« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia animalelorProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Legislația privind consolidarea clădirilor interbelice – provocări și propuneri de lege ferenda
25.05.2021 | Dumitru DOBREV, Liviu-Marius HAROSA

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Dumitru Dobrev

Dumitru Dobrev

Liviu Marius Harosa

Liviu Marius Harosa

Rezumat

Prezentul articol prezintă cadrul legislativ privind consolidarea clădirilor interbelice, inclusiv a celor care aparțin patrimoniului cultural imobil, prin examinarea principalelor acte normative în vigoare, precum și a proiectelor legislative inițiate la nivel local și național și lansate în dezbatere publică. În cadrul analizei, sunt redate principalele deficiențe identificate cu privire la dispozițiile relevante – și anume lipsa unei terminologii și unei viziuni tehnico-legislative riguroase, dificultățile obținerii cvorumului necesar adoptării deciziei de consolidare și inexistența stimulentelor fiscale – fiind furnizate, totodată, propuneri pentru remedierea lor. În acest context, este abordată și evoluţia instituţiei coproprietăţii forţate din perspectiva actelor de dispoziţie pe care le pot face coproprietarii de la adoptarea Noului Cod Civil până în prezent, inclusiv din perspectiva jurisprudenţei Curţii Constituţionale, fiind subliniate incongruenţele în corelarea anumitor texte de lege ce reglementează această materie. În cele din urmă, faţă de importanţa materiei în discuție, se face o analiză de drept comparat şi se arată de ce ar fi preferabile transplanturile legislative din legislația altor state care au o viziune sistemică asupra acesteia.

I. Considerații introductive

Anul 2021 vine cu noutăți importante în domeniul multidisciplinar al consolidării clădirilor interbelice, inclusiv a celor de patrimoniu, aflate în zonă de risc seismic. Acest domeniu este complex, aflat la confluența dintre dreptul urbanismului, dreptul civil (drepturi reale, contracte, garanții) și dreptul achizițiilor publice.

Lipsa progreselor semnificative în activitatea de consolidare a clădirilor proiectate înainte de 1981[1], cum vom vedea în analiza de față, nu este generată exclusiv de subfinanțare, cât mai ales de obstacole de natură juridică care stau în calea consolidării unei clădiri de locuințe colective, mai ales dacă este și înscrisă pe o listă de bunuri aflate în patrimoniul național.

Urmează să identificăm care sunt cauzele pentru care legislația postdecembristă în domeniu nu a reușit să ofere soluții la problematica consolidării clădirilor ante- și interbelice, ce remedii se propun prin această mini-reformă legislativă și dacă acestea ar putea fi sau nu eficiente.

II. Sediul materiei

Nucleul dur al legislației privitoare la consolidarea clădirilor a fost format din următoarele acte normative:

a) OG nr. 20/1994 privind măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
b) Normele metodologice de aplicare a OG nr. 20/1994, aprobate prin HG nr. 1364/2001;
c) Legea nr. 153/2011 privind măsuri de creştere a calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor;
d) Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții;
e) Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice;
f) Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii;
g) O.G. nr. 21/2002 privind gospodărirea localităților urbane și locale;
h) Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, urmașa Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;
i) O.M.D.R.A.P. nr. 1058/2019 privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului asociaţiei de proprietari şi al regulamentului condominiului:

În plus față de normele aplicabile la nivel național, diferitele administrații locale au aprobat sau sunt în curs de a aproba diverse hotărâri de consiliu care să detalieze legislația primară, în funcție de specificul local, și să asigure operaționalizarea acesteia în scopul de a consolida cât mai multe clădiri interbelice și antebelice aflate în pericol iminent.

Astfel, Municipiul București are în dezbatere publică un proiect de hotărâre de Consiliu General intitulat „Proiect de hotărâre pentru aprobarea Programului Municipal de Restaurare a imobilelor monumente istorice și a imobilelor aflate în ansambluri de arhitectură și zone construite protejate de pe teritoriul Municipiului București[2], program finanțat de la bugetul local și din alte surse legal constituite, prin bugetul structurii de specialitate a Municipiului București – Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (denumită în continuare AMCCRS).

Cele mai importante prevederi din acest proiect de act normativ local sunt următoarele:

Art. 4 alin. (4) – „Odată cu solicitarea de înscriere în PMR[3], solicitantul va depune și o declarație pe propria răspundere conform căreia se obligă ca în termen de cel mult 7 zile lucrătoare de la transmiterea ordinului de începere a lucrărilor să predea amplasamentul lucrării liber de orice sarcini, precum și faptul că se obligă să mențină regimul juridic al imobilului, în condițiile prevăzute de art. 38 din Legea nr. 422/2001 și să mențină funcțiunea prevăzută în documentațiile aprobate pentru promovarea în PMR, pentru termenul asumat. În baza unei solicitări scrise și pentru motive justificate, termenul de 7 zile lucrătoare pentru predarea amplasamentului poate fi prelungit până la cel mult 28 de zile lucrătoare. Termenele prevăzute pentru predarea amplasamentului sunt termene de decădere.

Art. 4 alin. (5) – „Pe perioada executării intervențiilor în imobilele cu destinația integrală sau parțială de locuință ce sunt ocupate, dacă lucrările nu se pot efectua altfel, AMCCRS va asigura cazarea temporară a persoanelor în locuințe de necesitate, în condițiile Ordonanței nr. 20/1994 privind măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcțiilor existente, cu modificările și completările ulterioare și a altor acte normative existente.”

Art. 4 alin. (6) – „În condițiile Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice cu modificările și completările ulterioare, ale Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, cu modificările și completările ulterioare, și ale prezentelor Norme Metodologice, intervențiile asupra monumentelor istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, pot constitui cauză de utilitate publică iar AMCCRS poate supune dezbaterii Consiliului General al Municipiului București proiecte de hotărâre privind declanșarea procedurii de expropriere parțială sau totală pentru imobilele-monumente istorice aflate în proprietate privată în vederea efectuării lucrărilor de conservare și protejare de interes public local.”

Art. 8 alin. (1) – „Imobilele monumente istorice și imobilele aflate în ansambluri de arhitectură și zone construite protejate, după caz, sunt destinate protejării și punerii în valoare prin PMR, numai în condițiile în care: a) sunt viabilizate până la limita exterioară a perimetrului destinat construcțiilor; b) sunt lipsite de sarcini; c) se face dovada depunerii declarației prevăzute la art. 4 alin. (4); d) se depune acordul solicitantului de utilizare de către AMCCRS, cu titlu gratuit, a expertizei tehnice, energetice și evaluatorii a imobilului, efectuate de către experți tehnici și auditori energetici, autorizați conform legii, dacă acestea au fost întocmite anterior solicitării finanțării.”

Art. 9 alin. (1) – „Obligațiile solicitantului sunt: a) să transmită AMCCRS acordul necesar pentru trecerea în folosință gratuită către executant a imobilelor monumente istorice, respectiv a imobilelor aflate în ansambluri de arhitectură și zone construite protejate, după caz, pe toată perioada realizării investiției, conform prevederilor art. 4 alin. (4) din prezentele Norme Metodologice; b) să constituie o garanție imobiliară egală cu cuantumul contribuției AMCCRS asupra imobilului monument istoric sau a imobilului aflat în ansamblul de arhitectură și zone construite protejate pentru o perioadă de 10 ani conform prevederilor din prezentele Norme Metodologice sau ale art. 38 din Legea nr. 422/2001, cu modificările și completările ulterioare, după caz; c) să pună la dispoziția executantului imobilul monument istoric, respectiv imobilul aflat in ansamblul de arhitectură și zone construite protejate, după caz, liber de orice sarcini; (…).

Analizând ansamblul de norme de diferite nivele mai sus menționat rezultă anumite lipsuri/ inadvertențe/ erori de tehnică legislativă, prezentate în cele ce urmează alături de remediile propuse:

A) Terminologie ambiguă/ inexactă

Termenul juridic „sarcini” are o arie semantică mult prea largă și este inadecvat folosit. El are următoarele semnificații: (a) servituți și (b) ipoteci imobiliare (legale și convenționale) precum și ipoteci mobiliare.

Considerăm că ar fi necesar să se renunțe la termenul generic „sarcini”, pentru că servituțile urbane în favoarea fondurilor dominante și a furnizorilor de utilități nu impietează de nici o manieră asupra siguranței operațiunilor de finanțare de fonduri publice pentru consolidarea clădirilor.

Ipotecile imobiliare de rang I, în principiu, pot afecta siguranța operațiunilor de finanțare de fonduri publice, dar nici acestea integral, în mod evident sintagma propusă neacoperind toată gama de situații care pot apărea în practică. Ipotecile imobiliare convenționale sunt un evident obstacol, dar sunt foarte puține astfel de cazuri de imobile ante- și interbelice ipotecate convențional, deoarece principalul furnizor de credite – băncile – au norme de creditare care nu fac eligibile pentru ipotecare imobile aflate expertizate tehnic, încadrate la clasele I și II de risc seismic[4]. Nu credem că o ipotecă legală pe un singur apartament, provenită dintr-o sultă neplătită a unui comoștenitor – cazul cel mai des întâlnit (art. 2386 pct. 5 C.civ.) – mai ales dacă este instituită pentru o sumă modică, ar putea fi un obstacol insurmontabil pentru ca statul să investească fonduri publice în consolidarea unor imobile monumente istorice. Cu ajutorul unor rapoarte de evaluare și a unor grile/ criterii clare, de la caz la caz se pot rezolva și astfel de situații.

B) Lipsa normelor metodologice privind activitatea asociațiilor de proprietari și deficiențe tehnico-juridice

Ar fi necesar ca, pe de o parte, Legea  nr. 196/2018 să fie întregită și cu norme metodologice adoptate prin hotărâre de guvern și, pe de altă parte, să integreze O.M.D.R.A.P. nr. 1058/2019 privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului asociaţiei de proprietari şi al regulamentului condominiului, ceea ce ar fi o soluție mai judicioasă din perspectiva tehnicii legislative.

C) Problema cvorumului adunării generale a proprietarilor

Problema cvorumului adunării generale a proprietarilor unui imobil vizat de lucrări de consolidare, cu reglementarea generală în Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor reprezintă una dintre cele mai provocatoare condiții pentru realizarea consolidărilor de clădiri cu risc seismic ridicat.

Conform art. 51 din Legea nr. 196/2018: „Adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului, cu respectarea legislaţiei în vigoare.”

Guvernul propune, printr-un proiect[5] de ordonanță de urgență pentru aprobarea „Programului național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat”, printre altele, următoarele:

Art. 12 – (1) Pentru clădirile eligibile a intra în subprogramul proiectarea și execuția lucrărilor de intervenție pentru clădirile multietajate cu destinația principală de locuință, ordonatorii principali de credite ai unităților administrativ-teritoriale în raza cărora este amplasată clădirea, vor lua măsurile necesare pentru:

 a) Expertizarea tehnică de către experți tehnici atestați pentru cerința fundamentală rezistență mecanică și stabilitate, în conformitate cu reglementările tehnice în vigoare la data solicitării;

 b) Obținerea hotărârii asociației de proprietari adoptată, prin derogare de la art. 51 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 660 din 30 iulie 2018, cu modificările și completările ulterioare, cu acordul a jumătate plus unu din numărul total al membrilor asociației de proprietari sau, în cazul în care proprietarii nu sunt constituiți în asociații de proprietari, cu acordul scris a jumătate plus unu din numărul total al proprietarilor, prin care sunt de acord cu introducerea în program, proiectarea și execuția lucrărilor de intervenție.

Analizând articolul 12 litera b) din proiectul de ordonanță de urgență redat mai sus, se poate constata că are o vulnerabilitate din punctul de vedere al constituționalității:

Astfel, în lucrările dedicate Noului Cod civil, precum şi în articolele publicate în periodice de la intrarea sa în vigoare, art. 658 C.civ.[6] a trecut aproape neobservat, deşi contravenea flagrant tradiţiei în materia actelor de dispoziţie privind proprietatea comună forţată şi perpetuă asupra spaţiilor comune ale locuinţelor multietajate.

Vechea legislaţie în materie locativă[7] şi jurisprudenţa vechiului Cod civil[8] prevedeau în această chestiune regula unanimităţii, cu rarisime excepţii. Nu se putea dispune asupra proprietăţii comune, forţate şi perpetue fără o hotărâre luată în unanimitate de către coproprietari.

Art. 658, în redactarea de dinaintea intrării în vigoare a Legii nr. 60/2012, prevedea că „încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Tot astfel, aceste spaţii comune se pot înstrăina sau greva de sarcini cu aceeaşi majoritate de două treimi”. Alineatul al treilea al aceluiaşi articol dispunea că acei proprietari care s-au opus la înstrăinarea sau la ipotecarea spaţiilor comune au dreptul la o despăgubire justă pe cale convenţională sau pe cale judecătorească, în caz de conflict.

Prin art. VII din Legea nr. 60/2012, textul art. 658 C.civ. a fost modificat astfel:

(1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.

(2) În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.

(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

Motivul pentru care legiuitorul a decis să revină la o formulare mai conservatoare în chestiunea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru spaţiile comune din clădirile multietajate, a înstrăinării sau grevării acestora, reinstituind regula unanimităţii a fost, în opinia noastră, Decizia nr. 1514 din 15 noiembrie 2011 a Curţii Constituţionale (CCR)[9], prin care s-au declarat neconstituţionale alin. (3)-(6) ale art. 45 din Legea nr. 7/1996, identice ca formulare cu art. 658 C.civ., în vechea redactare.

În speţă, Municipiul Braşov, prin primar, a ridicat în faţa Tribunalului Braşov, într-un litigiu având ca obiect o emitere autorizaţie de construcţie pentru mansardarea terasei unui bloc, excepţia de neconstituţionalitate a art. 45 din Legea nr. 7/1996 completată prin Legea nr. 170/2010 cu cele patru alineate redate mai jos:

(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(4) În acest caz, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

Redăm in extenso motivarea Curţii:

Curtea constată că, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o nouă reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietăţii forţate din condominii, în sensul că aceasta este transformată într-o coproprietate obişnuită, iar înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Această reglementare vine în contradicţie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit cărora dreptul de proprietate comună forţată asupra părţilor comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.

Dacă regula o constituie înstrăinarea coproprietăţii forţate odată cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, în sensul că unele părţi din coproprietatea forţată pot fi înstrăinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dacă, într-adevăr, legiuitorul a instituit o astfel de excepţie, Curtea constată că regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată nu poate fi schimbat decât cu consimţământul tuturor proprietarilor din clădire.

Aşa fiind, Curtea constată că înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecinţă încălcarea dispoziţiilor art. 44 din Constituţie.

În argumentarea necesităţii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr. 170/2010, iniţiatorii acestui act normativ au susţinut şi armonizarea reglementării criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.

Curtea constată că, chiar dacă reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 este identică cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în motivarea adoptării unei legi care încalcă un drept fundamental al omului, şi anume dreptul de proprietate.

Totodată, Curtea constată că prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de către Legea nr. 170/2010 nu se are în vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996, care are un alt obiect de reglementare, şi anume «cadastru şi publicitate imobiliară», ci doar posibilitatea asociaţiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticată putea să completeze art. 39 din Legea nr. 230/2007, având în vedere destinaţia părţilor comune, în sensul că, în unanimitate, proprietarii unui condominiu pot înstrăina unele părţi comune din imobil ce ar pune în valoare construcţia respectivă şi nu ar afecta rezistenţa construcţiei şi funcţionalitatea utilităţilor comune.

Aşadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părţi comune de folosinţă, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietăţii forţate, fără consimţământul tuturor proprietarilor.

Pentru toate aceste considerente, Curtea constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 alin. (1), (2) şi (3), precum şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Ulterior, prin Decizia nr. 960 din 20 noiembrie 2012 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 658 din Codul civil[10], CCR a luat act de faptul că, pe timpul judecării cauzei, legiuitorul a modificat textul ce făcea obiectul excepției, ajungînd la o formulare conform viziunii Curții și a respins excepția ca inadmisibilă.

Rezultă cu prisosință că CCR, „deși are doar o radieră și nu un creion”, exercită o anume „soft-power” și își poate impune punctul de vedere atunci când viziunile despre constituționalitatea unui text de lege nu concordă între puterile Statului.

Căutând posibilele surse de inspiraţie ale acestei „inovaţii” în materia coproprietăţii forţate şi perpetue am identificat următoarele texte de lege:

(i) textul art. 1098 C. civ. din Quebec[11] din care s-a inspirat Guvernul[12], iniţiatorul proiectului legislativ, prevede tot o dublă majoritate în adunarea generală a proprietarilor pentru a se aliena părţile comune a căror conservare este necesară pentru menţinerea destinaţiei imobilului, dar acolo este vorba despre 3/4 din coproprietari, reprezentând 90% din drepturile de vot;[13]

(ii) o altă sursă ar fi putut fi Legea franceză nr. 10/1965, cu acelaşi domeniu de reglementare[14]. Art. 26 al legii franceze conţine dispoziţii similare cu cele ale legislaţiei române criticate pentru raţiunile invocate mai sus.

Or, rezultă din coroborarea textelor antereferite că legea franceză distinge între ipoteze neprevăzute în textul românesc şi cere majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor ce votează în adunarea generală a asociaţiei numai pentru înstrăinarea sau grevarea acelor porţiuni din coproprietatea forţată şi perpetuă a căror conservare nu este necesară raportat la destinaţia imobilului.

În dreptul francez, destinaţia imobilului e definită astfel: „l’ensemble des conditions en vue desquelles un coproprietaire a acquis son lot, compte tenu de divers elements, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, le caractere physique de la destination de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants”[15] (ansamblul condițiilor în considerarea cărora un coproprietar a cumpărat lotul său, luând în considerare diverse elemente, în special ansamblul clauzelor documentelor contractuale, caracterul fizic al imobilului, precum și situația socială a ocupanților săi – trad. ns DD).

Întrucât se pune în discuţie „caracterul fizic al imobilului”, rezultă că cele mai multe dintre elementele ce compun spaţiile comune aflate în coproprietate forţată şi perpetuă nu ar putea fi înstrăinate cu majoritate de două treimi, ci cu unanimitate, potrivit par. 3 al art. 26 din legea sus-citată.

Întrucât  CCR a decis că cineva nu ar putea fi lipsit de proprietatea sa de către unii privaţi în interesul altor privaţi, chiar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire, legiuitorul a făcut un pas înapoi în privinţa art. 658, revenind la regula unanimităţii, dar, cu toate acestea, după cum vom arăta în continuare,  pare că nu s-a rezolvat problema decât pe jumătate, art. 650 C.civ. rămânând neschimbat.

Potrivit art. 650 C.civ. (nemodificat prin Legea nr. 60/2012), se prevede în continuare că părţile comune din clădirile multietajate pot fi atribuite în folosinţă exclusivă unuia dintre coproprietari printr-o hotărâre a adunării coproprietarilor. Pentru ca această hotărâre să fie validă, ea trebuie să întrunească o dublă majoritate: două treimi din numărul coproprietarilor şi din cel al cotelor-părţi.

La o analiză mai atentă însă, diferența dintre prevederile art. 658 C.civ., în forma modificată și cele ale art. 650 C.civ. este de substanță. Astfel, art. 658 C.civ. se referă la încetarea destinației folosinței comune, adică la transformarea coproprietății forțate pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente într-o proprietate pură și simplă (eventual într-o proprietate pe cote părți). Într-o asemenea ipoteză, partea afectată folosinței comune își modifică regimul juridic din coproprietate asupra părților comune într-o proprietate individuală (locuință sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință) așa cum este definită de art. 2 lit. t) din Legea nr. 196/2018.

Această proprietate individuală, privită în urma transformării juridice ca bun principal, va avea la rândul ei o cotă-parte indiviză din proprietate comună, devenind unitate de proprietate imobiliară, parte din condominiu, în sensul art. 2 lit. w) din același act normativ. De cota-parte din coproprietatea forțată, modificată în urma operațiunii permise de art. 658 C.civ., se poate dispune doar odată cu exercitarea dispoziției referitoare la dreptul de proprietate principal [art. 647 alin. (2) C. civ.].

Este evident că, în aceste circumstanțe, decizia Curții Constituționale statua imposibilitatea ca un act de dispoziție prin care se reduceau cotele părți indivize să fie hotărât doar prin majoritatea coproprietarilor stabilită în forma inițială a art. 658 C.civ.

În situația art. 650 C.civ., părțile comune pot fi atribuite în folosință exclusivă unuia sau unora dintre coproprietari doar dacă sunt întrunite două condiții cumulative: prin atribuirea în folosință comună nu sunt lezate drepturile altor coproprietari, respectiv întrunirea majorității de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor părți.

În acest caz, regimul juridic al coproprietății forțate nu se modifică, părțile comune în cauză rămân guvernate de regulile coproprietății forțate și, prin atribuirea în folosință exclusivă, nu devin bunuri principale și nu afectează întinderea cotelor părți aferente bunurilor principale așa cum sunt definite de art.546 C.civ. Este ceea ce am numi, păstrând proporțiile și specificul fiecărei forme de proprietate comună, un partaj de folosință în cadrul coproprietății forțate.

Deși Codul nu prevede, încetarea folosinței exclusive se realizează mutuus disensus prin aceeași majoritate de două treimi a coproprietarilor și a cotelor părți. Rezultă că în situația aplicării art. 650 C.civ., cotele indivize comune aferente fiecărei proprietăți individuale rămân neschimbate, diferența fiind că coproprietarii care folosesc exclusiv părțile comune suportă cheltuielile legate de aceste spații [art. 654 alin. (2) C.civ.].

La o primă vedere, am putea anticipa că va exista tentația pentru CCR de a-și menține orientarea jurisprudențială conturată prin Decizia nr. 1514 din 15 noiembrie 2011 și pentru situația în care va fi criticat pentru neconstituționalitate art. 12 lit. b) din proiectul de Ordonanță de Urgență susmenționat.

Pentru a evita admiterea unei obiecții/ excepții de neconstituționalitate, după caz, credem că este necesar a se reliefa în nota de fundamentare: (i) interesul public ce face necesară scăderea cvorumului pentru situația în care s-ar pune în discuție consolidarea unor clădiri cu risc seismic ridicat; (ii) un studiu de drept comparat care ar arăta care sunt soluțiile la probleme similare în țări din Uniunea Europeană cu risc seismic ridicat (Grecia, Italia, Portugalia).

Astfel în Italia, țară cu multe clădiri-monumente de arhitectură și cu risc seismic ridicat, mai ales în Sicilia și în sudul peninsulei, a fost redus cvorumul pentru adunările generale de proprietari ai clădirilor (prin Decreto-Legge n. 104/2020 – „Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”), astfel:

Art. 119 (9 bis) – „Hotărârile adunării asociației de proprietari privind aprobarea intervențiilor menționate în acest articol […] sunt valabile dacă sunt aprobate cu un număr de voturi reprezentând majoritatea celor prezenți și cel puțin o treime din valoarea clădirii.

Rezoluțiile adunării condominiului, referitoare la atribuirea către unul sau către mai multe condominii a întregii cheltuieli menționate la intervenția decisă de adunarea generală a proprietarilor, sunt valabile dacă sunt aprobate în același mod ca și în perioada anterioară și cu condiția ca condominiile care participă la cheltuială/costuri, au exprimat vot favorabil[16] (trad. mea DD)”.

Articolul 119 paragraful 9-bis, completat de articolul 63 din Decretul legislativ nr. 104/2020, prevede, numai pentru intervențiile incluse în așa numitul „Superbonus 110%”, un singur criteriu pentru calcularea majorității pentru aprobarea lucrărilor de consolidare. Rezoluția adunării generale de aprobare a lucrărilor este valabilă dacă a fost votată de un număr de voturi reprezentând o majoritate de (50% + 1) din cei prezenți și cel puțin o treime din valoarea clădirii (333 miimi). Doar în ipoteza unui condominiu format din doar doi proprietari este necesară unanimitatea.
Deciziile luate în conformitate cu majoritatea prevăzută de Codul civil italian sunt obligatorii pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei absenți sau cei ce votează contra (articolul 1137, paragraful 1 din Codul civil italian din 1942).

O soluție similară apare în legislația franceză, mai concret în Codul Patrimoniului, cu referire la clădirile monumente istorice. Articolul L621-11 din Codul Patrimoniului[17] stipulează, cu valoare de principiu, că autoritatea administrativă poate întotdeauna să execute prin grija sa și pe cheltuiala Statului, cu eventual concurs al celor interesați, lucrările de reparare sau de întreținere care sunt considerate ca fiind indispensabile pentru conservarea monumentelor clasate cu titlu de monumente istorice și care nu sunt în proprietatea Statului.

Optica apare ca o consecință a unei noi orientări în dreptul privat la nivel mondial, care contemplă anumite categorii de bunuri sau valori ca fiind comune[18], adică bunuri care ale căror folosință este, sau cel puțin trebuie să fie partajată de o comunitate, privită  diacronic (generațiile trecute, prezente și viitoare).[19]

Prevederile Codului francez al patrimoniului creează  în art. L 621-12 un mecanism eficace[20] prin care autoritățile pot interveni și demara procedurile și lucrările de consolidare, după punerea în întârziere a proprietarului, cu avizul Comisiei Naționale de patrimoniu și arhitectură.[21]

La o analiză mai atentă, observând și soluțiile oferite de dreptul comparat, putem susține că au calitatea de act de administrare și nu de dispoziție, lucrările privind proiectarea și execuția lucrărilor de intervenție la clădirile existente care prezintă niveluri insuficiente de protecție la acțiuni seismice, degradări sau avarieri în urma unor acțiuni seismice, în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice, precum și asigurarea funcționalității și creșterii eficienței energetice a acestora lucrările de consolidare.

D) Lipsa stimulentelor fiscale

Proiectul ordonanței de guvern prevede în art. 8 categoriile de lucrări care ar putea fi finanțate de stat.

(1) Categoriile de cheltuieli din devizul general, definite conform legislației în vigoare, care se pot finanța de la bugetul de stat prin program, în vederea consolidării și reabilitării clădirilor, sunt:

a) cheltuieli pentru asigurarea utilităților necesare obiectivului de investiții, care se execută pe amplasamentul delimitat din punct de vedere juridic ca aparținând obiectivului de investiții;

b) cheltuieli pentru elaborarea proiectului tehnic și a detaliilor de execuție, verificarea tehnică a proiectului tehnic și a detaliilor de execuție și asistența tehnică din partea proiectantului;

c) cheltuieli pentru realizarea investiției de bază;

d) cheltuieli pentru organizarea de șantier;

e) cheltuieli diverse și neprevăzute.

În afară de măsurile de flexibilizare a regulilor legate de cvorum, a unor reguli speciale de aplicare a ordonanței președințiale în această materie, credem că este necesar și un pachet de măsuri de reducere/ scutire de taxe și impozite locale pentru proprietarii care acceptă să intre într-un program de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat, deoarece efortul financiar este semnificativ (mai ales la imobilele de patrimoniu, costul restaurărilor este foarte ridicat), chiar dacă este vorba doar de o cofinanțare din partea privaților.

Facem din nou referire, cu titlu de drept comparat, la prevederile art. L 621-12 din Codul patrimoniului din Franța, unde contribuția Statului la lucrările de reabilitare și consolidare a monumentelor istorice nu poate fi, prin lege, inferioară procentului de 50% din valoarea lucrării.

Sperăm ca aceste succinte reflecții să ajute la mai bună  analiză a actelor normative supuse dezbaterii, miza fiind uriașă: viețile umane și bunurile materiale care s-ar putea pune în real pericol în situația unui cutremur similar celui din 4 martie 1977.


[1] Subsecvent seismului din 4 martie 1977, reglementările de proiectare seismică au suferit o revizuire majoră prin normativul P100/78-81 care a intrat în vigoare din 1981.
[2] Textul proiectului hotărârii de Consiliu General este disponibil online aici.
[3] Acronim de la ”Programul Municipal de Restaurare”.
[4] Din clasa Risc Seismic I, fac parte „construcțiile cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare corespunzător stării limită ultime” iar în clasa Risc Seismic II, se încadrează „construcțiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot suferi degradări structurale majore, dar la care pierderea stabilității este puțin probabilă”.
[5] Disponibil online aici.
[6] Art. 658 din Cartea III, Titlul II, Capitolul IV, secţiunea 3, a fost modificat de Art. VII din Legea nr. 60/2012. Pentru un comentariu succint a se vedea Fl. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, pp. 717-718.
[7] Art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari prevede că ”proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune (sic)”. Credem că neincluderea în ipoteza acestui text a înstrăinării sau grevării de orice fel a spaţiilor comune duce la inaplicabilitatea majorităţilor mai sus amintite potenţialelor acte de dispoziţie asupra spaţiilor comune. Ipoteza celor două majorităţi de la art. 39 din Legea nr. 230/2007 se aplică strict în cazurile actelor de administrare (chiriaşul, concesionarul fiind detentori precari).
[8] A se vedea decizia nr. 4442/2009 a ÎCCJ, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, comentată de lector univ. dr. Manuela Tăbăraş şi asist. univ. drd. Mădălina Constantin în Curierul Judiciar nr. 1/2011, şi hotărârea Lupaş şi alţii c. România a CEDO, hotărârea din 14 decembrie 2006.
[9] Publicată în M. Of. nr. 24 din 12 ianuarie 2011.
[10] Decizia CCR nr. 960 din 20 noiembrie 2012 a fost publicată în M. Of. nr 17/9 ianuarie 2013.
[11] Redăm textul în original al art. 1098 în cele două limbi oficiale, engleză şi franceză:
„Decisions on the following matters require a majority vote of 3/4 of the co-owners representing 90% of the voting rights of all the co-owners:
(1) to change the destination of the immovable;
(2) to authorize the alienation of common portions the retention of which is necessary to the destination of the immovable;
(3) to amend the declaration of co-ownership in order to permit the holding of a fraction by several persons having a right of periodical and successive enjoyment.”
„1098. Sont prises a la majorite des 3/4 des coproprietaires, representant 90% des voix de tous les coproprietaires, les decisions:
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’alienation des parties communes dont la conservation est necessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la declaration de copropriete pour permettre la detention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance periodique et successif”.
Commentaires du ministre de la Justice
„Cet article reprend en substance larticle 442h C.C.B.C. à deux exceptions près. D’abord, il ne retient pas la règle de l’unanimité, pour éviter que le refus d’un seul copropriétaire n’empêche la prise de décision. Compte tenu de l’importance des décisions, la majorité requise est double: les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, il soumet la décision qui vise à modifier la déclaration de copropriété pour permettre qu’une fraction soit détenue en multipropriété à cette double majorité, compte tenu que cette décision risque de modifier considérablement le projet de copropriété.”
„1101. Any stipulation of the declaration of co-ownership which changes the number of votes required in this chapter for taking any decision is deemed unwritten.”
„1101. Est reputee non ecrite toute stipulation de la declaration de copropriete qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une decision prevue par le present chapitre.”
[12] A se vedea aici.
[13] Legiuitorul quebecois are în vedere ipoteza în care un proprietar poate să aibă mai multe apartamente în acelaşi bloc de locuinţe sau o locuinţă cu suprafaţă mai mare decât celelalte.
[14] Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles bâtis. Version consolidee au 16 mars 2011. Redăm in extenso textul articolelor relevante din legea franceză:
„Article 26 modifie par la Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 art. 15 2° (JORF 7 mars 2007)
Sont prises a la majorite des membres du syndicat representant au moins les deux tiers des voix les decisions concernant:
a) Les actes d’acquisition immobiliere et les actes de disposition autres que ceux vises a l’article 25 d;
b) La modification, ou eventuellement l’etablissement, du reglement de copropriete dans la mesure ou il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amelioration, a l’exception de ceux vises aux e, g, h, i, j, m et n de l’article 25;
d) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la realisation des etudes et travaux necessaires a cette individualisation prevus par l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 decembre 2000 relative a la solidarite et au renouvellement urbains;
e) Les modalites d’ouverture des portes d’acces aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit etre compatible avec l’exercice d’une activite autorisee par le reglement de copropriete. La decision d’ouverture est valable jusqu’a la tenue de l’assemblee generale suivante.
MODIFICATION DE PARTIES PRIVATIVES ET CONSENTEMENT DU COPROPRIETAIRE
L’assemblee generale ne peut, a quelque majorite que ce soit, imposer a un coproprietaire une modification a la destination de ses parties privatives ou aux modalites de leur jouissance, telles qu’elles resultent du reglement de copropriete.
CONDITIONS D’UNANIMITE
Elle ne peut, sauf a l’unanimite des voix de tous les coproprietaires, decider l’alienation des parties communes dont la conservation est necessaire au respect de la destination de l’immeuble.
A defaut d’avoir ete approuves dans les conditions de majorite prevues au premier alinea du present article, les travaux d’amelioration mentionnes au c ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorite des membres du syndicat representant au moins les deux tiers des voix des coproprietaires presents ou representes peuvent etre decides par une nouvelle assemblee generale, convoquee a cet effet, qui statue a cette derniere majorite.
(…)
Article 26-3 Cree par Loi n°2000-1208 du 13 decembre 2000 art. 81 9° (JORF 14 decembre 2000).
Par derogation aux dispositions de l’avant-dernier alinea de l’article 26, l’assemblee generale decide, a la double majorite qualifiee prevue au premier alinea dudit article, les alienations de parties communes et les travaux a effectuer sur celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative a la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville.”
[15] Pentru o definiţie legală a conceptului de destinaţie a imobilului a se vedea: l’expose des motifs de la loi du 10 juillet 1965: https://sites.google.com/site/ladestinationdelimmeuble/
[16] Redăm în original, pentru acuratețe, textul italian din Decreto-Legge n. 104/2020 art. 119 (9 bis):
„Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo […] sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. 
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.”
[17] Redăm în original, pentru acuratețe, textul francez din Le Code de patrimoine, art. L 621-11:
L’autorité administrative peut toujours faire exécuter par les soins de son administration et aux frais de l’Etat, avec le concours éventuel des intéressés, les travaux de réparation ou d’entretien qui sont jugés indispensables à la conservation des monuments classés au titre des monuments historiques n’appartenant pas à l’Etat.”
[18] Cu referire expresă la termenul anglofon de ”commons”, C.Hess, E.Ostrom, ed., Understanding Knowledge as a Common: From Theory to Practice, The MIT Press, Cambridge, Massachusetts, 2007, și  indirect la teoria derivată din mediul economic ”Thragedy of  the commons” reconceptualizată  de G.Hardin ,  The Thragedy of the commons, Science, 13 dec. 1968,  vol 162, p. 1243-1248, disponibilă aici. Deși se referea inițial la modalitatea de utilizare a resurselor, teoria a fost extinsă și la bunrui care aparțin patrimoniului comun, G.Samuel,  Are Property Rights so simple in Europe? în P. Jackson, D.C.Wilde ed., Property Law: Current Issues and Debates, Routledge Revivals, London, second edition, 2018, p. 161- 186; T. Allen,  Limitations on Constitutional Property Rights în P. Jackson, D.C.Wilde ed., Property Law: Current Issues and Debates, Routledge Revivals, London, second edition, 2018, p. 187-207.
[19] M.Clément-Fontaine,  Un renouveau des biens communs: des biens matériels aux biens immatériels, în Les modèles propriétaires. Actes du colloque international organisée par le CECOJI, Presses Universitaires juridiques, Univ. de Poitiers, L.G.D.J., Paris, 2012, p. 52-59.
[20] Redăm în original, pentru acuratețe, textul francez din Le Code de patrimoine, art. L 621-12 (text modificat prin Legea nr. 2016-925):
”Indépendamment des dispositions de l’article L. 621-11, lorsque la conservation d’un immeuble classé au titre des monuments historiques est gravement compromise par l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien, l’autorité administrative peut, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture, mettre en demeure le propriétaire de faire procéder auxdits travaux, en lui indiquant le délai dans lequel ceux-ci devront être entrepris et la part de dépense qui sera supportée par l’Etat, laquelle ne pourra être inférieure à 50 %. La mise en demeure précisera les modalités de versement de la part de l’Etat.”
[21] Modalitățile concrete de intervenție a autorităților și cuprinsul documentațiilor necesare se regăsesc în art. R 621-45 până la R621-48 din Codul Patrimoniului.


Cercetător ştiinţific dr. Dumitru Dobrev, Institutul de Cercetări Juridice „Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române
Conf. univ. dr. Liviu-Marius Harosa, Facultatea de Drept a Universității Babeș-Bolyai din Cluj Napoca

Cuvinte cheie: , , , , , , ,
Secţiuni: Achiziții publice, Articole, Construcții, Drept civil, RNSJ, SELECTED TOP LEGAL, Studii | Toate secţiunile
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD