Secţiuni » Arii de practică » Business » Construcţii
Construcţii
CărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
Masterclass US Litigators
Afaceri transfrontaliere Articole Construcții Drept civil Opinii SELECTED

Dreptul de superficie asupra terenului în cazul cetățenilor statelor terțe

7 noiembrie 2023 | Igor LĂCĂTUŞ
Igor Lăcătuș

Igor Lăcătuș

Pe teritoriul României, cetățenii statelor terțe (care nu sunt membre UE/SEE), nu pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor. În schimb, o societate comercială, persoană juridică, poate dobândi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, inclusiv dreptul de proprietate asupra terenurilor, în măsura necesară derulării activității sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispozițiilor legale privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine. Potrivit art. 6 din Legea nr. 312/2005, alin. 1, cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.

(2) Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţii mai favorabile decât cele aplicabile cetăţeanului unui stat membru şi persoanei juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru.

Ce se întâmplă în situația în care, totuși, un cetățean străin aparținând unui stat terț a cumpărat un imobil (construcție), dar și un teren aferent construcției? În acest caz, dacă nu există un tratat internațional, pe bază de reciprocitate (de pildă, cazul Republicii Moldova), dreptul de proprietate asupra terenului nu poate fi dobândit, în condiții legale, sens în care nici nu poate fi intabulat în cartea funciară a terenului, având în vedere interdicția prevăzută de lege. Deseori în practică, cetățenii străini, persoane fizice, care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene sau Spațiului Economic European, cumpără imobile în România, respectiv construcții, fără să cunoască că terenul aferent construcției nu poate fi dobândit în proprietate. În consecință, se ivesc situații în care, deși cetățeanul străin devine proprietar asupra bunului principal, reprezentat de construcție, nu poate deveni titular al dreptului de proprietate privată asupra terenului (și care reprezintă un accesoriu al bunului principal). În acest caz, deși legea nu prevede în mod expres, în practică se acceptă ideea că se instituie un drept de superficie asupra terenului, pe întreaga durată de existență a construcției, chiar dacă, de exemplu părțile nu au prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare a imobilului (construcție și teren) un astfel de drept real, de superficie. Cu o astfel de situație ne-am întâmpinat și, deși în primă fază Oficiul de Cadastru a refuzat intabularea dreptului de proprietate asupra terenului, dar nici un drept de superficie nu a înscris în cartea funciară a terenului, a revenit în urma cererii de reexaminare și a dispus înscrierea dreptului de superficie asupra terenului, întrucât dreptul de proprietate nu putea fi intabulat, ținând cont de interdicția legală și de lipsa unui tratat internațional de reciprocitate între România și statul al cărui cetățean străin era cumpărătorul imobilului (construcție și teren).

Conform art. 693 din Codul civil (1) superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.

Servicii JURIDICE.ro

Evenimente juridice

Arbitraj comercial

Așadar, cetățenii străini de apartenență statelor terțe pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcțiilor și un drept de superficie (un drept de folosință pe durata existenței construcției) asupra terenurilor, în situația în care doresc să cumpere imobile în România.

Deși România se află într-o relație foarte apropiată cu Republica Moldova, la interpelarea noastră, Ministerul Afacerilor Externe din România ne confirmă că între aceste două state nu există un tratat internațional, pe bază de reciprocitate, care să permită achiziționarea de terenuri de către cetățenii acestor state.

Avocat Igor Lăcătuș
Moțec Ștefan – Cabinet de Avocat

Citeşte mai mult despre , , , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

Arii de practică
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Business
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul sportului
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Litigation
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protective
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi

Parteneri arii de practică  Specialişti


JURIDICE.ro
Main page
Cariere
Evenimente ⁞ 
Dezbateri
Profesionişti
Lawyers Week
WinLaw.ro
VIDEO
Servicii
Flux noutăţi
Selected ⁞ 
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi / JURIDICE NEXT
RSS  Publicare comunicate profesionale
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note, studii şi opinii juridice
ISSN 2066-0944
       Studii şi note de studiu
Revista revistelor
Autori  Condiţii de publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
       Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
       Dezlegarea unor chestiuni de drept
       Recurs în interesul legii
Curţi de apel ⁞ 
Tribunale ⁞ 
Judecătorii

Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

Proiecte speciale
Cărţi
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Mesaje de condoleanţe
Povestim cărţi
Războiul din Ucraina
Wisdom stories

Servicii J   Cont profesional [membership]   Catalog   Documentare   Comunicare   Revealing   Vizual   Website   Logo   Foto   Video   Talent Search   Recrutare   Evenimente   Directoare internaţionale