Secţiuni » Arii de practică
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateComercialCyberlawEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Acţiunea în revendicare şi efectul de fapt constitutiv al înscrierii de carte funciară
28.10.2020 | Ana-Maria NICOLCESCU

JURIDICE - In Law We Trust
Ana-Maria Nicolcescu

Ana-Maria Nicolcescu

1. Sub imperiul vechiului Cod civil, s-au încetățenit mai multe reguli de comparație aplicabile acțiunii în revendicare imobiliare, distingându-se după cum titlurile provin de la același autor sau provin de la autori deosebiți, în ipoteza în care ambele părți dețin titlu. Dintre acestea, pentru studiul de față, prezintă interes doar aceea în baza căreia are câștig de cauză partea care și-a înscris mai întâi dreptul în registrul de publicitate imobiliară, atunci când ambele titluri provin de la același autor.[1]

În prezent, art. 885 alin. 1 din noul Cod civil consacră regula dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.[2]

Cu toate acestea, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ – teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Așadar, având în vedere că aceste lucrări nu sunt finalizate decât în anumite zone, partea interesată ar putea formula acțiune în revendicare împotriva titularului dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, acțiune care, în ipoteza admiterii, are eficiență practică atât timp cât este secondată și de o acțiune în rectificare de carte funciară.[3]

În aceste condiţii, se pune întrebarea dacă şi în situaţia actuală, deşi aplicarea prevederilor art. 885 alin. 1 din noul Cod civil pare amânată, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară are acelaşi efect constitutiv.

Astfel, din punctul de vedere al efectelor pe care le produc, există înscrieri constitutive de drepturi, înscrieri cu efecte de opozabilitate față de terți și înscrieri cu efect de informare.[4]

Pe cale de consecință, în cazul acțiunii în revendicare partea reclamantă poate urmări și îndreptarea înscrierii dreptului de proprietate, ulterior recunoscut pe cale judiciară, dacă există deja o altă înscriere privitoare la imobil în cartea funciară, dar efectul practic este unul constitutiv, nu numai de opozabilitate, întrucât persoanele deja înscrise vor trebui înlocuite cu adevăratul proprietar pentru valorificarea şi protejarea efective a dreptului său.

În opinia noastră, aceste considerente se aplică și atunci când comparația de titluri intervine în cazul altor acțiuni decât acțiunea în revendicare, dar asimilate de jurisprudenţă acesteia, cum ar fi cererea de constatare a nulității absolute a unui titlu de proprietate, în baza căruia este intabulat un drept de proprietate, în care părţi sunt deţinători de titluri de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991. Constatarea nulității devine eficientă numai atunci când se solicită și rectificarea de carte funciară, concomitent sau ulterior cererii principale având ca obiect nulitate titlu, acesta fiind de fapt obiectivul final, ca partea reclamantă să-și intabuleze dreptul de proprietate.[5] Instanţele judecătoreşti sunt îndreptăţite să procedeze la o comparare de titluri sau de acte de reconstituire şi în cadrul acestor tipuri de acţiuni atunci când ambele părţi cu interese contrarii exhibă acte de proprietate la fel de valabile prima facie, aspect consacrat deja în practică și în doctrină[6], după ce o perioadă s-a apreciat că nulitatea titlului emis în baza Legii nr. 18/1991 nu poate fi solicitată de către un terț decât după exercitarea și recunoașterea dreptului său pe calea acțiunii în revendicare.

Totuși, înclinăm să credem că numai atunci când se compară titluri de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 se poate proceda la compararea de titluri, ca și în cazul acțiunii în revendicare, având în vedere că interesul de a solicita nulitatea actelor de reconstituire este prezumat că aparține numai persoanelor implicate în procedura specială reglementată de acest act normativ, cărora ar putea să le profite în vreun fel anularea unor anumite acte de reconstituire, așa cum rezultă din cuprinsul art. III alin. 2 din Legea nr. 169/1997[7]. Pe cale de consecință, atunci când în balanță se pune un titlu de proprietate cu un contract de vânzare – cumpărare, donație, întreținere etc., este admisibilă acțiunea în revendicare[8], în fapt ajungându-se la aceeași necesitate de valorificare a propriului drept, în scopul de a fi corectată înscrierea în cartea funciară în favoarea sa.

2. Toată această discuție își are de fapt sorgintea în modificarea și republicarea Legii nr. 7/1996, în temeiul art. XII din Legea nr. 247/2005, care instituia în art. 26 alin. 1 – 3, forma de la momentul respectiv, obligativitatea înscrierii dreptului în cartea funciară pentru a se putea dispune de acesta[9]. De atunci şi până în prezent legiuitorul a menţinut acest principiu, iar în forma actuală este reluat de art. 36[10], care face trimitere directă la art. 887 din Codul civil.

Prin urmare, se prezumă că orice dobânditor are interesul de a-şi înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate, pentru a evita o înscriere ulterioară a unui alt deţinător de titlu de proprietate, valid până la admiterea unei eventuale acţiuni în revendicare sau oricărei alte acţiuni întemeiate pe o cauză de ineficacitate, şi  viceversa, proprietarul care nu figurează înscris în cartea funciară are interesul de a formula cerere în rectificare de carte funciară, subsecventă unei astfel de acţiuni.

3. Potrivit art. 907 din Codul civil, când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia; prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară, situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Aşadar, rectificarea reprezintă operaţiunea tehnico – materială prin care se asigură corespondenţa dintre evidenţa cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilelor, iar în măsura în care această corespondenţă dispare, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor devenite inexacte în cartea funciară.[11]

În aceste condiţii, acţiunea în revendicare devine mijlocul de punere în valoare a cauzei de ineficacitate ce caracterizează actul juridic înscris în cartea funciară, ce va deveni lipsit de efecte juridice ca urmare a admiterii acesteia. Mai exact, posesorul unui titlu preferabil nu-şi poate înscrie dreptul de proprietate decât în urma consfinţirii situaţiei sale juridice de către instanţă şi, cel mai important, nu poate încheia acte juridice cu privire la imobil.

4. În concluzie, interesul specific acțiunii în revendicare de a se da preferință unui titlu poate fi secondat, în multe cazuri, de interesul afirmat explicit sau prezumat de a utiliza hotărârea judecătorească într-o rectificare de carte funciară, în cadrul aceleiași cauze (ca și capăt de cerere accesoriu) ori în cauze separate.

Totodată, deşi efectul constitutiv al înscrierii de carte funciară este instituit expres prin art. 885 din noul Cod civil, intrat în vigoare la 01 octombrie 2011, el este amânat ca aplicare în baza art. 56 din Legea nr. 71/2011, în bună parte, deci ne aflăm şi în prezent în aceeaşi situaţie apărută după anul 2005, când de facto înscrierea de carte funciară are caracter constitutiv, fără de care nu s-ar putea încheia alte acte juridice.


[1] C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a II-a, revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2007, p. 209;
[2] E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea NCC, Ediția 4, Editura C.H. Beck, București, 2013, p. 311;
[3] Art. 908 alin. 1 și 2 din Codul civil: „Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: 1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. (2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.”;
[4] I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2013, p. 742;
[5] Spre exemplu, decizia nr. 460/11 iunie 2020 pronunțată de Tribunalul Gorj – secția I civilă (nepublicată);
[6] V. Terzea, Legile fondului funciar. Comentarii și explicații, Ediția 3, Editura C.H. Beck, București, 2009, p. 484;
[7] „Nulitatea poate fi invocată de primar, prefect, Autoritatea Naţională pentru Restituirea Proprietăţilor şi de alte persoane care justifică un interes legitim, iar soluţionarea cererilor este de competenţa instanţelor judecătoreşti de drept comun.;”
[8] A se vedea, spre exemplu, sentința civilă nr. 8309/17 decembrie 2019 pronunțată de Judecătoria Târgu – Jiu – secția civilă, rămasă definitivă prin decizia nr. 991/17 septembrie 2020 pronunțată de Tribunalul Gorj – secția I civilă (nepublicate);
[9] „(1) Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele. (2) În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti. (3) Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.”;
[10] „(1) Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil; b) *** Abrogată prin L. nr. 105/2019; c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară.”;
[11] A. Trăilescu, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ediţia 2 – revizuită şi adăugită – , Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2014, p. 1001;


Judecător dr. Ana-Maria Nicolcescu
Tribunalul Gorj – secția I civilă



PLATINUM+
PLATINUM Signature       

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                                

VIDEO STANDARD
Aflaţi mai mult despre , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!












Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
 Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Lex Discipulo Laus

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.