Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti

Ordinul Prefectului. În sfârșit proprietar
08.06.2020 | Răzvan Nicolae POPESCU

Secţiuni: Drept civil, Opinii, Selected
JURIDICE - In Law We Trust
Razvan Nicolae Popescu

Razvan Nicolae Popescu

1. Introducere

Ca regulă generală, titularul dreptului de proprietate asupra unei construcții este și titularul dreptului de proprietate asupra terenului aferent.

În România, cu titlu de excepție, există o serie de cazuri în care diverse persoane fizice sau juridice dețin în proprietate anumite construcții și în folosință terenul aferent.

Prezenta lucrare tratează mecanismul juridic prin care dreptul de folosință asupra terenului poate fi transformat într-un veritabil drept de proprietate prin intermediul emiterii unui act denumit “Ordinul Prefectului” în temeiul Legii nr. 18/1991 republicată.

2. Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale

La data de 01.12.1974, a intrat în vigoare Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, aceasta fiind publicată în Buletinul Oficial nr. 135/01.11.1974 (Legea nr. 58/1974).

Potrivit art. 1, scopul acestei legi constă în organizarea judicioasă a întregului teritoriu al țării, județelor, comunelor, localităților urbane și rurale, organizare ce urma să fie realizată printr-o serie de măsuri: zonarea funcțională privind modul de folosință al terenurilor, stabilirea regimului de înălțime al viitoarelor construcții, stabilirea densității viitoarelor construcții, punerea în valoare a monumentelor istorice etc.

Legea nr. 58/1974 era structurată în 5 capitole:
1. Capitolul I – Dispoziții generale privind sistematizarea teritoriului și a localităților;
2. Capitolul II – Sistematizarea localităților urbane;
3. Capitolul III – Sistematizarea localităților rurale;
4. Capitolul IV – Organizarea, îndrumarea și controlul activității de sistematizare;
5. Capitolul V – Dispoziții finale.

Ultimul capitol al legii cuprindea o normă juridică care reglementa circulația juridică a imobilelor, respectiv art. 30 care prevedea:

Dobîndirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităților urbane și rurale se poate face numai prin moștenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobîndirea prin acte juridice a acestor terenuri.

În caz de înstrăinare a construcțiilro, terenul aferent acestor construcții trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973.

Dobinditorul construcției va primi din partea statului în folosință terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 și 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenței construcției, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 4/1973.”.

Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, modurile prin care se putea dobândi, în mod legal, dreptul de proprietate privată erau reglementate, cu titlu general, de dispozițiile art. 644 și 645 din Codul civil din 1864, acestea fiind: moștenirea (legală și / sau testamentară), testamentul, contractul, remiterea materială, accesiunea imobiliară, accesiunea mobiliară, uzucapiunea (de lungă sau scurtă durată), legea și ocuparea.

Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, potrivit art. 30 alin. 1 din acest act normativ, dreptul de proprietate asupra terenurilor se putea transmite numai prin intermediul moștenirii legale.

Transmiterea dreptului prin orice alt mod, mod stabilit în mod tradițional de Codul civil din 1864, era strict interzisă.

Acestă limitare a modurilor de transmitere a dreptului de proprietate a continuat să-și producă efectele juridice până la data de 27.12.1989 când Legea nr. 58/1974 a fost abrogată potrivit art. 1 pct. 3 din Decretul – Lege nr. 1/1989 privind abrogarea unor legi, decrete și alte acte normative, publicat în Monitorul Oficial nr. 4/27.12.1989.

Cu alte cuvinte, în perioada 01.12.1974 – 27.12.1989, dreptul de proprietate asupra terenurilor, atât din localitățile urbane, cât și din localitățile rurale, situate în perimetrul construibil, se putea transmite numai prin intermediul moștenirii legale, toate celelalte moduri de transmitere fiind prohibite (ex. transmiterea prin intermediul unui contract de vânzare).

După căderea regimului comunist în practica instanțelor judecătorești s-a pus problema, dacă, în această perioadă de timp terenurile au fost scoase sau nu din circuitul civil.

O parte a practicii judiciare a considerat că, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, terenurile ce formau obiectul acestui act normativ au fost scoase din circuitul civil.

O altă parte a practicii judiciare a considerat că Legea nr. 58/1974 nu a generat o scoatere a terenurilor din circuitul civil, ci numai a limitat, în mod considerabil, modurile de transmitere a dreptului de proprietate ce purta asupra acestora.

Disputa a fost tranșată de Înalta Curte de Casație și Justiție care, în soluționarea unui recurs în interesul legii, a stabilit că Legea nr. 58/1974 nu generase scoaterea terenurilor la care se referea din circuitul civil, ci doar limita modurile de transmitere a dreptului de proprietate asupra acestora.

În acest sens a fost pronunțată decizia nr. 4/16.01.2006 de Secțiile Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 288/30.03.2006.

Ceea ce trebuie subliniat este faptul că modurile de transmitere a dreptului de proprietate privată fuseseră restrânse numai în ceea ce privește terenurile, iar nu și construcțiile.

Legea nr. 58/1974 nu aducea atingere modurilor prin care dreptul de proprietate asupra construcțiilor se putea transmite.

Față de această împrejurare în perioada 1974 – 1989 dreptul de proprietate asupra construcțiilor s-a transmis prin diverse moduri prevăzute de lege (ex. contracte de vânzare, contracte de donație, contracte de schimb, moșteniri testamentare etc).

În cazul acestor înstrăinări, o relevanță deosebită prezintă alin. 2 al art. 30 din Legea nr. 58/1974 care stabilea că, în situația înstrăinării unei construcții, “terenul aferent “acesteia se transmitea, ope legis, in proprietatea statului român.

Cu alte cuvinte, ori de câte ori se încheia un contract de vânzare cu privire la un imobil compus din teren și construcție, dreptul de proprietate asupra construcției se transmitea către cumpărător, iar dreptul de proprietate asupra terenului se transmitea în patrimoniul statului român.

Această scindare a transmiterii dreptului de proprietate asupra unui imobil compus din teren și construcții era prevăzută, în cele mai multe cazuri, direct în contractul de vânzare, respectiv în cadrul oricărui alt act juridic translativ de proprietate, prin sintagme de genul: “Terenul aferent urmează regimul prevăzut de art. 30 din Legea nr. 58/1974”, “Terenul trece în proprietatea statului potrivit Legii nr. 58/1974“ etc.

Chiar și în lipsa unor astfel de mențiuni în cuprinsul actelor încheiate (ex. contracte de vânzare, contracte de donație, certificate de moștenitor emise în baza dezbaterii unei moșteniri testamentare), regimul juridic al terenurilor aferente construcțiilor era același: dreptul de proprietate asupra terenului se transmitea în proprietatea statului român.

În practică, transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor de la înstrainător către statul român era atestată prin intermediul unei decizii emisă de fostele Comitete Executive ale Consiliilor Populare ale unităților administrativ teritoriale.

Cu titlu exemplificativ, prezentăm un model de act emis de către fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al Sectorului 2 București.

În doctrina și practica judiciară contemporane perioadei Legii nr. 58/1974 s-a pus problema interpretării noțiunii de “teren aferent“ folosită de alin. 2 al art. 30.

Într-o opinie, noțiunea de “teren aferent“ se interpreta în sensul că, în discuție, era întregul teren pe care era situată construcția înstrăinată.

Spre exemplu, în măsura în care se înstrăina o casă de locuit cu o amprentă la sol de 100 mp, situată pe un teren de 1.000 mp, potrivit primei opinii, dreptul de proprietate asupra întregului teren în suprafață de 1.000 mp trecea în proprietatea statului român.

Într-o a doua opinie noțiunea de “teren aferent“ se interpreta în sensul că, în discuție, era numai o parte din terenul pe care era situată construcția înstrăinată, parte ce urma să fie stabilită prin măsurători adecvate de către autoritățile locale ale statului român.

Spre exemplu, în măsura în care se înstrăina o casă de locuit cu o amprentă la sol de 100 mp, situată pe un teren de 1.000 mp, potrivit celei de a doua opinii, numai dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 200 mp (pur exemplificativ) din întreaga suprafață a terenului trecea în proprietatea statului român, restul suprafeței de 800 mp rămânând în proprietatea înstrăinătorului.

Cu privire la aceste două orientări vă recomandăm lecturarea unui studiu aprofundat realizat de d-nul judecător Gheorghe Vidican, Aplicabilitatea dispozițiilor art. 36 alin. 2-4 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 Republicată, material publicat în Revista Română de Drept Privat nr. 4/2008.

În sensul celei de a doua orientări au fost pronunțate și o serie de hotărâri judecătorești, din care menționăm cu titlu exemplificativ:

Prin noţiunea de teren aferent, care potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974, trece în proprietatea statului în caz de înstrăinare a unei construcţii, nu urmează a se înţelege întreaga parcelă pe care se află amplasată construcţia, întrucât ea poate fi mai mare decât este necesar pentru folosirea unei locuinţe şi a anexelor gospodăreşti, iar uneori are destinaţia de grădină, livadă sau altă destinaţie agricolă. De aceea într-o atare situaţie, urmează a se determina suprafaţa de teren ce va trece în proprietatea statului, aceasta operaţiune revenindu-i organului administrativ chemat să autorizeze înstrăinarea şi care este comitetul executiv al consiliului populat al localităţii unde este situat imobilul. Aşadar terenul aferent era acel teren pe care se găseşte construcţia propriu-zisă, anexele gospodăreşti, precum şi curtea folosită pentru normala exploatare a construcţiei de restul parcelei.”[1];

Prin noţiunea de teren aferent, care potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974, trece în proprietatea statului în caz de înstrăinare a unei construcţii, nu urmează a se înţelege întreaga parcelă pe care se află amplasată construcţia, întrucât ea poate fi mult mai mare decât este necesar pentru folosirea unei locuinţe şi a anexelor gospodăreşti, iar uneori are destinaţia de grădină, livadă sau altă destinaţie agricolă.”[2].

Din punctul nostru de vedere, față de modul în care autoritățile locale ale statului român procedau în perioada Legii nr. 58/1974, dilema juridică expusă mai sus prezintă un interes mai mult teoretic, decât practic.

În practică, autoritățile locale ale statului român erau de părere că prin noțiunea de “teren aferent“ se înțelegea întreaga suprafață de teren pe care se afla construcția înstrăinată.

În acest sens, deciziile emise de Comitetele Executive ale Consiliilor Locale cuprindeau referiri în sensul că întreaga suprafață de teren pe care se afla construcția trecea în proprietatea statului român.

Or, față de conținutul acestor decizii devine evident că întreg terenul aferent construcției înstrăinate intra în proprietatea statului român.

Legalitatea și / sau temeinicia unor astfel de decizii și / sau al acestui mod de interpretare al Legii nr. 58/1974 nu prezintă relevanță practică, deoarece un aspect este cert: întregul teren trecea în proprietatea statului român, în lipsa contestării deciziei și invalidării acesteia de către o instanță judecătorească.

Potrivit alin. 3 al art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobânditorii dreptului de proprietate asupra construcțiilor erau îndreptățiți să primească din partea statului român o parte din suprafața terenului aferent construcției în folosință pe durata de existență a construcției.

În practică, fostele Comitete Executive ale Consiliilor Populare emiteau decizii prin care atribuiau în folosință diferite suprafețe de teren dobânditorilor construcțiilor, folosind (de exemplu) tipul deciziei prezentate mai sus.

În ceea ce privește suprafața ce urma să fi atribuită în folosință, aceasta trebuia să respecte anumite limite maximale impuse de lege.

În ceea ce privește terenurile din localitățile urbane art. 30 alin. 3 din Legea nr. 58/1974 făcea trimitere la limita prevăzută de art. 8 din același act normativ, articol cuprins în Capitolul II – Sistematizarea localităților urbane.

Articolul 8 alin. 2 din Legea nr. 58/1974 stabilea că suprafața de teren ce urma să fi atribuită era cea stabilită de Legea nr. 4/1973.

Legea nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcției de locuințe și vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație nu prevedea, în concret, suprafața de teren ce se atribuia în folosință.

Cu toate acestea, prin Anexa nr. 4 la Hotărârea nr. 880/1973 pentru stabilirea măsurilor de executare a dispozițiilor Legii nr. 4/1973, adoptată de Consiliul de Miniștri, suprafața maximală a terenurilor ce urmau a fi atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor a fost clar determinată la maxim 100 mp / apartament.

În practică au existat și cazuri în care terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor au depășit suprafața de 100 mp, suprafața întâlnită cel mai frecvent în practic.

Sumarizând, în perioada 01.12.1974 – 27.12.1989, sub egida Legii nr. 58/1974, dreptul de proprietate asupra terenurilor libere de construcții situate în perimetrul construibil urban / rural nu se putea transmite decât prin moștenire legală, în schimb ce dreptul de proprietate asupra construcțiilor se putea transmite prin oricare din modurile prevăzute de lege (ex. vânzare, donație, moștenire testamentară etc).

În situația în care se înstrăina un imobil compus din teren și construcție, dreptul de proprietate asupra construcției se transmitea către dobânditor (ex. cumpărător), în schimb ce dreptul de proprietate asupra întregului teren pe care se afla construcția se transmitea, ope legis, în patrimoniul statului român care la rândul său transmitea o parte din acesta în folosință dobânditorului, pe durata existenței construcției.

3. Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – republicată

La data de 20.02.1991, a intrat în vigoare Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, aceasta fiind publicată în Monitorul Oficial nr. 37/20.02.1991.

Prin art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 s-a reglementat posibilitatea transformării dreptului de folosință asupra terenurilor stabilit potrivit Legii nr. 58/1974 într -un veritabil drept de proprietate privată.

Prevederile art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 stabileau:

Terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobînditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor.”

Din 1991 și până în prezent Legea nr. 18/1991 a suferit multiple modificări, iar fostul art. 35 a devenit art. 36.

Prevederile art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – republicată stabilesc:

Terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor.

În continuare, prevederile art. 36 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – republicată stabilesc:

Atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor.”

Prin intermediul acestor norme juridice s-a generat posibilitatea legală de a transforma dreptul de folosință asupra terenurilor, drept generat potrivit dispozițiilor Legii nr. 58/1974, într-un veritabil drept de proprietate.

Deși Legea nr. 18/1991 a fondului funciar a fost un act eminamente reparator, făcând parte din categoria actelor normative adoptate de regimul democratic din România, prevederile juridice expuse mai sus nu beneficiază de un astfel de caracter, reprezentând doar posibilitatea de a corecta o situație juridică cel puțin ciudată.

Normalitatea juridică impune ca titularul dreptului de proprietate asupra unei construcții să fie și titularul dreptului de proprietate asupra terenului aferent acesteia, fie că în discuție este suprafața de teren ce se află sub construcție, fie o suprafață mai mare.

Prevederile art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 nu au un caracter reparator deoarece beneficiarilor acestei norme juridice nu li restituie un drept ce le-a aparținut în trecut și de care au fost privați de regimul comunist.

După cum am menționat în cadrul capitolului precedent dobânditorii dreptului de proprietate asupra unei construcții, cât timp a fost în vigoare Legea nr. 58/1974, nu dobândeau niciodată în patrimoniu și dreptul de proprietate asupra terenului aferent, acesta transmițându-se, ope legis, în patrimoniul statului român.

Față de această împrejurare în cazul titularilor dreptului de folosință asupra terenurilor aferente construcțiilor înstrăinate sub imperiul Legii nr. 58/1974 prin intrarea în vigoare a Legii nr. 18/1991 nu se poate vorbi de o măsură de reparație pentru prejudiciile cauzate de regimul comunist.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

Cu alte cuvinte, aşa cum susţin reclamanţii, norma specială (art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991) nu reprezintă o normă de reparaţie, ci reglementează situaţia particulară dintre stat şi dobânditorul construcţiei, raport juridic faţă de care reclamanţii sunt străini.”[3]

Pentru ca o persoană să obțină transformarea dreptului de folosință asupra terenului aferent unei construcții într-un veritabil drept de proprietate trebuie îndeplinite, in mod cumulativ, o serie de condiții:
1. persoana interesată trebuie să adreseze o cerere către primăria în a căreia rază se află terenul;
2. persoana interesată trebuie să facă dovada deținerii unui drept de folosință asupra terenului;
3. dreptul de folosință asupra terenului trebuie să fi fost acordat anterior anilor 1990;
4. construcția cu privire la care s-a acordat dreptul de folosință trebuie să fi existat cel puțin până la dată intrării in vigoare a Legii nr. 18/1991;
5. la momentul soluționării cererii terenul să se afle în proprietatea statului român.

În ceea ce privește prima condiție, formularea unei cereri adresate primăriei în a cărei rază teritorială se află terenul atribuit în folosință, această condiție rezultă din interpretarea coroborată a alin. 3 și 6 ale art. 36 din Legea nr. 18/1991 care vorbesc de trecerea în proprietate a terenului prin intermediul Ordinului Prefectului la propunerea primăriei, pe baza verificării situației juridice.

Ceea ce trebuie subliniat este faptul că dreptul de proprietate ia naștere numai la momentul emiterii Ordinului Prefectului, iar nu ope legis prin simpla intrare în vigoare a Legii nr. 18/1991.

Până la momentul emiterii Ordinului Prefectului persoana îndreptățită este și rămâne doar titulara unui drept de folosință stabilit potrivit Legii nr. 58/1974.

Legea nr. 18/1991 doar stabilește vocația anumitor persoane de a deveni titulare ale dreptului de proprietate, acest act normativ nefiind în măsură să genereze automat un astfel de drept în patrimoniul persoanelor îndreptățite.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești :

Pentru situaţia în care construcţii existente, cum este şi cazul imobilului notificat în speţă, trebuie ţinut seama de faptul că, în acest caz, vocaţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenului nu are în vedere un drept deţinut în trecut de proprietarii construcţiilor, ci, în temeiul legii speciale, se constituie în favoarea acestor proprietari, un drept nou de proprietate, care ia naştere doar conform procedurii şi în condiţiile stabilite de legea specială anterior evocată.”[4];

Textul de lege reglementează un caz de constituire a dreptului de proprietate în beneficiul dobânditorilor construcţiilor, care au primit o anumită suprafaţă de teren în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art.30 din Legea nr. 58/1974.”[5];

Practica judiciară a stabilit in mod constant că dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 18/1991 sunt cele care reglementează situaţia juridică a terenurilor aflate in folosinţa celor care au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiilor ca efect al aplicării dispoziţiilor Legii nr. 58/1974, cum este şi cazul reclamanţilor şi reprezintă un beneficiu constitutiv de drept real în patrimoniul proprietarilor construcţiei opţional, condiţionat aşadar de cererea formulată potrivit Legii nr. 18/1991, republicată.”[6].

În ceea ce privește cea de a doua condiție, deținerea unui drept de folosință asupra terenului, aceasta rezultă din interpretarea prevederilor art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991.

Numai persoanele care sunt titularele unui drept de folosință asupra unui teren pe durata existenței unei construcții au vocația de a obține transformarea acestuia într-un drept de proprietate.

Nu este necesar ca persoana care deține în prezent dreptul de folosință să fie una și aceeași cu persoana care a dobândit inițial dreptul de la fostele Comitete Executive ale Consiliilor Populare.

După cum am menționat în cadrul capitolului precedent în perioada 1974-1989 numai transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor a fost restricționat, iar nu și transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor.

În practică au existat o serie de situații în care dobanditorul inițial al construcției, ce era și dobanditorul originar al dreptului de folosință asupra terenului aferent, înstrăina la rândul său atât dreptul de proprietate asupra construcției, cât și dreptul de folosință.

Față de aceste împrejurări, în practică, există posibilitatea ca titularii actuali ai dreptului de proprietate asupra construcțiilor și titularii dreptului de folosință asupra terenului aferent să fie succesorii în drepturi ai titularilor inițiali ai dreptului de folosință.

Vocația la dobândirea dreptului de proprietate prin emiterea Ordinului Prefectului aparține atât titularilor originari ai acestui drept, cât și succesorilor acestora.

În acest sens este și optica instanțelor judecătorești:

Aceasta pentru că nicio prevedere legală nu interzice transmiterea vocaţiei de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent sau stingerea acestui drept, odată cu înstrăinarea locuinţei.”[7];

Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus menţionat se poate constitui fie în favoarea titularului iniţial al dreptului de folosinţă asupra aceluiaşi teren, care este în acelaşi timp titular al dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul în cauză, fie titularului actual. Prin urmare, şi dobânditorul cu titlu oneros sau gratuit al dreptului de folosinţă asupra unui teren atribuit în baza art. 30 din Legea nr. 58/1974 şi al dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul în cauză are vocaţia de a beneficia de prevederile art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991.”[8].

În ceea ce privește a treia condiție, referitoare la existența dreptului de proprietate anterior anilor 1990, aceasta rezultă din interpretarea art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991.

Această normă juridică vorbește de atribuirea terenurilor în folosință potrivit dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974.

După cum am menționat în cadrul capitolului precedent Legea nr. 58/1974 a fost în vigoare până la data de 27.12.1989, motiv pentru care dreptul de folosință vizat de Legea nr. 18/1991 nu putea fi acordat, în mod legal, decât anterior anilor 1990.

Norma juridică este de strictă intrepretare și aplicare.

Faptul că, în practică, pot exista situații în care anumite persoane sunt titularele dreptului de proprietate asupra unei construcții și dețin în folosință terenul aferent nu generează in mod automat vocația acestora la transformarea dreptului de folosință într-un veritabil drept de proprietate.

Spre exemplu, persoanele care au dobândit un drept de folosință asupra unui teren aferent unei construcții ulterior anilor 1990 nu pot beneficia de conversia acestui drept într-un drept de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești :

Apelanta reclamantă, care a dobândit terenul în folosinţă în anul 1992, an în care a şi edificat construcţia, nu se află în aceeaşi situaţie juridică cu cea avut în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcţiilor)[9];

Este de menţionat faptul că, reclamantul a dobândit folosinţa în anul 2010-ulterior finalizării procedurii de reconstituire formulată de P_______ M____, titularul titlului de proprietate, iar ipoteza prevăzută de lege vizează situaţia în care la momentul intrării în vigoare a Legilor fondului funciar, solicitantul deţinea proprietatea asupra construcţiei şi folosinţa asupra terenului.”[10].

În ceea ce privește a patra condiție, referitoare la existența construcției cel puțin la nivelul intrării in vigoare a Legii nr. 18/1991, aceasta rezultă din interpretarea prevederilor art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991.

În temeiul Legii nr. 58/1974 autoritățile locale ale statului român atribuiau terenuri în folosință numai pe durata existenței construcțiilor.

Având în vedere limitarea în timp a dreptului de folosință devine evident că, odată cu demolarea construcției, se stingea și dreptul de folosință asupra terenului.

În aceste condiții optica instanțelor judecătorești a fost în sensul că, pentru a beneficia de prevederile Legii nr. 18/1991, era necesar ca la momentul intrării în vigoare a acestui act normativ construcția să existe:

Susţinerea apelantei, potrivit căreia condiţia edificării construcţiei înainte de anul 1989 constituie adăugare la lege, nu poate fi primită prin raportare la domeniul de reglementare a legii 18/1991. Apelanta reclamantă, care a dobândit terenul în folosinţă în anul 1992, an în care a şi edificat construcţia, nu se află în aceeaşi situaţie juridică cu cea avut în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcţiilor). Chiar dacă art. 36 alin.2 din legea 18/1991 nu conţine expres condiţia existenţei construcţiei edificate înainte de 1989, aceasta se deduce din interpretarea logică şi teleologică a normei legale. Aşa cum s-a arătat, scopul urmărit de legiuitor prin art. 36 alin.2 din legea 18/1991 a fost transformarea dreptului de folosinţă în dreptul de proprietate asupra terenului, în condiţiile existenţei dreptului de proprietate asupra construcţiilor existenta la data intrării în vigoare a acestui act normativ, în contextul în care, înainte de 1989, terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor. ”[11];

Tribunalul reţine că regimul juridic al terenurilor preluate de stat în condiţiile art. 30 din Legea nr. 58/1974 este stabilit prin Legea nr. 18/1991 în favoare dobânditorilor construcţiei, aceştia având posibilitatea de a solicita şi obţine titlu de proprietate. Nu mai puţin însă, faţă de dispoziţiile art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, terenul aferent construcţiei are regimul juridic arătat în precedent exclusiv pentru ipoteza existenţei construcţiei. Dacă însă construcţia proprietatea dobânditorului a fost preluată şi ulterior demolată, art. 1.4 lit. C din H.G. nr. 250/2007 prevede că regimul juridic al terenului rămâne supus incidenţei Legii nr. 10/2001 în favoarea proprietarului terenului de la data trecerii acestuia în proprietatea statului sau a moştenitorilor acestuia[12].

În ceea ce privește a cincea condiție, existența dreptului de proprietate asupra terenului în patrimoniul statului român, aceasta rezultă din interpretarea coroborată a alin. 3 și 6 ale art. 36 din Lege nr. 18/1991.

După cum am menționat în cadrul capitolului precedent, potrivit Legii nr. 58/1974, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se transmitea în patrimoniul statului român.

Pentru a se putea realiza transformarea dreptului de folosință asupra terenului trecut în patrimoniul statului român, prin intermediul unei proceduri administrative organizate de autoritățile locale, este necesar ca acestea să poată dispună de terenul în discuție.

În situațiile în care, din orice motiv, terenul preluat de statul român anterior anilor 1990 nu se mai află în patrimoniul acestui subiect de drept, autoritățile locale nu mai au cum să dispună de el prin atribuirea acestuia în proprietate titularului dreptului de folosință.

Verificarea îndeplinirii tuturor condițiilor expuse mai sus se realizează de către primăria în a cărei rază se află terenul în discuție.

Ceea ce trebuie subliniat este faptul că autoritatea care realizează verificările este primăria, iar nu comisia locală de aplicare a legilor fondului funciar.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

Aspectul decisiv, omis în hotărârea de primă instanţă, este cel care decurge din dispoziţiile art. 36 alin. 6 din Legea nr. 18/1991, potrivit cu care, atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. 2-5 se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor. Prin urmare, în aplicarea acestei proceduri, nici comisia locala de fond funciar şi nici comisia judeţeană nu au vreo atribuţie. Propunerea de atribuire în proprietate a terenurilor se face de către primărie, în vreme ce atribuirea efectivă a acestora se face de către prefect.”[13].

În situația în care rezultatul verificărilor este unul pozitiv primăria înaintează către Instituția Prefectului o propunere privind emiterea Ordinului Prefectului.

În situația în care Instituția Prefectului consideră propunerea întemeiată procedează la emiterea Ordinului Prefectului.

Ceea ce trebuie subliniat este faptul că Ordinul Prefectului are valența unui veritabil act de proprietate, de la momentul emiterii acestuia titularul dreptului de folosință devenind titular al dreptului real de proprietate.

Procedura prevăzută de art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 nu impune emiterea unui titlu de proprietate și / sau a unui proces verbal de punere în posesie, ca în cazurile de constituire / reconstituire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.

Cu alte cuvinte, Ordinul Prefectului este singurul act care se emite în cadrul acestei proceduri, act care dovedește atât nașterea dreptului de proprietate în favoarea titularului pe numele căruia se emite cât și întinderea acestui drept.

În practică, prin intermediul Ordinului Prefectului se poate constitui atât un drept de proprietate exclusivă asupra unui anumit teren, cât și un drept de proprietate asupra unei cote părți ideale și abstracte asupra unui teren aflat în coproprietate, în funcție de împrejurări.

4. Concluzii

Prin intermediul art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 persoanele care dețin în proprietate o construcție și în folosință terenul aferent acesteia, potrivit Legii nr. 58/1974, pot obține, cu titlu gratuit, în baza unei proceduri administrative realizate de primăria în a cărei rază se află terenul și instituția prefectului corespunzătoare, transformarea dreptului de folosință într-un drept de proprietate.

Întreaga procedură pornește cu o cerere adresată primăriei în a cărei rază se află terenul, însoțită de actele doveditoare.

Cererea poate fi formulată oricând, exercițiul acestui drept nefiind limitat în timp.


[1] Decizia civilă nr. 104/26.02.2020 pronunțată de Tribunalul Harghița, Secția Civilă (www.rolii.ro).
[2] Decizia civilă nr. 601/02.10.2019 pronunțată de Tribunalul Harghița, Secția Civilă (www.rolii.ro).
[3] Sentința civilă nr. 385/28.02.2019 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V – a Civilă (www.rolii.ro).
[4] Decizia civilă nr. 385/28.02.2019 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V – a Civilă (www.rolii.ro).
[5] Sentința civilă nr. 31141/14.12.2011 Judecatoria Timișoara (www.rolii.ro).
[6] Sentinta civilă nr. 597/24.01.2011 Judecătoria Galați (www.rolii.ro).
[7] Decizia civilă nr. 137/04.02.2016 pronunțată de Tribunalul Constanța, Secția a I – a Civilă publicată în Revista Română de Jurisprudență nr. 6/31.12.2016.
[8] Sentința civilă nr. 3250/16.04.2020 pronunțată de Judecatoria Constanța, Secția Civilă (www.rolii.ro).
[9] Decizia civilă nr. 1664/06.11.2019 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV – a Civilă (www.rolii.ro).
[10] Sentința civilă nr. 435/03.03.2020 pronunțată de Judecătoria Bârlad (www.rolii.ro).
[11] Decizia civilă nr. 1664/06.11.2019 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV – a Civilă (www.rolii.ro).
[12] Sentința civilă nr. 385/28.02.2019 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V – a Civilă (www.rolii.ro).
[13] Decizia civilă nr. 231/16.04.2020 pronunțată de Tribunalul Mureș, Secția Civilă (www.rolii.ro).


Răzvan Nicolae Popescu
Avocat Partener în cadrul DUMITRU POPESCU și ASOCIAȚII
Membru al DPA Legal Team

Cuvinte cheie: , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti