Secţiuni » Arii de practică » Business » Construcţii
Construcţii
CărţiProfesionişti
Banner BA-01
Banner BA-02
Business Construcții Fiscalitate Opinii SELECTED

Despre gâtuirea procedurală și fiscală a imobiliarelor

5 iunie 2023 | Daniel UDRESCU
Daniel Udrescu

Daniel Udrescu

1. Prin Legea nr. 7/2020 s-a introdus la art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991 o nouă piedică prin care o gâtuială costă bugetul de stat miliarde: „(6) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției.” Prin HG nr. 343/2017, pentru modificarea HG nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora în anexă avem la art. 11(1) componenţa comisiei de recepţie la terminarea lucrărilor din fac parte, în mod obligatoriu: „a) un reprezentant desemnat de către investitor, care este şi preşedintele comisiei;
b) un reprezentant desemnat de către autoritatea administraţiei publice competente care a emis autorizaţia de construire/desfiinţare;
c) 1-3 specialişti în domeniul lucrărilor de construcţii supuse recepţiei, în funcţie de categoria şi clasa de importanţă a construcţiilor, desemnaţi de investitor, alţii decât cei implicaţi în proiectarea/execuţia obiectivului de investiţii; aceştia îşi desfăşoară activitatea ca angajaţi ai investitorului, cu contract de muncă sau pe bază de contract de prestări servicii, ca persoană fizică autorizată, după caz, potrivit legii.
(2) Componenţa comisiei de recepţie la terminarea lucrărilor prevăzută la alin. (1) se completează, în mod obligatoriu, cu:
a) un reprezentant desemnat de către Inspectoratul de Stat în Construcţii – I.S.C. în următoarele cazuri:– pentru obiective de investiţii, indiferent de sursa de finanţare, care constau în realizarea de construcţii noi încadrate, conform prevederilor anexei nr. 3 la Hotărârea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea în construcţii, cu modificările şi completările ulterioare, în categoria de importanţă A – „excepţională”, B – „deosebită” şi C – „normală”, precum şi în cazul lucrărilor de intervenţii la aceste categorii de construcţii;– pentru obiective de investiţii de interes public sau social finanţate total sau parţial din fonduri publice, care constau în realizarea de construcţii noi încadrate, conform prevederilor anexei nr. 3 la Hotărârea Guvernului nr. 766/1997, cu modificările şi completările ulterioare, în categoria de importanţă D – „redusă”, precum şi în cazul lucrărilor de intervenţii la aceste categorii de construcţii;
b) un reprezentant desemnat de către inspectoratele pentru situaţii de urgenţă judeţene/Bucureşti-Ilfov, pentru categoriile de construcţii prevăzute în Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor, cu modificările şi completările ulterioare;
c) un reprezentant desemnat de către direcţiile judeţene pentru cultură/Direcţia pentru Cultură a Municipiului Bucureşti, în cazul construcţiilor nominalizate în lista monumentelor istorice;
d) un reprezentant desemnat de către ordonatorul principal de credite bugetare, care nu are sau nu se subrogă calităţii de investitor în cazul obiectivelor de investiţii care constau în realizarea de construcţii noi încadrate, conform prevederilor anexei nr. 3 la Hotărârea Guvernului nr. 766/1997, cu modificările şi completările ulterioare, în categoria de importanţă A – „excepţională” sau B – „deosebită”, respectiv la lucrări de intervenţii la aceste categorii de construcţii, finanţate total sau parţial din fonduri publice şi pentru care aprobarea documentaţiilor tehnico-economice este de competenţa Guvernului.”

Deci nu s-a schimbat nimic în birocraţie, pentru că orice construcţie mai răsărită are nevoie ca din comisia pentru recepţia lucrării să facă parte un reprezentant desemnat de către autoritatea administraţiei publice competente care a emis autorizaţia de construire/desfiinţare şi un reprezentant desemnat de către Inspectoratul de Stat în Construcţii.  Cei care au emis autorizaţia emit şi procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor. Autoritatea care emite autorizația de construire face parte din comisia de recepţie, pentru ca apoi tot autoritatea să se verifice la edificare, după un aviz al Poliţiei locale (tot Primăria) pentru documente pe care le-a emis. Curat meșteșug de tâmpenie!

2. Şi acum surpriza fiscală! Să presupunem că avem un proces verbal de recepţie emis la până la 31.12.2022. Codul fiscal, la norma metodologică 55(3), la art 292 alin. 2 lit. f), prevede că “Se consideră a fi data primei ocupări, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare.”

Dacă se fac procese verbale de predare a locuinţelor o dată cu procesul verbal de recepţie definitivă (cum se practică mai ales în asocieri cu partaj dar şi în cazul celor ce vor să se mute rapid din diferite constrângeri) până la finalizarea procedurilor de întabulare pentru vânzare, atunci edificarea este redundantă, dar crează prejudicii bugetului de stat.

Iată de ce:

Să presupunem că dacă edificarea şi/sau intabularea cu înregistrarea fiscală a apartamentelor durează până după 1 ianuarie 2024 (şi din cauza plafonului de 500.000 euro votat pentru 2023), autoritatea locală a dat o lovitură bugetului de stat după cum urmează: Costul unui apartament inclusiv TVA ce se vinde cu 800.000 lei (estimativ în Bucureşti) este de aproximativ 75% adică 600.000 lei din care TVA de 19% este 95.800 lei (600.000-600.000/1,19=95.800). Dacă se aplică regula de 2 revelioane pentru construcţiile noi, atunci avem un proces verbal de recepţie emis înainte de 31.12.2022 şi o vânzare după 01.01.2024, adică imobilul nu mai este construcţie nouă (a se vedea procesul verbal de predare a imobilului între asociaţi), cu ajustare de TVA deductibil de 95.800 lei cf. art. 305: “Ajustarea taxei deductibile în cazul bunurilor de capital alin (4) lit. (d) în situația în care bunul de capital își încetează existența.  Art 270 (1) Este considerată livrare de bunuri transferul dreptului de a dispune de bunuri ca și un proprietar.” Deci din TVA care ar trebuit să fie încasat la vânzare, de 127.700 lei (800.000 -800.000/1.19 = 127.731) pentru un imobil de 800.000 lei, statul pierde 31.900 lei (127.700-95.800).  Dacă înmulţim cu 10.000 de apartamente vândute mai puţin (ce s-au pierdut prin politicile economice dezastruoase ale OG 16/2022), prejudiciul „edificării” poate fi de 319.000.000 lei, simplu, pentru necorelarea codului fiscal cu Legea 50/1991.

3. Să trecem la impozitul pe tranzacţie! 10.000 apartamente x 160.000 euro = 1,6 miliarde care generează impozit, care nu se încasează anul acesta. Cu plafonul de 500.000 euro, impozitul pe venit se amână încă un an ca să se evite trecerea neplanificată la impozit pe profit de 16%. Păgubit este bugetul de stat.  În loc de venituri de 16%, plus TVA, plus impozit pe dividende de 8%, primeşte stagnarea economiei, pentru că nu se mai utilizează, pe lanţ restul economiei ce depinde de segmentul construcţiilor, unde impactul poate fi şi de multiplu de 11.

4. Tranzacțiile imobiliare din Cluj, potrivit ultimelor date din piață, au ajuns la cel mai scăzut nivel din ultimii 7 ani! Tranzacţiile din Bucureşti la fel. Care să fie explicația? Sunt imobiliarele în cădere liberă? Nu.  Cele 20 de miliarde lipsă din bugetul de stat se regăsesc în măsurile distructive aduse în domeniul construcţiilor şi, pe lanţ, industriilor convergente.

Plafonul de 500.000 euro împinge încheierea tranzacţiilor către 2024, pentru că nimeni nu a planificat o reducere drastică de la 1% impozit pe venit la 16% impozit pe profit şi pierderile sunt masive în piaţă cu o decapitalizare (inclusiv 8% dividend plus creşterea contribuţiilor de la 12 la 24 de salarii).  Apoi, a doua măsură, a eliminării plafonului de TVA de oricâte tranzacţii cu 5% la o tranzacţie, a ucis un alt segment de piaţă. A meritat 20 de miliarde?

5. În concluzie, a fost dată o lovitură domeniul imobiliar și, totodată, a încetinit industria.

Daniel Udrescu, CPA, ECJ, Auditor

Citeşte mai mult despre , , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership