Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
Banner BA-01
Banner BA-02
Articole Drept civil Protective RNSJ SELECTED Studii

Legea nr. 112/1995. Este sigur (?!) să cumpăr un imobil naționalizat

10 iunie 2024 | Răzvan Nicolae POPESCU
Răzvan Nicolae Popescu

Răzvan Nicolae Popescu

1. Preambul

1.1. In Romania, in perioada 1990 – prezent, fata de multitudinea de acte normative emise in materia imobilelor preluate de statul comunist in perioada 1945 – 1989 si fata de practica instantelor judecatoresti, exista (inca) o anumita temere legata de achizitionarea de imobile nationalizate.

1.2. In cadrul prezentului material ne vom axa pe imobilele – locuinte vandute in baza Legii nr. 112/1995, mentionand daca, din punct de vedere juridic, exista sau nu riscuri asociate achizitionarii unor astfel de bunuri.

1.3. Prezentul material cuprinde referiri la: (i) cadrul juridic aplicabil – Legea nr. 112/1995 si Legea nr. 10/2001; (ii) opiniile Curtii Constitutionale a Romaniei referitoare la cadrul juridic prescris; (iii) situatia contractelor de vanzare incheiate in baza Legii nr. 112/1995 anterior datei de 14.02.2001, (iv) situatia contractelor de vanzare incheiate in baza Legii nr. 112/1995 ulterior datei de 13.02.2001 si (v) concluzii.

2. Cadrul juridic aplicabil

Legea nr. 112/1995

2.1. La data de 29.01.1996 a intrat in vigoare Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului (Legea nr. 112/1995).[1]

2.2. Acest act normativ s-a dorit a fi unul din primele acte normative din Romania post-comunista prin care sa fie reglementata modalitatea de despagubire a persoanelor deposedate de proprietatile preluate de regimul comunist.

2.3. Obiectul principal de reglementare al acestui act normativ este stabilit prin art. 1 respectiv: “Foştii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege.”.

2.4. Din interpretarea acestei norme juridice rezulta ca legea viza numai imobilele cu destinatia de locuinte trecute cu titlu in proprietatea autoritatior comuniste.

2.5. Aceasta reglementare nu s-a dorit a fi exhaustiva (pentru toate imobilele preluate de statul comunist si pentru toate modalitatile de preluare – ex. confiscare, expropriere, preluare in fapt, preluare prin contracte de donatie etc), aspect care rezulta din dispozitiile art. 25 din Legea nr. 112/1995: “Prin legi speciale se vor reglementa situaţiile juridice ale altor imobile decât cele care fac obiectul prezentei legi, trecute în proprietatea statului înainte de 22 decembrie 1989, indiferent de destinaţia lor iniţială, inclusiv ale celor demolate pentru cauze de utilitate publică.”.

2.6. Procedura de restituire consta in:  (i) formularea unei cereri adresata unei comisii instituita prin lege, (ii) analizarea indeplinirii conditiilor legale si (iii) solutionarea cererii intr-un anumit fel (ex. restituire in natura, acordare de despagubiri etc.).

2.7. Desi Legea nr. 112/1995 avea un obiect restrans de aplicabilitate (numai locuinte preluate cu titlu) foarte multi fosti proprietari au formulat cereri de restituire a imobilelor, chiar daca acestia nu indeplineau conditiile impuse de lege.

2.8. Comisiile de Legea nr. 112/1995 au primit si au procedat la inregistrarea cererilor de restituire, fiind formate astfel o serie de dosare administrative.

2.9. Un al doilea obiect al legii viza instrainarea locuintelor catre chiriasii care le ocupau contra unor preturi destul de scazute.

2.10. Vanzarea putea fi efectuata numai in masura in care locuinta nu era restituita in natura fostului proprietar, aspect care rezulta din interpretarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995: “Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.”.

2.11. In practica lucrurile nu au stat intotdeauna asa cum era prescris de lege, intamplandu-se o serie de situatii cat se poate de “ciudate“.

2.12. In unele cazuri, dispozitiile legale au fost intru totul respectate: (i) comisiile au decis ca persoana care a formulat cererea de restituire in natura nu indeplinea conditiile legale (ex. imobilul fusese preluat fara titlu, iar nu cu titlu) si au emis dispozitii de respingere a cererilor, dispozitii necontestate in instanta, (ii) ulterior comisiile au vandut locuintele catre chiriasii care intruneau conditiile impuse de lege.

2.13. In alte cazuri s-a procedat astfel: (i) comisiile au ascuns chiriasilor faptul ca fostii proprietari au solicitat restituirea locuintelor si (ii) ulterior au procedat la vanzarea locuintelor catre chiriasi.

2.14. In alte cazuri atat comisiile cat si chiriasii au cunoscut formularea cererilor de restituire de catre fostii proprietari insa au ales sa le ignore, perfectand contractele de vanzare si lipsind astfel fostul proprietar de posibilitatea de a redobandi proprietatea.

Legea nr. 10/2001

2.15. Dupa cum am vazut mai sus, prin dispozitiile art. 25 din Legea nr. 112/1995, toata lumea era informata ca urma sa fie adoptat un al act normativ care sa reglementeze si situatia altor imobile decat cele vizate de Legea nr. 112/1995.

2.16. In aceste conditii, la data de 14.02.2001 a intrat in vigoare Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (Legea nr. 10/2001).[2]

2.17. Obiectul acestui act normativ era cu mult mai vast decat cel al Legii nr. 112/1995, vizand practic aproape toate imobilele preluate de statul comunist in perioada 1945 – 1989, prin aproape toate modurile, astfel cum rezulta din interpretarea prevederilor art. 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001: “Imobilele preluate în mod abuziv de stat, de organizaţiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum şi cele preluate de stat în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechiziţiilor şi nerestituite se restituie, de regulă în natură, în condiţiile prezentei legi.”.

2.18. Procedura de restituire era similara celei stabilite de Legea nr. 112/1995, respectiv: (i) formularea unei cereri de restituire, (ii) analizarea de catre o comisie instituita prin lege a conditiilor prescrise si (iii) solutionarea cererii intr-un anume fel (ex. restituire in natura, acordare de despagubiri etc.).

2.19. In privinta imobilelor cu destinatia de locuinte, ce fusesera deja vandute chiriasilor in baza Legii nr. 112/1995 pana la intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001, mecanismul prescris era urmatorul: (i) daca contractul de vanzare era anulat atunci imobilul se restituia in natura catre fostul proprietar, iar (ii) daca contractul de vanzare nu era anulat imobilul se restituia prin echivalent (alt imobil sau despagubiri).

2.20. Legea nr. 10/2001 nu a prevazut niciodata mecanismul ca un imobil vandut in baza Legii nr. 112/1995 sa fie totodata retrocedat in natura unui fost proprietar, astfel incat sa se ajunga la situatia in care doua persoane sa detina, in acelasi timp, acte de proprietate asupra aceluiasi bun.

3. Contractele de vanzare incheiate in baza Legii nr. 112/1995 pana la data intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001 (14.02.2001)

3.1. In perioada 29.01.1996 – 14.02.2001 s-au vandut mii de imobile cu destinatia de locuinte in baza Legii nr. 112/1995.

3.2. Cu privire la aceste contracte, mai precis cu privire la valabilitatea si eficacitatea acestora dispozitiile art. 45 din Legea nr. 10/2001 prevad:

“(1) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.

(2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.

(21) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, sunt acte autentice şi constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii acestora.

(4) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele întocmite în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.

(5) Prin derogare de la dreptul comun, indiferent de cauza de nulitate, dreptul la acţiune se prescrie în termen de un an*********) de la data intrării în vigoare a prezentei legi (s.n).“.

3.3. Fara a intra in analiza detaliata a intregii norme putem remarca dispozitiile alin. 5 care vorbesc de “indiferent de cauza de nulitate“ (deci inclusiv nulitatea absoluta) si de un termen de “prescriptie de 1 an“.

3.4 . Termenul de 1 an a fost prelungit in doua randuri, implinindu-se la data de 14.08.2002, astfel cum rezulta din interpretarea prevederilor art. 45.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007.

3.5. La momentul aparitiei Legii nr. 10/2001, in materie civila, ca regula de drept comun, nulitatea absoluta putea fi invocata oricand, atat pe cale de actiune cat si pe cale de exceptie, astfel cum rezulta din interpretarea prevederilor art. 2 din Decretul nr. 167/1958: “Nulitatea unui act juridic poate fi invocată oricînd, fie pe cale de acţiune, fie pe cale de excepţie.”.

3.6. Si in prezent, aceasta regula de drept comun in materie civila a ramas neschimbata, astfel cum rezulta din interpretarea prevederilor art. 1247 alin. 2 C.civ.: “Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau de excepţie.”.

3.7. Legea nr. 10/2001 a impus o exceptie de la regula potrivit careia nulitatea absoluta putea fi invocata oricand, impunand tuturor persoanelor interesate (in majoritatea cazurilor fostii proprietari) invocarea nulitatii numai intr-un anumit termen prescris si implinit la data de 14.08.2002.

3.8. Textul legal a fost amplu criticat in fata Curtii Constitutionale a Romaniei care, rand pe rand, a respins toate exceptiile de neconstitutionalitate invocate in cadrul miilor de procese ce au existat pe rolul instantelor nationale.

3.9. In esenta, motivele pentru care C.C.R. – ul a apreciat ca norma juridica este constitutionala sunt urmatoarele: (i) imprescriptibilitatea unui drept la actiune nu este un drept garantat de Constitutie, (ii) legiuitorul roman poate sa prevada exceptii de la regula de drept comun potrivit careia nulitatea poate fi invocata oricand, (iii) exista ratiuni sociale si economice majore pentru a limita posibilitatea atacarii contractelor de vanzare incheiate in baza Legii nr. 112/1995, in vederea asigurarii principiului securitatii raporturilor juridice, (iv) fostilor proprietari nu le-a fost negat dreptul de proprietate, ci numai s-a stabilit un anumit cadru de exercitare a acestuia, cadru compatibil cu garantiile conferite de Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

3.10. Din jurisprudenta C.C.R. citam fara a limita:

De asemenea, Curtea a reţinut că exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, stabilit de legiuitor, cu respectarea unor exigenţe, cărora li se subsumează şi instituirea termenelor de prescripţie, la expirarea cărora valorificarea respectivului drept nu mai este posibilă. Art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 recunoaşte dreptul titularului la exercitarea acţiunii în constatarea nulităţii absolute a actelor juridice de înstrăinare a imobilelor preluate în mod abuziv. Se asigură posibilitatea de valorificare a acestuia în cadrul unui termen impus de raţiuni sociale majore, respectiv de evitarea unor stări de incertitudine prelungite în ceea ce priveşte raporturile juridice civile, în vederea garantării stabilităţii şi securităţii acestora.;[3]

În ceea ce priveşte critica potrivit căreia dispoziţiile de lege criticate contravin art. 44 din Constituţie, Curtea constată că prin Decizia nr. 110 din 24 februarie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 240 din 22 martie 2005, a statuat că art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu contravine dispoziţiilor art. 44 din Constituţie. În acest sens, Curtea a reţinut că dispoziţia de lege criticată sancţionează persoana nediligentă care nu a înţeles să îşi exercite dreptul său în termenul prevăzut de lege, legiuitorul fiind competent să stabilească cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în accepţiunea principială conferită de Constituţie, în aşa fel încât să nu vină în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind astfel limitări rezonabile în valorificarea acestuia, ca drept subiectiv garantat. Sub acest aspect, Curtea constată că, prin reglementarea dedusă controlului, legiuitorul nu a făcut decât să dea expresie acestor imperative, în limitele şi potrivit competenţei sale constituţionale.;[4]

Mai mult, aşa cum a statuat Curtea Constituţională în jurisprudenţa anterior menţionată, imprescriptibilitatea, consfinţită cu titlu de principiu în legislaţia civilă, nu este consacrată ca atare de Constituţie, astfel încât legiuitorul poate să deroge de la acest principiu, în considerarea unor raţiuni majore, fără a îndreptăţi calificarea reglementării respective ca fiind neconstituţională.;[5]

Referitor la constituţionalitatea art. 45 alin. (1), (2) şi (5), Curtea s-a pronunţat prin Decizia nr. 69 din 18 februarie 2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 226 din 3 aprilie 2003, şi prin Decizia nr. 110 din 24 februarie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 240 din 22 martie 2005, reţinând că, prin consacrarea bunei-credinţe ca o cauză de asanare a nulităţii absolute a actelor de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil, legiuitorul a înţeles ca în conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună-credinţă al bunului său imobil să fie preferat cel din urmă. Recunoaşterea prevalenţei interesului subdobânditorului de bună-credinţă a fost impusă de raţiuni ce vizează asigurarea securităţii circuitului civil şi stabilitatea raporturilor juridice.;[6]

Asupra constituţionalităţii prevederilor art. 45 alin. (5), prin raportare la dispoziţia constituţională invocată în speţa de faţă, Curtea s-a pronunţat şi prin Decizia nr. 428 din 13 septembrie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 922 din 17 octombrie 2005. În considerentele acestei decizii Curtea a reţinut că instituţia prescripţiei, în general, şi termenele în raport cu care îşi produce efectele aceasta nu pot fi considerate ca îngrădiri ale accesului liber la justiţie. Prin stabilirea lor se asigură un climat de ordine, indispensabil exercitării, în condiţii optime, a unui drept constituţional, prevenindu-se eventualele abuzuri şi limitându-se efectele negative asupra stabilităţii şi securităţii raporturilor juridice civile.;[7]

Argumente asemănătoare au fost reţinute şi pentru a susţine conformitatea art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 cu prevederile constituţionale ale art. 44 alin. (3) şi (8). Astfel, textul de lege criticat nu operează o expropriere ori o confiscare, ci doar sancţionarea proprietarului nediligent care nu a înţeles să îşi exercite dreptul său în termenul prevăzut de lege. De altfel, imprescriptibilitatea, consfinţită în anumite cazuri cu titlu de principiu în legislaţia civilă, nu este consacrată ca atare de Constituţie. Aşa fiind, legiuitorul poate, în considerarea unor raţiuni majore, să deroge de la acest principiu, aşa cum a procedat şi în cazul art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.;[8]

De asemenea, analizând compatibilitatea art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, devenit art. 45 alin. (5), cu dispoziţiile art. 1 din primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, referitor la protecţia proprietăţii, şi art. 6 paragraful 1 din aceeaşi convenţie, privind dreptul la un proces echitabil, raportate la art. 20 din Constituţie, Curtea a reţinut, în esenţă, că textul de lege criticat se armonizează cu aceste prevederi, având ca scop asigurarea stabilităţii şi securităţii raporturilor civile, cu atât mai importante cu cât au ca obiect dreptul de proprietate, în acest sens, Curtea s-a pronunţat prin Decizia nr. 564 din 16 decembrie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 92 din 27 ianuarie 2005, şi Decizia nr. 91 din 4 martie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 345 din 20 aprilie 2004.;[9]

Împrejurarea că persoana interesată, deşi cunoştea sau trebuia să cunoască termenul de introducere a acţiunii în constatarea nulităţii, precum şi consecinţele juridice ale nerespectării acestuia, nu s-a conformat exigenţei legale, lipseşte de îndreptăţire critica reglementării în cauză, potrivit principiului „nemo auditur propriam turpitudinem allegans”.;[10]

21. Din această perspectivă, Curtea observă că situaţia celor care formulează cerere de chemare în judecată pentru constatarea nulităţii unui act în condiţiile Legii nr. 10/2001 nu este similară situaţiei terţilor vătămaţi într-un drept sau într-un interes legitim, printr-un act administrativ cu caracter individual, adresat altui subiect de drept. Astfel, destinatarii Legii nr. 10/2001 au avut posibilitatea cunoaşterii termenului de prescripţie reglementat iniţial de art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 [devenit art. 45 alin. (5) ca urmare a republicării legii] actul normativ fiind publicat iniţial în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 75 din 14 februarie 2001 (mai mult, termenul de prescripţie a fost prelungit succesiv cu câte trei luni, în total cu şase luni în raport cu data intrării în vigoare a legii, actele normative anterior menţionate prin care s-a prelungit termenul fiind publicate, de asemenea, în Monitorul Oficial al României, Partea I).[11] ”.

3.11. In aceste conditii se poate pune problema ce se intampla in cazul imobilelor locuinte pentru care au fost formulate notificari in baza Legii nr. 10/2001, imobile ce au fost vandute in baza Legii nr. 112/1995, iar contractele de vanzare nu au fost atacate in justitie cu actiune in nulitate pana la data de 14.08.2002.

3.12. Raspunsul este dat prin prevederile art. 45 alin. 21 din Legea nr. 10/2001: “Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, sunt acte autentice şi constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii acestora.”.

3.13. Din perspectiva juridica, mai precis din perspectiva unui potential cumparator, astfel de imobile pot fi achizitionate fara niciun fel de emotii, deoarece titlul de proprietate care sta la baza acestora, respectiv contractul de vanzare incheiat in baza Legii nr. 112/1995 este un act care nu mai poate fi contestat de nicio persoana pentru niciun motiv.

3.14. Mai concret, chiar daca contractele s-au incheiat cu vadita rea-credinta si cu nerespectarea evidenta a celor mai elementare reguli de drept pozitiv, acestea raman pe deplin in vigoare si nu mai pot fi contestate de nicio persoana, autoritate sau institutie publica.

3.15. Suntem in prezenta unor acte juridice care, prin derogare de la dreptul comun in materie, chiar daca au fost incheiat in mod total nevalabl, nemaiputand fi atacate, raman in fiinta.

3.16. Ramanand in fiinta, fostul proprietar nu mai poate obtine in natura imobilul nici in baza Legii nr. 10/2001 si, dupa nivelul anului 2008, nici in baza dreptului comun.

3.17. Mentionam fara a limita din practica instantelor:

În aceste condiţii, observând că restituirea în natură nu este posibilă, căci nicio hotărâre definitivă de anulare a contractului de vânzare-cumpărare nu a fost depusă la dosar, moştenitorii fostului proprietar sunt îndreptăţiţi la acordarea de măsuri reparatorii în echivalent.;[12]

Analizând pe fond cererea reclamantei de constatare a nulităţii Dispoziţiei nr. 8169/25.05.2007 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, prin care s-a respins notificarea în ce priveşte apartamentului situat la parter în corpul B, vândut în baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177/19.01.2006, împreună cu terenul aferent în suprafaţă de 45,91 mp, acordându-se măsuri reparatorii prin echivalent pentru acest apartament, tribunalul constată că cererea este întemeiată, deoarece, în urma constatării nulităţii absolute irevocabile a contractului de vânzare-cumpărare nr. 7177/19.01.2006, nu mai subzistă aplicabilitatea art. 18 lit.c din Legea 10/2001, privind acordarea de măsuri reparatorii doar prin echivalent pentru imobilele înstrăinate conform dispoziţiilor legale în vigoare. Având în vedere şi faptul că la momentul emiterii acestei dispoziţii a fost stabilită calitatea reclamantei de persoană îndreptăţită la măsuri reparatorii pentru acest imobil, tribunalul va dispune restituirea în natură în favoarea reclamantei a apartamentului situat la parter în corpul B al imobilului din Bucureşti, fost ___________________.93, actual ____________________.67, sector 5 împreună cu terenul aferent de 45,91 mp.;[13]

Cât timp nulitatea actelor de înstrăinare privind cele două apartamente în litigiu nu a fost declarată judecătoreşte, iar acest lucru nu se putea realiza în cadrul prezentului litigiu, unde instanţa nu a fost învestită şi cu o cerere în nulitate, actele de înstrăinare se bucură de prezumţia de validitate, astfel că, în conformitate cu prevederile art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, singura formă de reparaţie pentru apartamentele înstrăinate este aceea în echivalent, iar nu restituirea în natură..[14]”.

3.18. In aceste conditii, apreciem ca o eventuala dobandire a unor astfel de imobile este la adapost de orice viitoare pretentie a fostului proprietar sau a oricarei autoritati / institutii publice.

3.19. Mai concret, in prezent (anul 2024), nu mai exista niciun fel de risc in achizitionarea unor astfel de imobile.

3.20. Din contra, fata de modificarea Legii nr. 18/1991 prin Legea nr. 87/2020, achizitionarea unor astfel de imobile poate conduce la beneficii insemnate, respectiv dobandirea, fara niciun fel de cost, a terenului aferent locuintei, teren cu destinatia de curte sau gradina.[15]

3.21. Pentru mai multe detalii cu privire la acest beneficiu a se vedea oricare din urmatoarele materiale: (i) Legea nr. 87/2020. Dobândirea dreptului de proprietate asupra curții, (ii) Legea nr. 87/2020. “Mi se aplică?“ Persoanele îndreptățite la constituirea dreptului de proprietate asupra terenului. (iii) Titlu de proprietate în baza art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991. Cât timp durează?.

4. Contracte de vanzare incheiate in baza Legii nr. 112/1995 dupa data intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001 (14.02.2001)

4.1. Faptul ca Legea nr. 10/2001 a intrat in vigoare nu semnifica faptul ca, in baza Legii nr. 112/1995, nu mai pot fi perfectate contracte de vanzare pentru chiriasii care ocupa anumite imobile cu destinatia de locuinte.

4.2. In masura in care conditiile legii sunt indeplinite, in prezent (anul 2024), pot fi vandute locuinte in baza Legii nr. 112/1995.

4.3. Cu toate acestea sunt necesare cateva precizari.

4.4. Dispozitiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, incepand cu anul 2005, cand a intrat in vigoare Legea nr. 247/2005, prevad urmatoarele: “Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, sunt interzise înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea cu sarcini sub orice formă a bunurilor imobile – terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi”.

4.5. Aceasta interdictie de instrainare / grevare este detaliata prin intermediul art. 21.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate in H.G. nr. 250/2007:

Prevederea alin. (1) al art. 21 din lege are semnificatii juridice multiple, respectiv:

a) statueaza indisponibilizarea imobilelor restituibile pe calea prevazuta de lege cu privire la orice alte proceduri legale care tind sa înstraineze imobilul respectiv catre alte persoane, altele decât cele îndreptatite potrivit legii; ca atare, sunt înlaturate de la aplicare cu privire la aceste bunuri prevederile Legii nr. 64/1995 sau ale Legii nr. 213/1998, cu modificarile si completarile ulterioare;

b) indisponibilizarea respectiva opereaza începând cu data de 14 februarie 2001, chiar daca notificarea a fost facuta la o data ulterioara;

c) indisponibilizarea acestor bunuri are drept scop primordial îndeplinirea obligatiei de restituire în natura catre adevaratul proprietar;

d) în cazul în care unitatea detinatoare este regie autonoma, societate sau companie nationala, societate comerciala la care statul sau o autoritate a administratiei publice centrale ori locale este actionar sau asociat majoritar ori organizatie cooperatista sau orice alta persoana juridica de drept public (entitati de drept public – ministere, prefecturi, Agentia Domeniilor Statului si altele asemenea) si restituirea în natura este posibila potrivit legii, aceasta masura este obligatorie, obligatia legala de restituire prevalând asupra oricarei alte optiuni a detinatorului bunului imobil solicitat;

e) societatile comerciale privatizate integral sau cele constituite din initiativa privata, care au dobândit astfel de bunuri dupa privatizare sau, dupa caz, dupa înfiintarea lor, nu sunt entitati învestite cu solutionarea notificarilor.”.

4.6. In viziunea, Curtii Constitutionale a Romaniei, interdictia de instrainare / grevare are ca scop stabilitatea raporturilor juridice si siguranta circuitului civil:

Curtea constată că această interdicţie temporară de înstrăinare sau grevare cu sarcini, până la soluţionarea procedurilor administrative sau judiciare, a terenurilor şi/sau a construcţiilor pentru care s-au formulat notificări persoanelor juridice deţinătoare are ca scop stabilitatea raporturilor juridice si siguranta circuitului civil. De altfel, prevederile de lege criticate sunt în deplin acord cu dispoziţiile art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, potrivit cărora conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege. Prin reglementarea prevederilor imperative ale art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 este evidentă intenţia legiuitorului de a preveni aparitia unor situatii juridice neclare cu privire la bunurile imobile notificate potrivit prevederilor acestei legi, care fac obiectul unor proceduri administrative sau judiciare de restituire.[16]”.

4.7. Ceea ce este important de retinut este faptul ca acest tip de nulitate absoluta nu mai este limitat in timp ca si posibilitate de invocare la un anumit interval de timp, ca in cazul nulitatii prevazute de art. 45 din Legea nr. 10/2001, nulitate descrisa in cadrul capitolului precedent (supra).

4.8. Citam in acest sens din practica instantelor judecatoresti:

Având în vedere faptul că cererile întemeiate pe dispoziţiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 nu sunt supuse unui termen de prescripţie, instanţa va respinge excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâţi prin întâmpinare.;[17]

Pe de altă parte (şi aceasta se impunea prioritar analizei instanţei de apel), contrar susţinerii pârâtului, contractului nu-i sunt incidente dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru ca partea să se poată prevala de o eventuală bună-credinţă, aptă să salveze actul de la nulitate. Astfel, din conţinutul textului de lege menţionat, rezultă că este vorba despre acte juridice de înstrăinare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 şi care, deşi vizează imobile preluate de stat fără titlu valabil, au nulitatea confirmată în situaţia existenţei bunei-credinţe a părţii. O asemenea ipoteză de validare nu poate fi recunoscută pentru situaţia în care contractul se încheie ulterior intrării în vigoare a actului normativ şi pentru care, dimpotrivă, legiuitorul a prevăzut, prin dispoziţia art. 21 alin. (5), sancţiunea nulităţii absolute, fără posibilitatea salvgardării efectelor juridice prin invocarea bunei-credinţe. Or, în speţă, încheierea contractului de vânzare-cumpărare care a făcut obiectul acţiunii în nulitate s-a realizat în anul 2009, ceea ce îl scoate din sfera de reglementare a dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.;[18]

Prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale in raport de cele ale art 45 din lege, reglementand exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform lg. 10 /2001 si care au fost instrainate concesionate, etc, in cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege. Prin urmare , dispozitiile art 45 din lege, invocate de recurenti , reprezinta dreptul comun in materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art 21, astfel incat nu sunt aplicabile in speta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata in cuprinsul dispozitiilor art 21 alin 5 din lege, respectiv la situatia cand actul de instrainare a fost facut in timpul solutionarii procedurii adminstrative generata de formularea de catre autorul intimatilor reclamanti a notificarii in baza legii 10/2001.;[19]

Curtea apreciaza ca prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale in raport de cele ale art 45 din lege, reglementand exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform lg. 10 /2001 si care au fost instrainate concesionate, etc, in cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege. Prin urmare, dispozitiile art 45 din lege, invocate de recurente, reprezinta dreptul comun in materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art 21, astfel incat nu sunt aplicabile in speta, fata de obiectul cererii si motivele de nulitate invocate de reclamanta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata in cuprinsul dispozitiilor art 21 alin 5 din lege, respectiv la situatia cand actul de instrainare a fost facut in timpul solutionarii procedurii adminstrative generata de formularea de catre reclamanta a notificarii in baza legii 10/2001.[20]”.

4.9. Din analiza practicii judiciare in materie (infra) se pot trage cateva concluzii cu caracter director:

(i). ratiunea interdictiei de instrainare / grevare are ca scop protejarea interesului fostului proprietar de a redobandi bunul in natura;

(ii). interdictia de instrainare / grevare dureaza numai atat timp cat procedurile administrative / judiciare nu s-au finalizat;

(iii). interdictia de instrainare / grevare este reglementata prin norme imperative;

(iv). interdictia de instrainare / grevare a fost introdusa in legislatie la nivelul anului 2005, caz in care se aplica numai contractelor de vanzare incheiate dupa modificarea Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 247/2005;

(v). chiar si inainte de anul 2005 nulitatea putea fi invocata, ca si nulitate virtuala, prin raportare la anumite principii ale Legii nr. 10/2001;

(vi). nulitatea are un caracter obiectiv, sens in care nu conteaza conduita partilor (ex. buna – credinta a cumparatorului);

(vii). cumparatorul este dator sa fie diligent atunci cand alege sa cumpere astfel de imobile.

4.10. Cu privire la ratiunea interdictiei de instrainare / grevare ce are ca scop protejarea interesului fostului proprietar de a redobandi bunul in natura mentionam din practica instantelor:

Statuarea asupra interdicţiei oricărui act de înstrăinare a unor astfel de imobile, preluate abuziv de statul român, s-a impus unităţilor deţinătoare în considerarea faptului că în situaţia în care restituirea în natură a imobilului este posibilă, această măsură este obligatorie, în aplicarea principiului prevăzut de art. 1 din lege, şi prevalează oricărei alte opţiuni a deţinătorului bunului imobil notificat de persoana îndreptăţită. Statuarea s-a impus, totodată, în considerarea faptului că orice act de înstrăinare a imobilului de către unitatea deţinătoare, anterior soluţionării notificării formulate de persoana îndreptăţită, ar conduce la lipsirea acesteia, nepermis, de însuşi dreptul la restituirea în natură recunoscut prin legea specială, lege al cărei scop este acela de a repara abuzul la care persoana îndreptăţită la restituire a fost supusă în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, prin deposedarea, nelegal, de imobil. Prin urmare, în considerarea efectelor pe care le produce, se subsumează actelor de înstrăinare prevăzute la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 şi dispoziţia/decizia emisă de unitatea deţinătoare potrivit art. 26 din lege, având ca obiect acordarea de măsuri reparatorii constând în compensare cu imobile pentru care există înregistrată notificare de restituire în natură de persoana pretins îndreptăţită la restituirea în natură. Aşa fiind, corect, instanţa de apel a statuat că decizia de atribuire în compensare a terenului în suprafaţă de 6496 mp, situat în municipiul Bucureşti, bd. x, pentru care era/este înregistrată notificare de restituire în natură de către partea reclamantă, ce pretinde că este îndreptăţită la restituire, semnifică un act de înstrăinare ce cade sub incidenţa normei de drept prevăzute de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, sancţionabil cu nulitatea absolută. Cum norma de drept prevăzută de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu distinge între caracterul oneros, gratuit ori reparator al actelor de înstrăinare încheiate/întocmite de unitatea deţinătoare în privinţa imobilelor deţinute şi care cad în sfera de aplicare a acestei legi, astfel de distincţii, contrar susţinerilor părţii pârâte invocate prin recursuri, nu sunt permise nici părţilor şi nici interpretului legii, motiv pentru care, susţinerile sunt neîntemeiate.;[21]

Nulitatea prevăzută de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 are o altă finalitate decât art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 şi anume împiedicarea înstrăinării unui imobil şi astfel imposibilitatea restituirii în natură până la rezolvarea notificării în baza Legii nr. 10/2001.[22]”.

4.11. Cu privire la faptul ca interdictia de instrainare / grevare dureaza numai atat timp cat procedurile administrative / judiciare nu s-au finalizat, mentionam din practica instantelor:

Este adevărat că, în conformitate cu disp. art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de lege, este interzisă înstrăinarea imobilelor solicitate de foştii proprietari deposedaţi abuzivi, dar constatăm că în anul 2009 (anul încheierii vânzării) procedurile administrative, aşa cum erau ele stabilite în formele anterioare Legii nr. 165/2013, se finalizaseră prin rămânerea definitivă (prin neatacare în termen de 30 de zile) a Dispoziţiei nr. 1916/SR/2005.;[23]

Din prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 rezultă două condiţii esenţiale ce trebuie avute în vedere în acest sens, respectiv, existenţa unei notificări privind imobilul şi nefinalizarea procedurii administrative ori, după caz, a celei judiciare generată de respectiva notificare. … Astfel, procedura administrativă s-a încheiat la data de 13.02.2015, prin emiterea de către Primarul Municipiului B_____ a Dispoziţiei nr. 735, dispoziţie care, potrivit dovezilor noi depuse de pârâtă în apel, a fost comunicată, atât notificatoarei Weisman A____, la domiciliul din Israel, indicat în notificare, cât şi numitei V_____ D__ G_______ M____, în calitate de procurator al notificatoarei Weisman A____, la adresa din B_____, ______________________, loc A1, _______________________________ primită efectiv de aceasta din urmă la data de 26.02.2015, potrivit confirmării de primire depuse la dosar.;[24]

S-a apreciat ca nu se poate invoca nulitatea absoluta a actului de înstrainare din moment ce între partile implicate procedura administrativa era finalizata prin emiterea dispozitiei de restituire nr.310/2006, necontestata, astfel ca nu exista în derulare nici procedura judiciara.;[25]

Având în vedere că nu s-a făcut dovada comunicării către numita C_____ I______ a Dispoziţiei nr. 243/20.01.2016 de respingere a cererii de restituire în natură formulată cu privire la imobilul situat în C________, __________________. 23, iar din art. 23 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 rezultă că aceasta are dreptul de a solicita anularea acestei decizii în termen de 30 de zile de la comunicare, instanţa apreciază că nu s-a finalizat procedura administrativă în baza Legii nr. 10/2001, sens în care, faţă de prevederile art. 21 alin. (5) din această lege, înstrăinarea imobilului notificat este interzisă. În lumina argumentelor ce preced, considerând dreptul reclamanţilor de a cumpăra imobilul menţionat în baza Legii nr. 112/1995 ca nefiind actual (până la finalizarea procedurii administrative), instanţa va admite excepţia prematurităţii, invocată din oficiu, cu consecinţa respingerii ca prematură a cererii de chemare în judecată..[26] ”.

4.12. Cu privire la faptul ca interdictia de instrainare / grevare este reglementata prin norme imperative mentionam din practica instantelor:

În consecinţă, întrucât contractul de concesiune autentificat sub nr. 1582/19.03.2015 de ______________________ fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, fapt sancţionat cu nulitatea absolută, instanţa va admite cererea formulată de reclamanţi, va constata nulitatea absolută a contractului de concesiune autentificat sub nr. 1582/19.03.2015 de SPN V____& Asociaţii, având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 209 mp situat în B_____, _____________________ L__ 2 şi va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară.;[27]

Astfel se constata ca între cele doua pârâte a fost încheiat contractul de concesiune mentionat anterior, dupa ce reclamantul facuse notificare, potrivit legii nr. 10/2001, aceasta notificare fiind datata 13.08.2001, în timp ce contractul de concesiune a fost încheiat în anul 2005, la un moment în care dispozitiile art. 21 alin. 5 din legea nr. 10/2011, mentionat anterior, erau în vigoare. În aceste conditii pârâta Consiliul Local Tulcea nu putea concesiona suprafata de teren pentru care reclamantul a facut notificare, încalcarea acestei interdictii fiind sanctionata, asa cum s-a mentionat anterior cu nulitatea absoluta.;[28]

Faţă de acestea, instanţa constată că la data formulării de către reclamantă a cererii de cumpărare a apartamentului, în anul 2004, exista înregistrată cu privire la imobilul în litigiu, notificare formulată în baza Legii nr. 10/2001. Nu are relevanţă faptul că prin notificarea indicată, persoana îndreptăţită a solicitat doar despăgubiri, câtă vreme dispoziţiile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 nu fac distincţie cu privire la conţinutul notificării, interzicând vânzarea imobilelor pentru care au fost formulate notificări.[29]”.

4.13. Cu privire la faptul ca interdictia de instrainare / grevare a fost introdusa in legislatie la nivelul anului 2005, caz in care se aplica numai contractelor de vanzare incheiate dupa modificarea Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 247/2005, mentionam din practica instantelor:

În schimb instanţa va reţine că este corectă apărarea intimaţilor în ce priveşte neretroactivitatea dispoziţiei art.21 alin.(5) din legea nr.10/2001 care a fost introdusă la data de 19.07.2005 prin Legea nr.247/2005 „50. La articolul 20, după alineatul (4) se introduce un nou alineat, alineatul (41), cu următorul cuprins: „(41) Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile – terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi”. Aşadar, dispoziţiei de restituire nr.1628/SR/21.04.2005 nu i se pot aplica decât cauzele de nulitate în vigoare la data emiterii acesteia, cauzele de nulitate care au fost prevăzute în lege ulterior, nu pot retroactiva asupra dispoziţiei legale.;[30]

Analizând forma Legii nr. 10/2001, în vigoare la data încheierii contractului, 14.10.2004, Tribunalul constată că dispoziţiile art. 21 alin. 5 invocate de reclamantă nu existau în cuprinsul Legii nr. 10/2001, fiind introduse ulterior, prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii – art. I. pct. 50 (Sub sancţiunea nulităţii absolute, până Ia soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile – terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.), respectiv, prin modificarea şi republicarea Legii în data de 2 septembrie 2005, în forma invocată de reclamantă. Nulitatea este sancţiunea care lipseşte actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă şi intervine pentru nerespectarea unei condiţii de valabilitate a actului juridic la momentul încheierii acestuia. Or, aplicarea unor dispoziţii legale care nu erau în vigoare la data încheierii contractului contestat, ar însemna încălcarea principiului neretroactivităţii legii civile.;[31]

Aşa fiind, în mod corect, a reţinut instanţa de fond că, prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr.10/2001 nu sunt aplicabile şi că la data de 14.05.2001, data încheierii contractului de închiriere nr. 2235/2001 nu era prevăzută o interdicţie de închiriere.;[32]

Raportat la motivul de nulitate invocat de reclamanţi – art. III din Legea nr. 247/2005, coroborat cu art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 şi art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 republicată – este irelevant faptul că reclamanţii ar fi introdus acţiunea după împlinirea termenului de prescripţie prevăzut de art. 46 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 în redactarea iniţială, în speţă aplicându-se un alt termen de prescripţie şi anume, termenul de 1 an prevăzut în art. III din Titlul I al Legii nr. 247/2005. Pentru admisibilitatea acţiunii în constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare-cumpărare, pe motiv că prin încheierea acestuia s-au nesocotit prevederile art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 şi ale art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001republicată, este necesar, pe de o parte, ca încheierea acestui contract să fi intervenit după formularea notificării de către persoanele îndreptăţite, iar pe de altă parte, ca la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, textul Legii nr. 10/2001 să fi prevăzut deja interdicţia înstrăinării imobilelor notificate.[33]”.

4.14. Cu privire la faptul ca, chiar si inainte de anul 2005 nulitatea putea fi invocata, ca si nulitate virtuala prin raportare la anumite principii ale Legii nr. 10/2001, mentionam din practica instantelor:

De altfel, sancţiunea nulităţii absolute în cazul înstrăinării unui bun care făcea obiectul notificării formulate pe temeiul Legii nr. 10/2001 a fost aplicabilă şi anterior modificării acestei legi prin Legea nr. 247/2005, în temeiul art. 20 alin. 1, care prevedea că „imobilele-terenuri si construcţii care _____________________ aplicare al acestui act normativ şi sunt deţinute la data intrării in vigoare de regii autonome, societăţi, sau companii naţionale, societăţi comerciale, cooperatiste sau de orice alte persoane juridice – se restituie persoanei îndreptăţite în natură”. Aplicarea dispoziţiei menţionate, care constituie regula şi totodată şi scopul Legii nr.10/2001 implica, cum de altfel s-a statuat în mod explicit prin art.20.1 din HG nr.498/14.05.2003 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 (norme în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare de către pârâţi), indisponibilizarea imobilelor restituibile si suspendarea oricăror proceduri legale de înstrăinare către alte persoane decât cele îndreptăţite în temeiul legii speciale, cu începere de la data intrării sale in vigoare, până la soluţionarea notificării.;[34]

În schimb, reclamantului nu-i vor putea fi opuse contractele încheiate cu terţul R_____ V_____, fost angajat al Primăriei, deoarece contractele de concesiune nr. 317/03.01.2002, de închiriere nr. 182/10.10.2001, respectiv de vânzare-cumpărare nr. 10/03.01.2002, au survenit ulterior Notificării nr. 81/E/2001 din 22 iunie 2001, astfel că efectele juridice ale actelor respective sunt anihilate prin dispoziţiile art. 21 alin. 5 precitate.;[35]

Potrivit disp. art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 republicată, „sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea (…) bunurile imobile-terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi”. În speţă, tribunalul constată că apartamentul nr. 36 din __________________. 13 (fost Calea Dudeşti nr. 237), ________________ 3 (actualul B-d Camil R____) a fost vândut în anul 2003, după ce reclamantul formulase notificare, în baza Legii nr. 10/2001, de restituire în natură a acestui imobil, fiind astfel încălcate prevederile imperative ale art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziţii se coroborează cu cele ale art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, care au fost abrogate prin lit. v) din Legea 71/2011începând cu 01.10.2011, şi care reprezintă dreptul comun în materie. În aceste condiţii, tribunalul apreciază că se impune a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4620/15.08.2003.;[36]

Faţă de acestea, instanţa constată că la data emiterii Ordinului nr. P__________ nr. 58/2004 art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 invocat de reclamant nu era în vigoare, fiind introdus prin Legea nr. 247/2005, astfel că, va analiza valabilitatea ordinului prin prisma dispoziţiilor în vigoare la data emiterii acestuia. Astfel, instanţa reţine că, deşi la momentul emiterii ordinului atacat în speţă Legea nr. 10/2001 nu conţinea dispoziţii exprese de interdicţie a înstrăinării bunurilor care fac obiectul cererilor de restituire, prin pct. 20.1. din H.G. nr. 498/2003 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 s-a prevăzut indisponibilizarea acestora cu privire la orice alte proceduri legale care tind să înstrăineze imobilul respectiv către alte persoane , altele decât cele îndreptăţite potrivit legii, indisponibilizarea respectivă operând începând cu data de 14 februarie 2001 chiar dacă notificarea a fost făcută la o dată ulterioar. Scopul acestei indisponibilizări îl constituia îndeplinirea obligaţiei de restituire în natură către adevăratul proprietar. Aceste dispoziţii legale au ca efect scoaterea din circuitul civil a bunurilor supuse restituirii, făcându-le astfel, inalienabile. Înstrăinarea unui bun inalienabil este sancţionată cu nulitatea absolută , astfel încât, având în vedere faptul că imobilul înstrăinat pârâţilor P____ D______ şi P____ M____ prin Ordinul P__________ nr. 58/2004, a făcut obiectul notificărilor reclamantului, instanţa reţine, în baza dispoziţiilor legale citate mai sus, că ordinul p__________ este lovit de nulitate absolută, motiv pentru care va admite acţiunea reclamantului nr. 58/2004 şi va constata nulitatea absolută parţială a acestuia, în ce priveşte împroprietărirea pârâţilor P____ D______ şi P____ M____ cu terenul în suprafaţă de 1436 mp înscris în CF nr. xxxxxx A___ provenită din conversia C.F. nr. 2 Aradul Nou, nr. top. 4.5.[37]”.

4.15. Cu privire la faptul ca nulitatea are un caracter obiectiv, sens in care nu conteaza conduita partilor (ex. buna – credinta a cumparatorului), mentionam din practica instantelor:

În plus, norma cuprinsă în art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 reglementează un caz de nulitate absolută, ce operează în prezenţa condiţiilor cu caracter obiectiv enunţate de text – care în speţă erau îndeplinite la data încheierii actului atacat – şi care nu distinge în funcţie de buna sau reaua-credinţă a părţilor actelor juridice vizate şi nici în funcţie de gradul de diligenţă al acestora din perspectiva cunoaşterii motivelor de nulitate. De aceea, împrejurările mai sus enumerate, care decurg din faptul identificării cu acurateţe a terenului notificat abia în etapa judiciară a soluţionării notificării, nu înlătură sancţiunea nulităţii invocată de recurenţii reclamanţi.;[38]

Cum situaţia juridică a imobilului care face obiectul cauzei se încadrează în ipoteza art. 21 alin. (5) al Legii nr. 10/2001, întrucât perfectarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 12 2007 de BNSC „D.” este ulterioară depunerii notificării nr. 1619/8 11 2001, iar o astfel de operaţiune este interzisă, intervine sancţiunea nulităţii absolute menţionată în acest articol, care nu pretinde analiza bunei credinţe a părţilor contractante.;[39]

Cât priveste mentionarea ca temei de drept al vânzarii imobilului ce face obiectul cauzei a dispozitiilor Legii nr.112/1995, alaturi de cele ale Legii nr.10/2001, aceasta nu este de natura sa înlature aplicarea în speta a dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, în cuprinsul carora se face referire în mod expres la temeiul de drept al notificarii si nu la temeiul de drept în baza caruia s-a încheiat actul de înstrainare. Dispozitiile art.45 alin.21 din Legea nr.10/2001, ce confera valoare de act autentic contractelor de vânzare-cumparare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995 nu înlatura de la aplicare dispozitiile art.21 alin.5 privind nulitatea absoluta, ci doar instituie o prezumtie de validitate a acestor înscrisuri, prezumtie care a fost rasturnata în cauza. Astfel, atâta vreme cât contractul a carui nulitate se solicita a fost încheiat la 19.01.2006, respectiv în perioada de solutionare a procedurii administrative de restituire a imobilului, generata de notificarea formulata de reclamanta la 8.05.2001, acesta este lovit de nulitate absoluta, în temeiul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, actul fiind încheiat cu fraudarea acestor prevederi legale imperative. Din interpretarea gramaticala cât si sistematica a acestor dispozitii legale rezulta ca legiuitorul nu a înteles sa lege aplicarea sanctiunii nulitatii de atitudinea subiectiva a partilor la momentul încheierii contractului, asa cum a facut-o în cuprinsul normei generale în materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile în speta, astfel cum s-a aratat mai sus.;[40]

Sancţiunea nulităţii absolute nu poate fi înlăturată de poziţia subiectivă a pârâţilor sau a uneia dintre aceştia, respectiv a cumpărătorului la încheierea contractului, nulitatea absolută operând necondiţionat de pretinsa bună-credinţă, invocată de partea respectivă. Instanţele au analizat poziţia subiectivă a părţilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din perspectiva apărărilor formulate de părţi care au invocat incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dar au soluţionat cauza în baza temeiului juridic invocat de reclamant respectiv art. 21 alin. (5) al Legii nr. 10/2001, art. III al Legii nr. 247/2005 şi Legii nr. 112/1995, care nu mai condiţionează aplicarea sancţiunii nulităţii actului juridic de poziţia subiectivă a părţilor, nulitatea operând necondiţionat de pretinsa bună-credinţă.;[41]

O asemenea ipoteză de validare nu poate fi recunoscută pentru situaţia în care contractul se încheie ulterior intrării în vigoare a actului normativ şi pentru care, dimpotrivă, legiuitorul a prevăzut, prin dispoziţia art. 21 alin. 5 din Legea nr.10/2001 sancţiunea nulităţii absolute, fără posibilitatea salvgardării efectelor juridice prin invocarea bunei-credinţe. Or, contractul de vânzare cumpărare exhibat de către pârâta T_________ G_______ s-a încheiat în anul 2003, ceea ce conduce la concluzia că acestui contract nu-i sunt incidente dispoziţiile art. 45 alin. 2 din Legea nr.10/2001, care dispun în sensul că: „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă„.;[42]”.

4.16 . Mentionam ca exista si hotarari judecatoresti prin care instantele au acordat atentie bunei – credinte si circumstantelor concrete in care au fost incheiate anumite contracte de vanzare:

Această concluzie se desprinde şi din împrejurarea potrivit căreia eroarea asupra identificării imobilului solicitat de reclamante a fost înlăturată abia cu ocazia efectuării unei expertize judiciare dispusă în dosarul nr. xxxxx/86/2010 aflat pe rolul Tribunalului Suceava. Cu alte cuvinte, instanţa constată că la data de 1.09.2004 când s-a încheiat contractul autentic de vânzare cumpărare nr. 83, pârâta pârâta mun. V____ D_____ nu a avut reprezentarea faptului că înstrăinează o parte din imobilul notificat. Pentru aceste considerente, instanţa constată că nu au fost încălcate prevederile de art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001motiv pentru care va respinge cererea reclamantelor ca neîntemeiată.;[43]

Faţă de cele reţinute, instanţa apreciază că în cauza de faţă pârâta Mun. V____ D_____ nu a încălcat prevederile de art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 întrucât nu a acţionat cu rea credinţă şi nu a avut reprezentarea faptului că a înstrăinat o parte dintr-un imobil notificat potrivit legii, motiv pentru care va respinge cererea reclamantelor ca nefondată.[44]”.

4.17. Cu privire la faptul ca, cumparatorul este dator sa fie diligent atunci cand alege sa cumpere astfel de imobile, mentionam din practica instantelor:

Cu privire la buna – credinţă invocată de apelanţi drept cauză de împiedicare a efectelor nulităţii actului încheiat în pofida dispoziţiilor imperative ale art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 citate mai sus, vom reitera argumentul depunerii notificării de către reclamanţi, notificare ce viza expres şi corpul C de la adresa ___________________________. 41 – 41 B. Aşa fiind, pârâtul avea obligaţia să se informeze asupra conţinutului notificării. Adresele de răspuns către pârât din partea unor instituţii cu responsabilităţi în aplicarea Legii nr. 10/2001 în sensul că nu figurează notificări referitoare la corpul C, nu pot fi reţinute în apărarea pârâtului, pentru că acestea au indicat totuşi o notificare pentru adresa de la nr. 41 – 41 B, adresă la care se afla şi corpul C, informaţie pe care pârâtul avea obligaţia să o verifice în detaliu, tocmai în scopul securizării legalităţii actului pe care dorea să-l încheie în baza Legii nr. 112/1995 şi a statutului său de bună credinţă.[45]”.

4.18. Din analiza practicii judiciare citate (supra) se poate degaja concluzia potrivit careia, in ceea ce priveste contractele de vanzare incheiate in baza Legii nr. 112/1995 dupa momentul intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001, un potential cumparator este obligat (evident numai daca este interesat de validitatea si eficacitatea cumpararii) sa efectueze ample demersuri pentru a afla daca pentru imobilul vizat exista deschis vreun dosar de Legea nr. 10/2001 sau nu, precum si stadiul solutionarii acestuia.

4.19. In practica astfel de demersuri s-ar putea, cu toata buna – credinta implicata, sa nu fie in masura sa conduca la aflarea adevarului.

4.20. De exemplu, merita subliniat faptul ca o serie de notificari sunt formulate de fostii proprietari pe fosta adresa a imobilului (de exemplu nr. 1 pe str. Luceafarului) in timp ce la ora actuala, (anul 2024), adresa aceluiasi imobil sa fie complet diferita (ex. nr. 10 pe str. Eminescu).

4.21. In aceste cazuri exista o posibilitate destul de mare ca rezultatul demersurilor efectuate sa nu fie in masura sa reflecte realitatea.

4.22. Fata de aceasta imprejurare se impune o precautie sporita in analiza situatiei juridice a unor astfel de imobile.

5. Concluzii

5.1. In masura in care se doreste achizitionarea unui imobil cumparat initial in baza Legii nr. 112/1995, in perioada 29.01.1996 – 14.02.2001, in lipsa unui dosar de instanta avand ca obiect nulitatea contractului, dosar initiat pana la data de 14.08.2002 si nesolutionat sau solutionat prin admiterea actiunii, nu exista niciun risc prin raportare la fostul proprietar si / sau orice alta persoana / autoritate sau institutie publica.

5.2. Astfel de contracte nu mai pot fi contestate in fata instantelor, caz in care fostul proprietar nu mai poate obtine restituirea in natura a imobilului – locuinta.

5.3. In schimb, in masura in care se doreste achizitionarea unui imobil cumparat initial in baza Legii nr. 112/1995 dupa data de 13.02.2001, se impun a fi efectuate demersuri in vederea clarificarii situatiei juridice a acestuia, respectiv daca exista sau nu o procedura administrativa / jurisdictionala privind restituirea imobilului in baza Legii nr. 10/2001.

5.4. Daca rezultatul verificarilor atesta existenta unei proceduri de restituire pendinte contractul poate fi contestat, in conditiile legii.

5.5. Daca rezultatul verificarilor atesta inexistenta unei proceduri de restituire pendinte imobilul poate fi achizitionat in conditiile legii.


[1] Publicata in Monitorul Oficial nr. 279/29.11.1995
[2] Publicata in Monitorul Oficial nr. 75/14.02.2001
[3] Curtea Constitutionala, Decizia 428/2005, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 922 din data de 17 octombrie 2005
[4] Curtea Constitutionala, Decizia 42/2006, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 180 din data de 24 februarie 2006
[5] Curtea Constitutionala, Decizia 78/2006, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 172 din data de 22 februarie 2006
[6] Curtea Constitutionala, Decizia 212/2006, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 336 din data de 14 aprilie 2006
[7] Curtea Constitutionala, Decizia 249/2006, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 355 din data de 20 aprilie 2006
[8] Curtea Constitutionala, Decizia 597/2006, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 897 din data de 3 noiembrie 2006
[9] Curtea Constitutionala, Decizia 730/2006, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 979 din data de 7 decembrie 2006
[10] Curtea Constitutionala, Decizia 673/2007, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 774 din data de 15 noiembrie 2007
[11] Curtea Constitutionala, Decizia 579/2014, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 35 din data de 15 ianuarie 2015
[12] Decizie civila nr. 1472/29.10.2021 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti (www.rolii.ro)
[13] Sentinta civila nr. 989/21.06.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti (www.rolii.ro)
[14] Decizie civila nr. 7012/26.06.2009 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
[15] Dispozitiile art. 27 alin. 23 din Legea nr. 18/1991 prevad: “ În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, proprietarii caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate pot solicita comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, cu întrunirea cumulativă a următoarelor condiţii: …”.
[16] Curtea Constitutionala, Decizia 590/2009, publicata în Monitorul Oficial cu numărul 339 din data de 21 mai 2009
[17] Sursa www.rejust.ro Cod RJ: 59294d823
[18] Decizie civila nr. 3982/25.09.2013 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
[19] Sentinta civila nr. 1759/21.06.2012 pronuntata de Tribunalul Bucuresti (www.rolii.ro)
[20] Decizie civila nr. 19R/12.01.2010 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti (www.rolii.ro)
[21] Decizie civila nr. 700/03.05.2023 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
[22] Decizie civila nr. 20/22.01.2014 pronuntata de Curtea de Apel Brasov, publicata in Monitorul Jurisprudentei
[23] Sursa www.rejust.ro Cod RJ: 39e25g2e8
[24] Decizie civila nr. 40/11.03.2021 pronuntata de Curtea de Apel Galati (www.rolii.ro)
[25] Sentinta civila nr. 3047/02.12.2008 pronuntata de Tribunalul Prahova (www.portal.just.ro)
[26] Sentinta civila nr. 11054/11.10.2017 pronuntata de Judecatoria Constanta (www.rolii.ro)
[27] Sentinta civila nr. 3657/06.06.2019 pronuntata de Judecatoria Braila (www.rolii.ro)
[28] Sentinta civila nr. 424/26.01.2012 pronuntata de Tribunalul Tulcea (www.portal.just.ro)
[29] Decizie civila nr. 590/24.01.2011 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rolii.ro)
[30] Decizie civila nr. 844/16.07.2021 pronuntata de Tribunalul Galati (www.rolii.ro)
[31] Decizie civila nr. 193/17.02.2021 pronuntata de Tribunalul Constanta (www.rolii.ro)
[32] Decizie civila nr. 52/14.01.2021 pronuntata de Tribunalul Cluj (www.rolii.ro)
[33] Decizie nr. 81/13.03.2008 pronuntata de Curtea de Apel Cluj, publicata in Buletinul Jurisprudenţei din 2008 la Editura Universul Juridic
[34] Decizie civila nr. 36/13.02.2019 pronuntata de Curtea de Apel Constanta (www.rolii.ro)
[35] Decizie civila nr. 136/20.05.2021 pronuntata de Curtea de Apel Craiova (www.rolii.ro)
[36] Sentinta civila nr. 1174/05.06.2013 pronuntata de Tribunalul Bucuresti (www.rolii.ro)
[37] Decizie civila nr. 7499/07.07.2011 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rolii.ro)
[38] Decizie civila nr. 589/22.03.2022 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
[39] Decizie civila nr. 2055/14.10.2020 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
[40] Decizie civila nr. 19R/12.01.2010 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti (www.portal.just.ro)
[41] Decizie civila nr. 2022/04.03.20211 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
[42] Decizia civila nr. 455/16.06.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti (www.rolii.ro)
[43] Sentinta civila nr. 578/26.06.2014 pronuntata de Judecatoria Vatra Dornei (www.rolii.ro)
[44] Sentinta civila nr. 1372/12.12.2012 pronuntata de Judecatoria Vatra Dornei (www.rolii.ro)
[45] Decizie civila nr. 10/21.01.2013 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti (www.rolii.ro)


Av. Răzvan Nicolae Popescu, Partener Dumitru, Popescu si Asociatii SPARL

Urmăriţi JURIDICE.ro şi pe LinkedIn LinkedIn JURIDICE.ro WhatsApp WhatsApp Channel JURIDICE Threads Threads JURIDICE Google News Google News JURIDICE

(P) JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă SmartBill.

 
Homepage J JURIDICE   Cariere   Evenimente   Dezbateri   Profesionişti   Lawyers Week   Video
 
Drepturile omului
Energie
Fiscalitate
Fuziuni & Achiziţii
Gambling
Health & Pharma
Infrastructură
Insolvenţă
Malpraxis medical
Media & publicitate
Mediere
Piaţa de capital
Procedură civilă
Procedură penală
Proprietate intelectuală
Protecţia animalelor
Protecţia consumatorilor
Protecţia mediului
Sustenabilitate
Recuperare creanţe
Sustenabilitate
Telecom
Transporturi
Drept maritim
Parteneri ⁞ 
Specialişti
Arii de practică
Business ⁞ 
Litigation ⁞ 
Protective
Achiziţii publice
Afaceri transfrontaliere
Arbitraj
Asigurări
Banking
Concurenţă
Construcţii
Contencios administrativ
Contravenţii
Corporate
Cyberlaw
Cybersecurity
Data protection
Drept civil
Drept comercial
Drept constituţional
Drept penal
Dreptul penal al afacerilor
Dreptul familiei
Dreptul muncii
Dreptul Uniunii Europene
Dreptul sportului
Articole
Essentials
Interviuri
Opinii
Revista de note şi studii juridice ISSN
Note de studiu ⁞ 
Studii
Revista revistelor
Autori ⁞ 
Publicare articole
Jurisprudenţă
Curtea Europeană a Drepturilor Omului
Curtea de Justiţie a Uniunii Europene
Curtea Constituţională a României
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Dezlegarea unor chestiuni de drept
Recurs în interesul legii
Jurisprudenţă curentă ÎCCJ
Curţi de apel
Tribunale
Judecătorii
Legislaţie
Proiecte legislative
Monitorul Oficial al României
Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
Flux noutăţi
Selected
Comunicate
Avocaţi
Executori
Notari
Sistemul judiciar
Studenţi
RSS ⁞ 
Publicare comunicate
Proiecte speciale
Cărţi
Condoleanţe
Covid-19 Legal React
Creepy cases
Life
Povestim cărţi
Poveşti juridice
Războiul din Ucraina
Wisdom stories
Women in Law

Servicii J JURIDICE   Membership   Catalog   Recrutare   Talent Search   Comunicare   Documentare   Evenimente   Website   Logo   Foto   Video   Partnership