« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Prelungirea de drept a valabilității documentațiilor de urbanism în lumina dispozițiilor art. 56 alin. (5) lit. a) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul
28.07.2021 | Alexandru PÂNIȘOARĂ

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Alexandru Pânișoară

Alexandru Pânișoară

Văzând practica la nivelul Primăriilor Sectoarelor și a Primăriei Generale a municipiului București, ca urmare a suspendării PUZ-urilor Coordonatoare se sector, precum și răspunsul Instituției Prefectului în urma sesizării făcută de Asociația pentru Dreptul Urbanismului, se impune o aplecare asupra dispozițiilor art. 56 alin. (5) lit. a) din Legea nr. 350/2001, denumită în continuare lege.

Instituția Prefectului a considerat că art. 2 alin. (2) și (4) din hotărârile de aprobare a suspendării PUZ-urilor de sectoare, nu este clar și lasă loc interpretărilor, conturând un regim confuz și susceptibil de interpretări din cauza lipsei de precizie a exprimărilor folosite, încălcând dispozițiile Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, respectiv art. 8 și art. 50.

Așadar, norma din lege stabilește că:

Art. 56

(5) Valabilitatea prevederilor documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se extinde de drept pentru acele investiții care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora, în următoarele situații:

a) dacă în timpul perioadei de valabilitate a fost începută, în condițiile legii, procedura de autorizare a executării lucrărilor de construire/desființare;

Întrucât legea nu definește noțiunea de procedură de autorizare, aceasta este reglementată specific în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construire, la art. 2 alin. (21) care prevede că:

Art. 2

(21) Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcții începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obținerii, ca act final, a autorizației de construire și cuprinde următoarele etape:

Legiuitorul a ținut să stabilească în mod concret că procedura de autorizare începe atunci când se depune cererea de emitere a certificatului de urbanism în scopul construirii. Acest lucru era necesar deoarece Legea nr. 50/1991 reglementează natura certificatului de urbanism, care comportă asupra mai multor tipuri, în funcție de scopul final.

Certificatul de Urbanism este reglementat atât de Legea nr. 50/1991 cât și de Legea nr. 350/2001, acestea completându-se în mod corespunzător.

Astfel, art. 6 alin. (2) și alin. (4) din Legea nr. 50/1991 și art. 29 alin. (5) din Legea nr. 350/2001 prevăd că atât prin cerere cât și la emiterea certificatului de urbanism se menționează expres scopul emiterii acestuia. Alin. (6) al aceluiași articol, legiuitorul stabilește situațiile, altele decât cele în scopul construirii, în care certificatul de urbanism se poate emite, respectiv:

Art. 6

(6) Certificatul de urbanism se emite și în următoarele situații:

a) în vederea concesionării de terenuri, potrivit legii;

b) în vederea adjudecării prin licitație a proiectării lucrărilor publice în faza de „Studiu de fezabilitate”, potrivit legii;

c) pentru cereri în justiție și operațiuni notariale privind circulația imobiliară, atunci când operațiunile respective au ca obiect:

– comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puțin 3 parcele;

– împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură;

– constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil.

Operațiunile juridice menționate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operațiunile de împărțeli ori comasări de parcele fac obiectul ieșirii din indiviziune, cu excepția situației în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcții și/sau de lucrări de infrastructură.

Art. 29

(5) În certificatul de urbanism se va menționa în mod obligatoriu scopul eliberării acestuia.

Art. 29 alin. (3) din Legea nr. 350/2001 prevede că pe lângă situațiile stabilite din Legea nr. 50/1991 certificatul de urbanism mai poate fi solicitat în scopul informării solicitantului, iar în această situație, dacă există mai mulți solicitanți pentru aceeași parcelă, conținutul acestuia trebuie să fie identic.

Art. 29

(3) Certificatul de urbanism se eliberează la cererea oricărui solicitant, persoana fizică sau juridică, care poate fi interesat în cunoașterea datelor și a reglementărilor cărora îi este supus respectivul bun imobil.

Art. 30

Pentru aceeași parcelă se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar conținutul acestora, bazat pe documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism, și celelalte reglementări în domeniu trebuie să fie aceleași pentru toți solicitanții. În acest scop nu este necesară solicitarea actului de proprietate asupra imobilului, în vederea emiterii certificatului de urbanism.

Așadar, regula stabilită de art. 56 alin. (5) din legea este strict aplicabilă doar în situațiile în care certificatul de urbanism a fost emis în scopul construirii.

Trebuie reținut că există mai multe situații, așa cum aceasta sunt prevăzute la art. 32 alin. (1) din Legea nr. 350/2001, în care certificatul de urbanism este cerut în scopul construirii și că nicio persoană nu poate solicita elaborarea unei documentații de urbanism, această activitate fiind o consecință a unei cereri care prin elementele ce definesc scopul construirii nu se încadrează în reglementările urbanistice.

Art. 32

(1) În cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentațiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condițiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiții o impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism:

a) să respingă în mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentațiilor de urbanism aprobate;

b) să condiționeze autorizarea investiției de elaborarea și aprobarea de către autoritatea publică locală competentă a unui plan urbanistic zonal;

c) să condiționeze autorizarea investiției de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat și finanțat prin grija persoanelor fizice și/sau juridice interesate, numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-șef și aprobat, după caz, conform competenței:

– de primarul localității;

– de primarul general al municipiului București;

– de președintele consiliului județean, cu avizul prealabil al primarului localităților interesate, doar în cazul în care teritoriul reglementat implică cel puțin două unități administrativ-teritoriale;

d) să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu;

e) să permită întocmirea documentației tehnice pentru autorizația de construire, fără elaborarea unei documentații de urbanism, în situația construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au același regim de înălțime cu cel solicitat.

Astfel, dacă certificatul de urbanism este solicitat în scopul construirii, iar elementele care definesc scopul se încadrează în reglementările urbanistice în vigoare și se poate face autorizare directă, ne aflăm sub incidența art. 32 alin. (1) lit. e) din legea.

Dacă la cerere de emitere a certificatului de urbanism elementele care definesc scopul nu se încadrează în reglementările urbanistice, atunci ne aflăm sub incidența art. 32 alin. (1) lit. b) – d) din lege.

În cazurile prevăzute de art. 32 alin. (1) lit. b) – d), scopul este tot de construire doar că atingerea lui este condiționată de elaborarea, avizare și aprobarea unei documentații de urbanism în prealabil.

În oricare dintre situațiile prevăzute de art. 32 alin. (1) lit. b) – e) din lege, scopul este de construire și pe cale de consecință, prin coroborare cu art. 2 alin. (21) din Legea nr. 50/1991, ne aflăm în procedura de autorizare.

Deși lucrurile pot părea clare la prima vedere prin raportarea art. 56 alin. (5) lit. a) din lege și art. 2 alin. (21) din Legea nr. 50/1991, în practica administrativă acest lucru nu este aplicat în mod corespunzător și unitar.

Astfel, există autorități care consideră că reglementările urbanistice surprinse în certificatul de urbanism sunt cele în vigoare la data emiterii acestuia, iar alte autorități consideră că reglementările urbanistice sun cele în vigoare la data depunerii cererii.

În ceea ce privește corelarea normelor legale și aplicarea lor în practică, este mai mult decât evident că regula este cea în care certificatul de urbanism trebuie să cuprindă reglementările urbanistice în vigoare la data depunerii cererii.

Pentru următoarele argumente:

În primul rând, acest lucru reiese prin deducție. Astfel, în cazul emiterii autorizației de construire, art. 7 alin. (212) lit. b) coroborat cu art. 7 alin. (3) din Legea nr. 50/1991, stabilește că termenul de valabilitate al certificatului de urbanism și al actelor administrative premergătoare (avize) este în mod corelativ cu data înregistrării documentației complete la sediul instituției competente cu emiterea.

Art. 7

(3) În situația în care în urma analizei documentației depuse se constată faptul că aceasta este incompletă, necesită clarificări tehnice sau modificări, acest lucru se notifică în scris solicitantului, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării, cu menționarea elementelor necesare în vederea completării acesteia.

(212) Avizele/acordurile emise în condițiile legii își mențin valabilitatea:

b) de la data depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente până la data emiterii autorizației de construire, pentru avizele/acordurile care erau în vigoare la data depunerii documentației respective.

Așadar, dacă se înregistrează documentația completă la sediul instituției, în scopul emiterii actului final, în termenul de valabilitate al certificatului de urbanism și al actelor administrative premergătoare, nu mai curge ulterior momentului înregistrării termenul de valabilitate. Chiar și dacă autoritatea nu emite în termenul legal actul final, iar data emiterii acestuia este cu mult mai târziu față de termenul de valabilitate al certificatului de urbanism și al actelor administrative premergătoare, acesta este legal, nefiind ținut de valabilitatea actelor premergătoare înregistrate în termen. În caz contrar, legiuitorul ar fi stabilit că depunerea documentației complete trebuie să se facă în așa fel încât la data emiterii actului final acestea să fie încă în termenul de valabilitate.

Acest lucru este importat de reținut deoarece legiuitorul a surprins și prevenit o practică disfuncțională, o stare de anomie a autorității, care din experiență a demonstrat că nu are capacitatea de a respecta obligațiile legale în materia termenelor de soluționare a cererilor și pe cale de consecință a considerat că obligația legală și responsabilitate petentului se încheie o dată ce sarcina se transmite autorității publice și că nu putea lega responsabilitatea petentului de capacitatea și eficiența de răspuns a autorității, care în unele cazuri poate fi discreționară.

În acest sens, a raționat și în cazul certificatului de urbanism, deoarece în perioada dintre cea de depunere și cea de emitere pot interveni anumite evenimente legislative și surprinderea unui anumit moment dat este imposibil atât de făcut cât și de probat.

Mai mult, procedura de elaborare și emiterea a certificatului de urbanism implică pe de o parte redactarea sa raportat la reglementări, iar pe de altă parte circuitul intern pentru semnare, Arhitect-Șef – Secretar – Primar și dacă am admite că certificatul de urbanism surprinde reglementările urbanistice la data emiterii, ne întrebăm:

Dacă de la data înregistrării la data emitere se aprobă o documentație de urbanism modificatoare, atunci, consilierul ce reglementări scrie în certificat? Cele la momentul înregistrării, cele la momentul redactării certificatului de urbanism sau cele posibile a fi în vigoare când se va emite? Dacă la data elaborării avem o reglementare urbanistică, iar la data emiterii o altă reglementare urbanistică, după ce a parcurs toată procedura internă ar trebui să fie refăcut și retrimis spre semnare?

Din aceste motive, legiuitorul a stabilit că reglementările urbanistice sunt cele de la data depunerii cererii pentru a exista o un reper fix față de care să se raporteze autoritatea.

În ceea ce privește valabilitatea prevederilor documentațiilor de urbanism care se extind de drept în lumina art. 56 alin. (5) din lege, aceasta intervine doar pentru investițiile pentru care s-a început procedura de autorizare.

Cu titlu de exemplu arătăm că pentru două parcele alăturate dacă pentru una a fost solicitat emiterea certificatului de urbanism în scopul construirii, iar după un timp documentația de urbanism expiră, iar după acest termen, se solicită un certificat de urbanism și pentru a doua parcelă, pentru cea de a doua parcelă nu se aplică reglementările urbanistice sub incidența cărora se află prima parcelă.

Deși normele legale nu stabilesc și până când sunt valabile prevederile documentațiilor de urbanism prelungite în baza art. 56 alin. (5) din lege, acestea rezultă din art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 care stabilește că investiția e finalizată o dată cu încheierea procesului verbal de recepție finală.

Art. 37

(2) Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepției la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situația realizării acestor lucrări în regie proprie. Recepția la terminarea lucrărilor se face cu participarea reprezentantului administrației publice, desemnat de emitentul autorizației de construire.

Pe cale de consecință, o dată încheiate lucrările, prin efectuarea recepției finale și eliberarea procesului-verbal de recepție finală, implicit reglementările urbanistice prelungite de drept se sting la rândul lor.

Alexandru Pânișoară
Președinte Asociația pentru Dreptul Urbanismului

 
Secţiuni: Articole, Construcții, Drept civil, Infrastructură, Selected | Toate secţiunile
Cuvinte cheie: , , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD