Secţiuni » Arii de practică » Business » Construcţii
Construcţii
CărţiProfesionişti
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
UNBR Caut avocat
AUDI Q3
AUDI Q3
Articole Construcții Drept civil RNSJ SELECTED Studii

Titlu de proprietate în baza art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991. Cât timp durează?

12 martie 2024 | Răzvan Nicolae POPESCU
Răzvan Nicolae Popescu

Răzvan Nicolae Popescu

1. Preambul

Legea nr. 18/1991 a suferit o serie de modificari in perioada 2018 – 2022 din perspectiva art. 27, in sensul ca a fost reglementata o procedura prin care o serie de persoane care detin locuinte in proprietate, iar terenul in folosinta, pot obtine transformarea dreptului de folosinta intr-un veritabil drept de proprietate cu titlu gratuit.

Prezentul material descrie, prin intermediul exemplelor din practica instantelor, precum si prin intermediul unor opinii personale, o serie de aspecte privind procedura prin care se poate obtine dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiilor detinute in proprietate, respectiv:

1. prezentarea cadrului juridic actual;

2. identificarea persoanelor care pot / nu pot beneficia de dispozitiile legale incidente (ex. cumparatorii locuintelor in baza Legii nr. 112/1995, cei care au dobandit locuintele de la cumparatorii initiali in baza Legii nr. 112/1995, societatile comerciale, cei care au cumparat locuinte in baza Legii nr. 85/1992, cumparatorii in baza dreptului comun);

3. conditiile impuse de lege, cu detalierea unora dintre acestea (ex. detinerea terenului, destinatia terenului, lipsa unor cereri de reconstituire / constituire, necesitatea indeplinirii cumulative a conditiilor, momentul cand conditiile trebuie indeplinite, dobandirea unor cote – parti din proprietatea asupra terenului);

Arbitraj comercial

Evenimente juridice

Servicii JURIDICE.ro

4. probele care pot dovedi indeplinirea conditiilor;

5. ce se poate intampla cand comisiile de fond funciar raman in pasivitate (ce remedii au persoane care au formulat cereri la care nu au primit raspuns desi au trecut ani de zile).

2. Cadrul juridic actual

La data redactarii prezentului material dispozitiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 prevad urmatoarele:

În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, proprietarii caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate pot solicita comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, cu întrunirea cumulativă a următoarelor condiţii:

a) dacă deţinătorii sau moştenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori sunt înscrise în cartea funciară şi sunt înregistrate în evidenţele fiscale;

b) dacă terenul este în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcţiilor;

c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.”.

La forma actuala a acestei norme juridice s-a ajuns prin modificari succesive ale Legii nr. 18/1991 prin trei acte normative:

1. Legea nr. 231/2018;

2. Legea nr. 87/2020;

3. Legea nr. 263/2022.

Cu toate ca Legea nr. 18/1991 a suferit modificari, normele metodologice de aplicare ale acestei legi, respectiv Regulamentul din 2005 privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor aprobat prin H.G. nr. 890/2005, au ramas nemodificate.

3. Persoanele care pot beneficia de obtinerea dreptului de proprietate

De la nivelul anului 2018 si pana in prezent au existat diverse opinii cu privire la persoanele care pot beneficia de dispozitiile legale incidente in vederea dobandirii dreptului de proprietate.

In continuare vom prezenta o parte din opiniile aparute in practica.

3.1. Cumparatori in baza Legii nr. 112/1995?

O prima discutie a vizat situatia persoanelor care au achizitionat imobile in baza Legii nr. 112/1995.

In perioada 09.08.2018 (data intrarii in vigoare a Legii nr. 231/2018) – 28.06.2020 (data intrarii in vigoare a Legii nr. 87/2020) dispozitiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 prevedeau urmatoarele:

În cazul terenurilor aferente locuinţei, care nu au fost cooperativizate, deţinătorii sau moştenitorii acestora pot solicita comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, astfel:

a) dacă solicitanţii figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale şi în evidenţele fiscale;

b) dacă terenul este în proprietatea statului român şi persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcţiilor de pe terenurile care fac obiectul prezentei legi;

c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.”.

Dupa cum se poate observa legiuitorul nu preciza in mod expres, in aceasta perioada, faptul ca persoanele care cumparasera imobile in baza Legii nr. 112/1995 se incadrau in sfera de aplicare a normei.

Fata de aceasta imprejurare, o serie de persoane care au formulat cereri de constituire a dreptului de proprietate privata asupra terenurilor au primit solutii de respingere din partea comisiilor de fond funciar, unele dintre solutii nefiind contestate in fata instantelor judecatoresti si ramanand astfel definitive.

In prezent, Legea nr. 18/1991 prevede in mod expres ca persoanele care au cumparat locuinte in baza Legii nr. 112/1995 pot obtine dreptul de proprietate asupra terenului aferent, sens in care disputa existenta in trecut a luat sfarsit.

Fata de modificarile Legii nr. 18/1991 si fata de forma adoptata in prezent, nu identificam niciun fel de impediment juridic pentru ca persoanele ale caror cereri initiale au fost respinse sa formuleze noi cereri de constituire a dreptului de proprietate privata.

Legea nu impune niciun termen pentru formularea unor astfel de solicitari, iar noile cereri urmeaza sa fie analizate prin raportare la noul cadru legal, fara a se putea invoca faptul ca, in trecut, au fost formulate si respinse cereri similare dar sub un al cadru legal.

3.2. Doar cumparatorii initiali in baza Legii nr. 112/1995 sau si persoanele care au dobandit ulterior de la acestia?

O alta discutie a vizat daca legislatia se aplica numai cumparatorilor initiali in baza Legii nr. 112/1995 sau si persoanelor care au dobandit ulterior de la acestia.

In perioada 28.06.2020 (data intrarii in vigoare a Legii nr. 87/2020) – 24.07.2022 (data intrarii in vigoare a Legii nr. 263/2022) dispozitiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 prevedeau urmatoarele:

În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deţinătorii sau moştenitorii acestora, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, pot solicita, la cerere, comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, astfel: …”.

Dupa cum se poate observa, in aceasta perioada, legea mentiona printre categoriile de persoane indreptatite numai cumparatorii initiali, nefacand vorbire si de subdobanditori (ex. mostenitorii cumparatorilor initiali).

Si in aceste cazuri o serie de solicitari de constituire a dreptului de proprietate au fost respinse de comisiile locale, respectiv de cele judetene, care au interpretat in mod restrictiv norma juridica.

In perioada respectiva noi am criticat interpretarea restrictiva, prin intermediul unui alt material publicat (Legea nr. 87/2020. “Mi se aplică?“ Persoanele îndreptățite la constituirea dreptului de proprietate asupra terenului), opinand in sensul ca legea trebuie sa se aplice si subdobanditorilor.

Disputa a fost transata prin intrarea in vigoare a Legii nr. 263/2022 care a modificat Legea nr. 18/1991, mentionand in mod expres ca dispozitiile art. 27 alin. 23 se aplica atat cumparatorilor initiali in baza Legii nr. 112/1995, cat si oricaror subdobanditori (ex. mostenitori, cumparatori etc.).

Finalizarea disputei a fost semnalata si in practica judiciara:

Nu este susţinută de niciun argument de text susţinerea apelantei , fiind evident că această posibilitate este recunoscută atât celor care au cumpărat în mod direct terenul, în temeiul Legii nr. 112/1995, cât şi a celor care, prin acte ulterioare translative de proprietate au dobândit bunul. #### firesc să fie aşa având în vedere intervalul mare timp care a trecut de la apariţia Legii nr. 112/1995 şi modificarea în sensul actual a Legii nr. 18/1991, perioadă în care este notoriu că aceste bunuri fiind în circuitul civil, au făcut obiectul unor transmisiuni. Nu se poate reţine că legiuitorul a avut în vedere o restrângere a categoriei celor care pot beneficia de dispoziţiile acestui act normativ, doar pe considerentul calităţii de dobânditor primar în temeiul Legii nr. 112/1995. #### textul legal se referea la o anumită categorie de persoane aceasta trebuia definită în mod expres, întrucât excepţiile sunt de strictă interpretare.[1]

Nu este susţinută de niciun argument de text interpretarea dată de judecătorie, fiind evident că această posibilitate este recunoscută atât celor care au cumpărat în mod direct terenul, în temeiul Legii nr. 112/1995, cât şi a celor care, prin acte ulterioare translative de proprietate au dobândit bunul. #### firesc să fie aşa având în vedere intervalul mare timp care a trecut de la apariţia Legii nr. 112/1995 şi modificarea în sensul actual a Legii nr. 18/1991, perioadă în care este notoriu că aceste bunuri fiind în circuitul civil, au făcut obiectul unor transmisiuni.;[2]

În urma modificării art. 27 alin. 2 indice 3 din Legea nr. 18/1991, prin Legea nr. 263/2022, legiuitorul a tranşat expres acest aspect litigios reglementând că cererea poate fi înaintată de persoanele ce au calitatea fie de proprietari ai caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, fie de la cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate.;[3]”.

De exemplu, o persoana care a achizitionat un imobil in cadrul unei licitatii publice in cadrul unei proceduri de executare silita, are vocatie la obtinerea dreptului de proprietate, in masura in care debitorul sau un autor al acestuia dobandisera imobilul in baza Legii nr. 112/19995.

Citam in acest sens din considerentele unui caz de speta deja solutionat:

Instanţa reţine că motivul care a dus la respingerea propunerii COMISIEI LOCALE PENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR CĂLĂRAŞI şi invalidarea Hotărârii acesteia nr. 14 din 11.03.2021 de către COMISIA JUDEŢEANĂ PENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR CĂLĂRAŞI prin Hotărârea nr. 369 din 07.09.2021, l-a constituit faptul că la dosar nu au fost depuse înscrisuri din care să reiasă că imobilul a fost dobândit în temeiul Legii 112/1995.

#### urmare, fată de constatările COMISIEI JUDEŢENE PENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR CĂLĂRAŞI, prin prezenta acţiune reclamanţii au arătat că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului construcţie cu destinaţia casă de locuit, compus din 4 camere, cu o suprafaţă utilă de 62,16 mp şi anexe gospodăreşti în suprafaţă de 17,77 mp şi suprafaţa totală de teren(care include toate construcţiile aflate pe el) de 167,37 mp, totul situat în ########## ########, str. Bucureşti, nr. 90, ####### ########, având următoarele vecinătăţi: la N- str. Bucureşti, la S- imobil casă naţionalizată, la E- #### ###### şi la V- ####### ###### proprietatea lui ##### #####, prin publică, conform Procesului verbal de licitaţie din data de 10.01.2007 şi Actului de adjudecare din data de 10.01.2007 emise de Biroul Executorilor Judecătoreşti Asociaţi ######## şi ######, cu sediul în ########## ########, str. Bucureşti nr. 219, ####### ########.

De asemenea, reclamanţii au depus la dosar înscrisuri din care rezultă că fostul proprietar al imobilului descris mai sus, numitul ##### #####, a dobândit dreptul de proprietate asupra acestuia, prin cumpărare, de la Serviciul Public Centrale Termice şi Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului Călăraşi, în baza Legii nr. 112/1995 şi HGR 20/1996, conform contractului de vânzare – cumpărare nr. 1867 din 21.09.2006(fila 16) …

În consecinţă, instanţa constată că, raportat la lipsurile constatate de către COMISIA JUDEŢEANĂ PENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR CĂLĂRAŞI prin Hotărârea 369 din 07.09.2021, reclamanţii au depus la dosar dovada că imobilul cu destinaţia locuinţă şi anexele gospodăreşti sunt proprietatea acestora şi au fost dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995 …;[4]”.

Fata de forma actuala a legii, apreciem ca persoanele care au formulat cereri solutionate pana la momentul aparitiei Legii nr. 263/2022, iar acestea au fost respinse pe motiv ca solicitantii nu erau cumparatorii initiali in baza Legii nr. 112/1995, solutii necontestate, pot formula noi cereri, in prezent existand un alt cadru juridic mai clar.

3.3. O societate comerciala poate sa dobandeasca proprietatea?

O alta problema care se pune in practica se refera la posibilitatea unei societati comerciale (cu scop lucrativ) de a avea vocatie la dobandirea dreptului de proprietate.

Cu privire la acest aspect este demna de remarcat pozitia Inaltei Curti de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, intr-un caz relativ recent:

91. Or, chestiunea sesizată nu poate fi considerată o problemă de drept reală şi veritabilă, aptă să necesite cu pregnanţă un răspuns pe calea hotărârii prealabile, în absenţa căruia să existe temerea unei interpretări divergente, fiind limpede pentru orice interpret al dreptului că, în absenţa oricărei circumstanţieri a legii, dobânditor de imobile prin acte translative de proprietate poate fi orice subiect de drept, aşadar, în egală măsură, o persoană fizică sau o persoană juridică, termenul folosit de legiuitor fiind unul cuprinzător, sub acest aspect.

92. Nu se poate pretinde, în mod rezonabil, că norma legală cu un astfel de conţinut este una neclară, lacunară, dificil de a-i fi desluşit înţelesul, întrucât ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.[5]”.

Desi este foarte adevarat ca prin decizia mentionata anterior I.C.C.J. a respins ca inadmisibila solicitarea de pronuntarea a unei hotarari prealabile cu privire la chestiunile de drept invocate, totusi argumentele Inaltei Curti le apreciem ca fiind pe deplin lamuritoare.

Cadrul legal stabilit de legiuitor (art. 27 astfel cum are forma in prezent) nu vorbeste de generarea dreptului de proprietate numai in favoarea unor persoane fizice, sens in care, in masura in care legea nu distinge nici interpretul nu trebuie sa o faca, motiv pentru care si o societate comerciala poate fi beneficiara legii.

In aceste conditii, apreciem ca si o societate comerciala sau, mai larg, orice persoana juridica (ex. un O.N.G.) poate fi beneficiara art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991, deoarece legea nu restrange sfera de aplicabilitate numai la persoanele fizice.

3.4. Cumparatori in baza Legii nr. 85/1992?

O alta discutie care se poarta in practica vizeaza situatia persoanelor care au cumparat imobilul in baza Legii nr. 85/1992, iar nu in baza Legii nr. 112/1995.

Pozitia Autoritatii Nationale pentru Restituirea Proprietatilor (A.N.R.P.) este in sensul ca persoanele care au cumparat imobile in baza Legii nr. 85/1992 nu beneficiaza de noile prevederi ale Legii nr. 18/1991.[6]

In acelasi sens este si opinia Comisiei Mun. Bucuresti pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata asupra Terenurilor.[7]

Interpretarea data de A.N.R.P. este sustinuta si in practica instantelor:

Astfel cum s-a reţinut anterior, reclamanţii nu au dobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii 112/1995, ci în temeiul Legii nr. 85/1992, Legea nr. 87/2020 fiind de strictă interpretare şi aplicare, caz în care nu se aplică în privinţa cumpărătorilor în baza Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe si spatii cu alta destinaţie construite din fondurile statului si din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.[8]”.

Cu privire la acest aspect practica instantelor se afla intr-o faza incipienta, sens in care urmeaza sa observam daca interpretarea restrictiva a textului legal (numai imobilele cumparate in baza Legii nr. 112/1995) va fi sau nu imbratisata de majoritatea instantelor.

In trecut, in cadrul materialului intitulat Legea nr. 87/2020. Dobândirea dreptului de proprietate asupra curții, noi ne-am exprimat opinia in sensul ca norma juridica ar putea fi interpretata intr-un sens extensiv, astfel incat sa acopere si situatia cumparatorilor in baza Legii nr. 85/1992, opinie bazata pe o serie de similaritati intre cele doua categorii de cumparatori (ambii cumparatori sunt proprietari asupra constructiilor, insa nu detin niciun drept real asupra curtilor / terenurilor).

Ne mentinem in continuare punctul de vedere.

3.5. Cumparatori in baza dreptului comun?

O ultima discutie purtata in practica se refera la situatia unor proprietari de constructii care au dobandit dreptul asupra acestora in baza dreptului comun (ex. prin cumparare inainte de anul 1990).

Intr-un caz particular, instantele au apreciat ca un cumparator al unei contructii dobandite anterior anului 1990 nu poate beneficia de dispozitiile Legii nr. 18/1991:

Raportând prevederile art. 27 alin 23 din Legea nr. 18/1991 la starea de fapt anterior expusă, se constată că nu sunt îndeplinite condiţiile cumulative prevăzută de acest text de lege. Astfel, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra casei de locuit în anul 2004 printr-un contract de întreţinere încheiat cu defuncta ####### ######, care, la rândul său, a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinţei la data de 30.10.1989. Prin urmare, reclamanţii au dobândit terenul ulterior perioadei de referinţă #########.[9]”.

Din punctul nostru de vedere, atata timp cat constructia (locuinta) a fost edificata anterior datei de 01.01.1990, nu identificam nicio problema in aplicarea legii si la alte persoane decat cele care au achizitionat imobile in baza Legii nr. 112/1995.

De altfel, norma juridica pare sa fie conturata intr-un sens extensiv, cumparatorii in baza Legii nr. 112/1995 fiind mai mult indicati cu titlu exemplificativ  inclusiv < ceea ce semnifica si alte categorii de persoane > cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995), iar nu restrictiv.

4. Conditii impuse de lege

4.1. Enumerare

In privinta conditiilor pe care o persoana (fizica sau juridica) trebuie sa le indeplineasca in vederea dobandirii dreptului de proprietate apreciem ca acestea sunt urmatoarele:

1. sa detina calitatea de proprietar asupra unei constructii;

2. constructia sa aiba destinatia de locuinta;

3. constructia sa fi fost edificata anterior datei de 01.01.1990;

4. constructia sa fie inscrisa fie in registrul agricol, fie in registrul cadastral, fie in cartea funciara;

5. constructia sa figureze in evidenta organului fiscal;

6. proprietarul constructiei sa aiba calitatea de detinator al terenului;

7. terenul sa aiba destinatia de teren aferent constructiei si / sau curte si / sau gradina;

8. terenul sa se afle in proprietatea statului sau al unitatii administrativ teritoriale;

9. terenul sa nu formeze obiectul unor cereri de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate.

Dintre cele 9 conditii expuse anterior, urmeaza sa detaliem cateva care, in practica, comporta dificultati de interpretare si aplicare, respectiv: (i) detinerea terenului (pct. 4.2 infra), (ii) natura si destinatia terenului (pct. 4.3 infra) si (iii) lipsa unor cereri de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate privata (pct. 4.4 infra).

4.2. Conditia privind detinerea terenului

O chestiune care pare inca insuficient lamurita se refera la detinerea terenului de catre persoana care solicita improprietarirea.

Unele instante au apreciat ca se impune indeplinirea unei astfel de conditii si ca aceasta poate fi dovedita prin martori:

Din depoziţia martorei ### ###### (f.64) reiese că terenul din litigiu este folosit de către reclamanţi din anul 1992, când au cumpărat casa, terenul este împrejmuit cu un gard pe toate laturile. Pe imobilul teren, pe lângă casă, sunt edificate anexe gospodăreşti, pe care le-au cumpărat reclamanţii.[10]”.

Alte instante au apreciat ca simpla detinere a terenului, fara titlu, nu este in masura sa asigure constituirea dreptului de proprietate:

Simpla folosinţă a terenului solicitat, fără niciun titlu şi plata impozitului pe clădiri şi teren aferent şi chiar o declaraţie de martor extrajudiciară nu sunt suficiente pentru a dobândi un drept de proprietate întemeiat pe legile fondului funciar, în condiţiile solicitate.[11]”.

O parte din instante analizeaza detinerea terenului prin raportare la definitia acestei notiuni potrivit Legii nr. 18/1991:

În ceea ce priveşte calitatea reclamanţilor de deţinători ai terenului, contestată de pârâta ####### Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra terenurilor ####, instanţa aminteşte că, potrivit art. 3 din Legea nr. 18/1991, „în sensul prezentei legi, prin deţinători de terenuri se înţelege titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deţinători precari”. Aşadar, aceste dispoziţii trebuie coroborate cu cele ale Codului civil, care la art. 916 statuează că „Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar”, iar la art. 918 prevede că „(1) Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum: d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia”.[12]”.

Alte instante par sa nu analizeze deloc detinerea terenului:

Potrivit înscrisurilor de la dosar(cartea funciară de la fila 13, planul de amplasament de la fila 64, adresa de la fila 73, contractul de la filele 10-11 şi certificatul de atestare fiscală de la fila 16), terenul în cauză, de 169 mp, este aferent casei de locuit situate în Nădlac, str. Dr. ###### ######, nr. 178, ce a fost edificată anterior datei de 1 ianuarie 1990 şi asupra căreia reclamanţii sunt înscrişi ca proprietari în cartea funciară şi în evidenţele fiscale, fiind dobândită de aceştia în baza prevederilor Legii nr. 112/1995. Totodată, terenul în speţă – de 169 mp din întreaga suprafaţă de 320 mp, sau altfel spus cota de 169/320 mp – este în proprietatea statului(fila 13) şi acesta nu face obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane(conform adresei de la fila 73).[13]”.

Din punctul nostru de vedere “detinerea“ terenului pentru care se solicita constituirea dreptului de proprietate, de lege lata, este o conditie impusa de lege.

Legea nr. 18/1991 defineste notiunea de “detinator“ prin art. 3:

În sensul prezentei legi, prin deţinători de terenuri se înţelege titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deţinători precari.”.

Notiunea de “detinator“ este folosita in mai multe cazuri reglementate de Legea nr. 18/1991 (ex. art. 24 alin. 1, art. 25 alin. 1, art. 27 alin. 21 etc.).

In cazul nostru, dispozitiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991, la o prima vedere, nu fac referire la notiunea de detinator, ci la aceea de proprietar asupra unei locuinte:

În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, proprietarii caselor de locuit …”.

Cu toate acestea, analizand in continuare textul lit. a se poate observa ca legea foloseste notiunea de “detinator“ (dacă deţinătorii sau moştenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele).

In aceste conditii apreciem ca fiind justa pozitia instantelor care fac trimitere la definitia detinatorului astfel cum aceasta este reglementata prin art. 3 din Legea nr. 18/1991.

Fata de faptul ca notiunea de “detinator“ include atat posesorii (cei care detin terenul in fapt, fara acte), cat si detentorii precari (ex. un chirias), apreciem ca dovedirea indeplinirii acestei conditii se poate realiza prin orice mijloc de proba (ex. depozitii de martori, contracte de inchiriere, fise de calcul etc.).

4.3. Conditia privind natura si destinatia terenului

Cu referire la conditia privind natura si destinatia terenului trebuie subliniata pozitia instantelor in sensul ca:

1. terenul trebuie sa aiba destinatia de teren aferent locuintei si / sau curte si / sau gradina (un teren concesionat si invecinat cu terenul pe care se afla constructia neintrunind aceasta conditie);

2. natura juridica a terenului trebuie sa fie indeplinita (actuala) la momentul solutionarii cererii (ex. sa nu fie schimbata destinatia terenului in perioada cuprinsa intre data formularii cererii de constituire si data solutionarii acesteia).

Citam in acest sens din considerentele unor hotarari judecatoresti:

99. Utilizarea repetată şi cumulată de către legiuitor a mai multor elemente de referinţă ce converg spre aceeaşi noţiune în cuprinsul aceleiaşi norme – cum ar fi „terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti (…), precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora”, „proprietarii caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995” – descrie univoc domeniul de reglementare al acesteia ca fiind cel al terenurilor aferente caselor de locuit şi anexelor gospodăreşti ori curţii şi grădinii din jurul acestora. Adăugând acestui domeniu condiţia distinctă pentru recunoaşterea dreptului, aceea ca deţinătorii sau moştenitorii imobilelor să figureze cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale, în cartea funciară ori în evidenţele fiscale, se induce concluzia indubitabilă asupra caracterului actual al condiţiei ce priveşte terenul, descris în corelaţie necesară cu casa de locuit ori având destinaţia de locuinţă.;[14]

Or, instanţa reţine că simplul fapt că petentei i s-a concesionat suprafaţa de teren de 14,4 mp, pe care şi-a extins construcţia proprietate privată, nu înseamnă automat că această suprafaţă este aferentă casei de locuit, în înţelesul art. 27 alin. 2 ind. 3 din Legea nr. 18/1991. O astfel de interpretare ar fi contară atât literei cât şi spiritului Legii 18/1991, şi ar presupune, prin reducerea la absurd, ca orice persoană care concesionează de la stat un teren, pe care ulterior îşi edifică o construcţie, să aibă posibilitatea de a deveni proprietar al acelui teren în baza unei simple cereri formulate în baza legii fondului funciar nr. 18/1991.;[15]

Categoria de folosinţă actuală a nr. top #########b, actual cad. _____ este aceea de „teren spălat de apă”, pe el nefiind înscrisă vreo construcţie, casă de locuit sau anexă gospodărească aparţinând reclamantului. Faptul că, petentul deţine în vecinătate, respectiv pe fostul nr. top. 3040/1/a o casă de locuit şi grădină, ori alte terenuri în proximitate, nu apare ca suficient pentru a se reţine că această suprafaţă reprezintă teren aferent casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, chiar şi în condiţiile în care este împrejmuit împreună cu terenul învecinat.;[16]“.

Din lecturarea practicii judiciare se poate trage concluzia ca nu orice teren cu orice fel de natura si / sau destinatie poate sa formeze obiectul improprietaririi, ci numai terenurile expres si limitativ prevazute de lege.

In aceste conditii, conditia privind natura si destinatia terenului se impune a fi interpretata si aplicata intr-un mod strict (respectiv numai terenurile specificate ca atare de legituitor, iar nu si alte categorii de terenuri – ex. terenuri invecinate).

4.4. Terenul sa nu formeze obiectul unor cereri de reconstituire / constituire

O alta conditie care poate sa genereze probleme in practica se refera la lipsa unor cereri de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate.

Terminologia folosita (reconstituire / constituire) este specifica Legii nr. 18/1991, sens in care la o prima vedere conditia ar parea sa se refere exclusiv la cereri formulate in baza Legii nr. 18/1991.

Cu toate acesta, fata de amplasamentul obisnuit al terenurilor in discutie (in principiu intravilan), fata de natura si destinatia terenurilor (terenuri aferente constructiilor, curti si gradini) apreciem ca, in practica, se va pune si problema incidentei Legii nr. 10/2001, iar nu doar a Legii nr. 18/1991.

Mentionam acest aspect, deoarece exista posibilitatea ca terenurile vizate spre improprietarire sa formeze obiectul unor cereri de retrocedare formulate in baza Legii nr. 10/2001, iar nu doar al unor cereri formulate in baza Legii nr. 18/1991.

In aceste conditii se va pune urmatoarea problema: conteaza sau nu notificarile formulate in baza Legii nr. 10/2001?

Raspunsul practicii judiciare pare sa fie in mod afirmativ:

28. Astfel, într-o primă orientare, majoritară, s-a apreciat că este îndeplinită condiţia prevăzută de art. 27 alin.(23) lit. c) din Legea nr. 18/1991 în cazul în care, anterior, a fost formulată o cerere cu privire la imobil, prin care s-a solicitat restituirea în natură sau acordarea de despăgubiri băneşti şi pentru care s-a constatat dreptul la măsuri reparatorii prin echivalent, întrucât, în această situaţie, terenul nu face obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane. S-a apreciat că această condiţie este îndeplinită dacă terenul solicitat face obiectul unei cereri de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane, care a fost soluţionată prin decizie de respingere a cererii de reconstituire/constituire/retrocedare în natură şi acordare de despăgubiri, independent de achitarea despăgubirilor până la data formulării cererii de emitere a titlului de proprietate.[17]”.

Fata de aceasta imprejurare, in practica vor putea fi intalnite o serie de cazuri.

Cazul 1 – notificarea formulata in baza Legii nr. 10/2001 a fost solutionata in sensul respingerii restituirii in natura, iar solutia a ramas definitiva.

In aceste conditii, apreciem ca nu mai exista niciun impediment la improprietarire.

Cazul 2 – notificarea formulata in baza Legii nr. 10/2001 este in curs de solutionare pe rolul unei instante judecatoresti.

In aceste conditii aprecim ca procesul de improprietarire ar trebui sa fie temporizat, pentru a se observa daca terenul se intoarce sau nu la fostul proprietar, deoarece in cazul restituirii in natura terenul nu are cum sa mai formeze si obiectul improprietaririi in baza Legii nr. 18/1991.

Desi cadrul juridic actual nu prevede o astfel de posibilitate (temporizare), apreciem ca nu ar putea fi exclusa emiterea unei adrese din partea comisiilor de fond funciar prin care acestea informeaza solicitantii ca, in vederea solutionarii cererii de constituire, este necesara depunerea la dosarul administrativ a hotararii judecatoresti din dosarul de Legea nr. 10/2001, in vederea clarificarii situatiei juridice a terenului.

Cand vorbim de situatia juridica avem in vedere doua situatii: (i) dosarul de Legea nr. 10/2001 este solutionat in favoarea fostului proprietar, sens in care terenul se intoarce la acesta, caz in care nu mai este indeplinita conditia ca terenul sa se afle in proprietatea statului roman / UAT – ului sau (ii) dosarul de Legea nr. 10/2001 este solutionat in sensul respingerii cererii de restituire in natura, sens in care conditia privind apartenenta terenului la domeniul privat al statului roman / UAT – ului este indeplinita.

Cazul 3 – probabil cel mai problematic in practica – notificarea formulata in baza Legii nr. 10/2001 se afla inca pe rolul unitatii detinatoare.

In aceste cazuri atat comisiile, cat si instantele vor putea sa puna in balanta doua aspecte: (i) interesul fostului proprietar in obtinerea restituirii in natura si (ii) interesul proprietarului constructiei de a obtine si terenul aferent.

Primul incerca sa obtina reparatia unui abuz savarsit de statul comunist in perioada 1945 – 1989.

Al doilea incearca sa obtina cu titlu gratuit un beneficiu pentru a intra intr-o zona de normalitate.

Am fi tentati sa acordam preferinta primului, in defavoarea celui de al doilea.

Cu toate acestea sunt cateva aspecte care nu trebuie neglijate:

1. pana la solutionarea notificarii de Legea nr. 10/2001 nimeni nu poate aprecia daca persoana care a formulat notificarea este sau nu indreptatita sa primeasca terenul inapoi (de exemplu – notificarea este formulata cu indicarea gresita a numarului postal si, in fapt, priveste un cu totul alt imobil);

2. din moment ce pana in prezent notificarea nu este solutionata (22 ani) exista posibilitatea (in Bucuresti certitudinea) ca solutionarea mai dureze inca numerosi ani, interval nedeterminat / nedeterminabil, caz in care terenul ar fi blocat pentru improprietarire in baza Legi nr. 18/1991;

3. poate fi sanctionat notificatorul pentru faptul ca a lasat dosarul de Legea nr. 10/2001 in nelucrare fara a fi apelat, timp de 22 ani la concursul instantelor, in vederea obtineri drepturilor pe care le pretinde? Prin sanctionare intelegem improprietarirea in baza Legii nr. 18/1991 urmata de respingerea cererii de restituire in natura in baza Legii nr. 10/2001.

Urmeaza sa observam practica, al carei rol nu va fi deloc usor de exercitat.

4.5. Conditiile trebuie indeplinite in mod cumulativ

Din punctul nostru de vedere, toate conditiile expuse anterior trebuie sa fie indeplinite in mod cumulativ pentru ca o persoana (fizica sau juridica) sa beneficieze de constituirea dreptului de proprietate privata asupra terenului.

Necesitatea intrunirii cumulative a conditiilor impuse de lege este confirmata de practica judiciara:

Trecând la analiza fondului dreptului invocat de reclamanti se constată că acestia îndeplinesc condiţiile art.27 alin.23 din Legea nr.18/1991 în vigoare, respectiv imobilul aferent terenului pentru care se solicită emiterea titlului de proprietate a fost cumpărat de reclamanţi sau autorii lor pe temeiul Legii nr.112/1995(aspect care rezultă din contractul de vânzare 610 din data de 22.07.2002, depus la fila 78), cota de 574 mp din terenul aflat pe ###### ##### ### ##, Timişoara se află în proprietatea Municipiului Timişoara, domeniul privat, de vreme ce a fost admisă excepţia de nelegalitate a H.G. nr. 1016/2005, pozitia 3509, Anexa nr. 2 şi, în fine, cotele de teren deţinute de reclamanţi nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane, aspect necontestat de pârâţi.;[18]

Se observă că nici pe parcursul prezentei cauze reclamantul nu a făcut dovada că imobilul construcţie proprietatea sa figurează înscris în registrul agricol sau în registrele cadastrale. #### reclamantul susţine că a formulat cerere de înregistrare în registrul agricol, conform cererii depuse la fila 22, instanţa observă că aceasta este formulată la data de 31.08.2021, ulterior emiterii hotărârii nr. 113/09.07.2021 de către ####### Locală de Fond Funciar #######.;[19]

#### adevărat că potrivit certificatului fiscal fila 25, reclamanta este plătitor de impozite şi taxe pentru un imobil situat în ### ##### ## ## în suprafaţă de 600 mp, din care 523,8 mp teren curţi şi construcţii iar 76,2 mp construcţie dobândită în anul 1957, însă această condiţie este insuficientă raportat la prevederile art 27 alin 2 ind 3 din Legea 18/1991, care impune condiţia cumulativă a înregistrării casei în evidenţele fiscale cu condiţia înscrierii în registrul agricol sau în cartea funciară.;[20]

reclamanţii au depus la dosar dovada că imobilul cu destinaţia locuinţă şi anexele gospodăreşti sunt proprietatea acestora şi au fost dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995, fiind înscris în evidenţele cadastrale şi fiscale, că terenul aferent imobilului este în proprietatea Unităţii Administrativ Teritoriale a Municipiului Călăraşi, că au un contract de închiriere cu privire la acest teren, că terenul nu a făcut obiectul niciunui litigiu cu vecinii cu privire la limitele de proprietate, conform planului de amplasament şi delimitare a imobilului întocmit de o persoană autorizată A.N.C.P.I., cu semnăturile vecinilor şi vizată de U.AT. ########## ########, reclamanţii depunând la dosar şi declaraţiile date de vecinii imobilului şi că imobilul nu face obiectul reconstituirii sau constituirii dreptului de proprietate către alte persoane.;[21]

Totodată, din adresa nr. _____/02.03.2022 (f. 62) reiese că reclamanta nu figurează cu casa în registrele agricole în perioada #########, iar la dosar nu au fost ataşate înscrisuri din care să rezulte faptul că reclamanta figurează cu imobilul-casă în evidenţele fiscale, fiind depusă la dosar numai o cerere adresată Primăriei #### prin care s-a solicitat dovada înregistrării în rolul fiscal(f. 67).;[22]”.

Cu privire la necesitatea indeplinirii cumulative a conditiilor impuse de lege s-a pronuntat inclusiv Inalta Curte de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept:

103. Cele două condiţii de aplicare a textului de lege în discuţie – relative la subiectele dreptului şi la obiectul material asupra căruia poartă acesta – sunt, neîndoielnic, cumulative[23]”.

4.6. Data in raport cu care se analizeaza indeplinirea conditiilor

Din punctul nostru de vedere conditiile impuse de lege trebuie sa fie indeplinite, in mod cumulativ, la momentul solutionarii cererii de constituire (fie de catre comisii, fie de instantele judecatoresti).

In acelasi sens este si practica judiciara:

Instanţa apreciază că dreptul la dobândirea proprietăţii asupra terenului aferent construcţiei este indisolubil legat de calitatea de proprietar a casei de locuit, condiţie care trebuie să fie menţinută pe parcursul întregii proceduri, inclusiv cea judiciară, cele două drepturi neputând fi înstrăinate separat.

Cu alte cuvinte, această condiţie trebuie îndeplinită până la soluţionarea definitivă a cererii, calitatea de deţinători ai casei de locuit fiind cea care le conferă petenţilor vocaţia la dobândirea terenului aferent construcţiei prin intermediul procedurii instituite de Legea nr. 18/1991, ce face obiectul prezentei cauze.

Instanţa poate să soluţioneze cererea petenţilor doar în raport de situaţia juridică actuală a imobilului, iar nu în temeiul unei situaţii juridice din trecut.[24]

Nu este suficient ca o persoana sa intruneasca conditiile doar la momentul formularii cererii de constituire, deoarece norma juridica in discutie nu este apta sa realizeze o improprietarire ope legis (a intrat in vigoare si a generat automat un drept de proprietate), legea fiind in masura numai sa stabileasca o anumita vocatie (posibilitate) a persoanelor care intrunesc conditiile legii la dobandirea proprietatii, proprietatea fiind dobandita numai la momentul emiterii titlului de proprietate.

In aceste conditii, intrunirea cerintelor legii urmeaza sa formeze obiect al analizei comisiilor de fond funciar si, daca este cazul, al analizei instantelor judecatoresti, care urmeaza sa decida daca: (i) conditiile sunt indeplinite si atunci vocatia se materializeaza prin emiterea actului de proprietate sau (ii) conditiile nu sunt indeplinite si atunci cererea urmeaza sa fie respinsa.

Desi este adevarat ca, in anumite cazuri, Legea nr. 18/1991 reglementeaza cazuri de improprietarile ope legis, iar actele emise doar confirma o situatie preexistenta (ex. situatia prevazuta de art. 23 alin. 1 din Legea nr. 18/1991), dispozitiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 nu reglementeaza un astfel de caz.

4.7. Situatia curtilor detinute de mai multi proprietari

In situatia curtilor si gradinilor detinute de mai multi proprietari (ex. cazul unui condominiu, cazul in care pe acelasi teren se afla mai multe constructii cu destinatia de locuinte avand proprietari diferiti), dreptul de proprietate urmeaza sa fie stabilit asupra unei cote indivize de teren, iar nu asupra unui teren precis determinat si individualizat.

Citam din practica judiciara:

Aşadar, noţiunea de „teren aferent curţii şi grădinii din jurul construcţiei” trebuie interpretată ca fiind terenul din împrejurimile construcţiei necesar bunei utilizări a acesteia. Pe cale de consecinţă, reclamanţii sunt îndreptăţiţi la constituirea unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren neocupate de construcţii, identificată de expertul topograf în Anexa nr. 2 la raportul de expertiză ca având 59 mp.[25]”.

Solutia este justa, fata de faptul ca in unele cazuri terenul cu destinatia de curte / gradina nu este comod partajabil in natura, sens in care asupra acestuia proprietarii constructiilor nu pot sa obtina mai mult decat o cota indiviza din dreptul de proprietate (situatia fiind similara cu terenul de sub constructii care intotdeauna este detinut intr-o stare de coproprietate fortata si perpetua).

5. Dovedirea indeplinirii conditiilor

Din perpectiva probelor prin care conditiile impuse de lege pot fi considerate indeplinite, se cuvine a se verifica lista intocmita de Comisia Municipala Bucuresti, disponibila, de exemplu, aici.

Inscrisurile enumerate in lista din link-ul precedent sunt in masura sa conduca la o concluzie justa privind indeplinirea sau neindeplinirea conditiilor impuse de lege.

6. Ce se intampla cand comisiile raman in pasivitate?

O problema destul de intalnita in practica, atat in materia Legii nr. 18/1991, cat si in materia altor legi de reparatie (ex. Legea nr. 10/2001), mai ales la nivelul Bucurestiului si jud. Ilfov, o reprezinta perioada extrem de lunga in care unele cereri sunt solutionate (in principiu, marea majoritate).

La nivelul comisiilor locale din Bucuresti situatia este caracterizata de perioade foarte lungi (ani sau chiar zeci de ani).

De exemplu la data de 11.12.2023 subcomisia din cadrul Primariei Sectorului 1 Bucuresti nu solutionase nici macar un singur dosar de Legea nr. 87/2020, realizand demersuri de completare a dosarelor inregistrate intr-un numar de 25 de cazuri (primele 25 de dosare in ordinea inregistrarii).[26]

Din informatiile detinute, la nivelul comisiilor din Bucuresti, pana in prezent nu a fost solutionat nici macar un singur dosar de Legea nr. 87/2020 desi au trecut aproape 4 ani de la intrarea in vigoare a noilor reglementari.

Ne asteptam ca aceasta solutie sa fie mentinuta in continuare pentru o lunga perioada de timp.

In materia Legii nr. 18/1991, la nivelul comisiilor de fond funciar din Bucuresti, inca exista cereri formulate la nivelul anului 1998 si care sunt in continuare in curs de solutionare.

Aceeasi este si situatia dosarelor de Legea nr. 10/2001, fiind in continuare numeroase dosare in curs de solutionare pe rolul Mun. Bucuresti.

Este indeobste cunoscut faptul ca, in multe cazuri, intre momentul formularii cererii de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate si momentul solutionarii acestora de catre comisiile de fond funciar (locale si judetene) pot trece perioade de ani sau chiar de zeci de ani, timp in care persoanele indreptatite (sau cel putin care se considera indreptatite) nu primesc nicio solutie care sa poata fi contestata in fata instantelor judecatoresti.

In aceste cazuri practica judiciara, in vederea protejarii drepturilor persoanelor indreptatite, a generat un mecanism destul de eficient si anume: in masura in care de la momentul formularii cererii a trecut un interval de timp “rezonabil“, iar cererea nu a fost solutionata, persoanele indreptatite se pot adresa instantelor in vederea solutionarii pe fond a cererii.

Problema care se pune in practica, este ce se intelege prin “termen rezonabil“ (ex. 1 luna, 1 an, 10 ani etc?).

Din perspectiva jurisprudentei Curtii Constitutionale a Romaniei si a Curtii Europene a Drepturilor Omului, notiunea de termen rezonabil, precum si criteriile de apreciere ale incidentei unei astfel de notiuni pot fi detaliate astfel:

30. Termenul rezonabil este un concept esenţialmente variabil, iar aprecierea sa se face în raport cu circumstanţele cauzei. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a enunţat, în jurisprudenţa sa, 3 criterii în funcţie de care acesta poate fi stabilit:

1) complexitatea cauzei;

2) comportamentul reclamanţilor şi cel al autorităţilor competente;

3) miza litigiului pentru părţile în cauză(în acest sens, de exemplu, Hotărârea din 19 mai 2015, pronunţată în Cauza Parohia Greco-Catolică Lupeni şi alţii împotriva României, paragraful 97, Hotărârea din 10 ianuarie 2008, pronunţată în Cauza Karamitrov şi alţii împotriva Bulgariei, paragraful 54, sau Hotărârea din 19 iunie 2001, pronunţată în Cauza Zwierzyński împotriva Poloniei, paragraful 41).

Aceste criterii sunt opozabile, în primul rând, judecătorului a quo, atunci când are de apreciat asupra duratei procedurilor administrative şi judiciare specifice unei cauze, până la soluţionarea ei definitivă.[27]”.

In materia aplicarii art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 (Legea nr. 87/2020 cum este cunoscuta in practica de justitiabili), pozitia instantelor nationale este destul de variata.

Unele instante apreciaza ca un termen de asteptare de 2 – 3 ani fara primirea unui raspuns justifica numai pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care comisiile sa fie obligate la solutionarea cererii, iar nu solutionarea pe fond a cererii de catre instanta (este drept uneori tinute de modul in care reclamantii inteleg sa investeasca instanta, limite peste care instantele nu pot trece pentru a asigura respectarea principiului disponibilitatii)[28]:

Cu alte cuvinte, lipsa normelor metodologice nu poate suprima dreptul recunoscut de legiuitor eventualelor persoane îndreptăţite ci aplicarea prin analogie a unor proceduri ale legii, în speţă procedura generală de atribuire a terenului în proprietate stabilită de Legea nr.18/1991 şi H.G. nr.890/2005. Conchizând, comisiile locale au obligaţia de a soluţiona cererile persoanelor solicitante pe temeiul art.27 alin.23 din Legea nr.18/1991, indiferent dacă lipsesc norme metodologice de aplicare a textului legal respectiv, termenul de soluţionare a cererilor persoanelor solicitante trebuie să fie unul rezonabil, în acord şi cu considerentele Deciziei Curţii Constituţionale nr.44/31.01.2017, publicată în Monitorul Oficial nr.211 din 28.03.2017, persoanele solicitante au deschisă calea plângerii pe temeiul Legii nr.18/1991 iar instanţa de judecată este în măsură să analizeze dacă persoana solicitantă este sau nu îndreptăţită la recunoaşterea dreptului la emiterea titlului de proprietate şi în caz afirmativ, să impună autorităţilor abilitate de lege, după caz, îndeplinirea tuturor obligaţiilor şi efectuarea tuturor acelor acte şi operaţiuni prevăzute în competenţa fiecăreia(art.5 şi 6 din H.G. nr.890/2005).;[29]

Chiar dacă legile fondului funciar nu instituie un termen pentru soluţionarea cererii de stabilire a dreptului de proprietate, instanţa apreciază că durata acestuia nu poate fi lăsată exclusiv la aprecierea comisiilor de fond funciar, instanţa fiind chemată să aprecieze inclusiv asupra acestui aspect, iar în cazul în care tergiversarea soluţionării nu este justificată, să oblige la soluţionarea acesteia. Aşa fiind, se impune ca pârâta ####### Locală de Fond Funciar Timişoara să răspundă cererii reclamantilor indiferent de modalitatea de soluţionare a acesteia, răspuns care poate fi cenzurat ulterior de către ####### Judeţeană de Fond Funciar ##### pe calea contestaţiei.;[30]

#### de intervalul de timp considerabil care a trecut de la formularea şi înregistrarea cererii reclamantei (aproximativ 2 ani), instanţa apreciază că se impune un remediu adecvat pentru prevenirea încălcării drepturilor acesteia, pârâtele neindicând niciun termen în care cererile ce fac obiectul prezentei cauze vor fi analizate şi soluţionate. ##### în vedere considerentele de fapt şi de drept expuse, instanţa apreciază că lipsa de acţiune timp de peste 2 ani din partea autorităţilor administrative competente a soluţiona cererea formulată de reclamantă în temeiul Legii nr. 18/1991,nejustificată în mod legitim, încalcă justul echilibru ce trebuie să existe între cerinţele de interes general ale statului şi imperativele apărării drepturilor fundamentale ale reclamantei, fiindu-i cauzat acesteia un prejudiciu disproporţionat şi excesiv.;[31]”.

In schimb, alte instante au apreciat ca trecerea unui interval de 2 – 3 ani fara solutionarea cererii indreptateste persoanele la obtinerea solutionarii cauzei pe fond direct in justitie[32]:

Instanţa reţine că Legea nr. 18/1991 nu prevede un termen de soluţionare a cererii formulate în temeiul art. 27 alin.(2) ind. 3, iar termenele de soluţionare a cererilor prevăzute de art. 33 din Legea nr. 165/2013 sunt aplicabile doar cererilor înregistrate şi nesoluţionate până la data intrării în vigoare a acestei legi, iar nu şi cererilor înregistrate ulterior, precum cea a reclamanţilor. Cu toate acestea, instanţa subliniază că cererile formulate în temeiul Legii nr. 18/1991 trebuie să fie soluţionate într-un termen rezonabil, iar în cazul în care nu sunt soluţionate într-un astfel de termen, pasivitatea autorităţilor nu trebuie să conducă la o imposibilitate de realizare a drepturilor titularilor cererilor adresate acestora, fiind necesar să se recunoască posibilitatea de a se adresa instanţei în vederea realizării acestor drepturi pe cale judiciară. În caz contrar, titularii cererilor nu ar avea niciun mijloc legal prin care să constrângă autorităţile să îşi îndeplinească atribuţiile administrative. Totodată, nici ordinea de înregistrare şi soluţionare a cererilor invocată de către pârâte nu este de natură să conducă la concluzia că prezenta cerere de chemare în judecată ar fi prematură, în condiţiile în care această ordine reprezintă o regulă administrativă impusă acestor autorităţi, regulă care implică şi respectarea unui termen rezonabil de soluţionare a cererilor adresate acestora.[33]”.

Pornind de la cele trei criterii de apreciere a rezonabilitatii termenului (complexitate, comportament si miza), astfel cum acestea au fost dezvoltate de Curtea EDO si Curtea Constitutionala a Romaniei, se impun anumite sublinieri.

In ceea ce priveste comportamentul persoanelor care solicita obtinerea dreptului de proprietate, apreciem ca aceasta conditie trebuie raportata la depunerea tututor actelor solicitate de comisiile de fond funciar (ex. actele de proprietate asupra constructiei, actele privind natura constructiei – locuinta, actele privind detinerea terenului etc.).

In ceea ce priveste comportamentul comisiilor de fond funciar, simplu fapt ca acestea emit adrese standardizate, prin care aduc la cunostinta persoanelor o lista de documente, din care multe sunt deja depuse, apreciem ca nu este o conduita care sa conduca la solutionarea dosarelor (ex. din moment ce se solicita acte care sunt deja depuse la dosar, ar rezulta ca, in fapt, dosarul este superficial analizat sau, in unele cazuri, chiar deloc).

In ceea ce priveste miza pentru persoanele solicitante, apreciem ca aceasta este una destul de importanta: (i) cresterea pretului de vanzare al imobilului (o constructie cu teren aferent in proprietate o sa aiba intotdeauna o valoare mai mare decat o constructie cu teren in folosinta / chirie), (ii) inlaturarea obligatiei de plata a chiriei (de ex. in Bucuresti pretul per mp inchiriat a crescut la nivelul anului 2023 cu peste 1.000 %), (iii) posibilitatea valorificarii imobilului din punct de vedere urbanistic (pentru cei care detin toate constructiile existente pe un anumit teren, dobandirea proprietatii asupra intregului teren atrage dupa sine posibilitati considerabile de valorificare a parametrilor urbanistici – POT, CUT etc.).

In ceea ce ce priveste complexitatea cauzei, in principiu, aceasta ar trebui sa fie medie, fata de faptul ca desi procesele vor urma o procedura contencioasa, in realitate, in cadrul acestora nu se vor stabili drepturi sau interese potrivnice, fiind doar verificate o serie de conditii impuse de lege, de cele mai multe ori dovedibile prin inscrisuri si expertiza specialitatea topografie.

Luand in considerare cele expuse anterior, in opinia noastra, trecerea unui interval de timp de 2 ani de la momentul depunerii cererii de constituire a dreptului de proprietate si a actelor doveditoare, ar putea fi considerat un termen rezonabil care sa indreptateasca solicitantii sa se adrese direct instantelor.

De remarcat ca un astfel de proces, in principiu, ar dura la randul sau aprox. 2 ani, sens in care durata totala, cuprinsa intre data depunerii cererii si a actelor doveditoare si data solutionarii definitive a cauzei, de aprox. 4 ani ar indeplini rezonabilitatea.

Aceasta cu atat mai mult cu cat, dupa finalizarea definitiva a cauzei, comisiile locale trebuie sa si emita actele de proprietate (titlul de proprietate si procesul verbal de punere in posesie) proceduri care pot dura iarasi luni de zile.

7. Concluzii

Modificarile Legii nr. 18/1991 sunt de un real ajutor pentru persoanele care detin anumite locuinte in proprietate, iar terenurile aferente in folosinta, deoarece permit transformarea dreptului de folosinta intr-un veritabil drept de proprietate, cu titlu gratuit (fara plata vreunei sume de bani).

In practica, dobandirea efectiva a dreptului de proprietate presupune indeplinirea anumitor conditii impuse de lege (unele dintre conditii fiind interpretate in mai multe sensuri), administrarea de probe impuse de comisiile locale si proceduri extrajudiciare care, in anumite situatii, se transforma in proceduri judiciare.

Practica judiciara este intr-o faza incipienta, sens in care ne asteptam ca modul de interpretare si aplicare al normelor incidente sa fie intr-o continua dezvoltare.


[1] Decizia civila din 05.04.2023 pronuntata de Tribunalul Prahova (www.rejust.ro)
[2] Decizia civila din 16.03.2023 pronuntata de Tribunalul Prahova (www.rejust.ro)
[3] Sentinta civila din 07.03.2023 pronuntata de Judecatoria Ploiesti (www.rejust.ro)
[4] Sentinta civila din 04.04.2022 pronuntata de Judecatoria Calarasi (www.rejust.ro) Cod RJ: g89g2927d
[5] Decizia nr. 54/18.09.2023 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 976/27.10.2023
[6] Adresa nr. 1144/GB/25.11.2020(nepublicata)
[7] HL/26670/24.12.2020(nepublicata)
[8] Sentinta civila din 01.07.2022 pronuntata de Judecatoria Constanta (www.rejust.ro) Cod RJ: 722ee9g99
[9] Sentinta civila din 30.09.2022 pronuntata de Judecatoria Tarnaveni (www.rejust.ro) Cod RJ: 59954d46d
[10] Sentinta civila din 13.03.2023 pronuntata de Judecatoria Oradea (www.rejust.ro) Cod RJ: 7236e4435
[11] Sentinta civila din 07.03.2023 pronuntata de Judecatoria Oradea (www.rejust.ro) Cod RJ: 98ded3644
[12] Sentinta civila din 02.03.2023 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rejust.ro) Cod RJ: 864g85d76
[13] Sentinta civila din 24.02.2023 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rejust.ro) Cod RJ: g8g4d2363
[14] Decizia nr. 54/18.09.2023 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 976/27.10.2023
[15] Sentinta civila din 21.07.2023 pronuntata de Judecatoria Targu Mures (www.rejust.ro) Cod RJ: 86757geg9
[16] Sentinta civila din 31.03.2022 pronuntata de Judecatoria Bistrita (www.rejust.ro) Cod RJ: g89622574
[17] Decizia nr. 54/18.09.2023 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 976/27.10.2023
[18] Sentinta civila din 05.01.2024 pronuntata de Judecatoria Timisoara (www.rejust.ro) Cod RJ: 62e92ge8g
[19] Sentinta civila din 06.04.2023 pronuntata de Judecatoria Craiova (www.rejust.ro) Cod RJ: 23e5d5d83
[20] Sentinta civila din 07.03.2023 pronuntata de Judecatoria Oradea (www.rejust.ro) Cod RJ: 98ded3644
[21] Sentinta civila din 04.04.2022 pronuntata de Judecatoria Calarasi (www.rejust.ro) Cod RJ: g89g2927d
[22] Sentinta din 29.04.2022 pronuntata de Judecatoria Arad 9 (www.rejust.ro) Cod RJ: 394637eg6
[23] Decizia nr. 54/18.09.2023 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 976/27.10.2023
[24] Sentinta civila din 24.02.2023 pronuntata de Judecatoria Targu Mures (www.rejust.ro) Cod RJ: 7236g4399
[25] Sentinta din 13.04.2023 pronuntata de Judecatoria Constanta (www.rejust.ro) Cod RJ: g8689964d
[26] Adresa nr. 39624/11.12.2023 Primaria Sectorului 1 Bucuresti (nepublicata)
[27] Decizia nr. 44/31.01.2017 pronuntata de Curtea Constitutionala a Romaniei, publicata in Monitorul Oficial nr. 211/28.03.2017
[28] Sentinta civila nr. 2346/17.03.2023 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti (nepublicata)
[29] Decizia civila din 14.03.2023 pronuntata de Tribunalul Timis (www.rejust.ro) Cod RJ: ee95d9664
[30] Sentinta civila din 22.12.2022 pronuntata de Judecatoria Timisoara (www.rejust.ro) Cod RJ: 864463e32
[31] Sentinta civila din 07.04.2023 pronuntata de Judecatoria Sectorului 4 Bucuresti (www.rejust.ro) Cod RJ: 39d49e924
[32] Sentinta civila nr. 15177/20.12.2023 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti (nepublicata)
[33] Sentinta civila din 16.01.2024 pronuntata de Judecatoria Iasi (www.rejust.ro) Cod RJ: g879665g7


Av. Răzvan Nicolae Popescu, Partener Dumitru, Popescu si Asociatii SPARL

Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership