Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
AUDI Q3
AUDI Q3
Articole Drept civil RNSJ SELECTED Studii

Contractele de arendă – o adevărată provocare în provincie

19 iunie 2023 | Evelina CLIMINTE
Evelina Climinte

Evelina Climinte

Deși contractele de arendă sunt reglementate într-o manieră cuprinzătoare și explicită de dispozițiile Codului Civil, în contextul în care în România există în continuare proprietari care nu și-au înscris dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile în Cartea funciară s-au moștenirea de pe urma acestora nu a fost dezbătută, încheierea unor astfel de contracte devine o reală provocare în zone de provincie.

Cea mai întâlnită situație este cea în care proprietarii au decedat iar moștenitorii nu au dezbătut încă succesiunea de pe urma acestora. Nu au fost singulare situațiile în care ne-a fost adresată întrebarea: Într-o astfel de situație, este valabil din punct de vedere legal contractul de arendă încheiat?

Raportat la această împrejurare, valabilitatea contractului de arendă este dată de însuși gradul de rudenie al moștenitorului arendator. Dacă contractul de arendă se încheie cu moștenitorii sezinari, adică cu soțul supraviețuitor, descendenții sau cu ascendenții privilegiați ai defunctului atunci contractul de arendă este întocmit în conformitate cu dispozițiile legale.

Potrivit art. 954 alin. (2) C. civ., moștenirea unei persoane se deschide în momentul decesului acestuia.

Astfel cum reiese din doctrină, prin deschiderea moștenirii se produce efectul juridic al transmiterii moștenirii. Ea reprezintă o importanță juridică deosebită întrucât moștenitorii, indiferent dacă sunt moștenitori legali sau testamentari, nu pot dobândi niciun drept asupra patrimoniului succesoral până în momentul deschiderii prin moarte, deoarece patrimoniul unei persoane fizice, nu poate fi transmis și dobândit decât la moartea titularului.[1]. Este deja cunoscut faptul că orice act încheiat înainte de deschiderea moștenirii este lovit de sancțiunea nulității absolute.

Cu toate că deschiderea moștenirii se produce la momentul decesului, dezbaterea succesiunii poate fi făcută ulterior. În toată această perioadă de timp patrimoniul defunctului trebuie conservat, existând pericolul pieririi sau distrugerii acestuia. În vederea evitării, pe cât posibil, a unor astfel de situații, legiuitorul a reglementat dreptul moștenitorilor sezinari de a administra și de a exercita acțiunile defunctului chiar de la data decesului acestuia din urmă.

Evenimente juridice

Arbitraj comercial

Servicii JURIDICE.ro

Sezina reprezintă un beneficiu indubitabil al legii, în condițiile în care oferă posibilitatea moștenitorilor sezinari de a administra patrimoniul fără a fi necesară atestarea prealabilă a calității de moștenitor pe cale notarială sau judecătorească tocmai datorită caracterului retroactiv al acesteia. De menționat este că și descendentul dezmoștenit de către defunct păstrează dreptul de sezină.

Art. 1126 C. civ., sunt moștenitori sezinari soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții privilegiați.

Art. 1125 C. civ., pe lângă stăpânirea de fapt exercitată asupra patrimoniului succesoral, sezina le conferă moștenitorilor sezinari și dreptul de a administra acest patrimoniu și de a exercita drepturile și acțiunile defunctului.

În temeiul normelor imperative mai sus indicate, moștenitorul sezinar poate intra în stăpânirea de fapt și poate administra toate bunurile succesorale. În cazul în care există mai mulți moștenitori sezinari, oricare dintre aceștia poate administra patrimoniul succesoral.

Astfel, moștenitorul sezinar poate încheia acte de administrare (acele acte juridice prin care se urmărește să se realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu, cu titlu de exemplu: contractul de locațiune). Motivat de faptul că, contractul de arendă constituie o formă particulară a contractului de locațiune (închiriere), operațiune juridică ce este considerată în doctrină ca fiind o formă de administrare a bunurilor[2], dispozițiile legale ce reglementează contractul de locațiune, în măsura în care sunt compatibile, urmează să fie aplicate și asupra contractelor de arendă.

Actele de conservare și cele de administrare cu titlu oneros (nu cu titlu gratuit) încheiate de un moștenitor legal și care profită și celorlalți moștenitori legali, sunt valabil întocmite.

Un aspect important, în acest caz, este reprezentat și de durata pentru care a fost încheiat contractul de arendă. Astfel cum am arătat, arenda este o formă a locațiunii, iar dispozițiile cu privire la coproprietate (art. 641 alin. (4) Cod Civil) stabilesc că un contract de locațiune încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani nu mai este considerat, față de ceilalți coproprietari un act de administrare, ci se va considera act de dispoziție, fapt ce atrage acordul tuturor coproprietarilor.

Potrivit art. 641 alin. (4) C. civ., Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, acte de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.

Astfel, în cazul în care până la dezbaterea succesiunii contractul de arendă a fost încheiat de către un moștenitor sezinar, fiind considerat act de administrare, acesta va fi valabil. Ba mai mult, încheierea unui astfel de contract de arendă reprezintă o modalitate de acceptare tacită a moștenirii, în conformitate cu dispozițiile art. 1110 alin. (2) C. civ..

Reprezintă acte de administrare definitivă și atrag acceptarea tacită a moștenirii și: încasarea unor creanțe de la debitorii succesiunii (care nu reprezintă venituri curente), locațiunea (închirierea, arendarea) bunurilor succesorale care angajează viitorul pe o perioadă mai îndelungată[3].

Acceptarea moștenirii consolidează transmisiunea moștenirii realizată de plin drept la data decesului, fără deosebire după cum acceptarea este voluntară (expresă sau tacită) ori forțată, este exercitată de către succesibilul chemat în primul rând la moștenire sau de către succesibilul subsecvent (a cărui acceptare a deveni operantă ca urmare a renunțării primului chemat) ori este exprimată în mod direct sau ca urmare a revocării renunțării potrivit art. 1123 C. civ. În toate cazurile, ca urmare a acceptării, transmisiunea moștenirii – care a operat cu titlu provizoriu ope legis din momentul deschiderii moștenirii – se consolidează, devenind definitivă.[4]

Concluzionând, contractele de arendă sunt valabil încheiate dacă arendatorii sunt moștenitori sezinari, dacă acestea sunt încheiate pe o perioadă de până în 3 ani (în sens contrar urmând să fie necesar acordul tuturor moștenitorilor) și dacă sunt cu titlu oneros, adică dacă profită celorlalți moștenitori legali. Chiar și în aceste condiții, dezbaterea succesiunii este recomandată în orice situație.

 Notă: Calitatea de sezinar a soțului supraviețuitor, descendenților și a ascendenților privilegiați este condiționată de vocația lor la moștenire; cine nu moștenește nu poate avea calitatea de moștenitor sezinar. Astfel, cine este înlăturat de la moștenire prin prezența altor moștenitori dintr-o clasă mai apropiată sau de un grad mai apropiat ori din cauza renunțării la moștenire sau a nedemnității nu poate avea calitatea de moștenitor sezinar.


[1] F. Deak, Tratat de drept succesoral, Vol. I – Moștenirea legală, Ed. Universul Juridic, București, 2019, p. 57.
[2] G. Boroi, C. A. Anghelescu, Curs de drept civil, Partea Generală, Ed. Hamangiu, 2011, p. 112.
[3] F. Deak, R. Popescu, Tratat de drept succesoral, transmisiunea și partajul moștenirii, Ed. Universul Juridic, București, 2019, p. 96.
[4] F. Deak, R. Popescu, Vol. III. Tratat de drept succesoral, transmisiunea și partajul moștenirii, Ed. Universul Juridic, București, 2019, p. 107.


Av. Evelina Climinte, Partener Stoian și Asociații

Citeşte mai mult despre , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership