« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia animalelorProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Materii principale: CyberlawDreptul Uniunii EuropeneDrepturile omuluiDrept constituţionalDrept civilProcedură civilăDrept penalDreptul muncii
Contencios administrativ
DezbateriCărţiProfesionişti

Suspendarea planurilor urbanistice zonale coordonatoare. Impactul asupra sectorului imobiliar în București
04.03.2021 | Oana SÂRBU

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Oana Sârbu

Oana Sârbu

Consiliul General al Municipiului București a adoptat la data de 26.02.2021 un număr de cinci hotărâri de suspendare (împreună „Hotărârile de suspendare”) a hotărârilor prin care au fost aprobate Planurile Urbanistice Zonale coordonatoare pentru Sectorul 2, Sectorul 3, Sectorul 4, Sectorul 5 și Sectorul 6 București (împreună „PUZ-urile coordonatoare”).

Hotărârile de suspendare au venit pe fondul unor discuții aprinse și controversate pe marginea legalității hotărârilor de aprobare a PUZ-urilor coordonatoare, generate în mod special pe motive de protejare a spațiilor verzi a căror existență și suprafața este aparent pusă în pericol de aplicabilitatea PUZ-urilor coordonatoare.

I. Cadrul legal aplicabil privind suspendarea PUZ-urilor coordonatoare

În urma publicării Hotărârilor de suspendare au existat opinii potrivit cărora măsura suspendării PUZ-urilor coordonatoare nu ar fi posibilă din punct de vedere legal, invocând aplicabilitatea dispozițiilor Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004 („Legea 554/2004”), care prevăd numai posibilitatea revocării actului administrativ, nu și posibilitatea suspendării actului administrativ, sub condiția ca acesta să nu fi intrat în circuitul civil.

Apreciem că măsura suspendării PUZ-urilor coordonatoare a fost dispusă în baza Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative („Legea 24/2000”) și nu în temeiul dispozițiilor Legii 554/2004.

Potrivit art. 58 alin. (1) din Legea 24/2000 După intrarea în vigoare a unui act normativ, pe durata existenței acestuia pot interveni diferite evenimente legislative, cum sunt: modificarea, completarea, abrogarea, republicarea, suspendarea sau alte asemenea.”

Condițiile privind suspendarea unui act normativ sunt indicate la art. 66 alin. (1) din Legea 24/2000, respectiv: (i) existența unui caz special, (ii) suspendarea să se dispună printr-un alt act normativ de același nivel sau nivel superior, (iii) să se prevadă data la care se produce suspendarea, precum și (iv) durata determinată a măsurii suspendării.

Prin raportare la dispozițiile legale anterior menționate, măsura suspendării poate fi dispusă în mod excepțional, respectiv numai în prezența unui caz special, această condiție fiind obligatorie.

II. Durata măsurii suspendării PUZ-urilor coordonatoare. Măsurile ce trebuie luate de autorități pe durata măsurii suspendării

Aplicabilitatea PUZ-urilor coordonatoare va fi suspendată pe o durată de 12 luni începând cu data de intrării în vigoare a Hotărârilor de suspendare.

Potrivit Hotărârilor de suspendare, în intervalul de timp imediat următor aplicării măsurii suspendării PUZ-urilor coordonatoare vor fi luate următoarele măsuri de către Primarul General al Municipiului București, respectiv de către direcțiile din cadrul aparatului de specialitate:

• Analiza neconcordanțelor PUZ-urilor coordonatoare cu legislația aplicabilă în domeniul urbanismului la nivel de Unitate Teritorială Reglementată („UTR”);

• Comunicarea publică a neconcordanțelor identificate către UTR-uri – în termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a Hotărârilor de suspendare;

• Organizarea dezbaterilor publice în vederea identificării unor soluții optime de reglementare urbanistică – la expirarea termenului de 90 de zile de la intrarea în vigoare a Hotărârilor de suspendare.

Din formularea Hotărârilor de suspendare reiese foarte clar faptul că Primarul General al Municipiului București, împreună cu direcțiile din cadrul aparatului de specialitate au la dispoziție un termen de numai 90 de zile pentru (i) identificarea și analiza neconcordanțelor PUZ-urilor coordonatoare cu legislația în materia urbanismului, (ii) comunicarea acestora către URT-uri și (iii) organizarea dezbaterilor publice în vederea identificării soluțiilor optime.

Cu toate acestea, nu se menționează niciun termen limită cu privire la luarea unor hotărâri legate de implementarea acestor soluții urbanistice.

Reamintim faptul că Planul Urbanistic General al Municipiului București („PUG București”) aplicabil în momentul de față este cel elaborat încă din anul 2000.  Deși valabilitatea acestuia a fost cu mult depășită (termenul legal fiind de 10 ani) și conține prevederi care în mod evident nu mai reflectă realitatea actuală, cu toate acestea, autoritățile nu par a se grăbi să finalizeze elaborarea noului PUG București.

În acest context, termenul de 90 de zile pentru identificarea, analiza și supunerea dezbaterii publice a eventualelor neconformități legislative este unul optimist.

Nu la fel de optimiști putem fi și cu privire la găsirea efectivă a soluțiilor acestor nereguli și implementarea acestora. În acest context, nu putem exclude situația prelungirii măsurii suspendării PUZ-urilor coordonatoare după expirarea termenului de 12 luni. În acest sens, prevederile art. 66 alin. (3) din Legea 24/2000 prevăd posibilitatea prelungirii măsurii suspendării actului normativ cu aplicare de la data expirării suspendării.

Prin urmare, în măsura în care până la expirarea termenului de 12 luni autoritățile nu vor identifica „soluții”, nu trebuie să ne așteptăm automat la o revenire la aplicabilitatea PUZ-urilor coordonatoare, măsura suspendării putând fi prelungită.

III. Efectele Hotărârilor de suspendare

i. Autorizațiile de construire emise anterior adoptării Hotărârilor de suspendare și cele în curs de emitere

Potrivit Hotărârilor de suspendare sunt valabile și vor putea fi utilizate:

Certificatele de urbanism pentru autorizare emise anterior adoptării Hotărârilor de suspendare, respectiv emise în baza PUZ-urilor coordonatoare;

Autorizațiile de construire/desființare aflate în curs de emitere la data adoptării Hotărârilor de suspendare, pentru care au fost deja emise certificate de urbanism în baza PUZ-urilor coordonatoare.

Astfel, proiectele imobiliare pentru care s-a emis certificatul de urbanism pentru autorizare anterior datei de 26.02.2021, vor putea obține autorizația de construire conform PUZ coordonator.

De asemenea, în ceea ce privește proiectele imobiliare pentru care obținerea autorizației de construire este în curs de soluționare la data de 26.02.2021, vor putea de asemenea să construiască în baza respectivei autorizații de construire (emisă conform PUZ coordonator).

ii. Autorizațiile de construire emise pe durata măsurii suspendării PUZ-urilor coordonatoare

Pe durata suspendării PUZ-urilor coordonatoare, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/desființare trebuie să respecte prevederile documentațiilor de urbanism anterioare Hotărârilor de suspendare.

IV. Prezumția de legalitate a actelor administrative

Prezumția de legalitate stă la baza întregului edificiu al fundamentării forţei juridice a actelor administrative, ca acte administrative de autoritate, care implică şi executarea lor, precum şi a teoriei regimului juridic administrativ.

În acest context există prezumția potrivit căreia actele administrative au fost emise cu respectarea tuturor condițiilor de fond şi formă prevăzute de lege. Într-adevăr această prezumție nu este absolută, ci relativă, actele administrative fiind supuse controlului principial de legalitate al instanțelor judecătorești.

Momentul de la care actul administrativ produce efecte este cel al publicării sale, acesta neputând fi revocat decât în condițiile legii.

V. Impactul suspendării PUZ-urilor coordonatoare asupra sectorului imobiliar

Astfel, încrederea investitorilor în prezumția de legalitate a actelor administrative este grav afectată. În acest sens, ne așteptăm la o regândire și chiar o retragere a investițiilor imobiliare pe termen mediu și lung din zona București. De asemenea, inclusiv sectorul de finanțare a proiectelor imobiliare va avea de suferit ca urmare a acestor hotărâri. Mai mult, inclusiv clienții finali pot avea de suferit în ipoteza în care au încheiat contracte de rezervare cu privire la imobile ce ar fi urmat să fie dezvoltate și pentru care nu a fost depusă documentația de urbanism la data intrării în vigoare a Hotărârilor de suspendare.

:: English version

Oana Sârbu, Partener DOMOKOS PARTNERS

Cuvinte cheie: ,
Secţiuni/categorii: Articole, C. administrativ, Drept civil, RNSJ, SELECTED TOP LEGAL, Studii, _CONTENT

Pentru toate secţiunile JURIDICE.ro click aici
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD