Secţiuni » Articole
Articole autoriRNSJESSENTIALSStudiiOpiniiInterviuriPovestim cărţi
Opinii
PLATINUM+ PLATINUM Signature     

PLATINUM ACADEMIC
GOLD                       

VIDEO STANDARD
BASIC





Noi reglementări privind amânarea plății chiriei pe perioada stării de urgență
05.05.2020 | Cristina STAMBOLI, Ioana Miruna CODERIE, Denisa MOLDOVAN

JURIDICE - In Law We Trust
Cristina Stamboli

Cristina Stamboli

Ioana Miruna Coderie

Ioana Miruna Coderie

Denisa Moldovan

Denisa Moldovan

În contextul stării de urgență generate de pandemia COVID-19, declarată pe teritoriul României începând cu data de 16 martie 2020, autoritățile române au încercat să vină în sprijinul operatorilor economici și al unor categorii de profesioniști, dispunând o serie de măsuri menite să echilibreze distribuirea riscurilor în activitatea acestora, astfel încât să diminueze impactul suferit.

Printre aceste măsuri se numără și cele referitoare la facilitățile privind plata chiriei de către acei chiriași care se află în imposibilitatea de a-și utiliza și exploata spațiile închiriate, din pricina actelor legislative recent adoptate. Astfel, pentru o categorie de operatori economici, constând în întreprinderile mici și mijlocii (în continuareIMM-uri”), OUG nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare (în continuareOUG 29/2020”) prevedea în cuprinsul său că pe durata stării de urgență, aceste societăți, care și-au întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente și care dețin certificatul de situație de urgență albastru, beneficiază de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare, precum și la serviciile de utilități. Amânarea plății chiriei era oferită și practicienilor unor profesii liberale indicate în actul normativ, a căror activitate profesională a fost puternic diminuată.

În data de 29.04.2020, Parlamentul României a adoptat, cu o serie de modificări, un nou proiect legislativ (în continuare Proiectul”) cu privire la situația operatorilor economici și a practicienilor profesiilor liberale, deopotrivă afectați de măsurile restrictive dispuse, ale cărui prevederi se suprapun parțial și într-o manieră discordantă peste dispozițiile anterioare.

Conform Proiectului, chiriașii care au calitatea de operatori economici, practicieni ai profesiilor liberale sau entități juridice de drept privat a căror activitate a fost întreruptă ori ale căror venituri sau încasări s-au diminuat cu cel puțin 15% în luna martie 2020, raportat la media ultimului an calendaristic, alături de persoanele fizice afectate (direct sau indirect) din punct de vedere economic în perioada stării de urgență, pot amâna, la cerere, fără dobânzi și penalități, plata chiriei pentru imobilele înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe.

Astfel, în conformitate cu Proiectul, măsura amânării se adresează inclusiv persoanelor fizice afectate și operatorilor economici ale căror venituri au fost diminuate, fără ca aceștia să-și întrerupă activitatea și nelimitându-se la IMM-uri. Din această perspectivă, Proiectul lărgește semnificativ sfera beneficiarilor facilităților, acesta constituind un avantaj major.

O distincție esențială pe care acest Proiect o prezintă față de OUG 29/2020 este aceea referitoare la condițiile în care beneficiul este acordat chiriașilor. Potrivit noului Proiect legislativ, beneficiul nu operează ope legis, ci este condiționat de încheierea unui acord între chiriaș și proprietar, formalizat într-un act adițional la contractul de locațiune.

Din alt punct de vedere, același Proiect normativ conferă și un avantaj apt să încurajeze cooperarea locatorului, prin oportunitatea de a fi plătit fără întârzierea pe care o presupunea procedura inițială, întrucât nu mai depinde de dobândirea lichidităților de către debitorul aflat în stare de dificultate financiară, ci va fi plătit, într-un termen rezonabil, direct de către organul fiscal teritorial competent, urmând ca acesta din urmă să devină creditorul chiriașului pentru suma achitată.

În ceea ce privește avantajele chiriașului care îndeplinește exigențele ambelor acte normative, acestea nu se schimbă într-o măsură semnificativă, întrucât acesta beneficiază tot de o amânare, și nu de o scutire de la plata chiriei. Un eventual avantaj l-ar putea constitui, totuși, eșalonarea dispusă de noul act normativ, la finalizarea termenului de amânare a plății.

Un alt potențial avantaj, în sensul unei ușoare simplificări procedurale, îl constituie lipsa condiției obținerii certificatului de situație de urgență de către chiriaș, căruia i se cere, totuși, proba stării sale de nevoie, fiind astfel posibil să recurgă la acest document sau la alte dovezi pentru probațiune.

Proiectul pare să distribuie într-o manieră mai echilibrată riscurile contractuale în contextul acestui fenomen care impactează ambii parteneri contractuali, întrucât satisface atât nevoia locatorilor de lichidități, prin plata chiriei într-un termen rezonabil, de către organele fiscale competente, cât și nevoia de sprijin a chiriașilor aflați în dificultate financiară însă vine cu anumite proceduri suplimentare în sarcina chiriașilor, fiind din acest punct de vedere în dezavantajul lor față de vechea reglementare (OUG 29/2020).

Astfel, Proiectul prevede următoarea documentație care trebuie întocmită de către chiriașul solicitant, și anume: (a) cererea de amânare; (b) contractul de locațiune în temeiul căruia se solicită plata chiriei; (c) un act adițional la contractul de locațiune, cuprinzând datele personale ale părților, acordul acestora cu privire la amânare, durata acesteia și suma aferentă, contul bancar în care organul fiscal urmează să facă plata, data și semnăturile ambelor părți; (d) un act al chiriașului, de orice natură, apt să probeze imposibilitatea de plată a chiriei în perioada indicată în actul adițional.

Cererea și documentația pot fi depuse și prin intermediul poștei electronice, la o adresă de e-mail care va fi afișată pe pagina de internet a fiecărui organ fiscal teritorial.

Chiriașii care își doresc să beneficieze de această amânare trebuie să îndeplinească în mod cumulativ următoarele condiții:
a) Chiria lunară specificată în actul adițional să fie cel mult egală cu cea din luna februarie 2020;
b) Valoarea chiriei lunare din actul adițional să fie, pentru fiecare locație, de maximum 10.000 RON pentru operatorii economici, respectiv maximum 2.000 RON pentru persoanele fizice.

În ceea ce privește a doua condiție, ea pare să facă abstracție de corelația esențială dintre întinderea, respectiv destinația spațiului închiriat și preț, limitând practic aplicabilitatea acestor beneficii cu ignorarea aspectelor care justifică prețul. Pe de altă parte, textul Proiectului nu indică în ce mod se vor raporta acei parteneri contractuali care au stabilit o contraprestație în natură, iar nu o sumă de bani, deși face referire la această categorie de contracte în a doua parte a actului normativ.

Chiriașii care beneficiază de amânarea plății chiriei pe perioada stării de urgență conform Proiectului sunt obligați să restituie eșalonat contravaloarea chiriilor achitate de către organul fiscal teritorial competent, în rate egale, după perioada pentru care amânarea a fost stabilită, însă cel mai târziu până la data de 31 decembrie 2020. În eventualitatea neîndeplinirii acestei obligații în termenul indicat, organul fiscal care a achitat chiria se va îndrepta împotriva debitorilor cu o cerere de executare silită.

Este important de reținut că beneficiile stabilite rămân deschise celor care întrunesc condițiile pentru toată perioada stării de urgență, precum și pentru încă o lună după finalizarea acesteia.

În concluzie, așteptăm cu interes promulgarea actului normativ și elaborarea procedurilor de punere în aplicare a noilor dispoziții, în speranța că vor avea un efect clarificator și vor remedia neajunsurile prezentate de actul normativ în forma adoptată de către camera decizională. Având în vedere că ne aflăm în cazul unei duble reglementări privind aceeași problemă juridică, însă în termeni diferiți, atât din prisma condițiilor procedurale, cât și a efectelor pe care le generează, considerăm că se impune o corelare a facilităților acordate IMM-urile și profesiilor liberale stabilite conform OUG 29/2020, context în care este foarte posibil ca Președintele României să retransmită Proiectul către prima cameră sesizată, solicitând astfel reexaminarea acestuia.

Cristina Stamboli, Senior Associate NOERR
Ioana Miruna Coderie, Junior Associate NOERR
Denisa Moldovan, Junior Associate NOERR

Aflaţi mai mult despre , , , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!







JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill JURIDICE gratuit pentru studenţi

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi [Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET]




Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.