« Flux noutăţi
BusinessAchiziţii publiceAfaceri transfrontaliereAsigurăriBankingConcurenţăConstrucţiiCorporateCyberlawDrept comercialEnergieFiscalitateFuziuni & AchiziţiiGamblingHealth & PharmaInfrastructurăInsolvenţăMedia & publicitatePiaţa de capitalProprietate intelectualăTelecomTransporturi
ProtectiveDrepturile omuluiDreptul Uniunii EuropeneDrept constituţionalDrept civilData protectionDreptul familieiDreptul munciiDreptul sportuluiMalpraxis medicalProtecţia animalelorProtecţia consumatorilorProtecţia mediului
LitigationArbitrajContencios administrativContravenţiiDrept penalMediereProcedură civilăRecuperare creanţe
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Legea nr. 87/2020 – Dobândirea dreptului de proprietate asupra curții
05.07.2021 | Răzvan Nicolae POPESCU

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Răzvan Nicolae Popescu

Răzvan Nicolae Popescu

1. Preambul

În ultimii ani Legea nr. 18/1991 a suferit o serie de modificări prin diverse acte normative (Legea nr. 231/2018, Legea nr. 105/2019, Legea nr. 87/2020 etc).

Prin intermediul Legii nr. 87/2020 cumpărătorii de locuințe și / sau anexe gospodărești, în baza Legii nr. 112/1995, au primit vocația de a obține constituirea dreptului de proprietate asupra curților / grădinilor aferente locuințelor și / sau anexelor gospodărești.

În acest sens, în cadrul art. 27 din Legea nr. 18/1991, s-au introdus prevederile alin. 23 care reglementează dreptul la constituirea dreptului de proprietate pentru terenurile cu destinația de curți / grădini aferente locuințelor cumpărate în baza Legii nr. 112/1995.

Prezentul material cuprinde o serie de informații referitoare la: 1. Evoluția legislativă în timp, 2. Impactul Legii nr. 87/2020 asupra persoanelor îndreptățite la constituirea dreptului de proprietate privată, 3. Procedura ce trebuie urmată în vederea obținerii dreptului de proprietate asupra terenurilor, 4. Necesitatea parcurgerii procedurii administrative, 5. Actele care trebuie depuse în vederea obținerii dreptului de proprietate, 6. Termenul de soluționare al cererii, 7. Remediile legale în cazul tăcerii autorităților competente, 8. Raportul dintre Legea nr. 87/2020 și Legea nr. 10/2001, 9. Raportul dintre Legea nr. 87/2020 și Legea nr. 85/1992.

2. Evoluția legislativă în timp

Până la data de 08.08.2018 prevederile art. 27 din Legea nr. 18/1991 aveau următorul conținut:

(1) Punerea în posesie şi eliberarea titlurilor de proprietate celor îndreptăţiţi nu pot avea loc decât numai după ce s-au făcut în teren delimitările necesare pentru măsurători, stabilirea vecinătăţilor pe temeiul schiţei, amplasamentului stabilit şi întocmirea documentelor constatatoare prealabile.

(2) În toate cazurile în care reconstituirea dreptului de proprietate se face pe vechile amplasamente, cu ocazia măsurătorilor comisia locală ia act de recunoaşterea reciprocă a limitelor proprietăţii de către vecini, le consemnează în documentele constatatoare, întocmind planurile parcelare şi înaintează documentaţia comisiei judeţene sau prefectului pentru validare şi, respectiv, eliberarea titlurilor de proprietate.

(21) Proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris în cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea cere prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le sunt aplicabile numai prevederile art. 64.

(22) În cazurile în care s-au emis titluri de proprietate în mod abuziv altor persoane decât foştii proprietari iar aceştia deţineau la acel moment adeverinţe de proprietate şi aveau posesia terenului, comisiile de fond funciar vor revoca titlurile emise cu încălcarea legii, dacă acestea nu au intrat în circuitul civil. Dacă respectivele titluri de proprietate au intrat în circuitul civil prin acte de vânzare – cumpărare sau în alt mod, fostul proprietar se va adresa justiţiei pentru constatarea nulităţii absolute a titlului respectiv potrivit prevederilor art. III din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991.

(3) Pentru terenurile aflate în exploatarea societăţilor agricole de tip privat, constituite în temeiul Legii nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură, comisiile locale şi cele judeţene, în termen de 12 luni, vor efectua toate operaţiunile prevăzute la alin. (1) şi (2) şi vor elibera titlurile de proprietate.

(4) Membrii şi conducerea acestor societăţi agricole au obligaţia de a solicita imediat comisiilor locale să efectueze operaţiunile prevăzute la alineatul precedent, iar comisiile judeţene, să solicite eliberarea titlurilor de proprietate.

(41) Primarul va afişa lunar suprafaţa constituită sau reconstituită, numele beneficiarilor, amplasamentul, planurile parcelare, precum şi suprafaţa rămasă în rezerva comisiei locale.

(5) Încălcarea prevederilor alineatelor precedente atrage desfiinţarea, de drept, a societăţilor agricole în cauză.

(6) La desfiinţarea cooperativei agricole de producţie, o comisie de lichidare constituită în termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriei, va proceda în termen de 9 luni de la desfiinţarea cooperativei, la realizarea activului şi la plata pasivului, în condiţiile prevăzute de lege.“

Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 231/2018 prevederile art. 27 din Legea nr. 18/1991 au fost modificate inclusiv prin inserarea alin. 23, în perioada 09.08.2018 – 22.05.2019 textul având următorul conținut:

(23) În cazul terenurilor aferente locuinţei, care nu au fost cooperativizate, deţinătorii sau moştenitorii acestora pot solicita comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, astfel:

a) dacă solicitanţii figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale şi în evidenţele fiscale;

b) dacă terenul este în proprietatea statului român şi persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcţiilor de pe terenurile care fac obiectul prezentei legi;

c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.”

Ulterior a intrat în vigoare Legea nr. 105/2019, iar prevederile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 au suferit modificări, în perioada 23.05.2019 – 28.06.2020 având următorul conținut:

“(23) În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deţinătorii sau moştenitorii acestora pot solicita comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, astfel:

a) dacă solicitanţii figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale şi în evidenţele fiscale;

b) dacă terenul este în proprietatea statului român şi persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcţiilor de pe terenurile care fac obiectul prezentei legi;

c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.”

În fine, în baza Legii nr. 87/2020 prevederile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 au fost din nou modificate, de la data de 28.06.2020 și până în prezent având următorul conținut:

(23) În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deţinătorii sau moştenitorii acestora, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, pot solicita, la cerere, comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, astfel:

a) dacă deţinătorii sau moştenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale şi în evidenţele fiscale;

b) dacă terenul este în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcţiilor;

c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.”

Din analiza comparativă a normelor juridice expuse mai sus rezultă importante deosebiri:

1. Legea nr. 231/2018 avea ca obiect de reglementare terenurile aferente locuințelor;

2. Legea nr. 105/2019 avea un obiect de reglementare mai extins: (i) terenurile aferente locuințelor, (ii) terenurile aferente anexelor gospodărești, (iii) curțile aferente locuințelor / anexelor gospodărești și (iv) grădinile aferente locuințelor / anexelor gospodărești;

3. Legea nr. 87/2020 are un obiect de reglementare și mai extins fiind aplicabilă și persoanelor care au cumpărat imobile în baza Legii nr. 112/1995;

4. Una din condițiile impuse de Legea nr. 231/2018, respectiv de Legea nr. 105/2019 constă în necesitatea persoanelor de a figura cu terenurile deținute fie în registrele agricole, fie în cele cadastrale, precum și în evidențele fiscale;

5. Condiția impusă de Legea nr. 87/2020 constă în necesitatea persoanelor de a figura cu locuințele (iar nu cu terenurile) fie în registrele agricole, fie în cele cadastrale precum și în evidențele fiscale;

6. Atât în cazul Legii nr. 231/2018, cât și în cazul Legii nr. 105/2019 terenul solicitat a fi acordat trebuia să se afle în patrimoniul statului român;

7. În cazul Legii nr. 87/2020 terenul solicitat a fi acordat se poate afla fie în patrimoniul statului român, fie în patrimoniul unității administrativ teritoriale.

3. Legea nr. 87/2020 a introdus o nouă categorie de persoane îndreptățite la obținerea dreptului de proprietate

Toate actele normative prin care a fost modificată Legea nr. 18/1991, respectiv Legea nr. 231/2018, Legea nr. 105/2019 si Legea nr. 87/2020, au avut ca efect introducerea unor noi categorii de persoane îndreptățite la obținerea dreptului de proprietate, precum și introducerea unor noi tipuri de terenuri care puteau forma obiectul constituirii dreptului de proprietate.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

Din expunerea de motive care a dus la adoptarea actului normativ antereferit s-a menţionat că în procesul legislativ de adoptare a legii numărul 18/1991 nu a fost rezolvată situaţia juridică a terenurilor situate în intravilanul localităţilor pe care sunt amplasate construcţii ale fostelor cooperative de producţie, asociaţii economice intercooperatiste şi ale fostelor cooperative de consum, prin propunerea legislativă reglementându-se rezolvarea situaţiei juridice a acelor terenuri, pe care sunt amplasate construcţii ale fostelor cooperative de producţie, asociaţii economice intercooperatiste şi ale fostelor cooperative de consum …;[1]

Dispoziţiile art. 27 al. 23 din legea 18/1991, care este o lege preponderent de reparaţie nu au fost adoptate pentru a se da posibilitatea emiterii titlurilor de proprietate pentru terenuri folosite în plus faţă de suprafeţele pentru care se posedă titluri de proprietate, ci pentru ca se da posibilitatea deţinătorilor de case de locuit şi anexe gospodăreşti, aflate în zone care nu au fost cooperativizate, să obţină titluri de proprietate pentru terenul aferent …;[2]

Prin Legea nr. 231/2018 au fost aduse modificări Legii nr. 18/1991 în sensul că au fost modificate sau completate prin introducerea de noi aliniate prevederile art. 23, art. 24 şi art. 27. Prevederile alin. (2^3) al art. 27 au introdus atât o nouă categorie de persoane îndreptăţite cât şi o nouă categorie de terenuri pentru care se poate solicita constituirea dreptului de proprietate ….[3]

Totodată, prin Legea nr. 87/2020 persoanele care au cumpărat imobilele în baza Legii nr. 112/1995 au fost incluse în categoria persoanelor care pot beneficia de obținerea dreptului de proprietate asupra terenurilor ocupate (în principiu) în baza unor contracte de închiriere.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

La momentul formulării cererii – 04.12.2018, deţinătorii sau moştenitorii celor care au cumpărat imobile potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, nu figurau printre categoriile de persoane îndreptăţite la emiterea unor titluri de proprietate. Doar prin Legea nr. 87/2020, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 551/25.06.2020 s-a introdus această categorie de persoane îndreptăţite, motiv pentru care, de altfel, B______ B________ a adoptat Hotărârea privind stabilirea unor măsuri de reluare a procedurii administrative în baza prevederilor Legii nr. 87/2020 pentru modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 …;[4]

Aşadar, având în vedere precizările de mai sus cu referire la aplicarea art. 24, doar prevederile alin. (2^3) al art. 27, prin care s-a introdus atât o nouă categorie de persoane îndreptăţite cât şi o nouă categorie de terenuri pentru care se poate solicita constituirea dreptului de proprietate au aplicabilitate în speţă. Potrivit prevederilor invocate mai sus, persoanele îndreptăţite sunt proprietarii actuali ai locuinţelor sau moştenitorii acestora iar terenurile care fac obiectul solicitării sunt terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate.[5]”.

4. Procedura de urmat în vederea obținerii dreptului de proprietate privată

La o simplă citire a prevederilor art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 87/2020, ar părea că cererea de constituire a dreptului de proprietate ar trebui să fie transmisă direct Comisiei Județene.

Legea nr. 87/2020 nu a venit cu precizări ale modului de soluționare a cererilor de constituire a dreptului de proprietate întocmite în baza acestui act normativ (ex. unde se depune cerere, care sunt actele necesare în vederea obținerii constituirii dreptului de proprietate, cine soluționează cererea, în ce termen se soluționează cererea, care sunt remediile în situațiile în care cererea nu este soluționată într-un termen rezonabil etc).

Mai mult, Legea nr. 87/2020 nu a adus niciun fel de modificări normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 18/1991, norme aprobate prin H.G. nr. 890/2005.

În aceste condiții apreciem că toate cererile de constituire a dreptului de proprietate formulate în baza Legii nr. 87/2020 trebuie să fie soluționate la fel ca marea majoritate a cererilor de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate formulate în baza Legii nr. 18/1991.

Potrivit art. 5 din Regulamentul din 2005 privind procedura de constituire, atribuțiile și funcționarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, a modelului și modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum și punerea în posesie a proprietarilor, aprobat prin H.G. nr. 890/2005, cererile de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor se primesc și se analizează într-o primă fază de Comisiile Locale din cadrul primăriilor, acestea fiind organismele abilitate de lege să efectueze o serie de activități: (i) primirea cererilor, (ii) verificarea îndeplinirii condițiilor impuse de lege, (iii) identificarea faptică și scriptică a terenului în realitate, (iv) formularea de propuneri privind admiterea / respingerea cererilor etc.

Potrivit art. 6 din același act normativ cererile de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor se primesc și se analizează într-o a doua faza de Comisiile Județene din cadrul prefecturilor, acestea fiind înzestrate cu o serie de abilități legale: (i) validează / invalidează propunerile primite din partea Comisiilor Locale, (ii) emit titlurile de proprietate etc.

Din interpretarea coroborată a acestor norme juridice rezultă că, în baza Legii nr. 18/1991, cererile de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate privată urmează două etape: (i) prima desfășurată în fața Comisiei Locale din cadrul primăriei în a cărei raza se află terenul solicitat și (ii) a doua desfășurată în fața Comisiei Județene din cadrul prefecturii aferente.

În aceste condiții, față de inexistența unor norme derogatorii stabilite prin Legea nr. 87/2020, apreciem că toate cererile de constituire a dreptului de proprietate privată urmează să fie soluționate prin parcurgerea celor două faze: (i) prima în fața Comisiei Locale din cadrul primăriei în a cărei rază se află terenul solicitat și (ii) a doua în fața Comisiei Județene din cadrul prefecturii aferente.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești (optică formată prin raportare și la prevederile Legii nr. 231/2018 dar care se poate aplica mutatis mutandis și la prevederile Legii nr. 87/2020):

Dispoziţiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 se interpretează coroborat cu celelalte prevederi ale acestui act normativ, precum şi cu cele ale HG. nr. 890/2005, în sensul că reclamanţii trebuie să urmeze procedura administrativă de depunere a cererii la Comisia Locală de Fond Funciar Timişoara, să aştepte răspunsul acestei instituţii de soluţionare a cererii, să atace cu contestaţie la comisia judeţeană refuzul comisiei locale de înaintare a propunerii de atribuire în proprietate a terenului, iar hotărârea comisiei judeţene să o atace cu plângere la instanţă, întrucât prevederile legale invocate de reclamanţi nu conţin dispoziţii derogatorii în ceea ce priveşte procedura de atribuire a terenului în proprietate …;[6]

Având în vedere că la data de 15.02.2021, C_______ C___ a depus la dosar o adresă prin care învederează faptul că cererea formulată de către reclamanţi la data de 26.11.2018 de atribuire a terenului aferent construcţiei situat în D___, ___________________. 11, a fost admisă de către CLFF D___, iar propunerea CLFF D___ a fost înaintată la data de 21.01.2021 CJFF T____, însoţită de întreaga documentaţie, în vederea verificării şi emiterii titlurilor de proprietate …;[7]

Din ansamblul acestor reglementări rezultă şi aceea că, pentru soluţionarea cererilor de emitere a unui titlu de proprietate pentru terenul aferent unei construcţii, cum este cea formulată de reclamant, sunt aplicabile dispoziţiile HG nr. 890/2005. Constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate debutează, aşadar, cu o procedură administrativă, cu etape, termene şi căi de atac distincte …;[8]

Având în vedere aceste prevederi legale, tribunalul arată în că mod justificat a reţinut prima instanţă că este sarcina comisiei municipale de a întocmi documentaţia necesară cu propunere de atribuire a dreptului de proprietate în favoarea petentului cu privire la cota parte de teren din terenul înscris în CF nr. _____ Bistriţa, nr. top. 1545/1 (CF vechi nr. 2237) aferentă cotei-părţi din dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 situat în municipiul Bistriţa, ________________________. 10, cu suprafaţa utilă de 95,18 mp, neexistând nici o prevedere legală care să impună în sarcina persoanei ce a formulat cererea de atribuire de a întocmi documentaţia tehnică, ci aceasta are obligaţia de a depune documentele justificative în susţinerea cererii formulate, ceea ce în cazul de faţă s-a întâmplat …;[9]

Prin Hotărârea nr. 64/12.05.2020 emisă de intimata B______ B________ B_____ B_________ B________ de Proprietate Privată asupra terenurilor din Bistriţa-Năsăud, contestaţia formulată de către petenta Someşian A______ a fost respinsă ca neîntemeiată, motivat de faptul că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 întrucât terenul solicitat este aferent casei de locuit dobândită prin cumpărare în baza  …;[10]

Având în vedere că la data de 15.02.2021, C_______ C___ a depus la dosar o adresă prin care învederează faptul că cererea formulată de către reclamanţi la data de 26.11.2018 de atribuire a terenului aferent construcţiei situat în D___, ___________________. 11, a fost admisă de către CLFF D___, iar propunerea CLFF D___ a fost înaintată la data de 21.01.2021 CJFF T____, însoţită de întreaga documentaţie, în vederea verificării şi emiterii titlurilor de proprietate …;[11]”.

5. Procedura administrativă este obligatorie, iar nu facultativă

În vederea obținerii dreptului de proprietate potrivit Legii nr. 87/2020 persoanele care se consideră îndreptățite sunt obligate să parcurgă procedura stabilită de Legea nr. 18/1991 și H.G. nr. 890/2005  ex. formularea cererii de constituire în fața Comisiei Locale, atașarea documentelor justificative, așteptarea soluționării cererii etc).

Legea nr. 87/2020 nu conține prevederi legale care să justifice posibilitatea persoanelor care se consideră îndreptățite de a se adresa direct instanțelor judecătorești, fără parcurgerea procedurii administrative prealabile, astfel de acțiuni urmând a fi respinse, în principiu, ca prematur formulate.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

Raportând dispoziţiile legale mai sus citate situaţiei de fapt din cauză, ţinând cont şi de regimul juridic al terenului în discuţie, instanţa constată că reclamantul are la îndemână formularea unei cereri potrivit procedurii administrative prevăzută de lege, pentru a obţine dreptul de proprietate asupra terenului solicitat. Prin urmare, nu este admisibilă introducerea unei acţiuni în constatare pentru a se constata că antecesorii săi au dobândit proprietatea asupra terenului care face obiectul litigiului. Această concluzie este dedusă şi din caracterul subsidiar al acţiunii în constatare, reclamantul având la îndemână procedura specială de stabilire, procedură administrativă indicată expres de dispoziţiile art.27 alin.2 indice 3 din Legea nr.18/1991, actualizată …;[12]

Stabilirea dreptului de proprietate, potrivit legilor fondului funciar, se realizează după o procedură specială, care cuprinde o procedură administrativă prealabilă şi obligatorie, urmată de o procedură judiciară eventuală şi subsidiară …;[13]

Stabilirea dreptului de proprietate, potrivit legilor fondului funciar, se realizează după o procedură specială, care cuprinde o procedură administrativă prealabilă şi obligatorie, urmată de o procedură judiciară eventuală şi subsidiară …;[14]

Instanţa reţine că dispoziţiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 se interpretează coroborat cu celelalte prevederi ale acestui act normativ, precum şi cu cele ale HG. nr. 890/2005, în sensul că reclamanţii trebuie să urmeze procedura administrativă de depunere a cererii la Comisia Locală de Fond Funciar Timişoara, să aştepte răspunsul acestei instituţii de soluţionare a cererii, să atace cu contestaţie la comisia judeţeană refuzul comisiei locale de înaintare a propunerii de atribuire în proprietate a terenului, iar hotărârea comisiei judeţene să o atace cu plângere la instanţă, întrucât prevederile legale invocate de reclamanţi nu conţin dispoziţii derogatorii în ceea ce priveşte procedura de atribuire a terenului în proprietate …;[15]

Faţă de modul se sesizare al instanţei de către reclamantă, instanţa apreciază că procedura specială nu a fost îndeplinită conform normelor legale, mai mult este în curs de desfăşurarea prin solicitarea expresă şi scrisă a intimatelor adresată reclamantei de a depune înscrisurile probatorii care să susţină îndeplinirea condiţiilor enumerate la art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991…;[16]

Ca atare, atâta timp cât nu există o hotărâre a comisiei judeţene care să soluţioneze cererea reclamantului, prezentul demers procesual este prematur formulat, motiv pentru care se va admite excepţia prematurităţii şi se va respinge acţiunea formulată …;[17]

Potrivit art. 27 din Legea nr. 18/1991, punerea în posesie şi eliberarea titlurilor de proprietate celor îndreptăţiţi nu poate avea loc decât numai după ce s-au făcut în teren delimitările necesare pentru măsurători, stabilirea vecinătăţilor pe temeiul schiţei, amplasamentul stabilit şi întocmirea documentelor constatoarea prealabile. Or, în cauza, astfel de operaţiuni nu au fost efectuate, iar reclamanta, nu a urmat procedura instituită de lege pentru a contesta atitudinea pasivă a comisiei locale …[18]”.

6. Actele justificative ale cererii de constituire a dreptului de proprietate privată

În vederea obținerii dreptului de proprietate asupra terenului considerăm că se impune depunerea actelor din care să rezulte îndeplinirea condițiilor impuse de lege: (i) cumpărarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995 (ex. contractul de vânzare și dovada plății integrale a prețului), (ii) înscrierea locuinței în registrele cadastrale  ex. extras de carte funciară pentru informare) și în evidențele fiscale (ex. certificat fiscal la zi), (iii) deținerea terenului aferent locuinței cumpărate (ex. contractul de închiriere, fisă de calcul), (iv) apartenența dreptului de proprietate asupra terenului fie la domeniul privat al statului român, fie la domeniul privat al unității administrativ teritoriale (ex. extrase de carte funciara pentru informare, adeverințe eliberate de UAT – uri privind situația juridică a terenului), (v) lipsa cererilor de constituire / reconstituire (ex. adeverințe emise de Comisiile Locale, respectiv Comisiile Județene privind inexistența unor cereri de constituire / reconstituire) etc.

Legea nr. 87/2020 nu precizează în mod expres care sunt actele doveditoare ce trebuie să însoțească cererea de constituire a dreptului de proprietate, motiv pentru care, în lipsa unor prevederi legale, în practică, fiecare Comisie Locală / Comisie Județeană își stabilește lista actelor necesare prin publicare pe propriul site.

7. Termenul de soluționare al cererii

Legea nr. 87/2020 nu impune nici Comisiei Locale și nici Comisiei Județene vreun termen pentru soluționarea cererii de constituire a dreptului de proprietate privată asupra terenului.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

În continuare, în legătură cu cererea adresată comisiei locale ca urmare a intervenirii Legii nr. 87/2020, instanţa reţine că reclamanţii trebuie să aştepte un termen rezonabil soluţionarea acestei cereri, având în vedere că Legea nr. 18/1991 nu prevede un termen de soluţionare a cererii …”[19].

8. Lipsa unui răspuns din partea comisiilor – accesul la instanțele judecătorești

Deși Legea nr. 87/2020 nu impune niciun fel de termen pentru soluționarea cererii de constituire a dreptului de proprietate privată aceasta nu semnifică faptul că, în cazul unei pasivități prelungite a autorităților (des întâlnită în cazul dosarelor de Legea nr. 18/1991), persoana care se consideră îndreptățită nu se poate adresa instanțelor judecătorești.

După expirarea unui termen rezonabil de la depunerea cererii și a tuturor actelor doveditoare, apreciem că persoana care se consideră îndreptățita are posibilitatea de a se adresa instanțelor judecătorești, în contradictoriu cu Comisia Locala și Comisia Județeana, în vederea obținerii recunoașterii dreptului de proprietate pe cale judiciară.

În același sens este și optica instanțelor judecătorești:

Pe de altă parte, în acord cu reclamanta, instanţa apreciază că durata acesteia nu poate fi lăsată exclusiv la aprecierea comisiilor de fond funciar, instanţa fiind chemată să aprecieze inclusiv asupra acestuia aspect, iar în cazul în care tergiversarea soluţionării nu este justificată să oblige la soluţionarea acesteia sau chiar să treacă la soluţionarea cererii pe fond …;[20]

Indiferent de data dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, dobânditorul are dreptul să obţină terenul aferent construcţiilor, în aceeaşi întindere în care a fost preluat de stat …;[21]

Pe de altă parte, în acord cu reclamanţii, instanţa apreciază că durata acesteia nu poate fi lăsată exclusiv la aprecierea comisiilor de fond funciar, instanţa fiind chemată să aprecieze inclusiv asupra acestuia aspect, iar în cazul în care tergiversarea soluţionării nu este justificată să oblige la soluţionarea acesteia sau chiar să treacă la soluţionarea cererii pe fond …;[22]

În condiţiile în care reclamanţii s-au adresat comisiei locale, solicitând constituirea dreptului de proprietate, iar cererea lor nu a fost soluţionată, este de neconceput să nu li se recunoască reclamanţilor posibilitatea de a sesiza instanţa de judecată, pentru ca aceasta, în funcţie de probe, să stabilească asupra dreptului reclamanţilor la constituirea dreptului de proprietate, şi să dispună în consecinţă. Aceasta nu înseamnă câtuşi de puţin încălcarea de către instanţă a atribuţiilor celor două comisii şi nici depăşirea limitelor puterii judecătoreşti, cât vreme obiectul acţiunii vizează obligarea pârâtelor la emiterea actelor şi îndeplinirea operaţiunilor prevăzute în procedura legilor reparatorii …;[23]

Prin urmare, raportat la aceste dispoziţii legale, tribunalul constată că apelanta are obligaţia legală, în vederea emiterii titlului de proprietate în favoarea reclamantei intimate de către B______ B________, de a proceda la efectuarea tuturor operaţiunilor enumerate de art. 5 din HG 890/2005 şi de a întocmi documentaţia aferentă, în baza acestei documentaţii B______ B________ urmând a-şi executa propria obligaţie stabilită prin hotărârea apelată, de eliberare a titlului de proprietate în favoarea reclamantei[24]

Prin urmare, raportat la aceste dispoziţii legale, tribunalul constată că apelanta are obligaţia legală, în vederea emiterii titlului de proprietate în favoarea reclamantului intimat de către comisia judeţeană, de a proceda la efectuarea tuturor operaţiunilor enumerate de art. 5 din HG 890/2005 şi de a întocmi documentaţia aferentă, în baza acestei documentaţii Comisia Judeţeană urmând a-şi executa propria obligaţie stabilită prin hotărârea apelată, de eliberare a titlului de proprietate în favoarea reclamantului[25]”.

9. Raportul dintre Legea nr. 87/2020 și Legea nr. 10/2001

O problemă care ar putea să apară în practică ar fi cea a concursului dintre Legea nr. 87/2020 și Legea nr. 10/2001.

Până la nivelul anului 2020, când a intrat în vigoare Legea nr. 87/2020 între imobilele ce formau obiectul Legii nr. 18/1991 și cele care formau obiectul Legii nr. 10/2001 exista o distincție foarte clară, în sensul că, cele două legi nu se intersectau sub aspectul efectelor juridice, fiecare imobil în parte urmând fie dispozițiile Legii nr. 18/1991, fie cele ale Legii nr. 10/2001.

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 87/2020 s-a creat o situația juridică dublu reglementată atât prin dispozițiile Legii nr. 18/1991, cât și prin dispozițiile Legii nr. 10/2001, în privința acelorași terenuri.

În acest sens trebuie realizată o scurtă incursiune în privința actelor normative incidente.

Prin intermediul Legii nr. 112/1995 s-a creat cadrul legal pentru că anumite categorii de persoane (chiriași) să cumpere locuințe în cadrul imobilelor preluate abuziv de statul român în perioada 1945 – 1989, astfel cum rezulta din interpretarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra locuințelor, chiriașii cumpărători dobândeau și dreptul de proprietate asupra terenului aferent, teren determinat sub forma unei cote indivize din dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcție, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.

În baza Legii nr. 10/2001 foștii proprietari aveau dreptul să obțină restituirea în natură a imobilelor preluate în mod abuziv de statul român, mai puțin partea din imobile (locuințele și terenurile aferente) înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 18 lit. c din Legea nr. 10/2001.

Cu alte cuvinte, până la data intrării în vigoare a Legii nr. 87/2020, mecanismul juridic era următorul: (i) o parte din imobilul naționalizat putea fi vândut către chiriaș în condițiile Legii nr. 112/1995, (ii) cealaltă parte putea fi restituită în natură către fostul proprietar în condițiile Legii nr. 10/2001.

La nivel pur teoretic toate dosarele de Legea nr. 10/2001 ar fi trebuit să fie soluționate până la nivelul anului 2020, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 33 alin. 1 lit. c din Legea nr. 165/2013.

Cu toate acestea, în practica au rămas o serie de dosare de Legea nr. 10/2001 nesoluționate până în prezent.

Aceste tipuri de dosare ar putea să ridice, în practică probleme de aplicare.

Spre exemplu, să presupunem următoarea situație de fapt:

1. în perioada 1945 – 1989 statul comunist preia un imobil compus din teren și o construcție cu mai multe unități locative;

2. în baza Legii nr. 112/1995 statul român înstrăinează 100% din locuințele ce formează construcția;

3. în baza Legii nr. 10/2001 se formulează o notificare pentru restituirea imobilului neînstrăinat (terenul ce depășește amprenta la sol a construcției) și despăgubiri pentru locuințele și terenul înstrăinat;

4. notificarea de Legea nr. 10/2001 nu se soluționează nici până în prezent;

5. intra în vigoare Legea nr. 87/2020 iar chiriașii – cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 formulează cereri de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuințelor, în baza Legii nr. 87/2020.

În aceste condiții se va putea pune problema concursului între:

1. dreptul fostului proprietar de a obține restituirea în natură a terenului neînstrăinat (terenul ce depășește terenul aferent amprentei la sol a construcției);

2. dreptul cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995 de a obține constituirea dreptului de proprietate, în baza Legii nr. 87/2020, cu privire la același teren (terenul ce depășește terenul aferent amprentei la sol a construcției).

Dacă s-ar da prevalență fostului proprietar, cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 nu ar mai putea beneficia de constituirea dreptului de proprietate potrivit Legii nr. 87/2020.

În sens contrar, dacă s-ar da prevalență cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995, fostul proprietar nu ar mai putea beneficia de restituirea în natură a terenului liber.

În astfel de situații noi apreciem că raportul dintre cele două acte normative ar trebui să fie soluționat în favoarea acordării priorității Legii nr. 10/2001 și restituirii terenului către fostul proprietar.

Cu alte cuvinte, până la momentul soluționării definitive a notificării de Legea nr. 10/2001, considerăm că autoritățile statului nu ar putea fi în măsură să dispună de terenul în discuție către cumpărătorii de Legea nr. 112/1995.

Susținerea unei astfel de teze pleacă de la natura celor două acte normative: Legea nr. 10/2001 are un pronunțat caracter reparator (venind să îndrepte într-o oarecare măsură ilegalitățile realizate de regimul comunist), în timp ce Legea nr. 87/2020 vine să clarifice regimul juridic al unor terenuri aflate încă în proprietatea privată a statului român / UAT-urilor.

Cu alte cuvinte, Legea nr. 10/2001 generează drepturi la reparație în favoarea foștilor proprietari (ex. restituirea în natură a imobilului preluat de stat), în timp ce Legea nr. 87/2020 generează drepturi la anumite beneficii în favoarea cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995 (ex. dreptul de a obține cu titlu gratuit și o cotă parte din dreptul de proprietate asupra terenului ce depășește terenul pe care se află construcția).

Or, între repararea unui prejudiciu îndreptarea unei ilegalități din perioada regimului comunist) și acordarea unui beneficiu (acordarea unui drept de proprietate cu titlu gratuit) considerăm ca repararea prejudiciului ar trebui să aibă prevalență.

Mai mult, până la soluționarea notificării în baza Legii nr. 10/2001 situația juridică a dreptului de proprietate asupra terenului este incertă: (i) fie terenul va rămâne în proprietatea statului român / UAT – ului, (ii) fie terenul va intra în proprietatea fostului proprietar.

Or, pentru a putea dispune de un bun, in temeiul Legii nr. 78/2020, considerăm că în primul rând situația juridică a bunului respectiv ar trebui să fie clar stabilită.

Credem că aceasta este și rațiunea pentru care legiuitorul român a impus printre condiții de constituire a dreptului de proprietate două condiții esențiale: (i) certitudinea apartenenței bunului respectiv la domeniul privat al statului român / UAT – ului și (ii) lipsa unor cereri de reconstituire / constituire a dreptului de proprietate.

În sensul lămuririi situației juridice și interdicției dispunerii de bunul pentru care a fost formulată o notificare în baza Legii nr. 10/2001 sunt și prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001:

Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, sunt interzise înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea cu sarcini sub orice formă a bunurilor imobile – terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.”

Apreciem că această sancțiune ar fi aplicabilă în măsura în care s-ar dispune constituirea dreptului de proprietate în favoarea chiriașului – cumpărător în baza Legii nr. 87/2020 până la soluționarea definitivă a notificării de Legea nr. 10/2001 formulată de fostul proprietar.

10. Raportul dintre Legea nr. 87/2020 și Legea nr. 85/1992

O altă problemă care s-ar putea pune în practică se referă la incidența Legii nr. 87/2020 și în privința locuințelor cumpărate în baza Legii nr. 85/1992.

În baza Legii nr. 85/1992 chiriașii anumitor tipuri de imobile  locuințe din cadrul unor construcții edificate fie din fondurile statului comunist, fie din fondurile fostelor întreprinderi de stat) puteau să le cumpere.

În măsura în care vânzarea locuinței se realiza în baza Legii nr. 85/1992, dacă locuința vândută făcea parte dintr-un condominiu, odată cu locuința se transfera și dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcție (cota parte indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află amprenta la sol a construcției), astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 10 alin. 3 din Legea nr. 85/1992.

Ulterior, în baza unor contracte de închiriere cumpărătorii puteau să dobândească și dreptul de folosință asupra unei părți din curtea / grădina aferentă locuinței.

După cum se poate observa mecanismul juridic al Legii nr. 85/1992 este foarte asemănător cu cel al Legii nr. 112/1995:

1. în cazul ambelor acte normative cumpărătorii dobândesc dreptul de proprietate asupra construcției, precum și asupra terenului aferent (teren situat sub construcție);

2. în cazul ambelor acte normative cumpărătorii pot să dobândească dreptul de folosință asupra terenurilor ce exced amprenta la sol a construcției, în baza unor contracte de închiriere.

Din analiza art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 rezultă două posibile interpretări:

1. norma juridică se interpretează în sens restrictiv, deci numai cu privire la cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995, iar nu și cu privire la cei care au cumpărat în baza Legii nr. 85/1992;

2. norma juridică se interpretează în sens extensiv, fiind aplicabilă și cu privire la cei care au cumpărat în baza Legii nr. 85/1992.

Opinăm în sensul celei de a doua interpretări deoarece, față de similitudinile celor două acte normative (Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 85/1992), precum și în vederea clarificării unor situații juridice ciudate (proprietar în parte și chiriaș pentru altă parte) s-ar impune aplicarea aceluiași regim juridic în mod unitar.

La nivelul Comisiilor din București opinia noastră nu este împărtășită, circulara emisă de aceste comisii prevăzând că Legea nr. 87/2020 este de strictă interpretare și aplicare, caz în care nu se aplică în privința cumpărătorilor în baza Legii nr. 85/1992.

În aceste condiții, va reveni practicii judiciare rolul de a stabili, în concret, dacă prin dispozițiile Legii nr. 87/2020 sunt vizați și cumpărătorii locuințelor vândute în baza Legii nr. 85/1992 sau numai cei care au achiziționat imobile în baza Legii nr. 112/1995.


[1] Decizia civilă nr. 138/02.03.2021 pronunțată de Tribunalul Mureș
[2] Sentința civilă nr. 58/13.01.2021 pronunțată de Judecatoria Pașcani
[3] Sentința civilă nr. 436/12.03.2021 pronunțată de Judecătoria Bistrița
[4] Sentința civilă nr. 436/12.03.2021 pronunțată de Judecătoria Bistrița
[5] Sentința civilă nr. 272/24.02.2021 pronunțată de Judecătoria Bistrița
[6] Sentința civilă nr. 12820/26.11.2020 pronunțată de Judecătoria Timișoara
[7] Sentința civilă nr. 313/24.02.2021 pronunțată de Judecătoria Deta (www.rolli.ro)
[8] Sentința civilă nr. 2104/27.04.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[9] Decizia civilă nr. 99/A/13.04.2021 pronunțată de Tribunalul Bistrița Năsăud
[10] Decizia civilă nr. 97A/08.04.2021 pronunțată de Tribunalul Bistrița Năsăud
[11] Sentința civilă nr. 313/24.02.2021 pronunțată de Judecătoria Deta
[12] Sentința civilă nr. 340/12.03.2021 pronunțată de Judecătoria Marghita
[13] Sentința civilă nr. 1898/19.04.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[14] Sentința civilă nr. 1618/01.04.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[15] Sentința civilă nr. 343/14.01.2021 pronunțată de Judecătoria Timișoara
[16] Sentința civilă nr. 1898/19.04.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[17] Sentința civilă nr. 1446/24.03.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[18] Sentința civilă nr. 260/22.01.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[19] Sentința civilă nr. 343/14.01.2021 pronunțată de Judecătoria Timisoara
[20] Sentința civilă nr. 1898/19.04.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[21] Sentința civilă nr. 2040/13.04.2021 pronunțată de Judecătoria Oradea
[22] Sentința civilă nr. 1618/01.04.2021 pronunțată de Judecătoria Arad
[23] Sentința civilă nr. 4161/13.04.2021 pronunțată de Judecătoria Iași
[24] Sentința civilă nr. 97/A/08.04.2021 pronunțată de Tribunalul Bistrița Năsăud
[25] Decizie civilă nr. 96/A/08.04.2021 pronunțată de Tribunalul Bistrița Năsăud


Av. Răzvan Nicolae Popescu, Partener DUMITRU POPESCU ȘI ASOCIAȚII SPARL
Membru al DPA Legal Team

Cuvinte cheie: ,
Secţiuni: Articole, Construcții, Drept civil, RNSJ, SELECTED TOP LEGAL, Studii | Toate secţiunile
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD