Secţiuni » Arii de practică » Business » Construcţii
Construcţii
CărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
Masterclass US Litigators
Articole Construcții Drept civil Opinii SELECTED

Garanția contra viciilor ascunse pentru imobil construit. Abuzul de încredere prin fraudarea creditorului al asociatului care încetează existența societății prin dizolvare, lichidare și radiere. Atragerea răspunderii asociatului care abuzează de caracterul limitat al societății. Un cocktail juridic imposibil?

19 decembrie 2023 | Alexandru MĂGLAȘ
Alexandru Măglaș

Alexandru Măglaș

Trăim vremuri în care actorii implicați în proiectele imobiliare construiesc, vând și „uită” că mai poartă o răspundere privind imobilele vândute în privința viciilor ascunse ale acestora, grăbindu-se să radieze societățile care au vândut imobilele. Cum rămâne totuși cu această răspundere?

În termeni generali, răspunderea pentru vicii ascunse incumbă atât vânzătorului (art. 1.707 C.civ.) și principalilor actori în construcția imobilului (art. 30 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții – în continuare Legea calității în construcții). Potrivit art. 30 din Legea calității în construcții, proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția autorizat, dirigintele de șantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei.

Prezentul articol nu urmărește a rezolva problema juridică, ci doar de a identifica un posibil răspuns la întrebarea legitimă: I se poate incumba responsabilitatea penală și civilă nelimitată acelui asociat care dizolvă, lichidează și radiază o societate comercială care a vândut imobile, astfel încât creditorii garanției contra viciilor ascunse (cumpărătorii) sunt fraudați?

Despre garanția contra viciilor ascunse. După cum am arătat supra, legiuitorul a stabilit răspunderea pentru garanție în sarcina anumitor categorii de subiecte de drept calificate prin lege.

Din analiza textului art. 1707 C.civ.[1], se observă că garanția vânzătorului contra viciilor ascunse este aplicabilă oricăror vicii ascunse, dar este supusă unor două condiții alternative: (a)  viciile ascunse fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat  sau (b) viciile ascunse îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

În privința subiecților de drept prevăzuți de art. 30 din Legea calității în construcții, răspunderea este circumstanțiată fiecărui subiect la obligațiile care-i revin.

Arbitraj comercial

Servicii JURIDICE.ro

Evenimente juridice

Totuși, pentru scopul prezentului material, ne vom limita la ipoteza vânzătorului persoană juridică care nu mai există în temeiul radierii.

De asemenea, este important de evidențiat faptul că textul art. 1.707 C.civ. instituie drepturi și obligații în sarcina vânzătorului și cumpărătorului, astfel că vânzătorul este debitor al obligației de garantare contra viciilor ascunse, iar cumpărătorul este creditor al obligației contra viciilor ascunse.

Despre abuzul de încredere prin fraudarea creditorilor.  Art. 239 alin. (1) C.pen. incriminează fapta debitorului de a înstrăina, ascunde, deteriora sau distruge, în tot sau în parte, valori ori bunuri din patrimoniul său ori de a invoca acte sau datorii fictive în scopul fraudării creditorilor se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau cu amendă.

Conform dexonline.ro, prin a înstrăina se înțelege a trece cuiva (prin vânzare) stăpânirea unui lucru; a aliena un bun material. Apreciez că definiția dată de dicționar se referă de fapt la noțiunea de act translativ de proprietate, în sens juridic, atunci când apelează la noțiunea de vânzare.

Astfel, putem discuta de o faptă a debitorului de a încheia un act translativ de proprietate pentru înlăturarea de valori sau bunuri din patrimoniul său. Ar putea dizolvarea, lichidarea și radierea unei societăți să reprezinte o astfel de faptă, adică să fie element material al infracțiunii de abuz de încredere prin fraudarea creditorilor, prev. și ped. de art. 239 C.pen?

Să analizăm, pe rând, ce înseamnă dizolvare, lichidare și radiere a unei societăți comerciale.

Regăsim în jurisprudența o definiție a dizolvării societăților comerciale care reprezintă o modificare a actului constitutiv al societăţii, întrucât reprezintă o manifestare de voinţă contrară celei de la constituirea societăţii, manifestare asupra căreia asociaţii pot de altfel reveni în condiţiile art. 231 alin 1 din Legea nr. 31/1990 R, „ cu majoritatea cerută pentru modificarea actului constitutiv”[2].

Jurisprudența definește și lichidarea societăților comerciale care reprezintă ansamblul de operaţiuni necesare încheierii afacerilor societăţii aflate în curs în momentul în care survine dizolvarea societăţii, operaţiuni necesare pentru stabilirea, identificarea şi cuantificarea activelor şi transformarea lor în numerar, stabilirea pasivului, plata creditorilor sociali şi împărțirea rezultatelor lichidării între asociaţi.[3]

Tot jurisprudența definește și radierea societății comerciale care reprezintă dispariţia acesteia (n.a. societății comerciale) ca subiect de drept, titular de drepturi şi obligaţii.

Momentul transmiterii dreptului de proprietate de la societatea comercială către asociați/acționari are loc la momentul radierii, conform art. 260 alin. (61) din Legea nr. 31/1990[4] privind societățile comerciale (în continuare, LSC).

Astfel, se observă că mecanismul de încetare a ființei presupune o manifestare de voință a asociatului unic sau un acord de voințe între asociați/acționari pentru a se transfera bunurile societății în patrimoniul lor personal, după plata creditorilor.

Prin urmare, apreciez că putem vorbi despre o operațiune de înstrăinare, în sensul art. 239 alin. (1) C.pen. în cadrul mecanismului juridic de dizolvare, lichidare și radiere a unei societăți comerciale, cu atât mai mult cu cât natura transmiterii drepturilor este de natură convențională, și putem vorbi despre o posibilă incriminare penală a faptei.

Despre atragerea răspunderii asociatului care abuzează de caracterul limitat al societății. Art. 2371 alin. (3) din LSC stabilește că asociatul care, în frauda creditorilor, abuzează de caracterul limitat al răspunderii sale și de personalitatea juridică distinctă a societății răspunde nelimitat pentru obligațiile neachitate ale societății dizolvate, respectiv lichidate.

 Alin. (4) al art. 2371 din LSC lămurește circumstanțele în care răspunderea asociatului devine nelimitată – respectiv, în special atunci când acesta dispune de bunurile societății ca şi cum ar fi bunurile sale proprii sau dacă diminuează activul societății în beneficiul personal ori al unor terți, cunoscând sau trebuind să cunoască faptul că în acest mod societatea nu va mai fi în măsură să își execute obligațiile.

Se observă că legiuitorul a stabilit gradul cel mai înalt de diligențe necesare (criteriul lui dilligentissimus paterfamilias[5]) pentru ca asociatul să fie exonerat de posibilitatea atragerii răspunderii nelimitate. Acest lucru rezultă din utilizarea sintagmei „trebuind să cunoască”, fără a circumstanța „după împrejurări”, „după posibilități” ori în alt mod. De altfel, vorbim despre un membru al unui organ al unui profesionist pentru care criteriul de diligență oricum era unul mai ridicat decât în cazul un individ mediu. Deci este evident că legiuitorul a optat pentru cel mai înalt grad de diligențe necesare în aprecierea bunei-credințe a asociatului, care trebuie să cunoască că, prin diminuarea activului societății în beneficiul personal ori a unor terți, societatea nu va mai fi în măsură să își execute obligațiile, astfel putându-i-se atrage răspunderea nelimitată pentru obligațiile neachitate ale societății dizolvate, respectiv lichidate.

Prin urmare, apreciez că garanția contra viciilor ascunse este o obligație neachitată a societății și, astfel, atragerea răspunderii asociatului care abuzează de caracterul limitat al societății poate fi atrasă și pentru această obligație, textul legal nefăcând precizări privind obligațiile avute în vedere.

În loc de concluzie. Rezumându-mă la a-mi exprima opinia proprie, apreciez că se poate atrage răspunderea penală pentru infracțiunea de abuz de încredere prin fraudarea creditorilor [art. 239 C.pen.], dar și răspunderea nelimitată în temeiul art. 2371 LSC dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege pentru acestea, adică:

• În cazul infracțiunii de abuz de încredere prin fraudarea creditorilor, să se dovedească:

– comiterea intenționată a faptei;

– scopul fraudării creditorilor;

• În cazul atragerii răspunderii nelimitate a asociatului în temeiul art. 2371 LSC:

– să se dovedească abuzul de caracterul limitat al răspunderii societății;

– asociatul să nu poată dovedi depunerea diligențelor la cel mai înalt standard recunoscut de lege.

Rămâne ca jurisprudența să decidă în astfel de cazuri, dacă este posibil ca, în soluționarea laturii civile, a unui eventual dosar penal având ca obiect al laturii penale abuzul de încredere prin fraudarea creditorilor (art. 239 C.pen.)  să se atragă răspunderea nelimitată a inculpatului asociat care lichidat societatea comercială în legătură cu obligația societății de a garanta cumpărătorii contra viciilor ascunse.


[1] (1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.
(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
(4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.
(5) În vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.
[2] Hotărârea nr. 321/2022 din 15.06.2022 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, cod RJ eedg55g25 (https://www.rejust.ro/juris/eedg55g25)
[3] Hotărârea nr. 15/2021 din 14.01.2021 pronunțată de Tribunalul Ialomița, cod RJ 64e597g4 (https://www.rejust.ro/juris/64e597g4)
[4] Transmiterea către asociaţi/acţionari a dreptului de proprietate asupra bunurilor rămase după plata creditorilor are loc la data radierii societăţii din registrul comerţului.
[5] Doctrina este aproape unanimă pentru a decide că, contrar celor ce se întâmplă în materie de culpă contractuală, autorul unui delict sau unui quasi-delict răspunde şi de culpa cea mai uşoară (culpa levissima). Aceasta soluţie este însă inadmisibilă, pentru că diligenţa unui diligentissimus paterfamilias este mai presus de puterea omului şi cere o prea mare stăpânire de sine, o luare aminte apropiată de infailibilitate. Autorul unui delict sau unui quasi-delict nu va răspunde deci de culpa levissima, care nu există nici în dreptul roman, nici în dreptul actual °), ci numai de culpa lata şi de culpa levis.(D.Alecsandresco, PRINCIPIILE DREPTULUI CIVIL ROMÂN, vol. III, Tipografia Curţii  Regale F. GOBL FII s. a., București, 1926).


Av. Alexandru Măglaș, Măglaș Alexandru – Cabinet de Avocat

Citeşte mai mult despre , , , ! Pentru condiţiile de publicare pe JURIDICE.ro detalii aici.
Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

Arii de practică
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Business
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul sportului
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Litigation
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protective
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi

Parteneri arii de practică  Specialişti


JURIDICE.ro
Main page
Cariere
Evenimente ⁞ 
Dezbateri
Profesionişti
Lawyers Week
WinLaw.ro
VIDEO
Servicii
Flux noutăţi
Selected ⁞ 
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi / JURIDICE NEXT
RSS  Publicare comunicate profesionale
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note, studii şi opinii juridice
ISSN 2066-0944
       Studii şi note de studiu
Revista revistelor
Autori  Condiţii de publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
       Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
       Dezlegarea unor chestiuni de drept
       Recurs în interesul legii
Curţi de apel ⁞ 
Tribunale ⁞ 
Judecătorii

Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

Proiecte speciale
Cărţi
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Mesaje de condoleanţe
Povestim cărţi
Războiul din Ucraina
Wisdom stories

Servicii J   Cont profesional [membership]   Catalog   Documentare   Comunicare   Revealing   Vizual   Website   Logo   Foto   Video   Talent Search   Recrutare   Evenimente   Directoare internaţionale