« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrepturile omuluiDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Cartea funciară – Pe înțelesul tuturor
08.02.2021 | Bianca BANU

JURIDICE - In Law We Trust Monitor Dosare
Bianca Banu

Bianca Banu

Preambul.

În practică, am observat faptul că există o mare lacună în rândul populației când vine vorba despre noțiunea de carte funciară. Care este scopul, importanța și mai precis, ce este ea și la ce ne ajuta?

Scopul acestui articol este de a aduce în lumina cititorilor noțiuni de publicitate imobiliară, importanța și scopul cărților funciare. 

Cuprins
I. Noțiune și scop. Ce este cartea funciară? Reglementare. Cadru legislativ.
II. Scurt istoric al publicității imobiliare în România.
III. Efectele înscrierii în cartea funciară.
IV. Alcătuirea cărții funciare. Cum citim o carte funciară și unde se află ce cautăm?
V. Înscrierile în cartea funciară. Clasificare.
VI. Acțiunile de carte funciară.

I. Începem prezentul articol prin a defini ce este cartea funciară și ce importanță are în sistemul de drept – Reglementare și cadru legislativ.

Ab initio, cărțile funciare au ca obiect descrierea imobilelor. Codul civil arată că prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.

Când vorbim despre cartea funciară, este o condiție sine qua non să facem referire și la cadastru. Conform art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, cadastru și cartea funciară constituie un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul țării.

Aliniatul 3 al articolului 2 din Legea nr. 7/1996 prevede următoarele:

Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierea referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele”, în mod asemănător Codul civil în art. 876 alin. 1 prevede: ”Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

Cadastrul este cel ce se ocupă de identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale.

Pentru a fi pe înțelesul tuturor, cartea funciară este de fapt un registru public care cuprinde evidența juridică, integrală și exactă, a imobilelor din acea unitate administrativ teritorială. Cărțile funciare întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități alcătuiesc împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu.

Publicitatea imobiliară reprezintă ansamblul de reguli prevăzute de lege ce au ca scop evidențierea situației materiale și juridice a imobilelor, în mod public.[1]

Obiectul cărții funciare îl reprezintă înscrierea proprietății și a celorlalte drepturi reale care se transmit, se modifică ori se sting ca urmare a actelor și faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. În cartea funciară, se înscriu inclusiv actele și faptele privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele care sunt înscrise în cartea funciară.

Drepturile reale înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare (respectiv dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitație, dreptul de servitute, drepturile reale de garanție, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință, precum și alte drepturi cărora legea le recunoaște acest drept). Acestea se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.

II. Nu voi intra foarte mult în detalii, însă vreau sa amintesc câteva chestiuni cu privire la istoria publicității imobiliare în România.

În România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe modalități, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni și cel bazat pe cărțile funciare.

Până la intrarea în vigoare a Legii 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, în România s-au aplicat două sisteme de evidență: Decretul-Lege nr. 115/1938 și Codul Civil din 1864. În regiunile Banat, Transilvania și Bucovina s-a aplicat Decretul-Lege nr. 115/1938, iar în Moldova, Oltenia, Dobrogea, Muntenia s-au aplicat dispozițiile Codului Civil din 1864.

Sistemul de carte funciară reglementat de Decretului-Lege nr. 115/1938 a reprezentat un sistem de publicitate real, acesta bazându-se pe identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile fiind efectuate pe imobile.[2] Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidențiate orice schimbări ce intervin în situația sa materială și juridică. Cărțile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate complet.

Sistemul registrului de transcripțiuni și inscripțiuni, potrivit Codului Civil din 1864, a reprezentat un sistem de publicitate personal, și constă în transcrierea şi înscrierea actelor juridice referitoare la proprietate în registre ținute de instanțele judecătorești, operațiuni realizate pe numele persoanelor fizice sau juridice, iar nu pe imobile cum se procedează în sistemul bazat pe cărțile funciare.[3]

După data de 26 iunie 1996 data intrării în vigoare a Legii 7/1996-lege specială și până în data de 11 octombrie 2011, data intrării în vigoare a Noului Cod Civil, la nivelul întregii țări sunt aplicabile prevederile Legii 7/1996. Această lege preia și modernizează vechile prevederi ale Decretului-Lege nr. 115/1938. După intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, la 11 octombrie 2011, și până în prezent se aplică NCC si Legea 7/1996-lege specială.

III. De ce este necesar să înscriem imobilele în cartea funciară și ce efecte prezintă pe plan juridic aceste înscrieri?

Când ne gândim la efectele înscrierilor în cartea funciară, prezintă importanță următoarele: efect constitutiv de drepturi, opozabilitate și informare.

Noul Cod Civil consacră efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară. Dispoziția privind efectul constitutiv de drepturi nu este aplicabil deocamdată, întrucât art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului Civil a amânat până la definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale. Până la definitivarea lucrărilor de cadastru general, se aplică dispozițiile Legii nr. 7/1996, iar efectul înscrierilor în cartea funciară este cel de opozabilitate față de terți.

De regulă, drepturile, faptele sau raporturile juridice supuse notării – devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește faptul că acestea au cunoscut pe altă cale. Atunci când legea prevede că opozabilitatea acestora nu se poate realiza decât prin notare, nu se poate invoca simpla cunoaștere a lor de către terți, pentru a suplini lipsa de publicitate.[4] Există și cazuri expres prevăzute de lege, situații în care notarea în cartea funciară are doar efecte de informare a terțelor persoane, iar opozabilitatea față de terți nu depinde de această notare.

Consider că, în general, caracterul consacrat de Noul Cod Civil este caracterul constitutiv de drepturi, deoarece „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea în cartea funciară”.

În cazul notării, consider că este consacrat caracterul de opozabilitate față de terți sau caracterul de informare a terțelor persoane.

Efectul de informare a terților este comun tuturor formelor de publicitate, iar publicitatea asigură efectul de opozabilitate.

IV. Cartea funciară este alcătuită din titlu, care indică numărul și numele localității în care este situat imobilul, și trei părți.

Partea I se referă la descrierea imobilului. Aici vom găsi numărul de ordine, numărul cadastral și chestiuni referitoare la imobil (suprafață, destinație, categorie de folosință, constricțiile). Planul imobilului împreună cu descrierea acestuia constituie anexă la partea I a cărții funciare.

Partea a II-a cuprinde chestiuni referitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale (numele și prenumele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul de proprietate și mențiunea acestui înscris, strămutarea proprietății, dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit, acțiuni privitoare la proprietate, obligații de a nu face, interdicții de înstrăinare etc.).

Partea a III-a, referitoare la înscrierea privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcini (dreptul de superficie, uz, uzufruct, abitație, servituțiile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, drepturi personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise, sechestru etc.).

V. Înscrierile în cartea funciară sunt de trei tipuri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea.

Intabularea este înscrierea având ca obiect drepturi reale imobiliare, care produc efecte de la data înregistrării cererii de înscriere. Se pot înscrie în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uz, uzufruct, abitație, dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit, dreptul de ipotecă.

Conform art. 888 C. civ. înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. 

Înscrierea provizorie în cartea funciară are același obiect ca și intabularea, însă se deosebește de aceasta prin faptul că există o incertitudine cu privire la drepturile reale imobiliare înscrise. De exemplu, se poate solicita înscrierea provizorie a unui drept real, dacă dobândirea acestuia este afectată de o condiție suspensivă ori rezolutorie.

Articolul 898 C. civ enumeră, nefiind limitativ prevăzute, cazurile în care se poate cere înscrierea provizorie în cartea funciară.

Notarea în cartea funciară se referă la alte drepturi decât cele reale, de exemplu drepturi personale. În cuprinsul articolului 902 alin. 2 din C. civ. legiuitorul enumeră drepturile, faptele sau raporturile juridice care sunt supuse notării în cartea funciară. Pe lângă acestea, pot fi notate orice drepturi cu condiția ca acestea să aibă legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

Intabularea și înscrierea provizorie produc efecte constitutive de drepturi de la momentul înregistrării cererii de înscrierea în cartea funciară. În cazul notării, efectele produse de notarea în cartea funciară sunt cele de opozabilitate sau de informare a terților.

VI. Un mod indirect de apărare a dreptului de proprietate și a drepturilor reale principale sunt acțiunile de carte funciară. Codul civil instituie trei tipuri de acțiuni de carte funciară, și anume:

a). Acțiunea în prestație tabulară. Este acea acțiune pe care o are la îndemână cel îndreptăţit să-și intabuleze în cartea funciară un drept real imobiliar, prin care cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea dreptului în cartea funciară, dacă cel care s-a obligat să transmită ori să constituie dreptul respectiv în favoarea sa, refuză să predea înscrisul necesar pentru a-l intabula[5].

b). Acțiunea în justificare tabulară. Este acea acțiune prin care beneficiarul înscrierii provizorii cere instanței de judecată să îl oblige pe cel împotriva căruia s-a făcut înscrierea să consimtă la justificarea* ei, iar în caz contrar, să dispună intabularea dreptului de proprietate.

* Ce este justificarea tabulară? În cazul înscrierilor provizorii în cartea funciară, despre care am făcut vorbire mai sus, acestea devin definitive pe măsura justificării lor ulterioare. Așadar, pentru a deveni definitive înscrierile provizorii, acestea trebuie justificate prin depunerea unor înscrisuri ulterioare suplimentare, cum ar fi o hotărâre judecătorească  definitivă prin care s-a soluționat un litigiu de drept comun ori în temeiul consimțământului persoanei împotriva căreia s-a efectuat înscrierea provizorie.

c). Acțiunea în rectificare tabulară. În cazul în care, există neconcordanță între situația din teren și starea tabulară a imobilului, se poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară.


[1] M.Nicolae,Publicitate imobiliară și noile cărți funciare, Edit Press Mihaela S.R.L, București 2000, p. 75-76
[2] Cristian Jora, Drept civil. Drepturi Reale, Universul Juridic, București, an 2012
[3] Valeriu Stoica, Drept Civil. Drepturi Reale, 2009, op.cit. pag 441
[4] M. Nicolae, vol II, pag. 793
[5] Irina Sferdian, Drept civil. Drepturi reale principale, Hamangiu 2013, București


Avocat Bianca Banu

PLATINUM+
PLATINUM Signature       

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                                

VIDEO STANDARD
Aflaţi mai mult despre , , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!












Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
 Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Monitorizarea inteligentă a dosarelor de instanţă: Monitor Dosare

Lex Discipulo Laus

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.