« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrepturile omuluiDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Evicțiunea în contractul de vânzare-cumpărare
12.02.2021 | Alexandra-Maria ZAMFIR

JURIDICE - In Law We Trust Monitor Dosare
Alexandra-Maria Zamfir

Alexandra-Maria Zamfir

INTRODUCERE

Lucrarea de față se înscrie ca o mică contribuție în stabilirea importanței instituției evicțiunii și are ca principal scop evidențierea multitudinii posibilităților de dezbatere a acesteia prin analizarea sa în cadrul celui mai amplu contract civil, respectiv contractul de vânzare-cumpărare, așa cum este el reglementat astăzi de Codul Civil, adoptat la 1 octombrie 2009, cât și dintr-o minimă abordare a vechilor legislații interne.

A dezbate astăzi pe tema garanției contra evicțiunii ar părea lipsit de sens, poate chiar desuet, dacă ar fi să ne raportăm la instituțiile abordate spre dezbatere de către autorii contemporani, a căror interes este manifestat cu precădere asupra garanției contra viciilor ascunse ale lucrurilor, dat fiind dinamismul evoluției circuitului civil actual și complexitatea bunurilor ce îl alcătuiesc și care formează obiectul diferitelor tipuri de contracte civile.

Având o vârstă respectabilă, garanția contra evicțiunii își are originile în dreptul antichității, cunoscând o remarcabilă evoluție de-a lungul timpului, susținută de cercetări ce atestă că și Babilon Codul lui Hammurabi vorbește despre clauza ce are drept scop protecția cumpărătorului bunului altuia împotriva revendicării pornite de proprietar sau de avânzii săi cauză.”

În dreptul roman, inițial, vânzarea se confunda cu mancipațiunea. Astfel, acționarea în justiție a unui cumpărător de către un terț, care se pretindea a fi proprietar, implica obligația vânzătorului de a veni în sprijinul cumpărătorului său, praestat auctoritatem, pentru a dovedi că i-a transmis acestuia proprietatea. Nereușita acestuia făcea ca legea să acorde cumpărătorului actio auctoritas, în virtutea căruia putea obține dublul prețului plătit.

În actuala reglementare, garanția contra evicțiunii este strâns legată de obligația vânzătorului de a preda bunul, considerând-o pe aceasta din urmă ca fiind obligația sa principală, iar pe aceea a garanției secundară, deoarece operează doar în măsura în care dobânditorul este evins, tulburat, dându-i-se în acest fel oportunitatea de a se întoarce împotriva autorului său.

Având în vedere toate aceste considerente, dar și alte elemente caracteristice acestei probleme, pot susține că instituția evicțiunii este din nou și mereu captivantă. Schimbările legislative, continue, de ordin intern și conexiunile internaționale ale raporturilor civile dând o frumusețe aparte acestei dezbateri și făcând ca abordarea acestei teme într-o lucrare științifică să o ridice la rangul unei adevărate creații literare.

SECȚIUNEA I. ASPECTE GENERALE

I.1. Precizări prealabile

Reprezentând o parte integrantă din dreptul civil, obiectul de reglementare din materia Contractelor Civile Speciale îl reprezintă instrumentele juridice cu ajutorul cărora se realizează circulația, folosința, conservarea, reprezentarea, întreținerea și îngrijirea bunurilor.

O componentă indisolubilă a contractului de vânzare-cumpărare o reprezintă și efectele pe care un astfel de raport juridic le naște în sarcina părților contractante, ca urmare a caracterului sinalagmatic al acestuia, al cărui specific este reprezentat de faptul că naște drepturi și obligații reciproce și interdependente între părți de la data perfectării lui.

Conform doctrinei actuale, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare se urmărește de către părți tocmai producerea anumitor efecte, astfel: „În esență, efectele contractului reprezintă tocmai conținutul acestuia, respectiv drepturile subiective și obligațiile civile născute din convenția părților.”[1]

La baza efectelor contractului de vânzare stau o serie de principii generale în această materie, respectiv:

Principiul forței obligatorii a contractului [2]ce își găsește izvorul în art. 1270, alin. 1  C.civ „Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.”[3] exprimă ideea conform căreia contractul este legea părților.

Principiul irevocabilității prevăzut expres de art. 1270, alin. 2 C.civ, în baza căruia se statuează faptul că nu este posibilă revocarea unilaterală a contractului.

Principiul relativității efectelor actului juridic civil[4] relevă prin art. 1280 C.civ că efectele contractului se produc numai față de părțile acestuia, nu și fată de terțe persoane: „Contractul produce efecte numai între părți, dacă prin lege nu se prevede altfel.”[5]

Obligațiile despre care face vorbire doctrina, au o reglementare expresă, acestea fiind prevăzute de actualul Cod Civil. Astfel, în timp ce art. 1719 arată care sunt obligațiile din sarcina cumpărătorului, respectiv: 1. Să preia bunul vândut; 2. Să plătească prețul vânzării; art. 1672 prevede că vânzătorul are următoarele obligații principale: 1. Să transmită proprietatea bunului, sau după caz bunul vândut; 2. Să predea bunul; 3. Să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor ascunse ale bunului.[6]

Obligația ce ne interesează pe noi cu precădere și care urmează a fi analizată în cuprinsul lucrării de față este una dintre cele trei obligații ce cad în sarcina vânzătorului, respectiv cea din urmă, reprezentată de garanția contra evicțiunii.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ceea ce-i stă în putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea – liniştită şi utilă – a bunului vândut.[7] Din interpretarea  art. 1672, alin. 3 C.civ, reiese faptul că, obligația de garanție se înfățișează sub două aspecte ce trebuie avute în vedere de vânzător, aceasta înglobând atât obligarea la garantarea liniștitei folosințe a bunului (contra evicțiunii), cât și la utila folosință a bunului (contra viciilor bunului).[8]

I.2. Cadrul legal

Noțiune. Reglementare

Conform codului civil prin drept de proprietate privată se înțelege: „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.”[9]

Termenul de evicțiune[10] desemnează pierderea în totalitate sau parțial a proprietății unui bun, precum și tulburarea în exercitarea prerogativelor de proprietar (posesiei, folosinței și dispoziției) ale cumpărătorului asupra bunului cumpărat. Astfel, actualul Cod civil prevede că: „Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.”[11]

Bucurându-se de numeroase definiri în doctrina de specialitate, instituția evicțiunii se caracterizează ca reprezentând pierderea proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar a lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru.[12]

Mijloc legal ce are rolul de a asigura executarea unei obligații, antrenarea răspunderii contra evicțiunii presupune săvârșirea unei tulburări de drept, ce ține de esența dreptului de proprietate, și nu a unei tulburări de fapt, împotriva acestora din urmă titularul putându-se apăra prin intermediul acțiunilor posesorii.

După cum reiese și din definiția legală, răspunderea vânzătorului poate interveni în una dintre cele două situații distincte:

a) În cazul pierderii totale sau parțiale în ceea ce privește dreptul de proprietate de către cumpărător;

b) În acea situație în care cel care cumpără suferă fie o împiedicare, fie o tulburare în exercitarea prerogativelor de proprietar dobândite în urma încheierii vânzării.

Un alt aspect important este relevat de art 1697 din Codul civil ce consacră caracterul indivizibil al obligației de garanție contra evicțiunii, potrivit cu care: „Obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori.”[13] Astfel, în cazul existenței mai multor vânzători (pluralitate de vânzători) garanția contra evicțiunii este o obligație indivizibilă față de cumpărător, chiar și în ceea ce privește plata unor sume de bani datorate acestuia ca urmare a producerii evicțiunii, lucru ce îi dă posibilitatea cumpărătorului de a se îndrepta împotriva oricărui vânzător pentru recuperarea întregii sume ce i se datorează, nefiind afectat și nesuportând insolvabilitatea vreunuia dintre aceștia sau a moștenitorilor lor. De remarcat este faptul că, angajarea răspunderii pentru evicțiune are loc în considerarea calității de vânzător și nu a celei de fost proprietar și că această obligație caracterizează orice tip de vânzare, în vechile reglementări fiind aplicabilă chiar și în cazul vânzării la licitație publică. În ceea ce privește vânzările silite, actualul Cod Civil exclude garanția contra evicțiunii în cadrul acestora, reglementarea operând doar în cazul vânzărilor obișnuite, astfel Noul Cod de Procedură Civilă prevede că: „Orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă.”[14]

SECȚIUNEA II. CAZURI DE EVICȚIUNE

În privința cazurilor de garanție pentru evicțiune este necesar a se găsi răspuns la două întrebări semnificative, respectiv: Cine este obligat să garanteze? Și cine are dreptul să pretindă garanția?

Conform art. 1706 C.civ: „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebii după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.”[15] Din interpretarea acestui articol reiese limpede că este de principiu ca această garanție să fie datorată de orice vânzător. Soluţia își găsește justificare în faptul că, în același timp cu bunul – ca accesoriul lui[16] – se transmit şi toate celelalte drepturi legate de respectivul bun, aflate în strânsă conexiune cu bunul care formează obiectul contractului (cum omni causa), asupra subdobânditorului.[17] În cazul în care contractul s-a încheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde pentru evicţiune. Dacă însă intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde pentru evicţiune faţă de cumpărător.[18]

Dacă un moștenitor rezervatar atacă o vânzare a autorului său pe motiv că este o donație deghizată, nu i se poate opune de cumpărător excepția garanției pentru evicțiune, întrucât el acționează în acest caz ca terț față de acel act, iar nu ca succesor universal al defunctului.[19]

General vorbind, garanția pentru evicțiune are rolul de a proteja cumpărătorul și a-i asigura acestuia stăpânirea netulburată a lucrului vândut.

Despre tulburările acoperite de garanție face vorbire art 1695 alin 1. Cod civil: „Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.”

Astfel, se remarcă conținutul diferit al acestor tulburări, analiza lor făcându-se după cum acestea provin de la însuși vânzător sau de la un terț.

II.1. Garanția contra evicțiunii ce provine din fapta imputabilă vânzătorului

Din interpretarea art. 1699 C.civ a obligației negative a vânzătorului, respectiv aceea de a nu îi aduce tulburări cumpărătorului în stăpânirea liniștită a bunului, reiese imposibilitatea sustragerii acestuia de la răspunderea ce ar proveni dintr-un fapt propriu și personal. De vreme ce orice altă stipulație ce ar putea să contravină acestei prevederi va fi considerată ca fiind nescrisă, obligația negativă existentă în sarcina vânzătorului va fi catalogată ca fiind de esența vânzării și nu de natura acesteia.

Raportat la faptul că, această regulă este strâns legată de însăși economia contractului, încadrarea sa se va face în rândul normelor de ordine publică.

Nereprezentând un element de noutate absolută pentru actualul Cod Civil, garanția pentru tulburările provenind de la vânzător aveau la bază în vechea reglementare un principiu puternic potrivit căruia „… chiar și numai în virtutea principiilor generale de executare cu bună credință a obligațiilor, să fie angajată răspunderea înstrăinătorului pentru tulburările provenind din propriul său fapt și care îl împiedică pe dobânditor să folosească bunul ori, să împieteze asupra drepturilor pe care credea că le-a dobândit.”[20]

Cu toate că, gradul de aplicabilitate și de specificitate este mai mare în cazul evicțiunii ce provine de la un terț, garanția pentru tulburări provenite de la înstrăinător constituie un real progres în ceea ce privește stipularea expresă a acesteia în actuala reglementare.

Potrivit art. 1695, alin. 3 Cod Civil, „Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.”[21]

Din interpretarea extensivă a articolului enunțat reiese că, antrenarea răspunderii vânzătorului va fi declanșată pentru fapte ce îi sunt imputabile și care s-au ivit fie anterior, fie ulterior vânzării.

Se numeşte „fapt personal” (art. 1.699 C.civ.) orice fapt sau act – anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita stăpânire a bunului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitaţie – nerezervat prin contract – asupra bunului vândut).[22]

În ceea ce privește tulburările de fapt există la nivel doctrinar o serie de discuții, unii autori fiind de părere că aceste fapte nu pot face obiectul unei acțiunii de chemare în garanție contra evicțiunii, susținere pe care o vom trata în cele cele ce urmează.

Un aspect important evidențiat de doctrină privește caraterul obligației de garanție a vânzătorului, sub aspect economic aceasta fiind catalogată ca fiind o obligație patrimonială ce naște drept consecință faptul că, după moartea titularului său aceasta se transmite succesorului universal sau cu titlu universal, care astfel va fi ținut să îl garanteze pe cumpărătorul defunctului său.

Mijlocul procesual de apărare pe care cumpărătorul îl are la îndemână pentru a se apăra împotriva faptei personale imputabile vânzătorului îl reprezintă invocarea excepției de garanție.

Art. 1696 C.civ definește expres această excepție consacrând faptul că: „Acela care este obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă.”[23]

Există însă o categorie de moștenitori ai vânzătorului cărora însă această garanție nu le poate fi opusă, respectiv succesorii cu titlu particular, aceștia neputând fi ținuți de obligațiile autorului lor.

După cum am expus anterior, obligația de garanție a vânzătorului izvorând din fapte proprii, poate fi reprezentată atât de tulburările de drept, cât și de tulburările de fapt. De asemenea, sunt vizate de această categorie și tulburarea directă a cumpărătorului și evicțiunea indirectă[24] realizată cu ajutorul unui terț.

Pentru o mai bună înțelege a tulburărilor ce atrag răspunderea vânzătorului vom realiza în cele ce urmează o definire mai elocventă a acestora.

Prin tulburări de drept se înțelege posibilitatea invocării de către vânzător a unui drept asupra căruia se pretinde a fi titular și a cărui dobândire este fie anterioară, fie ulterioară vânzării.

În virtutea garanției pe care vânzătorul o datorează cumpărătorului, invocarea chiar și a unui drept prioritar în persoana vânzătorului va fi respinsă de către instanță ca inadmisibilă, temei fiind chiar excepția potrivit cu care cine datorează garanția nu poate evinge astfel că, invocarea în justiție a unui asemenea drept nu va putea avea loc niciodată.  De exemplu, vânzătorului care, într-o speță a reușit să reunească în persoana sa toate cerințele uzucapiunii, întrucât a rămas în posesia lucrului vândut după încheierea vânzării, i-a fost respinsă pe acest considerent cererea de constatare a faptului că este proprietar prin uzucapiune formulată contra cumpărătorului.[25]

În privința tulburărilor de fapt art. 1695, alin. 3 C.civ menționează faptul că: „De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.[26] În ceea ce privește aspectul acesta este necesar să elucidăm la ce fel de fapte face referire textul amintit și dacă acestea fac parte din sfera faptelor delictuale sau sunt reprezentate doar de anumite fapte.

Atât doctrina străină, cât și dreptul nostru intern susțin că tulburările de fapt fac referire în principiu la orice acțiuni săvârșite de vânzător, neîntemeiate pe un drept și care afectează exercitarea de către cumpărător a dreptului dobândit, privându-l total sau parțial de drepturile și avantajele ce ar fi trebuit să i le ofere lucrul vândut. În sensul de a nu „relua cu o mână ce a dat cu cealaltă” a fost formulată obligația de abținere a vânzătorului de la orice fapt material sau act juridic ce ar putea să-l prejudicieze pe cumpărător, obligație valabilă atât anterior cât și ulterior vânzării.

O atare situație este reprezentată prin expunerea diferenței dintre cesionarea unui fond de comerț, situație în care preexistă obligația neconcurenței și cea a unei simple cesiuni de drepturi sociale, în cazul acesteia din urmă întrunirea condițiilor existenței unei concurențe neloiale implicând o răspundere delictuală și nu una contractuală.

Într-o altă opinie, relevată de D. Alexandresco, se susține de mai bine de un secol că „prin faptul personal al vânzătorului trebuie să înțelegem orice fapt emanat de la însuși vânzătorul, de natură a crea un drept în folosul unui terțiu, altul decât cumpărătorul și opozabil acestuia din urmă.”[27]

Așadar, din toate cele prezentate reiese că această garanție contra evicțiunii își găsește aplicare doar în cazul situațiilor ce generează tulburări de drept cumpărătorului, lipsindu-l pe acesta de drepturile dobândite.

Tot astfel a fost combătută atragerea răspunderii pentru evicțiune în situațiile ce privesc tulburări de drept, prin susținerea că o simplă evicțiune de utilizare[28], adică a acelora neîntemeiate pe un drept, nu își găsește rostul, concluzionând că: „garanția pentru faptul personal (al vânzătorului) nu este pentru tulburările de fapt, ci pentru tulburările de drept datorate faptei vânzătorului.”[29]

II.2. Garanția contra evicțiunii ce provine din fapta unui terț

După cum am stabilit anterior, garanția contra evicțiunii se înfățișează în Codul Civil sub două forme, a doua reprezentând-o evicțiunea ce provine din fapta unui terț.

Reglementată și de vechiul Cod Civil, instituția garanției contra evicțiunii ce provine din fapta unui terț are o existență perpetuă, găsindu-și aplicare și în zilele noastre și având o consacrare expresă.

Dacă vechiul Cod Civil înfățișa: „Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi fost declarate la facerea contractului.”[30] Actualul cod o definește: „Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată.”[31]

Fiind cuprinsă în cadrul aceluiași articol, alături de răspunderea care rezultă din fapte imputabile vânzătorului, putem desprinde intenția legiuitorului de a plasa tulburările provenite din faptele unor terțe persoane pe poziție de egalitate cu cele inițial amintite, atât în privința importanței lor juridice, cât și a celei practice.

Comparativ cu garanția contra evicțiunii ce provine din fapta imputabilă vânzătorului, care cuprindea în sfera sa atât tulburări de drept cât și tulburări de fapt, garanția contra evicțiunii ce provine din fapta unui terț își găsește aplicare doar în cazul săvârșirii tulburărilor de drept, contra celor de fapt vânzătorul neavând nicio responsabilitate sau obligativitate în a-l apăra pe cumpărător.

Tot ca o distincție, în privința evicțiunii ce provine din fapta unui terț apare și faptul că această obligație ține de natura vânzării și nu de esența acesteia, lucru ce conferă părților posibilitatea de a o modifica sau înlătura prin acordul lor de voință.

În privința angajării răspunderii vânzătorului reiese, conform art. 1695, alin.2 Cod civil că este necesar a fi întrunite cumulativ trei condiții:

a) Să existe o tulburare de drept

Aceste tulburări se referă la situația în care un terț invocă pretenții asupra dreptului de proprietate dobândit de cumpărător cu ocazia încheierii vânzării. Neexistând temei pentru a atrage răspunderea sa în privința simplelor tulburări de fapt produse de către terți, legiuitorul i-a conferit vânzătorului posibilitatea de a se apăra singur prin mijloace legale, precum acțiunile posesorii.

În acest sens, jurisprudența a constatat faptul că: „Săvârșirea oricărui act material prin care se încalcă posesia, cum este și ocuparea unei suprafețe de teren, reprezintă o simplă tulburare de fapt, irelevantă din perspectiva producerii evicțiunii; cel care vinde este garantat numai în condițiile în care tulburarea ce vine din partea terțului este una de drept, întemeiată pe o pretenție juridică, ceea ce presupune că țerțul valorifică un drept- real sau chiar de creanță- asupra bunului și care, în concurs cu dreptul cumpărătorului, conduce la pierderea acestuia din urmă.”[32]

Invocarea unui drept asupra bunului ce se află la cumpărător de către terț, antrenează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune iar în acest sens, teza finală a art. 1695, alin. 2 prevede ca „pretențiile terțului să fie întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării”[33], fapt ce conduce la ideea că terțul  invocă fie un drept de proprietate, fie un drept patrimonial cu privire la bun.[34]

Dreptul invocat de către terţul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existenţa unor servituţi nedeclarate şi care sunt neaparente, deoarece se presupune că cele aparente (acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastră, un apeduct – art. 760 alin. 2 C.civ.) sunt cunoscute şi acceptate de cumpărător. Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă dreptul de trecere (art. 617-620 C.civ.) nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.[35]

În afara drepturilor reale asupra bunului, evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă.[36] Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locaţiune încheiat de către vânzător, care (în anumite condiţii) este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătăţirilor aduse de locatar pe care în anumite situații cumpărătorul este obligat să le plătească. În cazul în care cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii sau a îmbunătăţirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, acesta din urmă va fi obligat să răspundă pentru evicţiune.[37]

În cazul ipotecilor și privilegiilor, obligația de garanție se declanșează numai dacă debitorul principal nu își plătește datoria și creditorul trece la realizarea creanței.[38]

Cu privire la tulburarea de drept doctrina contemporană precizează obligativitatea ca aceasta să nu fie eventuală, ci actuală și iminentă, ceea ce presupune nu doar o temere a cumpărătorului în acest sens ci, o contestare reală a drepturilor sale de către terțul evingător.

Evicțiunea este actuală indiferent de faptul dacă terțul acționează pe cale principală împotriva cumpărătorului (acțiune în revendicare, acțiune ipotecară, etc) sau își formulează pretențiile doar pe cale incidentală (pe cale de excepție), opunându-se unei acțiuni întemeiate pe vânzare a cumpărătorului.[39]

De exemplu, cumpărătorul care află ulterior vânzării despre faptul că bunul cumpărat de el aparține în realitate altuia sau că a fost ipotecat în favoarea unui terț creditor, fără ca adevăratul proprietar sau creditorul ipotecar să emită însă încă vreo pretenție, nu este în drept să solicite nici apărarea sa de către vânzător, deoarece nimeni nu îl atacă în prezent, și nici despăgubirea sa de către acesta, deoarece nu a fost încă evins, putând doar, eventual, suspenda plata prețului pe care încă nu l-a plătit, „până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare” [40] (art. 1722, alin. 1 C.civ).

O ultimă precizare pe care o vom face cu privire la acest aspect o constituie credința vânzătorului de la data încheierii vânzării. În acest fel, chiar dacă a fost de bună credință sau de rea credință (deci indiferent dacă a cunoscut sau nu cauza evicțiunii) vânzătorul va răspunde pentru evicțiune, neputându-se libera de răspundere invocând faptul că nu a cunoscut cauza evicțiunii dintr-un motiv ce exclude culpa sa.

b) Existența anteriorității cauzei evicțiunii în ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare încheiat

Cea de-a doua condiție necesară antrenării răspunderii vânzătorului presupune ca evicțiunea să aibă o cauză anterioară încheierii vânzării deci, ca pretențiile pe care terțul le invocă să se întemeieze pe un drept născut anterior acestei date.

Dacă în alineatul 3 al art. 1695 din Codul civil legiuitorul a reglementat că în cazul garanției datorate din fapte imputabile vânzătorului cauzele evicțiunii pot fi și ulterioare vânzării, iar în al doilea alineat al acestui articol prevede, ca o distincție între cele 2 garanții, că pretențiile terților trebuie să își aibă temeiul doar într-un drept născut anterior datei vânzării. Această sintagmă nu include obligativitatea ca efectele dreptului să fie născute pe deplin anterior acestei date, putând să subziste doar elementul generator al acestuia, de exemplu, cumpărătorul pierde proprietatea lucrului achiziționat întrucât este expropriat pentru utilitate publică. Într-o asemenea situație, vânzătorul datorează sau nu garanția de evicțiune după cum procedura de expropriere (declarare a utilității publice) a fost declanșată anterior sau ulterior vânzării. Astfel, dacă procedura a fost declanșată anterior vânzării iar cumpărătorul nu a știut nimic despre aceasta, garanția de evicțiune este datorată de vânzător, întrucât cauza evicțiunii este anterioară datei vânzării, dar dacă procedura a fost declanșată ulterior vânzării, garanția de evicțiune nu mai este datorată de vânzător, cauza de evicțiune fiind una ulterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre părți.[41]

Cerința anteriorității cauzei evicțiunii ridică unele probleme vis-a-vis de vânzarea unui imobil. Un caz aparte este cel al uzucapiunii începute de un terț anterior vânzării, dar împlinite după această dată. În această situație, întrucât cauza este posterioară vânzării și nu este imputabilă vânzătorului, acesta nu va răspunde pentru evicțiune, întrucât cumpărătorul, devenit proprietar asupra bunului vândut, putea să nu lase prescripția achizitivă să se împlinească.[42]

Totuși, vânzătorul va răspunde pentru evicțiune dacă termenul uzucapiunii s-a împlinit într-un interval de timp foarte scurt de la vânzare, astfel încât partea care a cumpărat nu a avut cunoștiință de uzucapiune și nu a mai avut timpul necesar pentru a o întrerupe, împlinirea termenului de uzucapiune fiind iminentă.[43]

Comparativ cu literatura juridică străină, conform susținerilor căreia, garanția contra evicțiunii implică o obligație abstractă „detașată de orice idee de culpă și de orice analiză a comportamentului”[44] și din care se conturează ideea neimputabilității vânzătorului cu privire la obligația garanției pentru fapta terților, atât jurisprudența, cât și doctrina noastră nu împărtășesc această opinie, mărturie stând reglementarea acestei răspunderi de art. 1659, alin 3 Cod civil, de unde putem desprinde ideea că, invocarea de către vânzător a bunei sale credințe ori chiar a lipsei culpei sale la încheierea contractului nu îl pot scăpa pe acesta de garanție.

Singura excepție a acestei condiții în care vânzătorul va răspunde pentru evicțiune, chiar dacă aceasta are o cauză ulterioară vânzării, o reprezintă situația în care evicțiunea îi este imputabilă acestuia. În acest sens un exemplu elocvent îl reprezintă situația vânzării succesive a aceluiași bun mobil la două persoane diferite, context în care angajarea răspunderii vânzătorul va fi față de primul cumpărător, în contextul în care cel de-al doilea a intrat în posesia respectivului lucru fiind de bună-credință.

c) Faptul generator de evicțiune să nu îi fi fost cunoscut cumpărătorului la data încheierii contractului

Conform formulării dispozițiilor finale art. 1695, alin. 2 Cod Civil „Un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată”[45] reiese ideea că în sarcina vânzătorului este instituită o obligație de informare față de cumpărător ce trebuie manifestată, cel mai târziu, până la momentul finalizării contractului. În acest fel, omisiunea aducerii la cunoștință cumpărătorului a cauzei de evicțiune i-ar putea fi imputată doar vânzătorului, căci contractul cumpărătorului se încheie doar cu acesta.

Această interpretare, ar fi însă lipsită de sens, în idee în care vânzătorul ar fi obligat a-l informa pe cumpărător chiar și în acele situații în care acesta din urmă ar lua la cunoștință cauza evicțiunii pe o altă cale, iar pentru exonerarea răspunderii vânzătorului acesta ar fi ținut să dovedească, în toate cazurile, că și-a îndeplinit această obligație de informare până la momentul încheierii vânzării, cel mai târziu.

Dispozițiile acestui articol nu trebuie, așadar, a fi interpretate în sens restrictiv, ci trebuie avută în vedere posibilitatea cumpărătorului de a nu cunoaște cauza evicțiunii de la vânzător, ci dintr-o altă sursă și totodată faptul că vânzătorul are obligația garanției indiferent dacă a cunoscut sau nu cauza evicțiunii la data încheierii contractului.

Astfel, interpretarea trebuie făcută în sensul în care dacă cumpărătorul a contractat cunoscând cauza evicțiunii, atunci și-a asumat riscul producerii acesteia[46], în acest fel contractul având un caracter aleatoriu.[47]

Această condiție privește așadar, ignoranța pe care cumpărătorul o manifestă la încheierea contractului cu privire la cauza de evicțiune, cerință ce își găsea aplicare chiar și sub vechea reglementare.

În ceea ce privește sarcina probei cunoașterii de către cumpărător a cauzei evicțiunii aceasta îi revine vânzătorului.

Tuturor acestor trei condiții li se mai adaugă uneori și necesitatea intentării unei acțiuni în justiție de către terțul evingător împotriva cumpărătorului, deoarece în majoritatea cazurilor evicțiunea este în tocmai rezultatul unei acțiuni în justiție.

În literatura de specialitate sunt cuprinse însă şi anumite cazuri de evicţiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească. Un exemplu în acest sens ar fi acela că, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul renunţă la bun fără judecată; cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul şi pentru a-l păstra etc. Pe de altă parte, evicţiunea poate fi consecinţa unei acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi, de exemplu, împotriva terţului care a pus stăpânire pe bun sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acţiuni care sunt respinse de instanţă.[48]

În consecință, nu se poate impune condiționarea obligației de garanție contra evicțiunii de obligativitatea introducerii unei acțiuni în justiție de către terț.

SECȚIUNEA III. MODUL DE FUNCȚIONARE ȘI NATURA OBLIGAȚIEI DE GARANȚIE

III. 1. Modalitatea de operare a garanției

Cadrul legislativ actual prevede în art. 1695-1706 din Codul Civil un sistem complex cu privire la această obligație de garanție.

În ceea ce privește natura și funcționarea acestei obligații doctrina de specialitate stabilește modalitatea de operare după cum evicțiunea s-a produs sau nu.

Astfel, sunt avute în vedere trei momente disctincte, respectiv:

1. Dacă evicțiunea încă nu s-a produs

Având la bază un contract valabil încheiat și un bun ce a trecut deja în proprietatatea cumpărătorului, natura juridică a obligației ce incumbă vânzătorului și succesorilor acestuia este una de a nu face.

 În această situație vânzătorul care are o garanție generală are obligația legală de a se abține a executa orice fel de act sau fapt juridic capabil să îl tulbure pe cumpărător în exercitarea liniștită a prerogativelor dreptului de proprietate dobândite.

Așa cum am dezvoltat anterior, încălcarea acestei obligații are drept consecință paralizarea acțiunii vânzătorului prin simpla invocare a excepției de garanție de către cumpărător.

2. Dacă evicțiunea este pe cale să se producă

Ca natură juridică, în această situație, răspunderea pentru evicțiune este compusă dintr-o obligație de a face ce incumbă vânzătorului și a cărei neîndeplinire conduce la antrenarea răspunderii față de cumpărător.

În acest context este necesar a exista un proces pendinte, adică se presupune că terțul și-a exprimat pretențiile de chemare în judecată prin formularea unei cereri împotriva cumpărătorului, în urma căruia acesta ar putea pierde dreptul de proprietate fie total, fie parțial ori i s-ar putea recunoaște terțului un alt drept patrimonial asupra bunului.[49] În acest sens cumpărătorul, prin intermediul unei cereri de chemare în garanție, va trebui să îl introducă pe vânzător în proces în vederea apărării sale de către acesta, împotriva unei eventuale evicțiuni.

Cumpărătorul are la dispoziție două căi pentru a pune în valoare garanția pentru evicțiune contra vânzătorului, respectiv invocarea pe cale incidentală și invocarea pe cale principală a garanției.[50]

Garanția incidentală este relevată de art. 1705, alin. 1 Cod Civil care stipulează faptul că: „Cumpărătorul chemat în judecată de un terț care pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător.”[51] În acest caz, interesul cumpărătorului este unul dublu—pe de o parte, pentru ca vânzătorul constituit parte în respectivul proces să aducă toate dovezile și mijloacele pe care le deține, în scopul combaterii afirmațiilor și respingerii pretențiilor invocate de către terț, iar o a doua este situația în care terțului i se dă câștig de cauză, hotărârea pronunțată de instanță fiindu-i direct opozabilă vânzătorului care va trebui să suporte consecințele evicțiunii.

Fiind de părere că, această chemare în garanție a vânzătorului nu este constituită ca o măsură obligatorie ce îi este impusă cumpărătorului, ci mai degrabă ca o recomandare, reprezentând o măsură de prudență, în situația în care cumpărătorul alege să se apere singur, neînștiințându-l și neintroducându-l pe vânzător în procesul cu terțul evingător, pierderea bunului în urma judecății nu va putea atrage răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, acesta fiind exonerat de răspundere, putându-i opune cumpărătorului excepția procesului rău condus[52], în măsura în care ar dovedi că ar fi avut la îndemână mijloace suficiente și potrivite de apărare împotriva terțului evingător, dacă ar fi fost chemat ca parte în respectivul proces.

Vânzătorul nu va fi automat exonerat de răspundere doar pentru simplul motiv că nu a fost introdus în proces de către cumpărător, ci numai dacă demonstrează, în procesul având ca obiect răspunderea lui pentru evicțiune, faptul că existau suficiente apărări care ar fi condus la respingerea cererii terțului.[53]Aceste aspecte, constituind chestiuni de fapt, vor fi lăsate la aprecierea instanțelor de judecată.

Art. 1705 prevede în alin. 2 faptul că: „Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul terţului pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea.”[54]

În această situație suntem în ipoteza unei inversări a sarcinii probei, raţiunea textului fiind aceea de a împiedica eventuale înţelegeri frauduloase ce ar putea intervenii între cumpărător şi terţ.

De aceea, în toate situaţiile în care terţul invocă un drept, cumpărătorul trebuie să îi solicite vânzătorului să îşi execute obligaţia de garanţie contra evicţiunii.[55]

3. Dacă evicțiunea s-a produs

În această situație își găsește aplicare garanția principală. Astfel, aceasta funcționează în ipoteza în care terțul reușește să-l evingă pe cumpărător, ultimul dintre aceștia având dreptul de a se îndrepta ulterior împotriva vânzătorului pentru ca acesta să suporte consecințele evicțiunii.

III.2. Întinderea garanției în caz de evicțiune consumată

În urma soluționării procesului desfășurat între cumpărător și terțul evingător bunul ce a format obiectul dedus judecății poate, fie să rămână în patrimoniul cumpărătorului, deci acțiunea terțului să fie respinsă, fie să treacă în patrimoniul terțului, dându-i-se câștig de cauză acestuia.

În cea din urmă situație expusă se pune problema determinării întinderii garanției, astfel că aceasta poate fi definită ca reprezentând, pierderea de către cumpărător, totală sau parțială a dreptului de proprietate al bunului.

Codul Civil reglementează în art. 1704 diferitele consecințe ce apar în cazurile de evicțiune  produsă, distingând trei situații: a) Evicțiunea este totală; b) Evicțiunea este parțială; c) Evicțiunea este înlăturată de cumpărător.

A) Evicțiunea totală reprezintă pierderea în totalitate de către cumpărător a dreptului de proprietate în urma procesului cu terțul evingător.[56]

Conform art. 1700, producerea evicțiunii totale îi conferă cumpărătorului mai multe posibilități, acesta putând solicita atât rezoluțiunea vânzării, cât și restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit, respectiv daune interese.

1. Rezoluțiunea contractului

Dacă există un pact comisoriu, cumpărătorul poate declara unilateral rezoluțiunea sau, după caz, aceasta poate interveni de plin drept însă, în lipsa acestuia rezoluțiunea neputând fi decât judiciară.[57]

2. Restituirea prețului

Restituirea prețului este unul dintre remediile la care cumpărătorul are dreptul doar dacă solicită rezoluțiunea vânzării.[58]

Potrivit codului civil: „Vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime chiar dacă, la data evicţiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijenţa cumpărătorului, fie prin forţă majoră.”[59] Această reglementare se impune în considerarea faptului că, ulterior producerii evicțiunii totale, deținerea prețului de către vânzător are loc fără cauză.

Rațiunea restituirii integrale a prețului indiferent de starea în care s-ar afla bunul sau  dacă acesta a suferit deteriorări cauzate chiar de neglijența cumpărătorului (de exemplu: acesta nu a adus îmbunătățiri unui corp de clădire care ulterior s-a prabușit) este aceea a faptului că, acesta are dreptul de a fi neglijent în ceea ce privește bunul pe care îl consideră ca fiind al său.[60]

Restituirea integrală a prețului va avea loc și în cazul deteriorărilor însemnate provocate ca urmare a incendiilor, inundațiilor sau altor asemenea dezastre naturale, acest lucru ținând de forța majoră.

Excepție de la regula enunțată anterior o face situația în care „Cumpărătorul a tras un profit din diminuarea valorii lucrului” (de exemplu: a demolat construcția cumpărată și a vândut materialele; a tăiat arborii de pe un teren împădurit; sau a extras piatra dintr-o carieră).[61] În această situație, potrivit tezei finale a art. 1701, alin 2 Cod civil: „vânzătorul are dreptul sa scadă din preț o sumă corespunzătoare acestui beneficiu.”[62]

O soluție impusă de art. 1706 C.civ, potrivit cu care: „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.”[63] este aceea că regulile enunțate anterior se aplică şi atunci când vânzătorul este obligat să înapoieze preţul primit unui subdobânditor care exercită acţiunea în garanţie pentru evicțiune direct împotriva sa fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui de la care a cumpărat un preţ mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit, subdobânditorul fiind un donatar.[64]

Subdobânditorul care a achitat un preț mai mare comparativ cu prețul plătit în contractul de vânzare inițial poate să solicite diferența de preț de la vânzătorul cu care a contractat direct (cumpărătorul din contractul de vânzare inițial) neputând însă solicita vânzătorului inițial întregul preț.[65]

O ultimă precizare pe care o vom face, legată de restituirea prețului, este aceea că, indiferent de buna sau de reaua credință a vânzătorului, dacă la data realizării evicțiunii valoarea bunului a crescut raportat la momentul încheierii contractului, indiferent de cauză, vânzătorul este obligat ca pe lângă restituirea prețului, să suporte și sporul de valoare pe care l-a înregistrat bunul până la data evingerii (de exemplu: în ipoteza în care a avut loc vânzarea unei locuințe cu 250.000 de lei, iar ulterior creșterii prețurilor locuințelor în orașul respectiv, aceasta a înregistrat un spor de 30.000 de lei, anterior producerii evicțiunii, cumpărătorul va avea dreptul să primească 280.000 de lei, tocmai pentru a-și putea procura o locuință similară).

3. Întinderea daunelor-interese datorate de către vânzător

Alături de restituirea prețului, un alt remediu la care are dreptul cumpărătorul, doar în situația în care solicită rezoluțiunea contractului, este acordarea daunelor-interese de către vânzător.

Acordarea daunelor-interese de către vânzător va fi obligatorie indiferent dacă acesta a fost de bună credință, necunoscând cauza evicțiunii, sau de rea credință deoarece, fundamentul răspunderii acestuia se bazează pe ideea de garanție și nu pe aceea de culpă.

Derogând de la principiile art. 1533 C.civ potrivit cu care. „Debitorul răspunde numai pentru prejudiciile pe care le-a prevăzut sau pe care putea să le prevadă ca urmare a neexecutării la momentul încheierii contractului, afară de cazul în care neexecutarea este intenţionată ori se datorează culpei grave a acestuia. Chiar şi în acest din urmă caz, daunele-interese nu cuprind decât ceea ce este consecinţa directă şi necesară a neexecutării obligaţiei” în cazul garanției contra evicțiunii vom aplica regulile speciale în materie astfel că, „vânzătorul este ținut să repare și prejudiciul care nu a fost previzibil, la data încheierii contractului.”[66]

Astfel, în conformitate cu art. 1702, alin. 1 din codul civil, în privința daunelelor interese datorate de vânzător acestea cuprind:

a) Valoarea fructelor pe care cumparăratorul a fost obligat să i le restituie terțului evingător:

Despre dobândirea fructelor de posesorul de bună credință face vorbire art. 948, alin.1 din codul civil potrivit cu care: „Posesorul de bună credință dobândește dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat” iar definirea posesorului de bună-credință se regăsește în alin. 4 al aceluiași articol care prevede că: „posesorul este de bună credință atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaște și nici nu ar trebui, dupa împrejurări să le cunoască. Buna credinţă încetează din momentul in care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute.”

În ceea ce-l privește pe posesorul de rea-credință, conform art. 948, alin. 2 cod civil: „Posesorul de rea credință trebuie să restituie fructele percepute, precum și contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.”[67]

Din momentul încheierii contractului, cumpărătorul are dreptul să dobândească fructele, în calitate de posesor de bună-credinţă. La cererea terţului evingător, el poate fi obligat la restituirea fructelor percepute, precum şi la contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă după ce a devenit de rea-credinţă (adică a luat cunoştinţă de drepturile terţului asupra bunului vândut, cel târziu de la data primirii cererii de chemare în judecată formulată de către terţ, când cauzele de ineficacitate ale titlului său i-au fost cunoscute). Deşi este tulburat de către terţ, „faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.”[68];

b) cheltuielile de judecată făcute de cumpărător în procesul dispus în contradictoriu cu terțul evingător, cât și cele făcute în procesul de chemare în garanție a vânzătorului:

În această categorie regăsim cheltuieli precum: taxe de timbru, onorarii de avocați, de experți, etc., pe care cumpărătorul nu și le-a putut recupera în virtutea pierderii procesului cu terțul;

c) cheltuielile efectuate în scopul încheierii și executării contractului de vânzare suportate de cumpărător. De exemplu, cumpărătorul a plătit sumele necesare intabulării dreptului de proprietate, pe cele de transportare a bunului, etc.;

d) pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii.

Textul are în vedere alte pierderi suferite de către cumpărător, cum ar fi contravaloarea chiriei pe care a plătit-o până când şi-a găsit o altă locuinţă, despăgubirile pe care le-a plătit locatarului cu care încheiase un contract de locaţiune şi care a încetat din cauza evicţiunii etc[69];

e) cheltuielile făcute de cumpărător pentru lucările realizate în legătură cu bunul vândut, indiferent că sunt lucrări autonome (art. 578, alin. 2 C.civ) sau lucrări adăugate (art. 578, alin. 3 civ) însă, în cazul acestora din urmă, doar dacă sunt utile sau necesare (art.1702, alin. 2 C.civ). Dacă însă vânzătorul a fost de rea credință la data realizării acordului de voințe, cunoscând existența cauzei de evicțiune și necomunicând-o cumpărătorului, fiind astfel întrunite condițiile dolului prin reticență, vânzătorul trebuie să despăgubească pe cumpărător și pentru cheltuielile pentru realizarea și, dacă este cazul, ridicarea lucrărilor voluptoare sau de simplă plăcere (art. 578, alin. 3, lit. c) C.civ) făcute de acesta cu lucrul vândut (art. 1702, alin. 3 C.civ). [70]

După cum am expus și anterior, pe lângă toate aceste daune-interese dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii.[71]

B) Evicțiunea parțială presupune fie pierderea parțială a dreptului de proprietate de către cumpărător, fie restrângerea dreptului acestuia (de exemplu: doar pierderea unui atribut al dreptului de proprietate).

Evicțiunea parțială nu înseamnă numai pierderea unei părți din bun, în sensul de fracțiune materială a acestuia sau de cotă parte din dreptul de proprietate, ci și existența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate sau a unui drept de creanță care este opozabil cumpărătorului (de exemplu: terțul care dobândește un drept de folosință asupra bunului în temeiul unui contract de locațiune opozabil).[72]

Dacă evingerea este numai parțială, cumpărătorul poate alege fie să ceară rezoluțiunea vânzării, fie menținerea contractului și daune interese din partea vânzătorului.

O primă opțiune, conform art. 1700 C.civ „Cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul  bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.”[73]

Odată cu rezoluțiunea, cumpărătorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit.

De regulă, rezoluţiunea este judiciară, instanţa urmând să aprecieze dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune şi – în funcţie de circumstanţele cauzei – dacă în situaţia în care ar fi cunoscut evicţiunea cumpărătorul ar mai fi încheiat contractul. Pentru soluţionarea acţiunii în rezoluţiune, instanţa va trebui să ţină seama de scopul pentru care a fost cumpărat bunul şi de consecinţele pierderii unei părţi din bun. Prin excepţie, ca şi în cazul evicţiunii totale, cumpărătorul poate declara unilateral rezoluţiunea sau aceasta poate interveni în virtutea unui pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege.[74]

O a doua opțiune este aceea în care cumpărătorul, dacă nu solicită și nici nu obține rezoluțiunea contractului are posibilitatea de a solicita obligarea vânzătorului la restituirea unei părți din prețul vânzării care să fie proporţională cu valoarea aceleia de care a fost evins și, eventual, va plăti și daune-interese pentru a căror stabilire se vor aplica dispozițiile art. 1702 C.civ.[75]

Soluţia este diferită faţă de Codul civil de la 1864 unde se prevedea că în cazul evicţiunii parţiale cumpărătorul avea dreptul la valoarea părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoare socotită în momentul evicţiunii. Potrivit vechiului Cod civil, vânzătorul nu se putea libera oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu putea cere o parte din preţ, proporţională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii bunului de la vânzare şi până la evicţiune.[76]

C) Înlăturarea evicțiunii de către cumpărător

În ipoteza în care cumpărătorul înlătură pericolul evicțiunii, păstrând bunul cumpărat în schimbul plății terțului care l-ar putea evinge a unei sume de bani sau remițându-i acestuia un alt bun al său[77], art. 1704 Cod civil revelă faptul că: „vânzătorul este liberat de urmările garanției, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plății, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum și, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.”[78]

Prescripția. Făcând parte din categoria obligațiilor patrimoniale, garanția contra evicțiunii nu este limitată în timp. Aceasta subzistă pe toată durata existenţei în patrimoniul cumpărătorului a dreptului transmis şi garantat.[79]

Dreptul la acțiunea în garanție pentru evicțiune al cumpărătorului se supune termenului de prescripție general de 3 ani, termen ce curge de la momentul producerii evicțiunii.

Până în acest moment obligaţia vânzătorului este condiţională[80] cumpărătorul neputând să acţioneze, iar termenul de prescripţie nu se poate scurge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze.[81]

În ceea ce privește sintagma „data producerii evicțiunii” s-au conturat mai multe opinii.

Astfel, uneori, aceasta se referă la clipa rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care i-a fost recunoscut dreptul terțului. Alteori, s-a statuat că prin evicţiune consumată se înţelege momentul când bunul a fost efectiv restituit adevăratului proprietar.[82]

Dacă evicțiunea nu rezultă dintr-o acțiune în justiție promovată de terțul evingător, trebuie stabilit, în mod concret când începe să curgă termenul de preescripție.

Ca o chestiune de principiu, instanţele trebuie să ia în considerare momentul de la care i se poate reproşa cumpărătorului starea de pasivitate în ceea ce priveşte protecţia drepturilor sale.[83]

SECȚIUNEA IV. MODALITĂȚI DE ÎNLĂTURARE SAU MODIFICARE A GARANȚIEI PENTRU EVICȚIUNE

Garanția de drept, prevăzută de art. 1698 Cod civil nu instituie un regim legal imperativ, astfel că prin voința comună a părților, acestea pot: „să extindă sau să restrângă obligația de garanție”[84].

Alineatul 1 al aceluiași articol prevede și faptul că: „acestea pot chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de orice garanție contra evicțiunii.”[85]

Garanţia agravată, micşorată sau înlăturată complet prin convenţia dintre părţi se numeşte garanţie convenţională/de fapt.[86]

IV.1. Agravarea răspunderii    

Dacă în privința clauzelor de micșorare există unele limitări, în privința clauzelor de agravare acestea sunt permise fără nicio restricție, atâta timp cât sunt expres prevăzute de convenția părților și sunt clar exprimate, fiind de strictă interpretare. În cazul în care intervine îndoiala se vor aplica regulile garanţiei de drept.

Astfel, vânzătorul se poate angaja la răspunderea pentru evicțiune și pentru cauze ulterioare vânzării, pentru tulburările de fapt provocate de terți[87] sau chiar pentru evenimente fortuite (exemplu: inundații, cutremur, etc.).

IV.2. Înlăturarea sau diminuarea răspunderii

Norma supletivă instituită de art. 1698, alin. 1 C.civ conferă părților libertatea de a extinde sau a limita obligația de garanție sau chiar de a-l exonera pe vânzător de răspunderea contra evicțiunii.

Dacă în privința agravării nu există îngrădiri, în privința clauzelor de exonerare (micșorare sau înlăturare a garanţiei) legea instituie două limitări:

1. Evicțiunea provenită din faptul personal al vânzătorulu:

Potrivit art. 1.699 din actualul cod civil chiar dacă s-a stabilit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, răspunderea lui va fi angajată totuşi pentru evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cu toate că le cunoștea în momentul vânzării, i le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă. Texul de lege mai sus citat nu face decât să concretizeze principiul general stipulat la art. 1355, alin. 1 Cod civil, conform căruia: „nu se poate exclude sau limita, prin convenții sau acte unilaterale, răspunderea pentru prejudiciul material cauzat altuia printr-o faptă săvârșită cu intenție sau din culpă gravă.”[88]

Nu ar fi vorba de o clauză exoneratoare de răspundere, ci de o clauză prin care se determină conținutul și limitele dreptului transmis, atunci când anumite fapte, săvârșite de vânzător anterior încheierii contractului de vânzare, sunt comunicate cumpărătorului (spre exemplu: o servitute neaparentă constituită în favoarea unui terț).[89]

Prin urmare, înlăturată total poate fi doar evicțiunea provenind din fapta imputabilă unui terț, nu și cea care provine din fapte imputabile vânzătorului.

2. Evicțiunea provenind din cauze pe care vânzătorul i le-a ascuns cumpărătorului:

Potrivit art. 1699, teza a ll-a din codul civil: „Vânzătorul răspunde totuși de evicțiunea provenită din motive pe care, deși le cunoștea la momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.” Astfel, reaua-credință a vănzătorului va angaja întotdeauna răspunderea vânzătorului în materia evicțiunii.

Soluția se fundamentează pe faptul că, în materie de dol sau de rea-credință, întinderea răspunderii părții în culpă depășește cadrul contractual, fiind asimilată unei răspunderi civile delictuale, din cauza elementului intențional ilicit la momentul la care părțile intră în relații contractuale de drept civil.[90]

Inserarea unor clauze care contravin celor două limite vor fi considerate ca fiind nescrise deci, vor fi lovite de nulitate absolută și de drept.

Exonerarea totală sau parţială pentru fapta unui terţ este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restituii preţul (fără despăgubiri) în caz de evicţiune, el fiind deţinut fără cauză. [91] Această regulă nu va opera în situația în care cumpărătorul și-a angajat răspunderea în mod expres la încheierea vănzării, în cazul în care va exista riscul producerii evicțiunii.[92]

În acest din urmă caz contractul de vânzare are caracter aleatoriu, existând şanse de câştig, respectiv riscul unei pierderi pentru ambele părţi contractante, iar preţul contractului este şi el stabilit, în mod firesc, ţinând seama de asumarea de către cumpărător a riscului producerii evicţiunii.[93]

SECȚIUNEA V. REGULI SPECIALE ÎN MATERIA OBLIGAȚIEI GARANȚIEI CONTRA EVICȚIUNII

V.1. Legea nr. 10/2001

Trecerea la democrație în urma revoluției din 25 decembrie 1989 ce a avut ca scop deființarea regimului comunist a avut un puternic impact asupra cadrului legislativ român, reformând aproape în totalitate sistemul juridic existent la acea vreme. Legea 10 din 8.02.2001 a fost adoptată în scopul stabilirii regimului juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989.

Introdus prin Legea 1/2009, articolul 501 al legii 10/2001 stabilește faptul că, „(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”.

Prin analiza juridică a sintagmei încheiate cu respectarea prevederilor legii nr. 112/1995 reiese că ar fi vorba despre acele contracte de vânzare-cumpărare ce nu au fost afectate de vreun motiv de nulitate, dar a căror desființare a operat în baza introducerii unei acțiuni în revendicare de către adevăratul proprietar al imobilului, acțiune în urma căreia instanța a stabilit că titlul acestuia este preferabil față de cel al cumpărătorului din contractul de vânzare-cumpărare, acesta din urmă ajungând astfel evins de proprietatea asupra bunului cumpărat și contractul său devenind ineficace.

Comparativ cu art. 501, alineatul 2 al articolului 50 din Legea 10/2001, stabilește că, în ipoteza în care contractele de vânzare-cumpărare, „încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, chiriaşii-cumpărători au dreptul doar la restituirea preţului pe care l-au plătit, actualizat cu rata inflaţiei.[94] Acest principiu este de strictă interpretare șă își găsește aplicare doar în acele situații în care prevederile Legii nr. 112/1995 au fost eludate din contract. De exemplu, dacă s-a admis acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar ca urmare a comparării titlurilor de proprietate, iar în considerentele hotărârii judecătoreşti s-a reţinut fie că nu au fost respectate dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fie reaua-credință a cumpărătorului.[95]

Cercetare practică

Pentru o înțelegere corectă a tuturor noțiunilor teoretice dezvoltate în această lucrare propunem următoarea speță, bazată pe inexistenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului în cazul evicţiunii rezultând din fapta unui terţ, în situaţia în care cauza evicţiunii a fost cunoscută de cumpărător.

Prin formularea cererii de chemare în judecată de către reclamanții O.V. și O.A. în contradictoriu cu pârâții Z.N. și Z.V.R. a fost sesizată Judecătoria Tg. Jiu fiind constituit dosarul nr. 16293/318/2011, înregistrat la data de 27.10.2011.

Ulterior admiterii cererii de chemare în judecată a fost formulată cerere reconvențională de către pârâta reclamantă C.E. prin care se solicita obligarea vânzătorilor la încheierea unui nou contract de închiriere.

Ca situație de fapt instanța a reținut că, pârâţilor Z.R. şi Z.N. le-au fost restituite terenul şi construcţia din Târgu Jiu, în temeiul Legii 10/2001, prin dispoziţia Primarului Municipiului Târgu Jiu, la momentul restituirii având calitatea de chiriaş reclamantul O.V. pe o parte din construcţie şi pârâta reclamantă C.E. pe o altă parte din construcţie, contractele de închiriere depuse la dosar în care figurează cu calitatea de chiriaş al unităţii locative de stat făcând dovada dreptului său locativ, drept care ulterior fost prorogat legal prin actele normative adoptate cu privire la protecţia chiriaşilor.

Instanța a mai constatat de asemenea faptul că, imobilele ce constituie obiectul material al procesului pendente au format obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, respectiv contractul nr. 1231/2006 autentificat de BNP C.E.C și contractul nr. 5229 din 15.09.2003 autentificat de BNP B.S.

Expertiza întocmită în cauză, ca urmare a solicitării părților, a identificat apartamentul locuit de reclamanţii O.V. şi O.A., precum şi terenul aferent precizând că apartamentul locuit de reclamanţi se află situat în imobilul din str. M.E. Tg-Jiu, jud. Gorj, are suprafaţa utilă de 60,65 mp, iar terenul aferent apartamentului are lungimea la str. M.E. de 13,15 m şi lăţimea de 7,45m cu suprafaţa de 97,97 mp.

În cauză au fost formulate mai multe cereri, respectiv:

– Reclamanții O. au solicitat printr-o acțiune principală restituirea prețului bunului supus judecății, iar printr-o cerere subsidiară pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a întregului imobil;

– Reclamanții O.V și O.A au solicitat printr-o acțiune principală evacuarea din locuință a pârâtei C.E;

– Pârâta reclamantă reconvențională a solicitat instanței să-i oblige pe vânzătorii imobilului să încheie un nou contract de închiriere;

– S-a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată din dosarul 1803/318/2006;

Având la bază toate aceste considerente, instanța s-a pronunțat prin sentința 668/2008 rămasă definitivă la data de 4.06.2008, prin neapelare.

În considerentele sentinţei civile nr. 668/2008, instanţa a constatat neîntemeiată acţiunea principală referitoare la evacuarea pârâtei, care, păstrându-şi dreptul locativ prin prorogarea legală a contractului de închiriere nu poate fi evacuată, conform art. 11 din OG 40/1999, neplata chiriei până la încheierea noului contract neputând fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului, iar art. 10 alin. 1 din OG 40/1999 prevede obligaţia proprietarului de a notifica chiriaşul prin executorul judecătoresc în vederea încheierii contractului de închiriere, sancţiunea neîndeplinirii acestei obligaţii fiind aceea a prelungiri de drept a contractului de închiriere, astfel că s-a apreciat că nu este întemeiată nici cererea pârâtei reclamante pentru obligarea proprietarilor la încheierea unui nou contract de închiriere, el existând de drept.

Sub aspectul nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut în cuprinsul sentinței civile nr. 668/2008 că sunt incidente dispoziţiile art. 18 alin. 1 din OG 40/1999 în conformitate cu care chiriaşii au drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, cât şi cele ale art.948 Cod civil referitoare la condiţiile de validitate ale convenţiilor, din precizările luate părţilor rezultând că proprietarii nu au notificat intenţia lor de vânzare a cotelor părţi indivize către chiriaşi, conform disp. art. 14 alin. 2 şi 3 din OG 40/1999, iar dispoziţiile legii speciale coroborate cu dispoziţie art. 948 pct. 4 Cod civil referitoare la existenţa cauzei licite pentru validitatea unei convenţii, conduc la concluzia că există motive de nulitate a celor două acte de vânzare-cumpărare contestate, impunându-se constatarea nulităţii în întregime a convenţiilor şi nu pro parte, având în vedere că fiecare dintre înstrăinători deţinea la momentul încheierii cotă parte indiviză din bunurile restituite, situaţie în care nu se poate şti care dintre cotele părţi indivize reprezintă unitatea locativă ocupată de pârâta reclamantă, nerealizându-se ieşirea din indiviziune la momentul înstrăinării.

Valoarea de circulaţie a imobilului  supus expertizei, situat în str. M.E. având suprafaţa utilă de 121,30 mp a fost stabilită de expert la suma de 374.000 lei, la data de 4 iunie 2008, data rămânerii definitive a sentinţei civile 668/2008, pronunţată în dosarul 1803/318/2006, iar valoarea de circulaţie a terenului aferent de 214 mp a fost stabilită la suma de 260.120 lei, la aceeaşi data, respectiv 4 iunie 2008, rezultând suma totală de 634.120 lei. La data de 31 decembrie 2011 cursul leu/Euro la BNR a fost de 4,3197 şi la data de 01.08.2006 cursul leu/Euro la BNR a fost de 3,5480, iar la data de 15.09.2003 cursul leu/Euro la BNR este de 3,8032, astfel că expertul R.P. a concluzionat că valoarea actualizată a preţului de 15.000 euro din contractul nr. 1231/2006 este de 64.795,50 lei şi valoarea actualizată a preţului de 160.000.000 lei din contractul 5223/2006 este de 181.729 lei.

Instanţa a constatat că nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare 5223/2003şi 1231/2006 a fost justificată de nerespectarea dispoziţiilor art. 18 alin. 1 din OUG 40/1999 în conformitate cu care chiriaşii au drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, cât şi cele ale art. 948 pct. 4 Cod civil referitoare la condiţiile de validitate ale convenţiilor, precum şi de faptul că proprietarii nu au notificat intenţia lor de vânzare a cotelor părţi indivize către chiriaşi, conform disp. art. 14 alin. 2 şi 3 din OG 40/1999, însă în prezenta cauză cumpărătorii susţin că au fost de bună credinţă şi vânzătorii răspund pentru evicţiune susţinere ce va fi înlăturată de către instanţă în sensul reţinerii relei credinţe şi a cumpărătorilor (reclamanţii) cu următoarea motivare:

Raportat la datele prezentei cauze, instanţa a reţinut că reaua-credinţă a cumpărătorilor (reclamanţii O.) reiese din chiar cuprinsul contractelor încheiate în care nu se face trimitere la verificarea îndeplinirii cerinţelor prevăzute de dispoziţiilor OUG 40/1999, precum şi din împrejurarea că locuiau în acelaşi imobil cu celălalt chiriaş (C.E.), deci cunoşteau că nu au fost respectate dispoziţiilor legale în vigoare la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 şi nr. 1231/2006.

Mai mult, reclamanţii aveau posibilitatea de a evita desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 prin formularea unei cereri pentru ieşirea din indiviziune şi atribuirea în lotul vânzătorului a părţii din imobil folosită de reclamanţi în calitate de locatari, posibilitate de care nu au uzat de la data încheierii acestui contract (2003) şi până la pronunţarea sentinţei nr. 668/2008 (chiar după pronunţarea acestei sentinţe, situaţie în care se putea suspenda judecata recursului până la soluţionarea cererii de ieşire din indiviziune).

Reţinerea relei-credinţe a cumpărătorilor, asumarea de către vânzători a obligaţiei de garanţie contra evicţiunii, cât şi principiul echităţii justifică soluţia admiterii în parte a acţiunii civile a reclamanților O. în sensul obligării celor doi pârâţi la restituirea preţului menţionat în contract, actualizat cu rata inflaţiei începând cu data autentificării contractului (A fost obligat pârâtul Z.N. să achite reclamanţilor suma de 52650 lei, actualizată cu rata inflaţiei începând cu 05.08.2006 şi până la data plăţii; A fost obligat pârâtul Z.V.R. să achite reclamanţilor suma de 16.000 lei actualizată cu indicele de inflaţie de la data de 15.09.2003, până la data plăţii).

Prin soluţionarea cererii principale (pretenţiile referitoare la restituirea preţului), instanţa a apreciat că a rămas fără obiect cererea subsidiară prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a întregului imobil, solicitare nefondată întrucât eludează prevederile legale avute în vedere la constatarea nulităţii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 şi nr. 1231/2006.

Totodată, instanţa a respins capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor de judecată din dosarul 1803/318/2006, pentru motivele ce au condus la reţinerea relei-credinţe a cumpărătorilor la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5223/2003 şi nr. 1231/2006 şi urmează să instituie un drept de retenţie în favoarea reclamanţilor doar cu privire la apartamentul folosit de aceştia, în suprafaţă de 60,65 mp, situat în Tg-Jiu, str. M.E., nr., jud. Gorj, precum şi cu privire la terenul aferent de 97,96 mp  deoarece doar această parte din imobil se află în posesia reclamanţilor şi numai în această modalitate se asigură respectarea dreptului locativ al locatarei C.E. pentru cealaltă parte din imobil, drept stabilit tot în cadrul prezentei hotărâri.

Instanţa reţinând culpa procesuală a celor doi pârâţi (deci neincidenţa art. 275 Cod procedură civilă), având în vedere cota egală din bunul înstrăinat a apreciat că pârâţii urmează să fie obligaţi, în temeiul art. 274, 277 Cod procedură civilă, la cheltuieli de judecată egale din suma dovedită cu chitanţele depuse la dosarul nr. 16293/318/2011, cheltuieli ce reprezintă taxa judiciară de timbru (9453 lei), onorariu apărători (4600 lei), transport (359.80 lei), cu precizare că pârâtul Z.V.R. va suporta aceste cheltuieli majorate cu suma de 400 lei achitată de reclamanţi pentru expertiză, având în vedere că şi pârâtul Z.N. a achitat suma de 400 lei pentru efectuarea expertizei.

Așadar, în situaţia în care s-a reţinut că reclamantul cumpărător nu a fost de bună credinţă la încheierea contractelor de vânzare cumpărare, dispoziţiile art.1344 şi 1348 cod civil nu sunt aplicabile şi acesta nu mai poate invoca şi opune vânzătorilor obligaţia de garanţie, el urmând să suporte consecinţele constatării nulităţii absolute a contractului în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit.

CONCLUZIE

Pornind de la tradiția romană, respectiv aceea care nu concepea vânzarea decât ca pe un angajament al garantului de a transmite posesiunea, am ajuns la a analiza regulile garanției contra evicțiunii în contractul de vânzare-cumpărare din perspectiva unor norme de drept comun, la care se face trimitere ori de câte ori nu există reglementări speciale în materia altor contracte speciale civile.

Prin lucrarea prezentă am dorit a evidenția particularitățile garanției contra evicțiunii în materie de vânzare și a elucida neclarități și discuții contradictorii cu privire la anumite aspecte ce țin de aplicarea acestei instituții, prin raportare la legislația internă și ilustrarea normelor juridice din domeniu prin exemple practice și concise.

Având la bază întrebarea încotro, obligație de garanție contra evicțiunii?! am dorit a desprinde ideea generală ce formează baza acestei obligații, concluzionând la finalul lucrării că această obligație nu este altceva decât o expresie a responsabilității vânzătorului căreia îi corespunde, bineînțeles, un drept ce se naște în patrimoniul cumpărătorului.

Neafirmând nicio noutate, conchid prin a susține că, în materia contractelor speciale, contractul de vânzare-cumpărare rămâne cel mai frecvent utilizat contract în practică, aproape dominant în dreptul civil român, iar obligația de garanție contra evicțiunii ocupă o poziție deosebit de importantă în cadrul acestuia, având privilegiul de a fi mereu și din nou captivantă.


[1] Florin Moțiu, Contracte speciale, Curs universitar, ediția a VII-a, reevăzută și adăugiită, Editura Universul Juridic, București, 2017, p. 54.
[2] Din lat. pacta sunt servanda.
[3] Art. 1270, alin (1) Cod civil.
[4] Din lat. Inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest.
[5] Art. 1280 Cod Civil.
[6] Art. 1672 Cod Civil.
[7] Francisc DEAK, Lucian MIHAI, Romeo POPESCU, Tratat de drept civil- Contracte speciale, vol. I, edițiia a V-a, actualizată și completată, Editura Universul Juridic, București, 2017, p. 138.
[8] Codul Civil folosește terminologia potrivit căreia garanția este „contra” evicțiunii sau viciilor ascunse, dar răspunderea este antrenată „pentru” evicțiune sau vicii ascunse.
[9] Art. 555 Cod Civil.
[10] Din lat. evictio, -onis, deposedare.
[11] Art. 1695, alin (1) Cod Civil.
[12] F. Moțiu, op.cit., p. 63.
[13] Art. 1697 Cod Civil.
[14] Art. 860, alin (1) Noul Cod de Procedură Civilă.
[15] Art. 1706 Cod Civil.
[16] Art. 1.686 alin (1) Cod Civil.
[17] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op.cit., p. 142.
[18] TS, col., dec. nr. 2257/1955, în CD, 1955, vol.I, p. 59-61.
[19] Cas. I, dec. nr. 1429/1922, Notă de D.ALEXANDRESCO, în P.R. 1923, I, p. 217.
[20] CAMELIA TOADER, Evicțiunea în contractele civile, Editura ALL EDUCATIONAL, București, 1997, p. 19.
[21] Art. 1695, alin (3) Cod Civil.
[22] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit.,  p. 14.
[23] Art. 1696 Cod Civil.
[24] O astfel de situație este aceea în care vânzătorul vinde același lucru de două ori, la două persoane diferite, al doilea cumpărător fiind de bună credință și intrând în posesia bunului mobil înaintea primului cumpărător,  ăn acest mod vânzătorului i se va antrena răspunderea pentru evicțiune cu privire la primul cumpărător, cauza evicțiunii fiind ulterioară vânzării și provenind din faptul personal al vânzătorului.
[25] Cass. Civ., 13 mai 1912, evocată de J. HUET, G. DECOCQ, C. GRIMALDI, H. Lėcuyer, op. Cit., p.240, nota 388; Cass. 3-e civ., 20 oct. 1981, evocată de O. Barret, cit. supra, p. 41, nr. 406.
[26] Art. 1695, alin (3) Cod Civil.
[27] D. AEXANDRESCO, „Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român”, tom.Vlll, București, 1925, p. 325.
[28] Idem, p. 539, nr. 31.
[29] Ibidiem.
[30] Art. 1337 Cod Civil.
[31] Art. 1695, alin (2) Cod Civil.
[32] I.C.C.J., s. l civ., dec. nr. 1703 din 31 octombrie 2017, www.scj.ro.
[33] Art. 1695, alin (2), Teza a II-a din Codul  Civil.
[34] De exemplu: Terțul susține că o parte a terenului cumpărat este proprietatea sa, ori invocă existența unui drept de servitute pe terenul dobândit, de care cumpărătorul nu a avut cunoștință la încheierea contractului.
[35] Fr. DEAK, L. MIHAI, R POPESCU, op. cit., p. 145.
[36] Fr. DEAK, L. MIHAI, R POPESCU, op. cit., p. 145.
[37] Idem, p. 146.
[38] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Ioana Nicolae, Fișe de drept civil, Ediția a iV-a, revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2019, p. 681.
[39] Dan Chirică, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Vol.1 Vânzarea și schimbul, Ediția a 2-a, revizuită, Editura Hamangiu, 2017, p. 389.
[40] D. CHIRICĂ, op. cit.,  p.p 388-389.
[41] Ibidiem p. 392.
[42] F. Moțiu, op.cit., p. 67.
[43] D. Alexandresco, op. cit., p. 89.
[44] D. CHIRICĂ,  op. cit., p. 392.
[45] Art. 1695, alin (2) Cod Civil ,,Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată.’’.
[46] G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, op. cit., p. 682.
[47] Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1754/1972, în CD, 1972, p. 100.
[48] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., p. 144.
[49] G. Boroi, C.A Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, op. cit., p. 684.
[50] D. CHIRICĂ,  op. cit., p. 394.
[51] Art. 1705, alin (1) Cod Civil.
[52] Din lat., exceptio mali processus.
[53] Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1754/1972, în CD, 1972, p. 100.
[54] Art. 1705, alin (2) Cod Civil.
[55] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., p. 148.
[56] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Ioana Nicolae, op. cit., p. 684.
[57] Ibidiem, p. 685.
[58] Art. 1700, alin (2) Cod Civil stipulează faptul că, concomitent cu rezoluțiunea, cumpărătorul are posibilitatea de a cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit.
[59] Art. 1701 Cod Civil.
[60] Cumpărătorul, fiind proprietar, are dreptul de a face cu lucrul său ceea ce voiește -D. Alexandresco, op. cit., p. 297.
[61] D. CHIRICĂ,  op. cit., p. 395.
[62] Art. 1701, alin (2) Cod Civil.
[63] Art. 1706 Cod Civil.
[64] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., pp. 150-151. ; A se vedea și C. Toader ,,Evicţiunea în contractele civile’’, Ed. ALL, Bucureşti, 1997, p. 88.
[65] G. Boroi, C.A Anghelescu, B.  Nazat, I. Nicolae, op. cit., p. 685.
[66] C. Toader, op.cit., p. 90.
[67] Art. 948, alin (2) Cod Civil.
[68] Francisc DEAK, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I (Vânzarea cumpărarea şi schimbul) , ediţia a IV-a, actualizată de L. Mihai şi R. Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 109.
[69] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., p. 154.
[70] D. CHIRICĂ,  op. cit., p. 396.
[71]  Art 1.701 alin. 3 Cod Civil.
[72] G. Boroi, C.A Anghelescu, B. Nazat, I.  Nicolae, op. cit., p. 686.
[73] Art. 1700 Cod Civil.
[74] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., p. 158.
[75] Art. 1703 Cod Civil.
[76] Fr. Deak, op.cit., p. 111.
[77] D. CHIRICĂ,  op. cit., p. 397.
[78] Art. 1704 Cod civil.
[79] Răzvan. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p. 137.
[80] D. Alexandresco, op.cit., p.330; Fr. Deak, op.cit., p. 111.
[81] Din lat. ,,Contra non valentem agere non currit praescriptio.
[82] Î.C.C.J.-S.com., dec. nr. 3890/2005, în  Buletinul Jurisprudenţei pe anul 2005, p. 652-653.
[83] Fr. DEAK, Lucian MIHAI, Romeo POPESCU, op. cit., p. 161.
[84] Art. 1698 Cod Civil.
[85] Art. 1698, alin (1) Cod Civil.
[86] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., p. 162.
[87] F. Moțiu, op.cit., p. 71.
[88] D.CHIRICĂ,  op. cit., p. 398.
[89] G. Boroi, C.A Anghelescu, B. Nazat, I.  Nicolae, op. cit., p. 688.
[90] Idem, p. 688.
[91] Fr. DEAK, L.  MIHAI, R.  POPESCU, op. cit., pp. 162-163.
[92] Art. 1698 Cod Civil.
[93] Fr. DEAK, Lucian MIHAI, Romeo POPESCU, op. cit., p. 163.
[94] ÎCCJ-S. I. Civ., dec. numărul 3038/2014.
[95] Fr. DEAK, L. MIHAI, R. POPESCU, op. cit., p. 157.


Alexandra-Maria Zamfir
Masterand, Facultatea de Drept și Științe administrative – Universitatea ”Ovidius” din Constanța

PLATINUM+
PLATINUM Signature       

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                                

VIDEO STANDARD
Aflaţi mai mult despre , , , , ,

Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!












Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
 Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Monitorizarea inteligentă a dosarelor de instanţă: Monitor Dosare

Lex Discipulo Laus

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.