Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
Banner BA-01
Servicii JURIDICE.ro
Banner BA-02
Articole Drept civil Note de studiu RNSJ SELECTED Studii

Nulitatea contractului – cauza de evicțiune?

20 ianuarie 2022 | Răzvan Nicolae POPESCU
Răzvan Nicolae Popescu

Răzvan Nicolae Popescu

1. Preambul

In cadrul prezentului material, urmeaza sa analizam daca nulitatea, ca sanctiune de drept civil care intervine in cazul nerespectarii unei norme juridice edictate pentru valabila incheiere a unui act juridic, reprezinta sau nu o cauza de evictiune.

Atat in literatura de specialitate, cat si in practica instantelor judecatoresti au fost exprimate concluzii diametral opuse: (i) pe de o parte, se retine ca nulitatea reprezinta o evictiune, (ii) pe de alta parte, se retine ca nulitatea inlatura complet raspunderea pentru evictiune.

Fiecare teorie juridica prezinta consecinte importante din punct de vedere financiar: (i) daca nulitatea reprezinta evictiune, atunci achizitorul are dreptului nu numai la restituirea pretului platit, ci si la alte sume de bani (ex. sporul de valoare al bunului, daune interese, cheltuieli etc), (ii) daca nulitatea nu reprezinta evictiune, atunci achizitorul are dreptul doar la restituirea pretului platit actualizat cu indicele de inflatie.

In cadrul prezentului material, vom prezenta succint: (i) intelesul notiunii de evictiune, (ii) opiniile exprimate de instante in sensul ca nulitatea reprezinta evictiune, (iii) opiniile exprimate de instante in sensul ca nulitatea nu reprezinta o evictiune, ci o cauza care inlatura acest tip de raspundere, (iv) argumentele pentru care noi consideram ca nulitatea nu reprezinta o cauza de evictiune.

2. Intelesul notiunii de evictiune

Ca regula generala, vanzatorul unui bun este obligat, potrivit legii, sa-l garanteze pe cumparator impotriva oricarei evictiuni care ar putea rezulta, fie din faptul sau personal, fie din faptul unui tert.

Notiunea de evictiune este cuprinsa intr-o serie de acte normative (mentionam, fara a limita: art. 1695 din noul C. civ., art. 37 din Legea nr. 7/1996, art. 860 din noul C. proc. civ. etc).

Cu toate acestea, nici noul C. civ. si nici vreun alt act normativ nu definesc, in concret, ce se intelege prin notiunea de evictiune, acest rol fiind preluat de literatura de specialitate si de practica instantelor judecatoresti.

In literatura de specialitate, notiunea de evictiune a fost definita astfel:

Evicţiunea, în sensul originar al noţiunii, în dreptul roman, desemna deposedarea cumpărătorului de către un terţ de lucrul vândut în urma unui proces în care acesta din urmă triumfa demonstrând existenţa unui drept real prevalent asupra celui al cumpărătorului. În prezent însă noţiunea are un înţeles mai larg, incluzând, pe de o parte, nu numai tulburările de drept (provenind de la un terţ sau de la vânzător), valorificate chiar şi în afara unui proces (de exemplu, dreptul invocat de terţ este atât de evident încât cumpărătorul cedează lucrul vândut fără proces), ci şi de fapt (provenind doar de la vânzător), iar pe de altă parte, atunci când este vorba despre tulburări de drept, acestea pot să se refere atât la valorificarea unui drept real de către un terţ (drept de proprietate, drept de servitute, drept de ipotecă etc.), dar şi a unor drepturi de creanţă opozabile cumpărătorului (de exemplu: un drept de locaţiune născut dintr-un contract de închiriere perfectat de vânzător cu un terţ înaintea vânzării).;[1]

Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar.;[2] ”.

In practica instantelor judecatoresti, notiunea de evictiune a fost definita astfel:

Evicţiunea reprezintă pierderea efectiv suferita de cumparator in ceea ce priveste dreptul de proprietate (în întregul lui sau numai in parte) asupra lucrului cumpărat sau intr-o tulburare concreta înfaptuită cu privire la exercitarea de catre cumparator a prerogativelor acelui drept, săvârsită de catre un tert sau chiar de catre vânzător …;[3]

Evicţiunea înseamnă pierderea, totală sau parţială a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau de către către vânzător…;[4]

Evicţiunea înseamnă pierderea, totală sau parţială, a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau chiar de către vânzător…;[5]

Evicţiunea înseamnă pierderea, totală sau parţială, a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau chiar de către vânzător…;[6] ”.

Din cele expuse mai sus rezulta ca, atat in doctrina cat si in practica instantelor, notiunea de evictiune acopera situatia cand cumparatorul unui bun pierde dreptul de proprietate asupra acestuia (evictiunea totala).

Nici literatura si nici practica nu fac referiri, cel putin la nivelul definitiei oferite, cu privire la cauza care genereaza pierderea dreptului de proprietate asupra unui bun.

Cumparatorul unui bun poate sa piarda dreptul de proprietate asupra acestuia printr-o serie de mijloace prevazute de lege (mentionam, fara a limita: constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare, declararea nulitatii relative a vanzarii, rezolutiunea vanzarii, indeplinirea unei conditii rezolutorii etc).

Ceea ce ne intereseaza in cadrul prezentului material este daca nulitatea poate fi catalogata ca fiind o evictiune sau nu, dat fiind faptul ca in cazul constatarii/declararii nulitatii actului de dobandire al unui bun, achizitorul sufera o reala tulburare a dreptului sau de proprietate, prin disparitia acestuia din propriul patrimoniu (disparitie retroactiva, ceea se se traduce prin faptul ca achizitorul nu a avut niciodata dreptul in patrimoniu).

3. Nulitatea actului juridic civil reprezinta o cauza de evictiune

Unele instante judecatoresti au apreciat in sensul ca nulitatea actului juridic civil se circumscrie notiunii de evictiune:

Referitor la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată de pârâţi, instanţa reţine, că termenul de prescripţie pentru cumpărătorul evins începe să curgă de la data când s-a produs evicţiunea, respectiv de la data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărareîncheiat – astfel cum dispune art. 2525 Noul Cod Civil…;[7]

În speţă, primele două condiţii sunt îndeplinite: este vorba despre o tulburare de drept – prin constatarea nulităţii absolute a contractelor prin Decizia nr. 663/R din 23.04.2012 a Curţii de Apel Târgu M____ pronunţată în dos. XXXXXXXXXXXX, şi a sentinţei civile nr. 6829/25.07.2012 pronunţată de Judecătoria A___ în dos. XXXXXXXXXXXX, la cererea foştilor proprietari, iar cauza evicţiunii este anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi anume deposedarea foştilor proprietari, prin preluarea fără titlu valabil a imobilelor de către Stat…;[8]

Prin sentinţa nr. 3896/13.09.2006 a Judecătoriei B_______, a fost anulat contractul de vânzare-cumpărareautentificat sub nr. 708/17.02.2005 la B.N .P. M____ Sandulache D_____. Acţiunea în dezdăunare ca efect al evicţiunii este supusă termenului general de prescripţie de 3 ani aplicabil acţiunilor personale patrimoniale potrivit art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Termenul de prescripţie începe să curgă de la data evicţiunii, în cauză, de la data când sentinţa nr. 3896/13.09.2006 a Judecătoriei B_______ a rămas definitivă…;[9] 

Astfel cum corect a considerat prima instanţă, reclamanţii apelanţi au avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii , acceptând acest risc, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de modul de soluţionare a litigiului privind constatarea nulităţii titlului autorilor reclamanţilor , reclamantul fiind parte în dosarul nr.XXXXXXXXXXXX, fiind chemat în judecată în procesul pornit de foştii proprietari, în anul 2002. Ori, reclamanţii apelanţi au cumpărat imobilul în litigiu, în anul 2007, pe parcursul derulării procesului având ca obiect constatarea nulităţii titlului vânzătorilor…;[10]

Cu privire la obligarea pârâtei la plata preţului reactualizat, aceasta este consecinţa firească a faptului că reclamanta şi-a pierdut proprietatea prin anularea contractului ceea ce nu îi este imputabil, fiind îndeplinite condiţiile art. 1337 cod civil privind evicţiunea…;[11]

În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, Curtea reţine că, prin respingerea cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, dispărând cauza evicţiunii, a dispărut şi evicţiunea, astfel că nu se mai justifică răspunderea pârâtei S.C.M. V_______ CĂRĂŞAN pentru evicţiune…;[12]

Instanţa apreciază că prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a produs. Prin urmare, cumpărătorul, odată cu bunul, dobândeşte, ca accesoriu şi acţiunea în garanţie, inclusiv garanţia contra evicţiunii provenind din fapta proprie a vânzătorului sau provenind de la terţi, dreptul de a invoca garanţia fiind transmisibil şi la cumpărătorii ulteriori ai aceluiaşi bun. De aceea, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1695 cod civil în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării…;[13]

Întrucât s-a constatat nulitatea absoluta a contractelor, in cauza operează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, răspundere prevăzută de art. 1337 cod civil, potrivit cu care vâ nzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, de a răspunde pentru evicţiunea totala sau parţială a lucrului vândut…;[14]

Cum evicţiunea s-a produs, având în vedere soluţia dată acţiunii principale, respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 249/22.01.2010 de BNP G_____ V_____, este angajată răspunderea vânzătorilor pentru evicţiune, şi respectiv obligaţia de a restitui preţul primit, precum şi cheltuielile contractului încheiat…;[15]

Însăşi instituţia răspunderii pentru evicţiune este concepută de legiuitor (art. 1337-1351 din vechiul Cod civil, art. 1695-1706 din noul Cod civil) pentru ipoteza desfiinţării actului pentru cauză de nulitate şi restituirii bunului către adevăratul proprietar, ca fiind mijlocul de protecţie juridică adecvat şi echitabil, pentru ca cel ce a cumpărat şi a rămas fără bunul său să nu suporte, în absenţa culpei sale, consecinţele patrimoniale ale desfiinţării actului…;[16] ”.

4. Nulitatea actului juridic inlatura evictiunea

Alte instante au apreciat in sensul ca nulitatea unui contract nu se circumscrie notiunii de evictiune:

Dispoziţiile contractuale invocate şi disp. art. 1336-1338 Cod civil reglementează în adevăr răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului care este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului, însă în speţă pârâta ____ nu a pierdut proprietatea bunului urmare evicţiunii rezultând din fapta unui terţ, ci urmare constatării nulităţii absolute a actului care-i conferea drept de proprietate asupra lucrului…;[17]

Într-adevăr în conformitate cu aceste norme legale, vânzătorului îi revine această obligaţie de garanţie pentru evicţiune, respectiv de a-i asigura cumpărătorului stăpânirea bunului vândut , obligaţie care presupune totodată ca vânzătorul să nu săvârşească personal anumite fapte prin care să-l evingă pe cumpărător. Tribunalul consideră că nu este întemeiată critica formulată de apelanta pârâtă întrucât nu ne aflăm în prezenţa încălcării acestei obligaţii de către reclamanta vânzătoare, câtă vreme obligaţia de garanţie pentru evicţiune presupune existenţa unui contract valabil încheiat ori prin cererea adresată instanţei s-a făcut referire la incidenţa unui motiv de nulitate absolută care demonstrează că respectiva convenţie nu a fost întocmită în mod valabil…;[18]

Cum un act juridic nul este lipsit de efecte cu caracter retroactiv, este evident că el nu mai poate constitui nici temei al unei eventuale răspunderi pentru evicţiune. Nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea retroactivă, potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum, deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi. In condiţiile în care contractul pentru care se solicită executarea obligaţiei legale de garanţie a fost constat nul, nu sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, obligaţia de garanţie pentru evicţiune neputând izvorî dintr-un contract nul…;[19]

Invocarea excepţiei de garanţie contra evicţiunii consacrată de dispoziţiile art. 1337-1339 din Codul Civil din 1864, presupune ca situaţie premisă existenţa unui contract de vânzare-cumpărare valabil, care nu este lovit de nulitate de nulitate absolută. În schimb, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare conduce la încetarea tuturor garanţiilor pentru evicţiune, partea putând să ceara doar repunerea în situaţia anterioară ca efect al anulării contractului…;[20]

Cererea în constatarea nulităţii actului juridic de înstrăinare, cum este şi cea dedusă judecăţii în prezenta cauză, nu este, însă, o cerere de evicţiune, cum eronat se susţine, întrucât răspunderea pentru evicţiune, care este una contractuală, presupune valabilitatea actului de vânzare – cumpărare şi pierderea posesiei de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de un terţ asupra obiectului vânzării…;[21]

În consecinţă, în speţă, ca urmare a constatării nulităţii absolute parţiale a actului de dare în plată încheiat între pârâţi pentru imobilul construcţie Vila T____ 8, operau efectele nulităţii iar nu ale răspunderii pentru evicţiune, fiind nelegală soluţia instanţei de apel în sensul constatării admisibilităţii unei astfel de răspunderi în acest caz, existând diferenţe între cele două răspunderi, cel puţin, sub aspectul modalităţii de evaluare a prejudiciului….;[22]

În cazul în care, prin hotărâre judecătorească definitivă, s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, reţinându-se reaua-credinţă a ambelor părţi la momentul încheierii lui, în sensul cunoaşterii de către acestea că obiectul pro-parte nu se găsea în proprietatea vânzătorului, cumpărătoarea nefiind de bună-credinţă, aceasta nu mai poate invoca şi opune vânzătorului obligaţia de garanţie pentru evicţiune, ea urmând să suporte consecinţele declarării nulităţii absolute parţiale, în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit, nefiind incidente în cauză dispoziţiile art. 1344 şi 1348 C. civ. 1864…;[23]

Constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare conduce la încetarea tuturor garanţiilor pentru evicţiune, partea putând să ceară doar repunerea în situaţia anterioară, ca efect al anulării contractului. Soluţia se impune, deoarece constatarea nulităţii produce efecte retroactive şi echivalează cu constatarea că actul nu există, or, dacă actul nu există, nu existau nici garanţiile legale care presupun existenţa unui astfel de act juridic (quod nullum est, nullum producit effectum). Aşadar, constatarea nulităţii actului înlătură, cu titlul retroactiv, toate efectele actului juridic, implicit şi pe acela de a garanta pentru evicţiune….;[24]

Actiunea in nulitate pentru eroare si dol n-are nimic de comun cu dreptul de evictiune si cu garantia vanzatorului, care exista numai cand exista si vanzare valabila…;[25] ”.

5. Opinia noastra

Din punctul nostru de vedere, nulitatea actului juridic (de ex. a unui contract de vanzare) nu reprezinta o cauza/specie de evictiune.

La baza concluziei noastre, stau argumentele expuse in continuare.

In primul rand, notiunea de evictiune este corelata de legiuitorul roman intotdeauna cu un act juridic (unilateral sau bilateral). In acest sens, sunt o serie de exemple oferite atat de vechea legislatie, cat si de legislatia actuala:

“Prevederile art. 69 din Decretul nr. 1642/1938 privind dispozitiunile privitoare la cartile funciare corelau obligatia de garantie contra evictiunii cu actul de partaj;[26]

Prevederile art. 69 din Decretul – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare corelau evictiunea cu actul de partaj;[27]

Prevederile art. 8 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 privind arendarea corelau evictiunea cu contractul de arenda;[28]

Prevederile art. 37 alin. 15 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare coreleaza notiunea de evictiune cu actul de partaj;[29]

Prevederile art. 4 lit. f din O.G. nr. 51/1997 privind operatiunile de leasing si societatile de leasing corelau obligatia de garantie contra evictiunii cu contractul de leasing;[30]

Prevederile art. 683 alin. 1 din noul C.civ. coreleaza obligatia de garantie contra evictiunii de actul de partaj;[31]

Prevederile art. 1018 alin. 1 din noul C.civ. leaga garantia contra evictiunii de contractul de donatie;[32]

Prevederile art. 1492 alin. 2 din noul C.civ. coreleaza obligatia de garantie contra evictiunii de contractul de dare in plata;[33] etc.”.

In al doilea rand, nulitatea actului juridic civil este o sanctiune care desfiinteaza cu efect retroactiv actul ( ca si cand acesta nu ar fi existat niciodata ).

Graitoare in acest sens sunt dispozitiile art. 1254 alin. 1 din noul C.civ.:

Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat.”.

Or, in conditiile in care contractul lovit de nulitate este considerat a nu fi fost niciodata incheiat, iar obligatia de garantie nu poate lua nastere decat prin incheierea unui contract, rezulta ca, odata aplicata sanctiunea nulitatii dispare complet fundamentul garantiei contra evictiunii, respectiv contractul, caz in care nu se mai poate pune problema acestei institutii.

Garantia contra evictiunii nu poate exista in afara unui contract, neavand o existenta de sine statatoare si independenta de existenta/eficacitatea actului jurdic civil din care provine.

In acest sens s-au exprimat si o serie de puncte de vedere doctrinare:

Garanţia de evicţiune nu se întinde însă la acţiunile prin care, pentru un motiv sau altul (vicii de consimţământ, incapacitate, obiect ilicit etc.) vânzătorul critică valabilitatea vânzării însăşi solicitând constatarea nulităţii, anularea ori rezoluţiunea pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului din partea cumpărătorului35De asemenea, garanţia pentru evicţiune nu poate fi invocată în cazul în care vânzătorul îşi valorifică în justiţie vreunul din drepturile decurgând din contractul de vânzare, aşa cum este cazul când, de pildă, introduce o acţiune întemeiată pe privilegiile pe care legea i le conferă pentru garantarea plăţii preţului (art. 1730 pct. 5 şi art. 1737 pct. 1 C. civ.). În fine, garanţia pentru evicţiune datorată de vânzător cumpărătorului nu exclude un eventual litigiu între aceştia în legătură cu interpretarea contractului, nici în acest caz neputându-se pune problema invocării excepţiei de garanţie36.[34] ”.

Din aceste considerente, nu putem fi de acord cu teza exprimata de o instanta judecatoreasca, in sensul ca incheierea unui contract nul absolut nu poate fi negata, caz in care garantia contra evictiunii ar ramane in continuare operabila:

De aceea, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1695 cod civil în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării.[35]”.

In al treilea rand, daca s-ar accepta teza potrivit careia nulitatea reprezinta o evictiune ar insemna ca o parte contractanta care transmite dreptul in baza unui act juridic afectat de nulitate nu ar putea niciodata sa solicite instantei restabilirea legalitatii prin invalidarea contractului.

Daca acceptam teza potrivit careia actiunea in nulitate reprezinta o actiune in evictiune, inseamna ca acceptam si efectele specifice ale obligatiei de garantie contra evictiunii.

Unul din efecte este reglementat de dispozitiile art. 1696 din noul C.civ., in sensul ca persoana care trebuie sa raspunda pentru evictiune nu poate sa evinga.

Persoana care trebuie sa raspunda pentru evictiune este persoana care transmite dreptul, aspect ce rezulta din interpretarea prevederilor art. 1651 din noul C.civ.:

Dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.”.

Daca s-ar accepta aceasta teza, in practica s-ar putea produce o serie de consecinte contrare legii.

De exemplu:

A se afla sub imperiul dolului savarsit de B atunci cand ii transmite acestuia din urma dreptul de proprietate asupra unui bun.

Ulterior A doreste restabilirea legalitatii prin anularea contractului incheiat prin dol, potrivit art. 1214 si urm. din noul C.civ., insa B invoca faptul ca actiunea in anulare este o actiune in evictiune caz in care A nu o poate promova pentru ca potrivit art. 1696 din noul C.civ. cine trebuie sa garanteze contra evictiunii nu poate sa evinga.

In alte cazuri, situatia ar putea fi chiar si mai dramatica: A contracteaza sub imperiul violentei (art. 1216 din noul C.civ.), A contracteaza in stare de necesitate (art. 1218 din noul C.civ.), A contracteaza in conditii de leziune (art. 1221 din noul C.civ.), A contracteaza cu privire la bunuri care nu se afla in circuitul civil (art. 1229 din noul C.civ.), A contracteaza in lipsa unui discernamant (art. 1205 din noul C.civ.), A contracteaza avand la baza o cauza ilicita sau imorala (art. 1236 din noul C.civ.), A contracteaza cu nerespectarea formei autentice (art. 1244 din noul C.civ.) etc.

Daca actiunea in nulitate ar putea fi privita ca o actiune in evictiune, ar insemna ca, in toate exemplele oferite anterior, instrainatorul din cadrul unui act juridic nu ar putea niciodata sa se adreseze instantelor judecatoresti in vederea restabilirii legalitatii, ceea ce este contrar literei si spiritului normelor juridice care reglementeaza persoanele care pot invoca nulitatea unui act juridic nelegal.

Tocmai din aceste motive nu putem fi de acord cu anumite opinii exprimate in literatura de specialitate care sustin teza ca, instrainatorul unui drept, fiind tinut sa garanteze contra evictiunii, nu are dreptul sa solicite nulitatea (anularea/constatarea nulitatii) actului:

În concret, speţa ar fi următoarea: A îi vinde lui B un imobil până să obţină certificatul fiscal. B vinde mai departe lui C acelaşi imobil. Între timp, vânzarea dintre A şi B se anulează pentru lipsa certificatului fiscal. Ar urma ca şi vânzarea subsecventă (între B şi C) să fie anulată, potrivit principiului resoluto iure dantis. Având în vedere că B îi datorează lui C garanţia pentru evicţiune, B nu va putea cere anularea subsecventă a vânzării faţă de C, întrucât C îi va putea opune lui B excepţia de garanţie. Mai mult, aceeaşi obligaţie de garanţie pentru evicţiune ar putea-o avea chiar A în raport cu C, chiar dacă între A şi C nu exista un raport juridic direct, o asemenea garanţie decurgând din art. 1706 C. civ. Invocarea obligaţiei de garanţie împiedică doar restituirea bunului, nu şi promovarea acţiunii în anulare sau în constatarea nulităţii;[36]”.

In al patrulea rand, daca s-ar accepta teoria potrivit careia nulitatea reprezinta o evictiune un intreg titlu din noul C.civ. (Titlul VIII „Restituirea prestatiilor”) ar putea fi golit de continut, cel putin partial, atunci cand vorbim despre efectele nulitatii.

Titlul VIII, intitulat „Restituirea prestatiilor”, reglementeaza, printre altele, institutia repunerii partilor in situatia anterioara ca urmare a declararii nulitatii unui act juridic civil.

Restituirea prestatiilor consta, in esenta, intr-un mecanism relativ simplu: fiecare parte este tinuta sa restituie celeilate toate prestatiile primite in natura sau prin echivalent banesc.

Daca s-ar apela la teoria nulitate = evictiune, atunci, probabil ca in toate cazurile, achizitorul (ex. cumparatorul, donatarul, cel care primeste un bun in plata, coproprietarul etc) nu ar apela la mecanismul repunerii partilor in situatia anterioara, ci la efectele specifice ale evictiunii, efecte mult mai avantajoase.

In cazul constatarii/declararii nulitatii unui act juridic translativ de drepturi, consecinta fireasca este repunerea partilor in situatia anterioara, ceea ce inseamna ca dobanditorul bunului este obligat sa restituie bunul primit si are dreptul sa obtina restituirea sumelor/bunurilor platite.

In schimb, in cazul garantiei contra evictiunii, drepturile achizitorului sunt mult mai extinse, acesta avand o serie de drepturi suplimentare fata de simpla restituire a sumelor/bunurilor platite.

Potrivit art. 1701 si 1702 din noul C.civ., daca nulitatea ar reprezenta o cauza de evictiune achizitorul ar avea dreptul la: (i) restituirea pretului (ceea ce in esenta echivaleaza cu repunerea partilor in situatia anterioara), (ii) plata sporului de valoare al bunului la data evictiunii, (iii) plata de daune interese.

Pentru a verifica justetea si echitatea unor astfel de remedii, o sa luam urmatorul exemplu:

A sub imperiul violentei vinde lui B un imobil de 1.000.000 Euro.

Dupa 3 ani, A obtine anularea contractului de vanzare, pe motiv de viciere a consimtamantului prin violenta.

La momentul in care hotararea judecatoreasca privind nulitatea ramane definitiva, valoarea imobilului este de 2.000.000 Euro.

Daca s-ar admite teza nulitate = evictiune, in cazul expus, B (desi de maxima rea-credinta – fiind partea care chiar a provocat violenta determinand incheierea contractului sub imperiu constrangerii) ar ajunge sa fie „premiata” pentru conduita ilicita pe care a savarsit-o fiind indreptatita sa primeasca: (i) pretul vanzarii (1.000.000 Euro), (ii) sporul de valoare (alt 1.000.000 Euro) si (iii) daune interese, ceea ce ar fi contrar legii si echitatii.

In al cincilea rand, daca s-ar accepta teoria potrivit careia nulitatea reprezinta o evictiune s-ar putea ajunge la situatia in care acelasi act juridic sa fie desfiintat de doua ori, prin doua remedii legale distincte.

Potrivit art. 1700 alin. 1 din noul C.civ. in cazul evictiunii totale achizitorul poate solicita rezolutiunea intregului contract (deci desfiintarea cu efect retroactiv a intregului act de transfer).

Daca nulitatea ar reprezenta o evictiune, norma juridica expusa anterior s-ar traduce astfel: in cazul in care un contract este anulat de o instanta judecatoreasca (fiind eliminat astfel cu efect retroactiv din circuitul civil), achizitorul din acesta poate opta pentru desfiintarea (din nou) a aceluiasi contract prin intermediul rezolutiunii.

O astfel de ipoteza nu poate fi primita, in niciun fel, un contract deja desfiintat si inlaturat din circuitul civil neputand fi supus, din nou, unei alte desfiintari, nicio norma juridica de drept pozitiv neputand sa fundamenteze o astfel de solutie.

Apreciem ca textul art. 1700 alin. 1 din noul C.civ. poate fundamenta teoria noastra in sensul ca evictiunea nu poate sa priveasca desfiintarea cu efect retroactiv a actului de transfer, ci orice alta tulburare de drept a proprietarului.

Pentru ca remediul propus de aceasta norma juridica sa poata fi operabil (rezolutiunea actului de transfer), este necesar ca evictiunea sa se produca in asa fel incat actul de transfer sa nu fie desfiintat (de ex. prin admiterea unei actiuni in revendicare promovate de un tert impotriva achizitorului). Numai intr-un astfel de caz, achizitorul poate sa solicite desfiintarea actului de dobandire.

In toate celelalte cazuri care ar presupune desfiintarea actului de dobandire, remediul legal oferit de norma juridic ar ramane golit de continut, achizitorul nemaiputand opta pentru desfiintarea unui act deja inlaturat complet din circuitul civil.

In al saselea rand, chiar legiuitorul roman a reglementat, cu titlu particular, nulitatea actului juridic civil in mod distinct de notiunea de evictiune.

In discutie sunt prevederile referitoare la cumparatorii de imobile, in baza Legii nr. 112/1995.

Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, cumparatorii imobilelor in baza Legii nr. 112/1995 care au incheiat contractele cu nerespectarea legii si ale caror contracte au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti au dreptul sa primeasca pretul actualizat.

Potrivit art. 50 alin. 2 din acelasi act normativ, cumparatorii imobilelor in baza Legii nr. 112/1995 care au incheiat contractele cu respectarea legiii ale caror contracte au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti au dreptul sa primeasca pretul de piata.

Desi ambele norme juridice vorbesc de notiunea de „desfiintare” a contractelor sugerand o lipsire de eficacitate cu efect retroactiv in realitate cele doua norme privesc situatii total diferite.

In sensul art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, prin notiunea de desfiintare se intelege pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care: (i) se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare in baza Legii nr. 112/1995 si (ii) se admite actiunea in revendicare a fostului proprietar in contradictoriu cu cumparatorul.

In sensul art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, prin notiunea de desfiintare se intelege pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care: (i) se admite actiunea in revendicare a fostului proprietar in contradictoriu cu cumparatorul.

In primul caz, contractul se desfiinteaza cu efect retroactiv, cumparatorul fiind indreptatit la restituirea prestatiilor (pretul platit actualizat cu indicele de inflatie pana la data restiturii).

In al doilea caz, contractul nu se desfiinteaza, insa cumparatorul pierde dreptul de proprietate caz in care acesta are dreptul sa primeasca valoarea de piata a bunului (valoare care in practica este semnificativ mai mare decat valoarea pretului actualizat).

Dupa cum se poate observa, in cazurile prevazute de Legea nr. 10/2001, legiutorul a reglementat diferit situatia nulitatii de situatia pierderii dreptului de proprietate ca urmare a unei evictiuni.

Subliniem ca opinia noastra nu concorda cu interpretarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie, Completul competent sa solutioneze recursul in interesul legii, care, prin decizia nr. 1/2015, publicata in Monitorul Oficial nr. 197/25.03.2015, a retinut ca in ambele situatii reglementate de Legea nr. 10/2001 ar fi vorba de reglementarea obligatiei de garantie contra evictiunii:

Din examinarea comparativă a modalităţilor în care se poate realiza acoperirea prejudiciului creat prin deposedarea de bun, în cele două cazuri rezultă cu evidenţă că este vorba de un conţinut diferit al obligaţiei de răspundere pentru evicţiune a statului, ce presupune verificarea unor condiţii specifice, pentru a se aprecia asupra temeiniciei pretenţiilor reclamantului. Or, judecătorul nu este interesat doar de producerea evicţiunii, ci de cauza acestei evicţiuni la cazul concret, iar fundamentul pretenţiei, aşa cum este el dat de motivele de fapt şi de drept ale cererii, îşi are izvorul în cauza evicţiunii, având în vedere că legea reglementează modalităţi diferite de asigurare a reparaţiei, în funcţie de felul producerii acesteia. Diferenţele de conţinut între cele două modalităţi în care se poate angaja răspunderea statului pentru evicţiune rezidă şi în diferenţele de regim juridic în ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune, care începe să curgă de la momente diferite, în funcţie de aplicabilitatea art. 50 alin. (2) sau art. 50 din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.”.

6. Concluzii

Notiunea de evictiune este o notiune juridica ce, la fel ca multe altele, este susceptibila de interpretari diametral opuse in practica.

Aceste interpretari pleaca de la definitia doctrinara/pretoriana a evictiunii, in sensul ca aceasta include si situatia ”pierderii dreptului de proprietate“ si in anumite cazuri asimilieaza nulitatea actului juridic civil acestei situatii.

Din punctul nostru de vedere, nulitatea contractului reprezinta nu o cauza de evictiune, ci o cauza care inlatura complet obligatia de garantie contra evictiunii.

Nu se poate discuta de o veritabila “pierdere“ a unui drept, atata timp cat actul juridic privind dobandirea dreptului nu a fost incheiat cu respectarea conditiilor de valididate impuse de lege.

Un act afectat de nulitate nu poate fundamenta dobandirea unui drept, afara de cazurile in care legea prevede altfel.

Restabilirea legalitatii reclama eliminarea actului afectat de nulitate din ordinea juridica, eliminare care este intotdeauna retroactiva, mergand pana la data incheierii actului, caz in care se considera ca actul nu a fost niciodata incheiat.

Or, daca un act nu a fost niciodata incheiat, iar garantia contra evictiunii nu poate exista decat in baza incheierii unui act juridic rezulta ca, in lipsa incheierii actului, nu se poate pune problema existentei obligatiei de garantie contra evictiunii.

Din aceste considerente, apreciem ca nulitatea (absoluta/relativa) a unui act juridic are o configuratie proprie, care nu poate fi incadrata in notiunea de evictiune, ci din contra, elimina complet orice fundament faptic/juridic privitor la obligatia de garantie contra evictiunii.


[1] Dan Chirica, Garantia pentru evictiune in contractul de vanzare, material publicat in Revista Romana de Drept Privat nr. 4/30.04.2007
[2] Francisc Deak, Tratat de drept civil: contracte speciale, Ed. a 4 – a, Bucuresti, Universul Juridic, 2006, pag. 99
[3] Decizie civila nr. 3308/03.11.2011 pronuntata de Tribunalul Arges (www.rolii.ro)
[4] Sentinta civila nr. 732/16.03.2015 pronuntata de Tribunalul Constanta (www.rolii.ro)
[5] Sentinta civila nr. 2708/08.11.2019 pronuntata de Judecatoria Bistrita (www.rolii.ro)
[6] Sentinta civila nr. 72/19.02.2019 pronuntata de Judecatoria Babadag (www.rolii.ro)
[7] Sentinta civila nr. 6291/14.10.2013 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rolii.ro)
[8] Sentinta civila nr. 6690/30.10.2013 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rolii.ro)
[9] Sentinta civila nr. 16533/19.12.2014 pronuntata de Judecatoria Botosani (www.rolii.ro)
[10] Decizie civila nr. 261/03.03.2014 pronuntata de Tribunalul Arad (www.rolii.ro)
[11] Decizie civila nr. 1009/09.11.2010 pronuntata de Tribunalul Arad (www.rolii.ro)
[12] Decizie civila nr. 158/09.06.2011 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara (www.rolii.ro)
[13] Sentinta civila nr. 1743/29.09.2021 pronuntata de Judecatoria Deta (www.rolii.ro)
[14] Sentinta civila nr. 540/18.12.2014 pronuntata de Tribunalul Vrancea (www.rolii.ro)
[15] Decizia civila nr. 1082/22.10.2013 pronuntata de Tribunalul Mehedinti  (www.rolii.ro)
[16] Sentinta civila nr. 1439/11.07.2018 pronuntata de Tribunalul Bucuresti (www.rolii.ro)
[17] Sentinta civila nr. 1325/15.11.2012 pronuntata de Tribunalul Galati (www.rolii.ro)
[18] Sentinta civila nr. 264/03.03.2014 pronuntata de Tribunalul Bucuresti (www.rolii.ro)
[19] Sentinta civila nr. 1560/29.04.2014 pronuntata de Tribunalul Ilfov  (www.rolii.ro)
[20] Decizie civila nr. 1852/02.12.2014 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti (www.rolii.ro)
[21] Sentinta civila nr. 2624/13.11.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti (www.rolii.ro)
[22] Decizie civila nr. 1077/12.11.2020 pronuntata de Curtea de Apel Brasov (www.rolii.ro)
[23] Decizie comerciala nr. 3026/2009 pronuntata de I.C.C.J.  (www.scj.ro)
[24] Decizie civila nr. 895/2010 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti
[25] Cas. I, 75/februarie 28/81. B. p. 123 mentionata in Constantin N. Hamangiu, Codul civil adnotat, Bucuresti, edit. C.H. Beck, 2008, pag. 449
[26] Copărtaşul osebit de cazurile prevăzute de art. 68, va putea cere, în temeiul înscrisului original de împărţeală şi a copiei legalizate a chemării în garanţie, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilelor ce ceilalţi copărtaşi au dobândit prin efectul împărţelii, pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
[27] Copărtaşul, osebit de cazurile prevăzute de art. 68, va putea cere, în temeiul înscrisului original de împărţeală şi a copiei legalizate a chemării în garanţie, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilelor ce ceilalţi copărtaşi au dobândit prin efectul împărţelii, prin garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
[28] Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.
[29] Coproprietarul, în afară de cazurile prevăzute la alin. (11) şi (14), va putea cere, în temeiul înscrisului original de partaj şi al copiei legalizate a cererii de chemare în garanţie, înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilalţi coproprietari le-au dobândit prin efectul partajului, pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
[30] Societatea de leasing, in calitate de locator, este obligata: f) sa garanteze pe utilizator de evictiune din partea oricarei persoane fizice sau juridice, care ar pretinde un drept de proprietate sau un alt drept real asupra bunului utilizat in sistem de leasing.
[31] Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător.
[32] Donatorul nu răspunde pentru evicţiune decât dacă a promis expres garanţia sau dacă evicţiunea decurge din fapta sa ori dintr-o împrejurare care afectează dreptul transmis, pe care a cunoscut-o şi nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului.
[33] Dacă prestaţia oferită în schimb constă în transferul proprietăţii sau al unui alt drept, debitorul este ţinut de garanţia contra evicţiunii şi de garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepţia cazului în care creditorul preferă să ceară prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului. În aceste cazuri, garanţiile oferite de terţi nu renasc.
[34] Dan Chirica, Garantia pentru evictiune in contractul de vanzare, material publicat in Revista Romana de Drept Privat nr. 4/30.04.2007
[35] Sentinta civila nr. 1743/29.09.2021 pronuntata de Judecatoria Deta ( www.rolii.ro )
[36] Ioan Popa, Nulitatile extrinseci in dreptul civil, material publicat in Revista Romana de Drept Privat nr. 6/31.12.2014


Av. Razvan Nicolae Popescu, Partener „Dumitru, Popescu și Asociații“ S.P.A.R.L.
Membru al DPA Legal Team

Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Poezii
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership