Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
AUDI Q3
AUDI Q3
Articole Drept civil Insolvență RNSJ SELECTED Studii

Insolvențe desenate (29): crește insolvența prețul antecontractului?

15 decembrie 2023 | Adrian Ștefan CLOPOTARI
Adrian Ştefan Clopotari

Adrian Ştefan Clopotari

A. Premisă

Insolvența nu mai sună așa simandicos când ești informat că în loc de avansul plătit pentru apartamentul antecontractat, primești dreptul de a te înscrie la masa credală. Falimentul unei companii e un concept abstract. Pierderea economiilor de o viață ale unui om e moarte adevărată. Insolvența recunoaște promisiunile de vânzare cumpărare în derulare, însă suplimentează cu câteva condiții executarea lor. Printre acestea se află și nevoia ca prețul acordului să nu fie inferior valorii de piață a bunului. În lipsă de alte detalii, fiecare a interpretat după cum i-a dictat interesul: s-o fi referit legiuitorul la valoarea imobilului de la data încheierii promisiunii sau la valoarea prezentă, când se cere transferul proprietății? Dacă există un decalaj temporal de câțiva ani între cele două momente, pe fondul creșterii constante a prețului construcțiilor, diferențele pot fi și de zeci de mii de euro. În plus, dată fiind reglementarea complexă a art. 131 din Legea 85/2014, putem afirma că există un tratament diferit atunci când bunul face obiectul unei cauze de preferință? În definitiv, de ce s-a reglementat o asemenea condiție și care interes îl protejează? E prioritar interesul promitentului cumpărător sau al masei credale? Pornind de la practica judiciară recentă și contrară de la nivelul Curților de Apel, am încercat să dau un răspuns.

B. Jurisprudență[1]

Valoarea de la data contractării

1. Pentru a realiza o comparaţie între preţul vânzării şi valoarea de piaţă, nu pot fi avute în vedere decât exact împrejurările de la momentul acordului de voinţă dintre părţi, respectiv piaţa imobiliară de la momentul stabilirii preţului de către părţi şi stadiul apartamentului, astfel cum este prevăzut în antecontract.

2. Preţul stabilit prin antecontract nu se impune a fi comparat cu valorile unei pieţe imobiliare diferite, de la mai mult de 5 ani după încheierea antecontractului şi că, deşi preţul a fost stabilit pentru un imobil în stadiul de semifinisat, se impune a fi comparat cu valoarea unui imobil finisat. Este mai mult decât evident că, într-o astfel de situaţie, cu o piaţă imobiliară într-o schimbare continuă, cu un imobil într-o altă stare decât cea la data antecontractului, respectiv finisat faţă de semifinisat, şi în condiţiile în care neîncheierea contractului autentic în tot acest timp nu îi este imputabilă contestatorului, comparaţia nu este una justă şi, mai mult, contrară scopului legii.

Arbitraj comercial

Servicii JURIDICE.ro

Evenimente juridice

3. Prin urmare, nejustificat a constatat lichidatorul că preţul este inferior valorii de piaţă şi a solicitat contestatorului plata diferenţei de preţ, din moment ce s-a raportat la actuala valoare de piaţă a imobilului finisat, de 61.200 Euro, şi nu la valoarea de piaţă de la momentul încheierii antecontractului şi stadiul imobilului ce a făcut obiectul contractului, stabilită la suma de 28.300 Euro.

4. Raportat la aceste valori, de 26.000 Euro, conform contractului, respectiv 28.300 Euro conform evaluării, judecătorul sindic a reţinut că, deşi există o diferenţă în sumă de 2300 Euro între valoarea de piaţă a apartamentului, stabilită prin raportul de expertiză, şi preţul stabilit prin contract, aceasta nu este una semnificativă, fiind de aproximativ 8% din valoarea de piaţă bunului. Valoarea menţionată în raportul de expertiză nu este una absolută, reprezentând o medie a preţurilor practicate pe piaţă, iar o diferenţă relativ mică între aceasta şi preţul din antecontract poate fi justificată şi prin negocierea dintre părţi – mai ales în condiţiile în care contestatorul a promis achiziţionarea a 2 imobile oferite spre vânzare de către debitoare (au fost încheiate două promisiuni bilaterale de vânzare între aceleaşi părţi) şi a achitat integral preţul, chiar la momentul încheierii promisiunii – fără a se putea reţine că preţul este inferior valorii de piaţă a apartamentului. Prin urmare, în aceste împrejurări, o astfel de diferenţă nu poate justifica încadrarea preţului sub valoarea de piaţă.

Decizia 727/29.12.2021 Curtea de Apel Cluj

Valoarea de piață actuală

1. Legiuitorul a impus obligaţia ca preţul să fie egal cu cel al valorii de circulaţie liberă a bunului şi-n practică o astfel de valoare s-a stabilit prin apelare la un specialist care să preţuiască valoarea de circulaţie a bunului şi mai ales, prin efectuarea unei expertize de specialitate.

2. Ori, expertiza de specialitate realizată în cauză a relevat cum că valoarea de piaţă a apartamentului la data încheierii antecontractului este de 112.900 lei, valoarea de piaţă a apartamentului la zi este de 184.800 lei, iar valoarea imobilului cu excepţia contribuţiei personale a reclamantei este de 149.500 lei , judecătorul – sindic în mod corect, luând ca valoare de referinţă suma de 149.500 lei şi obligând astfel reclamanta să achite diferenţa de 45.292 lei.

Decizia 302/14.07.2020 Curtea de Apel Craiova

1. Este puţin probabil ca un bun să fie vândut la valoarea reală în cazul unei licitaţii, dar nu acest aspect este relevant, ci o normă expresă şi clară. Legea impune drept condiţie pentru încheierea actului ca preţul să nu fie inferior valorii de piaţă, preţul stabilit fiind cu mult sub această valoare respectiv 5000 euro faţă de 3720 euro. În mod evident legea nu impune o egalitate matematică perfectă, ci ca valoarea să nu fie inferioară celei de piaţă. Diferenţa este semnificativă, reprezentând circa 26% din preţ. În consecinţă, condiţia nu era îndeplinită.

2. Aspectele invocate de către intimat referitoare la negociere, preţ preferenţial în contextul achiziţionării înainte de finalizarea imobilelor, par adevărate, însă fără relevanţă, cât timp legea impune drept condiţie o valoare de piaţă reală, fără alte nuanţări, iar la stabilirea preţului de piaţă experţii i-au în calcul şi asemenea posibilităţi. În ceea ce priveşte susţinerea sa în sensul că suma de 3720 euro era o valoare de piaţă reală la momentul încheierii contractului nu îşi găseşte suport probator, nefiind administrată o dovadă în acest sens. În schimb, expertiza realizată în dosar, contrazice această alegaţie, cât timp indică valoarea de 5000 euro.

Decizia 600/2023 Curtea de Apel București

Valoarea de piață actuală doar când există garanții anterioare

1. În contextul în care preţul de vânzare reprezintă un fapt istoric iar valoarea de piaţă este un concept economic privitor la preţul cel mai probabil, valoarea nereprezentând un fapt, ci o estimare nu se poate pune semnul egalităţii între cele două noţiuni. În consecinţă, ceea ce este relevant, din perspectiva exigenţelor impuse de art. 131 LI este respectarea valorii regulii generale de echilibru între sarcinile şi avantajele care rezultă din contract pe seama şi respectiv în favoarea părţilor contractante.

2. În cazul unui acord de voinţă ce vizează transferul proprietăţii prin vânzare-cumpărare nu se poate omite libertatea contractuală pe care părţile contractante o au în a negocia preţul vânzării. Este adevărat că libertatea contractuală trebuie exercitată în limite rezonabile care să nu genereze existenţa unei disproporții semnificative/importante de valoare între prestaţiile reciproce ale părţilor.

3. Altfel spus, în principiu valoarea de piaţă trebuie să se raporteze la gradul de atractivitate a bunului viitor ofertat spre vânzare, ţinând cont şi de riscurile pe care le presupune încheierea acestei convenţii.

4. Revenind la specificul litigiului pendinte, valoarea de piaţă trebuie analizată la epoca încheierii convenţiei, în considerarea circumstanţelor care au determinat perfectarea acesteia şi în raport strict de conexitate cu gradul de finisaje previzionat şi acceptat de părţi.

5. Asupra caracterului corespunzător al preţului negociat şi achitat, în raport cu valoarea de piaţă (fie că vorbim de seriozitatea preţului sau de vilitatea sa), instanţa se pronunţă în mod suveran, fiind o chestiune de fapt.

6. Procedând la interpretarea prev. art. 131 din Legea nr. 85/2014, instanţa de apel apreciază că se impune o nuanţare în ceea ce priveşte definirea noţiunii de valoare de piaţă, în situaţia reglementată de alin. (1), prin raportare la cea reglementată de alin. (2).

7. Astfel, în cazul în care în procedura concursuală nu există constituite garanţii asupra bunurilor care urmează a fi înstrăinate, valoarea de piaţă trebuie raportată strict la epoca încheierii convenţiei.

8. În ipoteza în care există deţinători ai unor creanţe care beneficiază de cauze de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a se înstrăina şi care au înscris acel drept în registrele de publicitate înainte de data promisiunii bilaterale de vânzare se justifică ca noţiunea de valoare de piaţă să fie raportată la o dată ulterioară încheierii convenţiei, respectiv la momentul evaluării bunului în procedura concursuală.

9. Raţiunea acestei interpretări diferite este justificată de prerogativele recunoscute creditorilor care beneficiază de cauze de preferinţă, respectiv dreptul de a urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla şi dreptul de a fi plătiţi cu prioritate.

10. Atâta vreme cât perfectarea promisiunii sinalagmatice a avut loc la o dată ulterioară constituirii garanţiei, fiind opozabilă promitentului cumpărător, este justificată aplicarea unui tratament diferenţiat, promitentul cumpărător fiind ţinut să suplinească eventuala diferenţă între valoarea de piaţă existentă la momentul perfectării antecontractului şi valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, în absenţa constituirii altor măsuri de protecţie.

11. Intrarea promitentului vânzător în procedura concursuală justifică, ope legis, adiţionarea preţului, astfel încât creditorul beneficiar al cauzei de preferinţă, constituită anterior încheierii promisiunii sinalagmatice, să beneficieze de protecţie deplină, deziderat ce presupune crearea unei situaţii similare cu cea în care bunul ar fi fost valorificat după deschiderea procedurii, pornindu-se de la valoarea de piaţă stabilită în procedura colectivă.

12. Astfel, perfectarea, respectiv executarea antecontractelor în situaţia existenţei creditorilor deţinători ai unor creanţe ce beneficiază de cauze de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a se înstrăina (dacă garanţiile au fost înscrise în registrele de publicitate înainte de data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare) este condiţionată de asigurarea protecţiei corespunzătoare, prevăzute de art. 131 alin. 2 lit. b din L.I. În cazul dat, promitenţii au contractat asumându-şi implicit riscurile care decurg din exercitarea dreptului de preferinţă pentru situaţia declanşării procedurii concursuale.

13. În opoziţie cu situaţia anterior evocată, atunci când încheierea/publicitatea promisiunii sinalagmatice precede constituirea dreptului de preferință, riscul îl vizează pe titularul dreptului de preferinţă. Acesta, la data constituirii garanţiei, este notificat cu privire la obligaţia ce derivă din promisiunea care are ca obiect derivat bunul ce urmează a fi adus în garanţie, cunoscând faptul că grevează patrimoniul constituentului, context în care nu poate face abstracţie de implicaţiile sale juridice (respectiv efectul care l-ar genera o eventuală deschidere a procedurii insolvenţei împotriva garantului).

14. Nu în ultimul rând, se remarcă faptul că legiuitorul a apelat la noţiunea de: „valoare de piaţă stabilită în cadrul procedurii prin raport de evaluare actualizat” doar în ipoteza reglementată de alin. (2) în cadrul secţiunii ce vizează asigurarea protecţiei corespunzătoare dreptului de preferință ce precede (sub aspectul opozabilității) promisiunea sinalagmatică. Or, legiuitorul nu operează cu această distincţie în alin. (1), astfel că excepţia prevăzută la alin. (2) este de strictă interpretare şi aplicare. Pe de altă parte, neexistând aceleaşi raţiuni pentru cele două ipoteze de reglementare, argumentul de analogie nu se verifică.

Decizie 726/29.12.2021 Curtea de Apel Cluj

C. Opinie:

1. Legea 85/2014 alocă o întreagă secțiune tratamentului contractelor în derulare. Sunt norme în cascadă, ce pornesc de la reguli de bază aplicabile tuturor, ramificate în reguli speciale aplicate anumitor contracte definite, la rândul lor fracturate în funcție de momentul încheierii. Treptele sunt:

 
Regula I

1. Principiul maximizării gradului de recuperare a creanțelor este temperat de principiul respectării drepturilor existente ale creditorilor. Creditori nu sunt doar persoanele care au o creanță bănească față de debitoare. Și promitentul-cumpărător deține o creanță constând într-o obligație de a face. Maximizarea nu e absolută și discreționară, ci înăuntrul limitelor impuse de dreptul comun și legea specială. Art. 123 alin. (6) arată că modificarea clauzelor contractuale pentru toate contractele în derulare se poate realiza amiabil, cu acordul cocontractaților sau forțat, printr-o judecată a sindicului. Adaptarea contractului nu se realizează de drept. Practicianul nu are un drept potestativ de a impune clauze noi contractelor în vigoare.

2. Practicianul are în schimb dreptul de a termina contractele în derulare prin două mijloace:

a) denunțarea unilaterală, dacă sunt îndeplinite anumite condiții (efectele se produc pentru viitor și generează riscul obligării debitoarei la plata de despăgubiri cu titlu de creanțe curente);

b) o acțiune în anulare, dacă sunt îndeplinite anumite condiții; (efectele se produc retroactiv).

Sub-regula II

3. Dacă art. 123 constituie regula, art. 131 particularizează regula pentru execuția tuturor promisiunilor de vânzare cumpărare în vigoare după data deschiderii procedurii. Art. 131 paralizează reglementările de drept comun, respectiv art. 1669 C. civ.. Textul face un compromis între interesele contrare ale promitentului cumpărător și cele ale colectivității creditorilor din procedură. În esență, legiuitorul dorește să se asigure că ieșirea unui activ din patrimoniul debitoarei se realizează în condiții echitabile, fără să fie prejudiciat mecanismul insolvenței.

4. Antecontractul e văzut ca o sarcină, ce grevează activul planificat contractual să părăsească patrimoniul debitoarei. Condițiile generale sunt înscrise la art. 131 alin. (1).

5. Dacă sarcina antecontractului a fost făcută publică prima în Cartea Funciară, atunci practicianul trebuie să verifice dacă nu cumva debitoarea s-a angajat să vândă în trecut la un preț subevaluat. Evaluatorul va calcula valoarea de la acel moment trecut iar practicianul va face comparația. Nu e necesară o identitate ci o similaritate, refuzul trebuind să fie justificat de o inferioritate notabilă.

6. Dacă în urma evaluării rezultă că prețul stabilit de debitoare este subevaluat, atunci practicianul are posibilitatea, în funcție de interesul bănesc al procedurii:

a) să convină cu cocontractantul majorarea prețului și să transfere proprietatea conform noului acord;

b) să ceară anularea contractului sau denunțarea, dacă se încadrează în condițiile limitative de la art. 117 sau art. 123 și să valorifice[2] proprietatea în procedură.

Sub-regula III

7. Dacă sarcina antecontractului a fost făcută publică ulterior unei garanții reale, atunci se vor aplica prevederile art. 131 alin. (2), care protejează esența dreptului de preferință. Ca atunci când avem ipoteci de mai multe ranguri, se acordă eficiență celei dintâi, până la deplina îndestulare. În cazul de față, antecontractul are rangul secund, de aceea este justificată adaptarea prețului contractului cu valoarea actuală a activului. În caz contrar, creditorul garant de rang superior și-ar vedea vitregit dreptul de preferință de către o sarcină de nivel inferior. Nu că insolvența n-ar mai maximiza, dar n-ar mai respecta dreptul preexistent și ar constitui un mijloc de fraudare.

8. Art. 131 alin. (2)[3] acordă eficacitate cauzei de preferință, propunând compensații prealabile creditorului care suferă stingerea cauzei de preferință în baza art. 91 alin. (1). Acum sintagma ”valoarea de piață a bunului stabilită în cadrul procedurii” se referă la valoarea actuală a garanției acestuia, eventualele sarcini de rang inferior neavând puterea de a o diminua. Promitentul cumpărător achiziționează nu doar bunul, ci și valoarea garanției creditorului superior. De aceea, prețul este actualizat cu valoarea actuală a activului. În caz contrar, ne-am găsi în situația în care ar trebui să suplimentăm valoarea lipsă, cu valori din gajul general, încălcând drepturile celorlalți creditori participanți în procedura colectivă. Cauza de preferință urmărește exclusiv valoarea obiectului antecontractului, nu și celelalte valori din patrimoniul debitoarei.


[1] Jurisprudența a fost citată și redată cu foarte mici ajustări, cu rolul de a simplifica lectura. Poate fi consultată integral la linkurile integrate.
[2] În sens larg, valorificarea are sens de punere în valoare, nefiind sinonimă cu vânzarea.
[3] Redau aici întreg conținutul art. 131, pentru facilitarea înțelegerii problemei:
Art. 131 (1) Obligaţiile rezultând dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare;
d) în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.
(2)Pentru a putea fi încheiat contractul de vânzare cu promitentul-cumpărător în condiţiile art. 91 alin. (1), în prealabil, administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar va asigura respectarea următoarelor drepturi pentru creditorii deţinători ai unor creanţe ce beneficiază de cauze de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a se înstrăina potrivit alin. (1) şi au înscris acel drept în registrele de publicitate prevăzute de lege înainte de data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare:
a) dreptul de a beneficia cu prioritate de orice sume încasate în averea debitoarei în baza contractelor de vânzare încheiate în condiţiile alin. (1), potrivit prevederilor art. 159; şi/sau
b) dreptul de a beneficia de o măsură privind asigurarea unei protecţii corespunzătoare, respectiv una dintre următoarele măsuri:
1. primirea unei sume reprezentând maximum valoarea de piaţă a bunului din care se deduc cheltuielile prevăzute de art. 159 alin. (1) pct. 1;
2. primirea unei garanţii reale cu o valoare egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, printr-un raport de evaluare actualizat ce va fi întocmit de către un evaluator autorizat desemnat potrivit prevederilor art. 61;
3. primirea unei scrisori de garanţie bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, dar nu mai mult decât valoarea creanţei acestora înregistrată în tabelul de creanţe în vigoare.
(3) Propunerea măsurii prevăzute la alin. (2) lit. b) se va face de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar prin raportul de activitate prin care se propune măsura vânzării şi se notifică creditorului beneficiar al unei cauze de preferinţă.


Adrian Ștefan Clopotari
Jurist CITR

Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership