« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia animalelorProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrepturile omuluiDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Contractele preparatorii în Codul civil
15.02.2021 | Cristina Nicoleta MUSCĂ

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Cristina Nicoleta Muscă

Cristina Nicoleta Muscă

INTRODUCERE

Creații ale jurisprudenței și ale doctrinei anterioare actualului Cod civil, contractele preparatorii, cunoscute și sub denumirea de contracte provizorii, contracte prealabile, antecontracte sau promisiuni de contract, reprezintă demersul anterior procesului vânzării. Încheierea contractului de vânzare nu se realizează în toate cazurile automat, ci în urma înțelegerilor precontractuale care au rolul de a lega părțile din punct de vedere juridic, acestea simțind nevoia unei garanții suplimentare în vederea perfectării în viitor a contractului, constituind ele însele contracte, distincte de cel al vânzării.

Recunoscute și frecvent utilizate în practică abia după al doilea război mondial, fără a se bucura însă de o reglementare, contractele preparatorii, există încă din cele mai vechi timpuri. Codul Calimah conținea mențiuni cu privire la „făgăduința” de a încheia în viitor un contract, fără a-i evidenția un regim juridic, arătându-se însă că aceste dispoziții erau doar preluări din codurile civile ale unor țări occidentale.

Sub imperiul Codului civil de la 1865, contractele prealabile nu și-au regăsit o reglementare expresă, fiind puțin utilizate în practică. După cel de-al doilea război mondial, în contextul consolidării totalitarismului și al extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalități și restricții, constând în impunerea formei autentice ad validitatem și a autorizării administrative în privința circuitului civil al imobilelor prin acte juridice între vii, contrare principiului consensualismului. Ulterior regimul terenurilor a fost restricționat drastic, iar din aceste considerente, părțile conveneau asupra vânzării prin încheierea unui act sub semnătură privată. Oscilând între a considera nul acest contract pentru neîndeplinirea formelor cerute de lege și a-i recunoaște efectele, practica judiciară a acceptat în cele din urmă valabilitatea actelor respective, însă ca un acord prealabil, ci nu ca o vânzare. Dinamica economică și socială a determinat preocuparea legiuitorului în vederea reformării sistemului juridic românesc, iar prin intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunile de contract au dobândit mult așteptata consacrare legislativă, fiindu-le stabilit și regimul juridic.

În cuprinsul acestei lucrări am realizat o analiză istorică și comparativă prin aducerea în prim-plan a celor mai importante aspecte a contractelor preparatorii vânzării și anume: pactul de preferință, pactul de opțiune, promisiunea unilaterală, respectiv bilaterală de vânzare. Studiul se înfățișează ca un demers parcurs de aceste instituții precontractuale, atât din perspectiva Codului civil anterior, cât și în lumina actualului Cod civil.

Conchid, fără a pretinde că am tratat exhaustiv aceste convenții, prin a afirma că instituțiile contractelor preparatorii constituie verigi intermediare necesare în actualul context legislativ, stârnind totuși unele controverse în literatura de specialitate.

SECȚIUNEA I. PACTUL DE PREFERINȚĂ (PREEMPȚIUNEA CONVENȚIONALĂ)

I.1. Noțiune, utilitate și condiții de validitate

Din punct de vedere etimologic, preempțiunea provine din cuvintele latine pre, înainte, și emptio, cumpărare.

Nereglementată de Codul civil anterior, preempțiunea convențională sau pactul de preferință reprezintă contractul prin care o persoană, numită promitent, se angaja față de o altă persoană, numită beneficiar, care primea acel angajament, să o prefere față de oricine altcineva ca și cumpărător în condiții egale de preț, dacă ulterior se decidea să vândă bunul care îi aparținea și la care se referea înțelegerea. Obligația de preferință se referă doar la vânzare, nu și la înstrăinările pe alte temeiuri, cum ar fi: donație sau legat, întreținere, dare în schimb etc. Promisiunea poate fi făcută și invers, promitentul angajându-se să prefere pe beneficiar ca vânzător al unui anumit bun, dacă se va decide să achiziționeze în viitor un anumit bun de natura celui ce formează obiectul angajamentului.[1]

Anterior intrării în vigoare a actualului Cod civil, erau cunoscute două figuri juridice care consacrau dreptul prioritar la cumpărare:

1. pactul de preferință, care reprezenta o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferință unei anumite persoane, la preț egal. În acest caz proprietarul bunului nu se obliga să vândă, ci numai să acorde preferință în cazul în care se hotăra în acest sens. Pactul de preferință avea natură contractuală, întrucât dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se năștea pe baza consimțământului dintre părți;

2. dreptul de preempțiune propriu-zis, care avea natură legală și era instituit printr-o normă imperativă; voința proprietarului-vânzător nu avea niciun rol în nașterea și exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care se hotăra să vândă bunul, proprietarul trebuia să respecte dreptul de preempțiune sub sancțiunea prevăzută de lege.

În reglementarea actuală a fost consacrat un sistem unitar privitor la dreptul prioritar la cumpărare, indiferent dacă izvorul dreptului este legea sau contractul. Astfel se regăsește și figura juridică ce era în trecut cunoscută sub denumirea de dreptul născut din pactul de preferință la vânzare, denumirea actuală fiind aceea de „drept convențional de preempțiune”. Evident s-a păstrat și „dreptul legal de preempțiune”.[2]

În prezent, pactul de preferință se bucură de o reglementare expresă și potrivit dispozițiilor art. 1.730 alin. (1) Cod civil „în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun”. Articolul sus-citat statuează în alin.(2): „dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se prevede altfel”, ceea ce denotă că normele referitoare la dreptul de preempțiune legală sau convențională din cuprinsul art 1.730-1.740 sunt norme supletive, iar părțile pot deroga de la acestea.

Făcând parte din clasa antecontractelor, a convențiilor care pregătesc vânzarea finală, pactul de preferință se înscrie ca un contract de rezervare a unei priorități la încheierea unui anume eventual viitor contract de vânzare. Asemenea preempțiunii legale, preempțiunea convențională (pactul de preferință) nu limitează în niciun fel dreptul de dispoziție al promitentului, cum se întâmplă în cazul pactului de opțiune, al promisiunii unilaterale, și al promisiunii sinalagmatice, ci doar libertatea de a-și alege cocontractantul.[3]

În practică, pactul este utilizat fie în cuprinsul altor contracte, reprezentând o clauză accesorie dintr-un contract principal (de exemplu într-un contract de locațiune preferința este stipulată de către locator în favoarea locatarului în cazul în care va vinde bunul închiriat), fie ca un contract distinct, independent de alt contract (coindivizarii pot să își acorde reciproc preferința în cazul vânzării cotelor părți deținute). În considerarea temei de față, voi analiza pactul de preferință ca un contract preparatoriu distinct.

În principiu, pactul de preferință este supus condițiilor generale de valabilitate în materie de contracte (art. 1.178-1.265 Cod civil), însă unele precizări se impun a fi făcute în privința capacității promitentului (A), a prețului viitoarei vânzări (B) și a formei (C).

A. Capacitatea promitentului

Având în vedere faptul că promitentul acordă o preferință la cumpărare beneficiarului față de alți eventuali cumpărători, atunci când și dacă se va decide să vândă, nu este necesar ca acesta să aibă capacitatea de a vinde la data încheierii pactului, ci doar la data când se va angaja să vândă.

B. Prețul

Părțile pot preciza în cuprinsul pactului prețul viitoarei vânzări, însă acest lucru este mai rar întâlnit în practică, având în vedere fluctuațiile de preț ce pot interveni între momentul încheierii pactului și cel al eventualei vânzări. Cu toate acestea, valabilitatea este condiționată doar de precizarea bunului ce face obiectul pactului, ci nu de menționarea prețului.

C. Forma

Cerința formei ad validitatem pactului de preferință nu este cerută în mod expres de lege, fiind un contract consensual, încheiat prin simplul acord de voințe al părților. Totuși forma scrisă este necesară în ceea ce privește realizarea opozabilității față de terți în cazul imobilelor supuse regimului de carte funciară sau în vederea probațiunii.

II. Efecte. Durata. Opozabilitatea 

Preempțiunea convențională este un contract unilateral, beneficiarul neavând niciun fel de obligații față de promitent; prin excepție însă părțile pot conferi pactului prin voința lor un caracter oneros, fie stipulând o contraprestație în sarcina beneficiarului, fie acordându-și reciproc drepturi de preempțiune.

În ceea ce privește efectele, pactul de preferință traversează doua etape definitorii:

1. Ante rem venditam – promitentul nu s-a hotărât încă să vândă

A. Obligațiile promitentului

Spre deosebire de pactul de opțiune, care presupune angajamentul promitentului ferm și irevocabil de a vinde, asumat față de beneficiar, pactul de preferință nu conține un asemenea angajament, ci doar pe cel de a propune prioritar beneficiarului vânzarea bunului când și dacă promitentul se va hotărî să vândă. Cu alte cuvinte, prin încheierea pactului, libertatea promitentului de a vinde sau a nu vinde rămâne intactă, la preț egal, fiind limitată doar libertatea acestuia de a-și alege partenerul contractual la momentul când se va decide să vândă, beneficiarul pactului fiind cel care va avea prioritate la cumpărarea bunului față de orice altă persoană.

Dreptul promitentului de a vinde sau nu este unul discreționar, nesusceptibil de a fi cenzurat pe cale judecătorească.

Obligația pozitivă (de a face) de acordare a priorității asumată prin pact nu devine efectivă decât după luarea deciziei de a vinde. În schimb, se consideră că obligația negativă de a nu face niciun act prin care să aducă atingere dreptului de preferință al beneficiarului este efectivă chiar de la data încheierii pactului, angajând răspunderea promitentului nedelicat, căci prin aceasta s-ar pune în mod voluntar în situația de a nu putea executa pactul, ceea ce ar constitui o culpă contractuală.

B. Drepturile și obligațiile beneficiarului

Prin încheierea pactului nu se naște în favoarea beneficiarului niciun drept real în privința bunului asupra căruia poartă înțelegerea, niciun drept de creanță care să implice vreo obligație de a face sau de a nu face din partea promitentului, atât timp cât acesta nu a luat decizia de a vinde bunul respectiv. Drepturile lui în acest stadiu sunt doar eventuale, nașterea lor depinzând de decizia de a vinde a promitentului.

Dacă prin excepție pactul a fost încheiat cu titlu oneros, beneficiarul trebuie să plătească promitentului prețul convenit, în caz contrar promitentul putând invoca rezoluțiunea pactului.

2. Post rem venditam – promitentul a luat decizia de a vinde

În situația în care se decide să vândă, promitentul trebuie să aducă la cunoștința beneficiarului oferta sa fermă de a vinde, indicând prețul. În afara cazului de excepție în care părțile au stabilit prețul chiar în cuprinsul pactului, acesta este la libera apreciere a promitentului, beneficiarul neavând niciun drept de negociere, chiar dacă nu este concurat de nimeni la achiziționarea bunului. Beneficiarul notificat în sensul vânzării, nu are niciun fel de obligație față de promitent, având libertatea neîngrădită de a opta fie pentru încheierea vânzării, fie pentru refuzul acesteia, el fiind așadar titularul unui drept potestativ.[4] Însă, odată ce preemptorul a respins expres sau tacit oferta de vânzare, el nu mai poate sa își exercite acest drept cu privire la contractul propus.[5]

Potrivit art. 1.731 Cod civil „vânzarea către un terț a bunurilor supuse preempțiunii se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor”. În această ipoteză, promitentul va fi obligat să notifice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Notificarea poate fi realizată și de către terțul cumpărător. Beneficiarul pactului  își poate exercita preempțiunea prin comunicarea către vânzător a acordului său în privința încheierii vânzării însoțită de consemnarea prețului. Articolul 1.733 Cod civil, se înfățișează ca o sancțiune a dreptului de preferință în materia preempțiunii convenționale și astfel „prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv”. Totuși, vânzătorul va răspunde pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii față de terțul de bună-credință.

Durata pactului

Preempțiunea convențională poate fi acordată pe un anumit termen stipulat în contract sau pe durată nedeterminată.

În această din urmă perspectivă, pactul de preferință a fost considerat a fi nelimitat în timp deoarece, atâta vreme cât promitentul nu-și manifestă dorința de a vinde, dreptul de opțiune al beneficiarului nu se poate naște, astfel încât nu se poate pune problema prescripției extinctive în legătură cu acest drept. Pactul îl obliga pe promitent indefinit în timp față de beneficiar, admițându-se totuși că un asemenea pact ar putea fi reziliat unilateral, potrivit principiului aplicabil contractelor încheiate pe un termen nedeterminat.

Această problemă a fost deslușită prin intrarea în vigoare a actualului Cod civil. Potrivit art. 1.740 teza I „dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației când a fost constituit pe un anumit termen”. Astfel preempțiunea convențională pe durată nedeterminată se stinge doar prin moartea preemptorului persoană fizică, sau încetarea persoanei juridice, ceea ce înseamnă că transmisiunea activă a dreptului de preferință, admisă în dreptul anterior, nu mai este posibilă, exceptând cazul în care părțile au prevăzut altfel. În schimb, moartea promitentului, nu duce la stingerea dreptului de preempțiune, obligația promitentului transmițându-se pasiv la moștenitorii săi.[6] În ceea ce privește pactul cu termen, potrivit dispozițiilor statuate in teza a II-a din cuprinsul art. 1.740 „termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat pe un termen mai lung”.

În ipoteza în care bunul la care se referă preempțiunea piere fortuit înainte ca dreptul să fie exercitat, pactul devine caduc.

Opozabilitatea

În situația în care preempțiunea se exercită post rem venditam, când preemptorul se află față în față cu terțul care a încheiat deja un contract de vânzare cu promitentul, se pune problema eficacității sau ineficacității preempțiunii. Opozabilitatea presupune dovada de către preemptor a faptului că terțul a cunoscut sau trebuia să cunoască la data încheierii vânzării existența acestui drept. În lipsa acesteia, contractul încheiat de promitent cu terțul nu poate fi anulat, preemptorul neputându-se substitui în drepturile terțului, iar dreptul de preempțiune devine ineficace. Preemptorul poate solicita însă angajarea răspunerii promitentului pentru nerespectarea promisiunii prin plata de daune interese și beneficiul nerealizat.

Dacă bunul care formează obiectul pactului nu este supus unui regim legal de publicitate, dovada cunoașterii de către terțul cumpărător la momentul încheierii vânzării a existenței dreptului de preferință în favoarea beneficiarului pactului poate fi făcută de beneficiar prin orice mijloc de probă, inlcusiv prin prezumții.[7]

În situația în care legea prevede în mod expres anumite forme de publicitate, îndeplinirea acestora face dovada deplină a existenței dreptului de preempțiune la data încheierii vânzării între promitent și terțul cumpărător, acesta din urmă fiind prezumat a cunoaște existența preempțiunii. [8]Per a contrario, dacă preempțiunea convențională nu a fost notată în cartea funciară, dar se dovedește că a fost cunoscută de terțul-cumpărător, atunci aceasta îi va deveni opozabilă.

În privința concursului dintre preemptori, potrivit dispozițiilor art. 1.734 alin. (1) lit. c) Cod civil: „în cazul în care mai mulți titlari și-au exercitat preempțiunea aceluiași bun, contractul de vânzare se consideră încheiat dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune”. În cazul în care bunul este mobil, lit. d) a articolului de lege sus-citat instituie că se consideră încheiat contractul de vânzare „cu titularul dreptului convențional de preempțiune având data certă cea mai veche” atunci când acesta se află în concurs cu alți preemptori.

Așadar, deși pactul de preferință cuprinde mai puține elemente ce trebuie regăsite în contractul final de vânzare, presupunând doar alegerea partenerului contractual și indicarea bunului, având deci un conținut obligațional mult mai diluat, inclusiv cu privire la consimțământ, în mod practic, în viziunea actualului Cod civil, el consacră o situație mult mai favorabilă și mai energică beneficiarului, spre deosebire de beneficiarul unei promisiuni unilaterale sau bilaterale de vânzare. [9]

SECȚIUNEA II. PACTUL DE OPȚIUNE

II.1. Aspecte generale

Codul civil, în vigoare de la 1 octombrie 2011, a introdus cu titlu de noutate instituția pactului de opțiune, reorganizând materia înțelegerilor preparatorii vânzării. Conform art. 1.278 alin (1) Cod civil[10] există un pact de opțiune atunci când părțile convin că una dintre ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute la art. 1.191.[11]

Acest contract prealabil, potrivit condițiilor de fond, trebuie să cuprindă toate elementele contractului pe care părțile urmează să-l încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii. Astfel, dacă pactul se referă la vânzarea unui bun, părțile trebuie să fi convenit asupra bunului vândut și a prețului acestuia. De asemenea, părțile stabilesc un termen pentru acceptare, în caz contrar termenul va putea fi stabilit de instanță, cu citarea părților. [12]

Pactul de opțiune a fost definit în literatura de specialitate ca un contract unilateral menit să pregătească un contract viitor, încheiat între promitent și beneficiar, cu precizarea că exprimarea consimțământului promitentului reprezintă chiar consimțământul la viitorul contract, nemaifiind necesară reiterarea acestuia.[13] În schimb, beneficiarul trebuie să își manifeste voința de două ori pentru a lua naștere contractul de vânzare: mai întâi un acord la încheierea pactului de opțiune, iar apoi un acord la încheierea contractului de vânzare.[14]Astfel, prin pact de opțiune se înțelege acea convenție prin intermediul căreia una dintre părți consimte la încheierea unui anumit contract, iar cealaltă parte își rezervă opțiunea de a-si manifesta sau nu – într-un anumit termen – propriul consimțământ, în vederea nașterii contractului respectiv.[15] Din punct de vedere al cerințelor capacității de a contracta, dat fiind faptul că, din perspectiva promitentului, consimțământul la încheierea pactului are ca obiect consimțământul la vânzare, acesta trebuie să îndeplinească condițiile de capacitate pentru vânzare la data încheierii pactului, în vreme ce beneficiarul trebuie să îndeplinească condițiile speciale de capacitate pentru a cumpăra doar la acceptarea opțiunii, la data încheierii pactului, trebuind să îndeplinească doar cerințele generale de a contracta.[16]

Referitor la formă, în conformitate cu prevederile art. 1.278 alin. (5) Cod civil: „atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie.” Astfel, dacă forma autentică a contractului de vânzare este cerută de lege ad validitatem, consimțământul la vânzare al ambelor părți trebuie să fie dat în formă autentică, chiar dacă beneficiarul pactului își exprimă consimțământul în două etape. În cazul în care legea prevede forma autentică pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, iar pactul de opțiune privind un asemenea contract, nu îmbracă forma autentică, potrivit dispozițiilor art. 1.242 alin (1) Cod civil, pactul de opțiune va fi lovit de nulitate absolută.[17]

În practică se încheie pacte de opțiune în special în cazul vânzării imobilelor, acțiunilor, părților de interes, putând fi un contract autonom ce asigură beneficiarului răgazul necesar pentru a cugeta în liniște dacă încheierea contractului de vânzare este oportună sau nu pentru el. Pactul de opțiune poate fi și o convenție accesorie inclusă într-o convenție principală, un exemplu relevant fiind operațiunile de leasing. Mai poate fi utilizat și ca garanție a restituirii unui împrumut, debitorul-promitent angajându-se ferm față de creditorul-beneficiar să îi transmită proprietatea unui anumit bun în contul datoriei dacă la scadență împrumutul nu va fi restituit. [18]

II.2. Efecte și delimitări față de alte instituții

Prin încheierea pactului se naște în favoarea beneficiarului un drept potestativ, conferind beneficiarului virtutea de a fi stăpânul unei situații juridice. Beneficiarul are posibilitatea de a opta unilateral între acceptarea opțiunii urmată de perfectarea vânzării sau neacceptarea ofertei, caz în care perfectarea nu se ma realizează. Acest lucru îl plasează pe promitent pe un front defensiv, ceea ce înseamnă că nu se va putea opune indiferent de decizia beneficiarului. Opțiunea poate fi manifestată pe toata durata termenului stabilit de părți în cuprinsul pactului, îar dacă părțile nu au convenit un termen, acesta va putea fi stabilit prin ordonanță președințială de către instanță.

De regulă, pactul de opțiune este un contract unilateral, cu titlu gratuit ce dă naștere la obligații doar în sarcina promitentului. Excepția constă în faptul că în schimbul angajamentului promitentului și al indisponibilizării bunului pe durata pactului de opțiune, beneficiarul poate să își asume plata unei sume de bani numită indemnizație de imobilizare, la fel ca în cazul promisiunii unilaterale de vânzare. Astfel, caracterul pactului devine oneros și sinalagmatic, însă cu mențiunea că promisiunea nu se convertește automat în promisiune sinalagmatică de vânzare, angajamentul promitentului de a vinde nefiind corelat angajamentului specific promisiunii sinalagmatice de a cumpăra a beneficiarului, acesta având în continuare liberul arbitru de a cumpăra sau nu.

Neplata indemnizației îl îndreptățește pe promitent să ceară rezoluțiunea promisiunii, raportându-ne la faptul că promisiunea devine una sinalagmatică prin însăși inserarea indemnizației. În situația în care beneficiarul acceptă opțiunea, valoarea indemnizației va fi inclusă în prețul vânzării.

În ceea ce privește contractul de vânzare, art. 1.668 Cod Civil prevede că „în cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.” Se naște astfel o inalienabilitate legală cu privire la bunul ce formează obiectul pactului, în sensul de a nu se încheia acte de dispoziție ce ar putea prejudicia beneficiarul în viitoarea sa calitate de cumpărător. Clauza de inalienabilitate este opozabilă numai după îndeplinirea formelor de publicitate prin notarea în cartea funciară, în cazul bunurilor imobile sau prin înscrierea în Registrul Național de Publicitate Mobiliară, în cazul bunurilor mobile. Indisponibilizarea bunului promis opereaza ope legis, indiferent dacă părțile au prevăzut-o sau nu în cuprinsul pactului, acestea neputând deroga de la ea, deoarece o asemenea înțelegere ar putea echivala cu negarea esenței pactului. Încălcarea clauzei de inalienabilitate instituită de art. 1668 alin. (1) Cod civil, de către promitent este sancționată, la cererea beneficiarului, cu nulitatea relativă a actului prin care s-a încălcat această clauză, conform art. 629, alin. (2) Cod civil.[19]

În contextul în care obiectul pactului este reprezentat un bun imobil, supus formelor de publicitate de carte funciară, pentru a putea invoca efectele acceptării pactului prin încheierea contractului de vânzare, beneficiarul trebuie să înscrie în cartea funciară declarația de acceptare făcută în formă autentică, însoțită de dovada comunicării sale către cealaltă parte. Înscrierea trebuie realizată până la expirarea termenului de opțiune, în caz contrar, dreptul va fi radiat din oficiu din cartea funciară. Dacă obiectul pactului îl constituie un bun mobil, acceptarea opțiunii de către beneficiar va duce la formarea vânzării în condițiile dreptului comun.[20] Libertatea de alegere a beneficiarul se poate concretiza în sensul cumpărării bunului sau refuzului manifestat fie expres, fie tacit, în acest din urmă caz fiind suficient să nu accepte opțiunea în termen. Ridicarea opțiunii prin acceptare are un caracter indivizibil, este pură și simplă, nefiind afectată de modalități și poate fi făcută doar cu respectarea întocmai a condițiilor stabilite în cuprinsul pactului. De asemenea acceptarea opțiunii nu produce efecte retroactive, vânzarea producându-se numai în momentul în care acceptarea beneficiarului ajunge la promitent.

Transmisiunea prin acte juridice între vii a drepturilor și obligațiilor din cuprinsul pactului de opțiune se poate realiza prin cesiunea de contract, acordul promitentului fiind exprimat fie la încheierea pactului, fie pe parcursul executării acestuia.

În cazul decesului beneficiarului pactului anterior împlinirii termenului de opțiune, se transmite la moștenitorii săi, fiind un drept cu conținut patrimonial, dacă dreptul de opțiune nu are caracter intuitu personae. Dacă intervine decesul promitentului anterior expirării termenului de opțiune, obligațiile acestuia legate de bunul promis beneficiarului se vor transmite la moștenitorii săi, ce vor fi ținuți față de acestea ca și promitentul însuși. Moștenitorii promitentului suportă consecințele consimțământului la vânzare dat anterior de antecesorul lor, acceptarea opțiunii din partea beneficiarului producând automat formarea vânzării.[21]

Caducitatea intervine în cazul pieirii fortuite sau exproprierii bunului ce face obiectul pactului de opțiune, al neexercitării dreptului de opțiune în termenul stipulat în convenție, prin decesul beneficiarului dacă opțiunea a fost dată intuitu personae, prin renunțarea unilaterală a beneficiarului în cursul termenului de opțiune.

Delimitarea față de instituția promisiuni unilaterale, se impune prin sublinierea unei diferențe esențiale. Astfel, prin pact o persoană declară că vinde un bun, pe când prin promisiune declară că se obligă să vândă acel bun, subînțelegându-se că momentul vânzării este unul situat în timp ulterior încheierii acestei promisiuni. Beneficiarul unei promisiuni unilaterale de vânzare sau de cumpărare are opțiunea de a alege să cumpere sau să vândă, fiind îndreptățit să și refuze încheierea unei astfel de convenții, fără a atrage obligarea sa la plata de daune interese.

În schimb, dacă beneficiarul unui pact de opțiune cu privire la un contract de vânzare face declarație de acceptare a opțiunii, această declarație are drept consecință încheierea contractului de vânzare, spre deosebire de beneficiarul unei promisiuni unilaterale de vânzare a cărui declarație de acceptare a promisiunii generează transformarea promisiunii unilaterale de vânzare în promisiune bilaterală de vânzare.[22]

Pactul de opțiune în vederea vânzării, specie a pactelor de opțiune reglementate în art. 1.278 Cod civil, se definește astfel ca un act juridic hibrid, valorând vânzare pentru promitent și convenție premergătoare pentru beneficiar. Cu excepția consimțământului irevocabil și a condițiilor de formă, pactul de opțiune este în mod lesnicios un contract preparator mai energic și cu efecte mai apropiate de contractul definitiv pe care îl pregătește.

SECȚIUNEA III. PROMISIUNEA UNILATERALĂ DE VÂNZARE ȘI DE CUMPĂRARE

III.1. Reglementare. Caractere și natură juridică

Codul civil anterior nu reglementa promisiunea unilaterală, însă era destul de recunoscută și utilizată în practică sub denumirea de făgăduință sau opțiune de vânzare[23]. Bunăoară, promisiunea unilaterală de vânzare se caracteriza prin angajamentul ferm al promitentului față de beneficiar de a vinde un anumit bun la un preț determinat, dacă acesta din urmă se hotăra să cumpere bunul ce făcea obiectul promisiunii într-un anumit termen.

Dintotdeauna a existat un acord asupra faptului că din promisiune nu se năștea niciun drept real în favoarea beneficiarului, aceasta neconfundându-se cu vânzarea aflată în stadiu de proiect, diferențe au existat în privința obligației principale a promitentului născute din promisiune față de beneficiar. Astfel, în doctrina clasică s-a considerat că promitentul era doar debitorul unei obligații de a face, constând în reiterarea ulterioară a consimțământului de a vinde în condițiile stipulate în promisiune. Potrivit concepției clasice, care vedea în promisiune izvorul unei obligații de a face (de a consimți în viitor la vânzare), s-a considerat că refuzul neîndeplinirii acestei obligații prin retragerea promisiunii înaintea acceptării,[24] dădea dreptul beneficiarului la daune interese[25]. Prin încheierea promisiunii unilaterale promitentul consimțea la vânzare, nemaiputând reveni asupra acestui angajament, iar beneficiarul este liber să accepte sau nu oferta în interiorul termenului stipulat. Beneficiarul era titularul unui drept potestativ în temeiul căruia putea opta, la libera sa alegere, între a accepta oferta promitentului sau a o refuza, fără ca promitentul să se poată opune în vreun fel. Din acest punct de vedere putem susține că între promisiunea unilaterală și pactul de opțiune nu există nicio diferență.[26]

În concepția dispozițiilor actualului Cod civil promisiunea unilaterală nu beneficiază de o definiție legală, spre deosebire de pactul de opțiune, însă unele texte fac referire expresă la aceasta. Astfel, art. 1.669 alin. (3) Cod civil stipulează că „dispozițiile alin. (1) și (2) [27] se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz”, iar alin (4) al aceluiași articol statuează că „în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă”. Raportându-ne la aceste dispoziții este lesne de înțeles că promisiunea unilaterală și pactul de opțiune reprezintă mecanisme juridice distincte, chiar dacă multă vreme au fost considerate sinonime.

Promisiunea unilaterală de a consimți în viitor la vânzare este, așadar, diferită de pactul de opțiune, de vreme ce pentru formarea vânzării propriu-zise nu este suficientă acceptarea din partea beneficiarului, fiind necesară reiterarea consimțământului promitentului, abia acesta fiind cel dat pentru vânzarea efectivă, cel dintâi fiind doar o promisiune că va oferi spre vânzare bunul la care se referă promisiunea. Pe cale de consecință, dacă angajamentul promitentului nu este o ofertă de vânzare, atunci nici acceptarea promisiunii din partea beneficiarului nu va reprezenta consimțământul la vânzare, cum se întâmplă în cazul pactului de opțiune, ci doar un răspuns al angajamentului promitentului de a vinde în viitor, realizându-se un acord de voințe caracteristic promisiunii sinalagmatice de vânzare[28].

Promisiunile unilaterale de vânzare și-au regăsit utilitatea practică mai ales în materia vânzărilor imobiliare, când datorită valorii ridicate și a importanței tranzacției, s-a născut necesitatea oferirii beneficiarului a unui timp de gândire necesar luării deciziei de cumpărare, dar și ca o formă de garanție a restituirii unui împrumut.[29] De asemenea, încheierea promisiunilor unilaterale este preferată, în detrimentul pactelor de opțiune, deoarece beneficiarul promisiunii unilaterale își poate rezerva dreptul ca, în cazul în care promitentul nu își îndeplinește fără justificare obligația de a consimți ulterior la vânzare, să opteze pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare și angajarea răspunderii acestuia prin obligarea la plata de daune-interese, lucru pe care nu îl poate face în cazul pactului de opțiune.[30]

Potrivit art. 1.279 alin. (1) Cod civil „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”. Astfel, promisiunea unilaterală trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale acestui contract, respectiv bunul vândut și prețul. De regulă, în ceea ce privește condițiile validitate, promisiunea unilaterală de vânzare urmează regulile din materia contractelor.[31]

În privința condițiilor de formă, chiar dacă vânzarea ar fi un contract solemn, promisiunea nu trebuie să îmbrace forma autentică prevăzută de lege pentru contractul de vânzare. Legiuitorul a apreciat că ar fi prea împovărător pentru părțile contractante să încheie atât promisiunea, cât și contractul de vânzare în formă autentică,[32] această rațiune fiind supusă unor opinii doctrinare divergente.[33]

Promisiunea de vânzare este un contract unilateral, deoarece creează obligații numai pentru promitent. Este posibil ca promisiunea să devină bilaterală, însă fără a se transforma într-o promisiune sinalagmatică, prin asumarea plății unei sume de bani de către beneficiar, în schimbul dreptului de opțiune ce i se conferă. În această optică, beneficiarul nu își asumă obligația de a cumpăra, ci doar plătește o indemnizație de imobilizare, la fel ca în cazul pactului de opțiune. Dacă ulterior acceptării opțiunii de către beneficiar, promitentul va refuza încheierea contractului, acesta din urmă va suporta rezoluțiunea promisiunii și plata de daune-interese.

Pentru asigurarea opozabilității clauzei de inalienabilitate, promisiunea unilaterală trebuie notată în cartea funciară dacă este vorba de un bun imobil sau în Registrul Național de Publicitate Mobiliară, dacă bunul ce face obiectul promisiunii este mobil. În lipsa îndeplinirii acestor formalități, promisiunea unilaterală nu este opozabilă terților, inalienabilitatea neproducând efecte față de aceștia. În acest context, un eventual act de înstrăinare încheiat cu terțul de bună-credință nu poate fi anulat, însă cu toate acestea beneficiarul promisiunii are dreptul la daune-interese de la promitentul care și-a încălcat obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare.

Deși întâlnită mai rar în practică, promisiunea unilaterală poate fi asumată și de cumpărător prin încheierea unei promisiuni unilaterale de cumpărare. Aceasta este guvernată de aceleași reguli ca și promisiunea de vânzare. Astfel, prin promisiunea de cumpărare o parte denumită promitent-cumpărător se obligă să cumpere un bun, la un preț determinat sau determinabil, iar cealaltă parte, denumită beneficiar, primește această promisiune, rezervându-și facultatea de a-și manifesta înăuntrul unui termen consimțământul său de a-l vinde. Trebuie evidențiat faptul că beneficiarul promisiunii nu se obligă să vândă bunul promitentului, el putând să dispună liber de bunul său, fără a i se angaja în vreun mod răspunderea.[34] În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, beneficiarul promisiunii înstrăinează bunul sau constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă. [35]

III.2. Elementele constitutive și efectele promisiunii unilaterale

În afară de condițiile de validitate pe care trebuie să le îndeplinească, promisiunea unilaterală de vânzare cuprinde elemente constitutive caracteristice precum: obligația promitentului, dreptul de opțiune, termenul de opțiune și indemnizația de imobilizare.

În virtutea promisiuni unilaterale de vânzare, obligația promitentului este obligația principală, o obligație de a face prin care acesta menține la dispoziția beneficiarului consimțământul său la vânzare. Astfel, promitentul va trebui să se abțină de la orice conduită care ar periclita acceptarea opțiunii de către beneficiar.

Din promisiunea unilaterală de vânzare se naște în favoarea beneficiarului un drept de opțiune asemănător celui care se naște în favoarea beneficiarului unui pact de opțiune, care îi permite pe durata valabilității acesteia, să opteze între a accepta oferta promitentului de a consimți în viitor la vânzare sau a nu accepta această ofertă, fiind așadar titularul unui drept potestativ.

Deși nu este obligatoriu, termenul de opțiune reprezintă un element constitutiv al promisiunii unilaterale, aceasta existând numai în intervalul de timp de la data încheierii promisiunii până la data  împlinirii termenului sau până la exercitarea opțiunii de către beneficiar. Termenul de opțiune a fost considerat în doctrină ca fiind un termen extinctiv, deoarece prin împlinirea lui se stinge dreptul de opțiune al beneficiarului și obligația asumată de promitent.[36]

Spre deosebire de pactul de opțiune, indisponibilizarea bunului promis în materia promisiunii unilaterale nu e prevăzută expres, însă dispozițiile art. 627 alin (4) Cod civil [37] statuează: „clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”. Se desprinde concluzia că o astfel de clauză este subînțeleasă și promisiunii unilaterale de vânzare, având aceleași efecte ca în cazul pactului de opțiune. Indisponibilizarea poate fi angajată de promitent fără contra echivalent sau cu un contra echivalent prin plata unei indemnizații de imobilizare. Sumele plătite cu titlu de indemnizație de imobilizare reprezintă avans din prețul convenit.

Acceptarea promisiunii unilaterale de vânzare de către beneficiar generează formarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare, ci nu formarea contractului de vânzare, cum se întâmplă în cazul pactului de opțiune. Astfel, pentru încheierea propriu-zisă a contractului de vânzare, părțile își vor reitera consimțămintele.

Dacă după acceptarea promisiunii de către beneficiar și nașterea în acest fel a promisiunii sinalagmatice de vânzare, una dintre părți nu mai consimte de bună voie la încheierea contractului de vânzare, partea care și-a îndeplinit obligațiile, la cerere, va putea obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare în temeiul dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.669 alin. (1), (2) și (3) Cod civil sau va putea solicita executarea prin echivalent prin obligarea pârâtului la daune-interese în temeiul dispozițiilor art. 1.279 alin. (2).[38]

Transmisiunea prin acte între vii a promisiunii unilaterale poate fi realizată prin intermediul cesiunii de contract. În materie succesorală, în cazul decesului beneficiarului înaintea împlinirii termenului de opțiune, dreptul beneficiarului de a accepta promisiunea fără caracter intuitu personae[39], fiind un drept cu conținut patrimonial, se transmite la moștenitori, ce pot să îl exercite în aceleași condiții ca și de cuius însuși. În cazul decesului promitentului înaintea îndeplinirii termenului de opțiune, obligațiile acestuia față de beneficiar se vor transmite moștenitorilor, aceștia fiind ținuți de acestea ca și antecesorul lor.

Cazurile de caducitate aplicabile în materia pactului de opțiune sunt aplicabile și în cazul promisiunii unilaterale de vânzare, printre care: neexercitarea dreptului de opțiune în interiorul termenului stipulat, renunțarea unilaterală a beneficiarului în timpul eficacității promisiunii sau pieirea fortuită în întregime a bunului promis. În privința promisiunii unilaterale de cumpărare se evidențiază un caz special de caducitate în sensul că promisiunea devine caducă dacă beneficiarul înstrăinează bunul sau constituie un drept real asupra acestuia.[40]

Concluzionând, promisiunea unilaterală de vânzare a cunoscut o evoluție lentă, dar constantă. Considerată de-a lungul timpului fie ca o promisiune sinalagmatică imperfectă, fie ca o vânzare condițională sau ca o simplă policitațiune, în prezent și-a regăsit consacrarea legislativă, înfățișându-se ca un contract imperfect sinalagmatic și perfect autonom.[41]

SECȚIUNEA IV. PROMISIUNEA SINALAGMATICĂ (BILATERALĂ) DE VÂNZARE

IV.1. Evoluție legislativă. Noțiune și natură juridică

Promisiunea sinalagmatică a fost puțin utilizată în practică înaintea celei de-a doua conflagrații mondiale, deși doctrina românească îi recunoștea pe deplin valabilitatea. Frecvența utilizării instituției antecontractului s-a semnalat abia după război, în contextul instaurării regimului comunist prin propagarea ideilor totalitare ce implicau anumite restricții în materia înstrăinărilor prin acte juridice între vii. Implementarea restricțiilor constând în impunerea formei autentice ad validitatem și autorizarea administrativă a reprezentat o primă etapă în restrângerea circuitului civil al imobilelor. În cea de-a doua etapă, au fost indisponibilizate și declarate expropriabile terenurile cu și fără construcții din perimetrul localităților urbane[42] în scopul sistematizării și al executării construcțiilor de locuințe. Apogeul controlului statal l-a reprezentat interzicerea înstrăinării terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii, forma autentică ad validitatem și autorizarea administrativă fiind aplicate tuturor construcțiilor, indiferent de situarea lor.[43]

Autorizarea administrativă era imperios necesară în vederea autentificării vânzării, însă obținerea acesteia era anevoioasă și presupunea o perioadă destul de îndelungată. În acest context, părțile conveneau toate condițiile vânzării finale[44]și încheiau un act sub semnătură privată, devenind o practică judiciară adaptată condițiilor nepermisive. Deși contractul de vânzare încheiat cu nerespectarea condițiilor de formă putea fi  lovit de nulitate absolută, acestuia i s-a recunoscut totuși valabilitatea, însă nu ca o vânzare, ci ca o promisiune sinalagmatică de vânzare. Cu toate acestea, antecontractul dădea naștere unor obligații reciproce pentru părți în vederea perfectării vânzării în formă autentică prin obținerea autorizației, prezentarea la notar și semnarea vânzării propriu-zise.

În primă fază, potrivit art. 1.075 Cod civil anterior, în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor uneia dintre părți, se recunoștea celeilalte părți doar posibilitatea de a cere rezoluțiunea contractului și daune-interese. Ulterior, în temeiul art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în cazul unui refuz a uneia dintre părți de perfectare a vânzării, se permitea pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic. Aplicarea acestui text de lege, derogatoriu de la dreptul comun, era restrânsă doar la înstrăinarea terenurilor cu și fără construcții din perimetrul anumitor localități, fiind refuzată în cazul terenurilor agricole și al imobilelor situate în localități fără planuri de sistematizare.

După intrarea în vigoare a Legilor nr. 58 și 59/1974, circulația terenurilor, indiferent de destinația sau locul situării lor, a fost restricționată juridic sever, în sensul că nu mai puteau fi înstrăinate prin acte juridice între vii sau prin legate, ci doar prin moștenire legală. Astfel, sfera de aplicabilitate a art. 12 din  Decretului nr. 144/1958 a fost, pe de o parte restrânsă, aplicându-se doar construcțiilor, iar, pe de altă parte, extinsă, fiind considerat a fi aplicabil tuturor construcțiilor, nu numai celor din localitățile cu planuri de sistematizare, așa cum fusese inițial.

După Revoluția din 1989, prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, decretul sus-menționat a fost abrogat și implicit s-a renunțat la dispozițiile restrictive, iar promisiunea sinalagmatică a continuat să fie recunoscută, admițându-se în caz de refuz de executare chiar pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic.[45] Pronunțarea unei astfel de hotărâri era, în acest context legislativ, lipsită de temei legal întrucât dispozițiile art. 12 din decretul sus-amintit nu au mai fost reluate în cuprinsul acestui din urmă act normativ. Cu toate acestea, dispoziții de natura celor din decret au fost reiterate în cuprinsul Legii nr. 247/2005.[46]

Intrarea în vigoare a actualului Cod civil a marcat consacrarea legislativă a promisiunii sinalagmatice de vânzare. Cunoscută în doctrina și practica judiciară anterioare Codului civil actual și sub denominația „antecontract”, promisiunea sinalagmatică de vânzare este acel contract prin care promitentul-vânzător se obligă că va vinde, iar cealaltă parte promitentul-cumpărător se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contractul urmând a fi perfectat în viitor. Dacă în cazul promisiunii unilaterale doar promitentul se angajează să consimtă în viitor la încheierea vânzării definitive când beneficiarul optează în același sens, în cazul promisiunii bilaterale, ambele părți se obligă ferm să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente sunt deja prestabilite.

Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra bunului și prețului, vânzarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligația de a încheia contractul în viitor este valabilă. Obligațiile asumate de ambele părți sunt obligații de a face, corelative unor drepturi de creanță.

Uneori promisiunile bilaterale de vânzare se încheie fără a fi urmate de predarea bunului, acest fapt producându-se numai dacă se perfectează contractul de vânzare, iar alteori promisiunile sunt urmate de predarea imediată a bunului promitentului-cumpărător, acesta având dreptul de a-l folosi în temeiul unei stipulații în acest sens din cuprinsul precontractului. Acest din urmă caz este de notorietate mai ales în mediul rural, când prin încheierea promisiunii sinalagmatice, bunul se predă promitentului-cumpărător care plătește integral prețul, contractul de vânzare urmând a fi încheiat după trecerea un timp îndelungat.[47]

Prin raportare la contractul de vânzare, promisiunea sinalagmatică (bilaterală), la fel ca și promisiunea unilaterală reprezintă antecontracte. Promisiunea bilaterală nu se confundă cu două promisiuni unilaterale încrucișate (una de a vinde, iar cealaltă de a cumpăra) în privința aceluiași bun și la același preț, deoarece acestea nu se întâlnesc în același plan realizând o convenție sinalagmatică, ci fiecare rămâne independentă.[48]

Utilitatea practică rezidă din faptul că, prin intermediul promisiunii bilaterale părțile prefigurează conținutul contractului final, acesta având menirea de a conferi părților certitudinea că niciuna dintre ele nu va capitula de la intenția încheierii contractului preconizat. Părțile preferă să încheie o promisiune bilaterală de vânzare datorită rapidității operațiunii, imposibilității de achitare integrală a prețului, neeliberării titlului de proprietate, stării de indiviziune sau a faptului că bunul nu se află încă în patrimoniul promitentului-vânzător.

VI.2. Condiții de validitate, conținut și efecte

Dispozițiile art. 1.279 alin.(1) Cod civil statuează: „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”. Promisiunea sinalagmatică de vânzare, specie a promisiunilor de a contracta,[49]este o convenție precontractuală supusă regulilor și principiilor care guvernează încheierea contractelor și va trebui să îndeplinească, în momentul încheierii sale, toate condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții. Astfel, pentru a fi valabilă, în afara cerințelor generale prevăzute în art. 1.179 Cod civil capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, un obiect determinat, posibil și licit precum și o cauză valabilă a obligațiilor, promisiunea bilaterală de vânzare trebuie să cuprindă cel puțin trei clauze esențiale și indispensabile:

a) promisiunea reciprocă a părților de a încheia între ele, în viitor, un anumit contract;

b) determinarea conținutului esențial al contractului promis (prețul și bunul promis);

c) asumarea obligației fiecăruia dintre promitenți de a face tot ce este necesar pentru a încheia în mod valabil contractul promis.[50]

Pentru a fi valabil încheiată, nu este necesar ca promisiunea sinalagmatică să respecte vreo condiție de formă, nici măcar în situația în care contractul de vânzare trebuie să se încheie în formă autentică[51] cerută ad validitatem. Per a contrario, nu există niciun impediment ca părțile să încheie contractul în formă autentică atunci când promisiunea este constatată, de exemplu, printr-un înscris sub semnătură privată. Părțile trebuie să încheie contractul de vânzare în cadrul termenului prevăzut în promisiunea bilaterală, iar în cazul în care părțile nu au stipulat un termen, acesta va fi stabilit de instanță.[52]

Pe lângă conținutul obligatoriu promisiunea bilaterală de vânzare poate cuprinde și alte clauze, care deși nu îi influențează valabilitatea, au o influență deosebită asupra efectelor sale. În conformitate cu dispozițiile art. 627 alin. (4), clauza de inalienabilitate reprezintă o dispoziție convențională ce apare ca un mijloc de conservare a dreptului de proprietate, fiind „subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea”. Obligației principale a promitentului-vânzător de a încheia în viitor contractul îi corespunde în subsidiar și asumarea obligației de a nu face nimic de natură a împiedica realizarea vânzării.[53]

Clauza de dezicere [54]este prevederea contractuală în virtutea căreia oricare dintre părți au dreptul de a desființa unilateral contractul încheiat, în schimbul unei sume de bani reprezentând prețul dezicerii. Rațiunea prevederii unei astfel de clauze în cuprinsul promisiunii sinalagmatice de vânzare este aceea de a conferi beneficiarului său un termen de reflecție asupra consecințelor obligațiilor asumate. Această clauză rămâne fără efecte în situația decesului promitentului-vânzător, neputând fi invocat de moștenitori, întrucât dreptul de dezicere prevăzut în favoarea defunctului este strict personal.

Clauza rezolutorie conferă părții sau părților în favoarea cărora este constituită dreptul de a rezoluționa unilateral contractul, în cazul neîndeplinirii culpabile a obligațiilor de către cealaltă parte. Astfel, această clauză permite rezoluțiunea convențională a contractului substituind rezoluțiunea judiciară și pronunțarea unei hotărâri judecătorești.

Clauza penală se referă la faptul că părțile contractante stabilesc anticipat întinderea daunelor-interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestațiilor la care s-a datorat.

Clauza de arvună este cea mai utilizată clauză accesorie la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare. Arvuna, fiind suma de bani pe care o parte i-o oferă celeilalte părți cu ocazia încheierii promisiunii, urmând ca în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate de către una dintre părți, dacă aceasta este cea care a plătit-o, să piardă suma dată, iar dacă este cea care a primit-o, să restituie dublul sumei primite.[55] În lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit.[56]

Din analiza promisiunii sinalagmatice de vânzare, supuse dispozițiilor art. 1279 și art. 1669 alin. (1) și (2) Cod civil, putem desprinde următoarele obligații principale ale promitentului-vânzător: obligația de a consimți la autentificarea vânzării și obligația de a nu înstrăina unei terțe persoane sau de a greva bunul supus promisiunii. În considerarea caracterului bilateral al promisiunii, corelativ obligațiilor asumate de promitentul-vânzător, promitentului-cumpărător îi revine obligația de a se prezenta la notar în vederea autentificării contractului final prefigurat.

Promisiunea bilaterală de vânzare poate fi executată de bună voie de către părți, dar poate fi și susceptibilă de executare silită, în natură sau prin echivalent. Modalitatea cea mai adecvată de executare a obligațiilor presupune prezentarea părților, la termenul fixat de comun acord, în fața notarului public și reiterarea consimțământului lor la vânzare, respectiv la cumpărare, în condițiile stabilite anterior în cadrul convenției preparatorii.[57]

Dacă la împlinirea termenului prevăzut în promisiunea bilaterală de vânzare una dintre părți refuză să încheie contactul de vânzare, cealaltă parte are la dispoziție mai multe posibilități:

a) să solicite obligarea cocontractantului la plata de daune-interese dacă clauza penală a fost stipulată, conform art. 1.530 și urm. și art. 1.279 alin. (2) Cod civil. Dacă prejudiciul nu a fost evaluat convențional prin stipularea clauzei penale, reclamantul va trebui să facă dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;

b) să solicite rezoluțiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese potrivit art. 1.549 alin. (1) Cod civil. Dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege rezoluțiunea poate fi declarată unilateral (art. 1.552 C. civ.) sau poate opera de plin drept (art. 1553 C. civ.);

c) atunci când și-a executat propriile obligații, iar bunul se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător, poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de vânzare, potrivit art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.669 alin (1) Cod civil. Prin hotărârea pronunțată, instanța va suplini consimțământul promitentului care a refuzat să încheie contractul de vânzare. În afara consimțământului părții care se opune la încheierea contractului, toate celelalte condiții de fond ale contractului de vânzare, respectiv capacitatea, obiectul și cauza trebuie să fie îndeplinite;

d) dacă promitentul-vânzător înstrăinează bunul ce formează obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea bunului a fost făcută opozabilă în condițiile prevăzute de art. 628 Cod civil, promitentul-cumpărător poate să solicite anularea actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea clauzei de inalienabilitate, la fel ca în cazul promisiunii unilaterale de vânzare. Dacă bunul promis a fost înstrăinat, deși clauza de inalienabilitate a fost făcută opozabilă, promitentul-cumpărător poate cere anularea actului de înstrăinare încheiat de promitentul–vânzător cu terțul cu solicitarea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare. În cazul în care clauza de inalienabilitate nu a fost făcută opozabilă în condițiile legii, actul de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terțul de bună-credință nu poate fi anulat, dar promitentul-cumpărător are dreptul la daune-interese de la promitentul-vânzător care și-a încălcat obligațiile asumate.[58]

Potrivit art. 906 alin. (1) teza I Cod civil „promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului ce face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul.”[59] Alineatul (2) al aceluiași text legal prevede că „promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului.”

Beneficiul promisiunii sinalagmatice de vânzare prin acte între vii poate fi transmis prin mecanismul cesiunii de contract. Transmisiunea succesorală a promisiunii sinalagmatice de vânzare urmează regulile promisiunii unilaterale de vânzare. Dacă înaintea împlinirii termenului de opțiune intervine decesul promitentului-cumpărător și promisiunea nu a fost dată în considerarea acestei persoane, atunci dreptul de a accepta promisiunea se transmite moștenitorilor, care îl pot exercita în aceleași condiții ca de cuius. În cazul în care intervine decesul promitentului-vânzător înaintea împlinirii termenului de opțiune, obligațiile acestuia față de promitentul-cumpărător se vor transmite succesorilor săi, care au obligația de a le duce la îndeplinire.

Aplicabilitatea caducității în materia promisiunii sinalagmatice de vânzare poate interveni în cazul neîndeplinirii unei condiții suspensive, a împlinirii unei condiții extinctive, a pieirii bunului promis, a decesului unuia dintre promitenți, dacă a fost încheiată în considerarea acestei persoane.

Așadar, promisiunea sinalagmatică de vânzare reprezintă un mecanism juridic esențial în spectrul instituțional civil datorită faptului că se înscrie ca o garanție a perfectării în viitor a contractului prefigurat, dând totodată și posibilitatea exercitării forței coercitive a statului prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract în cazul în care una dintre părți nu și-a îndeplinit obligațiile asumate.

CERCETARE PRACTICĂ

EXPUNEREA CERERII

Prin acțiunea civilă înregistrată la judecătoria Mediaș, județul Sibiu, la data de 18 mai 2012 reclamanta S. H., domiciliată în G., str. M., nr. 9 jud. S., cheamă în judecată pe pârâtul D. S. C., domiciliat în M., str. F nr. 1, jud. S., solicitând să se constate nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârât și tatăl său, numitul V. G., la data de 23 decembrie 2011 și a declara nul acest antecontract și lipsit de orice efecte. Solicită și cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanta arată că este unica moștenitoare, în calitate de fiică, a numitului V. G., decedat la – , cu ultimul domiciliu în M., jud. S., calitate ce a fost stabilită prin certificatul de moștenitor nr. 9/15.05.2012, prin care s-a constatat că din masa succesorală face parte și suprafața de 5 ha și 7.600 mp, înscrisă în titlul de proprietate nr. 2208/6 din 31.08.2002, precum și suprafața de 1 ha teren arabil înscrisă în titlul de proprietate nr. 28/6 din 23.06.1993, suprafețe pentru care, la data de 23.12.2011, V. G., în calitate de promitent vânzător, a încheiat cu pârâtul D. S. C. un antecontract de vânzare-cumpărare, contract care nu reflectă realitatea, întrucât tatăl său, în vârstă de 90 de ani, era de mulți ani într-o stare totală de infirmitate fizică și mentală și nu era transportabil, fiind lipsit de discernământ la data încheierii convenției, ceea ce face ca antecontractul să fie nul.

Mai arată că prețul de 12.000 lei indicat în antecontract, care se pretinde că a fost achitat la data de 23.12.2011, nu a fost plătit, pentru că nu a fost găsită nicio sumă după decesul promitentului vânzător, iar pe de altă parte nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1660 și 1665 Cod Civil, fiind vil și neserios față de obiectul contractului, o suprafață totală de 6 ha și 7.600 mp.

În fine, reclamanta mai arată că acțiunea prezentă are și caracter provocatoriu, deoarece a primit o notificare din care rezultă intenția pârâtului de a introduce o acțiune pentru act apt de intabulare.

În drept invocă dispozițiile art. 1204, art. 1205 alin. (1), art. 1206, art. 1660, art. 1665 din Cod Civil.

În probațiune solicită audierea martorilor G. I., N. N. și S. G., efectuarea unor expertize și proba cu înscrisuri.

POZIŢIA PÂRÂTULUI

Prin întâmpinare, pârâtul solicită respingerea acțiunii și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. Pe cale de excepție solicită anularea cererii ca insuficient timbrată.

În motivarea pe fond arată că deși reclamanta, în susținerea acțiunii sale, invocă vicii de consimțământ, nu arată în ce constă eroarea, nu menționează care ar fi manoperele frauduloase de care pârâtul a uzat pentru a obține consimțământul tatălui său și nici nu indică vreo împrejurare care să poată fi încadrată ca violență.

Mai arată că tatăl reclamantei a fost, până în ultima zi de viață, un om activ, cu discernământ și în deplinătatea facultăților mintale.

În ce privește prețul stipulat în antecontract și plata acestuia, arată că afirmațiile reclamantei nu sunt susținute de nicio stare de fapt, simpla afirmație că suma nu a fost găsită, și de aici concluzia că nu s-a plătit prețul, neavând nicio bază reală, prețul fiind achitat anterior încheierii antecontractului, așa cum este stipulat și recunoscut de tatăl acesteia.

În fine, mai arată că relația dintre reclamantă și tatăl său nu a fost una perfectă, așa cum vrea să lase să se creadă reclamanta, aceasta fiind recunoscută de către tatăl său abia în anul 1977 și nu au avut niciodată o relație foarte apropiată, mai ales că aceasta este plecată din țară din anul 1974.

În drept invocă dispozițiile art. 1206 – 1211 Cod civil, art. 1221 Cod civil. În probațiune solicită proba cu interogatoriul, proba cu înscrisuri și audierea martorilor C. G., C. S. și A. M..

EXAMINAREA CAUZEI – STAREA DE FAPT

Reclamanta este fiica numitului V. G., decedat la data de -, fapt atestat prin certificatul de moștenitor nr. 9/15 mai 2012 (fila 11 dosar), prin care s-a stabilit că masa succesorală rămasă după defunct se compune din suprafață de 5 ha și 7.600 mp teren arabil situat în extravilanul municipiului M., înscris în titlul de proprietate nr. 2208/6 din 31.08.2002, și suprafața de 1 ha teren arabil situat administrativ în extravilanul municipiului M., înscris în titlul de proprietate nr. 28/6 din 23.06.1993.

Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 23.12.2011, V. G., în calitate de promitent vânzător, declară că vinde pârâtului, în calitate de promitent cumpărător, terenul arabil situat în extravilanul municipiului M. în suprafață totală de 6 ha și 7.600 mp, înscris în titlurile de proprietate nr. 2208/6 din 31.08.2002 și nr. 28/6 din 23.06.1993, identificat prin tarla 19, parcela 1005/2 în suprafață de 5 ha și 7.600 mp, tarla 4, parcela nr. 137/2/9 în suprafață de 1 ha. Prețul de vânzare a fost stabilit la suma de 12.000 lei, despre care se face mențiunea că a fost achitat la data de 23.12.2011 și că reprezintă întregul preț al imobilului descris în contract.

Conform declarației martorului audiat (fila 59 dosar), medic și director al spitalului o perioadă de timp, la vârsta de 85 de ani defunctului i s-a declanșat o boală incurabilă, motiv pentru care a fost de mai multe ori internat  în spital, unde i s-au făcut transfuzii de sânge, iar în ultimele luni de viață a fost dependent de pat. Din declarația martorului mai rezultă că anemia de care suferea în ultima perioadă, determinată de pierderea cronică de sânge, a putut duce la o hipoirigație cerebrală, care i-ar fi putut influența memoria și discernământul în ultima parte a vieții. În privința relației cu reclamanta, martorul arată că aceasta era una forte bună, că își iubea nepoții, înainte de deces aceasta a fost de două ori în țară și că defunctul i-a vizitat de mai multe ori.

Martorul audiat (fila 65) dosar arată că la data de 20.11.2011, când l-a vizitat pe defunct împreună cu reclamanta, acesta era foarte slab, nu se putea deplasa, se uita într-un punct fix și dădea impresia că nu mai are suficient discernământ.

Martora audiată (fila 67) dosar arată și ea că în ultimele luni de viață defunctul era imobilizat la pat, era foarte slăbit și nu se putea deplasa, nu se putea hrăni singur și nici nu se putea deplasa pentru satisfacerea nevoilor personale.

Martora F. R., femeia care a fost partenera de viață a lui V. G. timp de 53 de ani, nefiind niciodată căsătoriți, susține că, la data semnării convenției, acesta s-a deplasat la biroul notarului, că era lucid, cum de altfel a fost până în ultimul moment al vieții sale și că a încasat suma de 12.000 lei, sumă pe care a folosit-o la înmormântare, dar și pentru construirea monumentului funerar. Mai susține că relația dintre V. G. și fiica sa nu a fost una foarte apropiată și că se căutau mai rar, precum și că intenția acestuia a fost de a-i lăsa ei tot pământul, sens în care a lăsat și un testament, dar i-a spus că nu are nevoie de pământ și să-l lase cui vrea (fila 195 dosar).

Starea de sănătate precară a defunctului în ultimele luni de viață rezultă și din declarațiile martorilor audiați la filele 86-88 dosar.

În cauză s-au efectuat două rapoarte de expertiză medico-legală (filele 244-248 dosar și filele 371-374 dosar), ambele concluzionând că, în urma analizei documentelor medicale, nu există elemente obiective de ordin medico-legal care să poată susține că, la data încheierii antecontractului, 23.12.2011, V. G. ar fi avut afectată capacitatea psihică și, implicit, să-i fi fost alterată capacitatea de a înțelege consecințele actului pe care l-a încheiat și semnat. De asemenea, s-a concluzionat că, raportat la stadiul bolii neoplazice, la data de 23.12.2011 acesta nu se putea deplasa.

Prin raportul de expertiză tehnică de evaluare a terenurilor ce au făcut obiectul antecontractului (filele 271-317 dosar) s-a stabilit că valoarea de piață a acestora este de 476.791 lei sau 107.463 Euro (fila 215 dosar).

În răspunsurile date la interogatoriu (fila 70 dosar), pârâtul declara că, fiind foarte bun prieten cu defunctul, intenția acestuia a fost să-i încheie un contract de donație.

EVALUAREA INSTANŢEI

Așa cum rezultă din probele administrate, la data de 23.12.2011, când starea sa de sănătate era foarte precară, tatăl reclamantei a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâtul, căruia i-a promis că-i vinde suprafața totală de 6 ha și 7.600 mp pentru prețul de 12.000 lei, iar la data de 23.01.2012 promitentul vânzător V. G. decedează.

Deși din majoritatea probelor testimoniale administrate și din rapoartele de expertiză medico-legală rezultă că, în perioada semnării convenției, V. G. era dependent de pat și nu se mai putea deplasa, nu există nicio dovadă certă care să infirme că acesta a semnat convenția și nu a încasat banii. Potrivit declarației martorei F. R., când s-a încheiat contractul, defunctul a fost dus de pârât cu mașina pentru a semna. De altfel, semnătura de pe contract nu a fost contestată și nu există nici un semn de îndoială cu privire la starea fizică a celui care a făcut-o (fila 13 dosar). Prin urmare, raportat la concluziile expertizelor medico-legale, sub aspectul discernământului și cel al capacității fizice de a semna actul nu există nici un dubiu.

Din corespondența mai veche și sporadică purtată între defunct și reclamantă nu rezultă că între cei doi ar fi fost o relație atât de distanțată încât defunctul să fi avut intenția de a o dezmoșteni pe fiica sa, înstrăinându-și averea în timpul vieții. Dimpotrivă, din scrisoarea trimisă la data de 20.02.1998 (fila 62 dosar) rezultă că defunctul o atenționa pe reclamantă cu privire la posibilitatea de a pierde terenurile după un an de la deschiderea moștenirii și o ruga să depună toate diligențele pentru a nu se întâmpla acest lucru. În alte corespondențe defunctul îi dădea detalii fiicei sale despre conturile și sumele de bani pe care le are, precum și indicații în legătură cu demersurile pe care trebuie să le facă în vederea dezbaterii moștenirii (filele 207-218 dosar). Declarația martorei F. R. privind relația defunctului cu fiica sa este apreciată de instanță ca fiind una subiectivă, în condițiile în care reclamanta a deschis un proces împotriva martorei pentru anularea contractului de întreținere pe care defunctul l-a încheiat cu martora pentru casa în care au locuit. Pe de altă parte, nici nu se poate spune că, în ultima perioadă a vieții, între reclamantă și defunctul său tată relațiile ar fi fost foarte apropiate, ceea ce poate duce la concluzia că, într-un moment de cumpănă, defunctul să fi dorit să-și dezmoștenească fiica, mai ales că, fiind căzut la pat, nu a prea fost căutat.

Cât privește prețul terenurilor pentru care s-a încheiat antecontractul, raportat la valoarea stabilită de expert, acesta trebuie considerat ca fiind unul disproporționat față de valoarea reală a acestora și că el ascunde mai degrabă o intenție de a dona decât o intenție de a vinde. Prețul pentru care s-a încheiat antecontractul este de 39,7 ori mai mic decât cel real. De altfel, în răspunsul său la interogatoriu (fila 70 dosar), pârâtul recunoștea că defunctul a avut intenția de a-i dona terenurile, fiind buni prieteni, iar faptul că apoi s-a încheiat un antecontract pentru o sumă modică în raport cu valoarea reală nu face decât să confirme acest lucru.

Privită ca o promisiune de donație, convenția nu îndeplinește cerințele prevăzute de art. 1014 Cod Civil, pentru că promisiunea de donație este supusă formei autentice, sub sancțiunea nulității absolute, ori convenția dintre defunct și pârât nu a fost încheiată în formă autentică.

Luată ca o promisiune bilaterală de vânzarea cumpărare, convenția este anulabilă, pentru că, potrivit dispozițiilor art. 1665 Cod civil, alin. (1) „Vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit ”. Alin. (2) al aceluiași articol, statuează că „dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare.”

Ca urmare, având în vedere disproporția dintre prețul menționat în contract și valoarea reală a terenurilor, instanța consideră că prețul este neserios și că antecontractul ascunde mai degrabă o promisiune de donație și, ca urmare, acțiunea va fi admisă, urmând a se dispune anularea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâtul D. S. și numitul V. G. la data de 23.12.2011.[60]

CONCLUZIE

Antamez prin a afirma că lucrarea de față reunește contractele preparatorii vânzării, contracte ce prefigurează vânzarea propriu-zisă prin aducerea în prim-plan a celor mai importante aspecte și prin conturarea contrastului dintre acestea, realizând totodată și o analiză istorică sau mai curând, evolutivă. Sunt tratate în cuprinsul lucrării pactul de preferință, pactul de opțiune, promisiunea unilaterală de vânzare și de cumpărare, precum și promisiunea sinalagmatică de vânzare, abordarea eclectică a acestora având un pregnant caracter practic, sediul materiei fiind analizat în amănunt. Dinamica economică și socială a determinat preocuparea legiuitorului în vederea reformării sistemului juridic românesc, iar prin intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunile de contract au dobândit mult așteptata consacrare legislativă, fiindu-le stabilit și regimul juridic.

Actualmente se apelează la aceste mecanisme juridice prin care părțile planifică, prefigurează încheierea unui contract de vânzare al cărui obiect este reprezentat de un bun cu valoare deosebită, pentru a oferi răgaz părților în vederea aprecierii oportunității vânzării finale luând în considerare toate consecințele ce decurg din aceasta.

În considerarea temei de față și a modalității în care acesta poate fi utilizat, respectiv ca o clauză accesorie într-un contract principal sau ca un contract distinct, de sine stătător, am tratat pactul de preferință așa cum este statuat în cuprinsul dispozițiilor 1.730-1.740 Cod civil, rezumându-mă la o analiză a pactului de preferință ca un contract preparatoriu distinct.

Am arătat că pactul de opțiune în vederea vânzării este un act juridic hibrid și în mod evident reprezintă un contract preparator mai energic, având efecte mai apropiate de contractul definitiv pe care îl preconizează, cu excepția consimțământului irevocabil și a condițiilor de formă.

În ceea ce privește promisiunea unilaterală de vânzare și de cumpărare am evidențiat faptul că este o noțiune distinctă de pactul de opțiune, având în vedere că au fost asimilate ca instituții identice, fiind un contract perfect autonom și imperfect sinalagmatic. Deși nu se bucură de o definiție legală, unele texte fac referire expresă la aceasta în ceea ce privește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Prin intermediul promisiunii sinalagmatice de vânzare, părțile prefigurează conținutul contractului final, acesta având menirea de a conferi părților certitudinea că niciuna dintre ele nu va renunța de la intenția încheierii contractului preconizat. Dacă în cazul promisiunii unilaterale doar promitentul se angajează să consimtă în viitor la încheierea vânzării definitive când beneficiarul optează în același sens, în cazul promisiunii bilaterale, ambele părți se obligă ferm să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente sunt deja prestabilite. Utilitatea practică a promisiunilor unilaterale sau bilaterale rezidă din faptul că dă posibilitatea exercitării forței coercitive a statului prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract în cazul în care una dintre părți nu și-a îndeplinit obligațiile asumate.

Așadar, dacă până nu de mult contractele preparatorii erau doar rezultatul jurisprudenței și al doctrinei, în actualul context legislativ acestea și-au regăsit consacrarea reprezentând liantul intermediar în vederea încheierii finale a contractelor de vânzare.


[1] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, pp. 182-183.
[2] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a V-a, actualizat de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 69.
[3] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 184.
[4] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, pp. 186-187.
[5] Florin Moțiu, Contracte speciale, ed. a VII-a, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 25.
[6] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, pp. 189-190.
[7] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 191.
[8] Idem, p. 192
[9] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 94
[10] Textul este statuat în materia generală a obligațiilor, reprezentând regula în materia pactului de opțiune.
[11] Art. 1191 Cod civil instituie oferta irevocabilă și lipsa de efecte a revocării unei oferte irevocabile.
[12] Art. 1.278 Cod Civil.
[13] Ioan Popa, Promisiunea de vânzare cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului Civil în vigoare, în Dreptul nr. 5/2014, p. 73.
[14] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul ,ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 64.
[15] Viorel Voineag, Magistratură. avocatură. licență-Teste grilă: drept civil, ed. a II-a, Ed. Juritest, Focșani, 2017, p. 580.
[16] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 193.
[17] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul ,ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 65.
[18] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 193.
[19] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 198
[20] Idem, p. 199
[21] Idem, p. 200.
[22] Viorel Voineag, Magistratură, avocatură, licență-Teste grilă:drept civil, ed. a II-a, Ed. Juritest, Focșani, 2017, pp. 586-588.
[23] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 100.
[24] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 201.
[25] Soluție dedusă din dispozițiile art. 1.075 Codul civil anterior potrivit căreia „orice obligație de a face sau a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare”.
[26] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 202.
[27] Aceste dispoziții se referă la posibilitatea pronunțării unor hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare în cazul promisiunilor bilaterale de contract.
[28] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 203.
[29] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 101.
[30] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 204.
[31] Art. 1.178 și urm. Cod civil.
[32] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 47.
[33] Textul integral al unei opinii în acest sens: Dan Chirică, Este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic?, publicat la data de 10.02.2017 – accesat la data de 28 mai 2020.
[34] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, pp. 50-51.
[35] Art. 1.669 alin.(4) Cod civil.
[36] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 161.
[37] Text general aplicabil în materia clauzei de inalienabilitate.
[38] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, pp. 211-212.
[39] Promisiunea devine caducă dacă dreptul beneficiarului are caracter intuitu personae.
[40] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 217.
[41] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 369.
[42] Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcții din perimetrul construibil al municipiilor și orașelor.
[43] Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale; Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar.
[44] Obiect și preț
[45] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, pp. 219-220.
[46] Cu privire la reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente.
[47] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul ,ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, pp. 52-53.
[48] Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 218.
[49] Art. 1.279 Cod civil.
[50] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 134
[51] ICCJ, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, Decizia nr. 23/2017 (M. Of. nr. 365 din 17 mai 2017): în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza întâi și art. 1669 alin. (1) C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
[52] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul ,ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, pp. 53-54.
[53] A se vedea Dumitru Andrei, Marieta Ronea Avram, Obligațiile promitentului-vânzător și executarea lor silită,  în Dreptul nr. 3/1995, p. 28
[54] A se vedea Dan Chirică, Denunțarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, în Dreptul nr. 3/2001, pp. 27-38.
[55] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, pp. 259-275
[56] Art. 1.670 Cod civil.
[57] Ioana Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 311.
[58] Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2017, pp. 54-55.
[59] Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
[60] Disponibil aici – accesat la data de 29 mai 2020.


Cristina Nicoleta Muscă
Masterand, Facultatea de Drept și Științe administrative – Universitatea ”Ovidius” din Constanța

Cuvinte cheie: ,
Secţiuni: Articole, Drept civil, RNSJ, SELECTED TOP LEGAL, Studii, _CONTENT | Toate secţiunile
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD