în cartea funciară asupra diferențelor de suprafață mai mari de 15% în intravilan: „(1) Modificarea în plus a suprafeţei imobilului înscris în cartea funciară, până la procentele menţionate în prezentul capitol se poate realiza la cererea proprietarului, o singură dată. (2) Modificarea în plus a suprafeţei imobilului înscris în cartea funciară peste procentele menţionate în prezentul capitol se poate realiza în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive, în baza documentaţiei cadastrale.”
Interdicția prevăzută de alin. (2) al art. 109 precitat nu este însă relevantă pentru notarea posesiei asupra diferenței de suprafață mai mari de 15% în intravilan și 5% în extravilan, ci doar pentru extinderea dreptului de proprietate pe care, prin ipoteză, titularul cererii de înscriere ar urări să o obțină simultan cu recepționarea documentației cadastrale.
În cazul notării posesiei documentația cadastrală de actualizare informații tehnice nu se depune în scopul rectificării imediate a suprafeței din cartea funciară (care va rămâne cea inițială pentru o perioadă de încă 3 ani), ci doar în scopul notării posesiei asupra diferenței de suprafață, pentru localizarea/ identificarea acestei suprafețe.


Av. drd. Andreea-Cristina Secu


Aflaţi mai mult despre , , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]




Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.