Intrarea în legalitate a construcțiilor edificate fără autorizație de construire ori cu nerespectarea prevederilor acesteia
8 septembrie 2023 | Larisa-Maria OGREZEANU
Larisa-Maria Ogrezeanu
În contemporaneitate imobilele formează baza unei vaste jurisprudențe, iar construcțiile reprezintă principala cauză. Legislația românească în domeniu are în vedere condițiile în care se poate demara procesul edificării unei construcții, însă există situații în care nu sunt respectate în integralitate cerințele legale. Un exemplu în acest sens fiind întocmai edificarea construcțiilor fără autorizație de construire ori cu nerespectarea prevederilor acesteia.
În acest sens, autorizația de construire prezintă o definiție legală formulată în art. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aceasta fiind actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor[1].
Întrucât legea a suferit numeroase modificări, intrarea în legalitate a construcțiilor edificate în lipsa autorizației de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia diferă în funcție de data realizării construcției. Astfel, în cazul construcțiilor edificate înainte de 1 august 2001, va fi necesar extrasul de carte funciară care să ateste dreptul de proprietate al solicitantului, certificatul de atestare fiscală menționat în art. 98, alin. (2) lit. a) din Regulamentul ANCPI din 9 iulie 2014, potrivit căruia, în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate este nevoie de autorizația de construire sau, în lipsa acesteia, a certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază este situată construcția[2]; și documentația cadastrală menționată în același articol, lit. b).
În cazul construcțiilor finalizate după 1 august 2001, dar care au o vechime mai mare de 3 ani, se vor îndeplini condițiile necesare construcțiilor edificate înainte de această dată, cărora li se adaugă o condiție legată de expertiza tehnică, care trebuie să se efectueze în vederea verificării calității lucrării.[3]
În cazul în care construcția este finalizată după 1 august 2001, însă nu a intervenit termenul de prescripție, se va aplica sancțiunea contravențională, iar punerea în legalitate poate fi demarată în baza unui certificat de atestare/adeverințe privind edificarea, pentru care se va ține cont de încadrarea în reglementările de urbanism.
În acest sens, punerea în legalitate a construcțiilor realizate cu nerespectarea prevederilor autorizației de construire este posibilă prin mai multe modalități, în funcție de intervenirea sau nu a prescripției. În acest sens, art. 31 al Legii nr. 50/1991 stipulează faptul că termenul de prescripție al aplicării sancțiunilor contravenționale este de 3 ani. Așadar, sancțiunea se poate aplica în interiorul acestui termen de prescripție, care, potrivit Deciziei 16 din 20.07.2020 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, curge de la data terminării în fapt a construcției[4].
Astfel, în procesul-verbal de constatare a contravenției poate fi stabilit un termen în care contravenientul trebuie să obțină o autorizare de intrare în legalitate a construcției. Potrivit art. 28, alin. (2) autoritatea administrației publice competente poate stabili intrarea în legalitate a construcției prin emiterea unei autorizații de construire, dacă aceasta se încadrează în planurile urbanistice, având în vedere și regulamentele aferente, avizate și aprobate în condițiile legii, sau, după caz, instanța poate avea această competență. În cazul lucrărilor ce se execută la clădirile prevăzute la art. 3 lit. b) (lucrări de construire, reconstruire… care urmează să fie efectuate la toate categoriile de monumente istorice prevăzute de lege – monumente… [5]) este necesar avizul Ministrului Culturii și Cultelor. De asemenea, potrivit aceluiași articol, alin. (21) Pentru lucrările aferente infrastructurii de transport de interes național, decizia… se va lua de către Ministerul Transporturilor pe baza unor expertize tehnice întocmite în condițiile legii sau, după caz, de instanța judecătorească[6].
În situația în care a intervenit termenul de prescripție, art. 37, alin. (6) stipulează faptul că în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale[7]. Din acest articol se deduce existența unor condiții care trebuie îndeplinite, anume îndeplinirea termenului de prescripție și obținerea unui certificat de atestare sau a unei adeverințe privind edificarea construcției.
Din punctul de vedere al procedurii intabulării dreptului de proprietate asupra construcției, interesează situația proprietarului imobilului care nu a fost înscris niciodată în cartea funciară, respectiv situația în care a fost. În situația în care nu a mai fost înscris în Cartea Funciară, trebuie realizat cadastrul. După realizarea cadastrului, cadastristul va solicita și intabularea imobilului la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară de care aparține imobilul pe baza schiței realizate și a actelor de proprietate[8]. Cazul imobilului care a fost înscris anterior în cartea funciară este mai ușor din punct de vedere procedural, deoarece se va înscrie în baza actului încheiat în formă autentică (actul de vânzare-cumpărare, donație, moștenire etc.), notarul solicitând din oficiu modificarea proprietarului. Documentele necesare pentru prima intabulare a unei construcții sunt cererea-tip de înscriere, documentația cadastrală întocmită de o persoana autorizată de ANCPI, actul autentic prin care s-a constituit ori s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului, certificatul fiscal, dovada plății tarifului de înscriere.[9]
Deși cele mai comune cazuri sunt cele în care autorizația de construire lipsește sau există, însă nu este respectată, sunt și cazuri în care cerințele legate de autorizație sunt respectate, dar nu și cele legate de încheierea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție a venit cu un Comunicat în vederea interpretării anumitor articole de lege, stabilind faptul că lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.[10]
Legea nr. 51/1991 stabilește regimul sancționator aplicabil în cazul construcțiilor edificate fără autorizație de construire. Astfel, se poate aplica amenda contravențională în cazurile prevăzute de art. 26, alin. (1), lit. a)- o), cum ar fi executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor prevăzute la art. 3, cu excepția celor menționate la lit. b), de către investitor și executant[11]; sau se poate aplica pedeapsa închisorii de la 3 luni la un an sau amenda, în cazurile prevăzute de art. 24, lit a)-c), cum ar fi executarea fără autorizație de construire sau de desființare ori cu nerespectarea prevederilor acesteia a lucrărilor prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. b), cu excepțiile prevăzute de lege.[12]
De asemenea, art. 28 (1) stipulează faptul că o dată cu aplicarea amenzii pentru contravențiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) și b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum și, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizației sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul–verbal de constatare a contravenției[13]. Termenul de aplicare a sancțiunilor se prescrie într-un termen de 3 ani de la săvârșirea faptei, potrivit art. 31.
În concluzie, cu toate că edificarea unei construcții în absența unei autorizații de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia reprezintă contravenție, legiuitorul a înțeles cazurile practice în care se produc astfel de greșeli și faptul că soluția nu este demolarea construcției în cauză, din cauza costurilor mari pe care contravenientul le-a suportat și ar urma să le suporte, astfel încât a ales calea punerii în legalitate a construcției în cauză.
[1] LEGEA nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, modificată la data de 26 ianuarie 2023, publicată în Monitorul Oficial al României.
[2] Regulamentul ANCPI din 9 iulie 2014.
[3] Ghid de intrare in legalitate a construcției, pas cu pas, publicat de reformex.ro pe site-ul oficial, accesat la data de 21 februarie 2022.
[4] DECIZIA nr. 16 din 20 iulie 2020, Publicat în Monitorul Oficial al României nr. 1047 din 9 noiembrie 2020.
[5] LEGEA nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, modificată la data de 26 ianuarie 2023, publicată în Monitorul Oficial al României.
[6] Idem.
[7] Idem.
[8] Intabulare Imobil, Publicat de notariate.ro la adresa https://notariate.ro/calculator-taxe-notariale/intabulare/, accesat la data de 21 februarie 2022.
[9] Idem.
[10] COMUNICAT din 8 ianuarie 2019privind interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 492 din Codul civil din 1864, art. 579 alin. (1) și art. 577 alin. (2) din Codul civil, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, Publicat pe www.scj.ro.
[11] LEGEA nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, modificată la data de 26 ianuarie 2023, publicată în Monitorul Oficial al României.
[12]Idem.
[13] Idem.
Larisa-Maria Ogrezeanu
Studentă – Facultatea de Drept din cadrul Academiei de Studii Economice din București
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro
