Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
AUDI Q3
AUDI Q3
Drept civil Jurisprudență Jurisprudență Curți de Apel RNSJ SELECTED Studii

Curtea de Apel Craiova. Nulitatea vânzării nu înlătură răspunderea vânzătorului culpabil pentru evicțiune

25 august 2022 | Dan-Constantin MIHĂESCU
Dan-Constantin Mihăescu

Dan-Constantin Mihăescu

Întrebare: sancțiunea nulității contractului de vânzare înlătură răspunderea vânzătorului pentru evicțiune și dreptul cumpărătorului de a folosi instituția juridică a evicțiunii pentru dezdăunarea contractuală? Din practica judiciară a instanțelor din Cluj, Dr. Tr-Severin și Mehedinți răspunsul este afirmativ. De exemplu, în cauza civilă nr. 738/225/2019, Judecătoria Dr. Tr-Severin a respins ca nefondată acțiunea în pretenții a reclamantului-cumpărător pe considerentul inaplicabilității art. 1695-1703 C. civ. privind garanția pentru evicțiune, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu ar fi fost desființat pe calea rezoluțiunii, ci ar fi fost desființat ca urmare a unei acțiuni în nulitate fiind astfel aplicabile dispozițiile din materia restituirii prestațiilor prevăzute de art. 1639-1647 C. civ.; ulterior, prin decizia 883/A/12.10.2021, a fost respins apelul declarat de reclamant, Tribunalul Mehedinți preluând integral motivația instanței de fond.

Totuși, o astfel de soluție este fundamental inacceptabilă, întrucât printr-o interpretare inadecvată a textele de lege prevăzute de art. 1695-1701 C. civ. se instituie injust o valoare de adevăr judiciar concluziei conform căreia instituția evicțiunii produce efecte juridice numai pentru contractele desființate prin rezoluțiune/reziliere.

După cum rezultă din alte opinii doctrinare și jurisprudențiale (ICCJ – decizia nr. 3482 din 7 noiembrie 2014, ICCJ – decizia nr.32/20.01.2021, Tribunalul Prahova – decizia 1311/15.09.2020, Tribunalul București – dosar civil nr. 3224/3/2018**, Judecătoria Costești – sentința civilă nr.  246/10.03.2021, Judecătoria Buzău – sentința civilă nr. 5402/15.10.2021), interpretarea justă este că, inclusiv în ipoteza în care vânzarea este nulă, obligaţia de garanţie izvorăşte de drept din conduita culpabilă a vânzătorului. Prin urmare, sancţiunea nulităţii vânzării nu poate fi considerată o recompensă de natură a înlătura răspunderea civilă a vânzătorului culpabil.

Obligația vânzătorului de a garanta cumpărătorului stăpânirea netulburată a bunului cumpărat și păstrarea dreptului real în patrimoniu are ca izvor primordial principiul fundamental al bunei-credințe de drept civil. Prin decizia nr. 3482/7.11.2014 pronunţată în recurs, judecătorii instanței supreme s-au exprimat inechivoc: în situația în care vânzătorul este incorect și acționează culpabil, el este ținut permanent de această obligație și întotdeauna trebuie să răspundă pentru evicțiunea provocată din culpa sa.

Așadar, prevederile art. 1695 alin. 1 C. civ. trebuiesc interpretate în sensul că obligaţia de garanţie pentru evicţiune (ca formă de răspundere civilă specială) este strict determinată, pe de o parte, de poziția/ calitatea persoanei de vânzător al bunului și, pe de altă parte, de buna credință a acestuia. Desființarea vânzării pentru cauză de nulitate nu poate să înlăture răspunderea de drept pentru evicțiune a vânzătorului culpabil, pentru că aceasta garanție legală nu reprezintă altceva decât o modalitate de reparație a prejudiciului provocat prin conduita vătămătoare manifestată de vânzător. Corelativ, aceasta înseamnă că dispozițiile prevăzute de art. 1701-1702 C. civ., prin care legiuitorul a reglementat restituirea prețului și întinderea daunelor-interese, sunt general aplicabile oricărei cauze de desființare a contractului din culpa vânzătorului.

Garantarea cumpărătorului că va stăpâni deplin și netulburat imobilul cumpărat constituie o asigurare legală, vânzătorul culpabil fiind obligat să suporte riscul producerii evicțiunii de îndată ce părțile au convenit să încheie și execute contractul. Desființarea retroactivă a contractului și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului nu exonerează vânzătorul incorect de asumarea responsabilității pentru deznodământul contractual vătămător creat cumpărătorului inocent. Dimpotrivă, obligă vânzătorul de rea-credință să repare prejudiciul cauzat prin comportamentul său culpabil.

Servicii JURIDICE.ro

Arbitraj comercial

Evenimente juridice

Evident, raportat tot la aceste considerente, instanța de judecată nu poate să înlăture dreptul potestativ al cumpărătorului de a opta pentru instrumentele juridice apte să-i asigure o despăgubire cât mai cuprinzătoare. Totodată, instanța nu poate institui o ordine judecătorească de preferință pentru temeiurile de drept ale pretențiilor de despăgubire.

Revenind la exemplul cauzei civile nr. 738/225/2019, în faza de recurs Curtea de Apel Craiova a verificat concordanța deciziei pronunțată în apel de Tribunalul Mehedinți cu dispozițiile de drept material din materia evicțiunii prevăzute la art. 1695 și art. 1701 C. civ. și a constatat nelegalitatea hotărârii. Prin decizia nr. 288/22.03.2022, Curtea de Apel Craiova a dispus rejudecarea cauzei de către Tribunalul Mehedinți în temeiul reglementărilor pentru evicțiune. Prin decizia nr. 282/10.05.2022, Tribunalul a admis apelul și a obligat vânzătorul la plata despăgubirilor cerute de cumpărătorul-reclamant în temeiul răspunderii pentru evicțiune.

Av. Dan-Constantin Mihăescu

Citeşte mai mult despre , , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership