« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Studiu de caz: Contractul de consultanță imobiliară reprezintă un contract de agenție, intermediere sau nenumit?
09.09.2021 | Adrian CRISTEA, Adrian ZAMFIR

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice
Adrian Cristea

Adrian Cristea

Adrian Zamfir

Adrian Zamfir

I. Situație premisă

(i) Consultantul „A” a încheiat un Contract de Consultanță Imobiliară cu beneficiarul serviciilor, Comitentul „B”. Contractul a fost încheiat atât în română, cât și în engleză. În engleză, denumirea contractului este de „Real Estate Consulting Agreement”.

(ii) Obiectul contractului îl reprezintă numirea de către Comitent a Consultantului pentru furnizarea de servicii de agenție neexclusive cu privire la vânzarea unui Imobil.

(iii) Consultantul A realizează astfel de activități cu caracter curent. Pentru B vânzarea Imobilului este o activitate ocazională, obiectul de activitate principal fiind altul.

(iv) Obligațiile pe care Consultantul A și le asumă în cadrul contractului sunt:

– Să efectueze vizionări și să informeze Comitentul B despre toți potențialii cumpărători interesați;

– Să faciliteze negocierile cu scopul de a conveni acordul de principiu și ulterior o tranzacție;

– Să participe la ședințe juridice și să asiste avocații atunci când este necesar în vederea agreării conținutului tranzacției de vânzare până la semnare;

– Să realizeze publicitate pentru Imobil în vederea vânzării la prețul stabilit.

De asemenea, potrivit contractului Consultantul A nu are nicio autoritate și nu trebuie să facă sau să ofere promisiuni, garanții, obligații sau declarații unui potențial cumpărător fără a primi aprobarea scrisă prealabilă a Comitentului.

Nu se regăsește nicio altă mențiune cu privire la:

– Negocierea sau semnarea în numele și / sau pe seama Comitentului;

– O regiune determinată în care Consultantul să își desfășoare activitatea;

– Aspecte care să indice caracterul statornic al împuternicirii; sau

– Aspecte care să indice că acest Contract de Consultanță Imobiliară implică un caracter de repetabilitate.

În cadrul unei dispute arbitrale privind comisionul presupus a fi datorat, Consultantul argumentează că acest Contract de Consultanță Imobiliară arătat mai sus este de fapt un contract de agenție, numele nefiind un aspect relevant. Scopul argumentării în acest sens este aplicarea unor prevederi legale favorabile Consultantului ce se regăsesc în reglementarea contractului de agenție.

Comitentul argumentează faptul că acest contract este unul nenumit, căruia nu i se pot aplica prevederile regăsite în reglementarea contractului de agenție. În subsidiar, s-ar putea într-o interpretare exagerat de extensivă să se considere că ne aflăm în cadrul unui contract de intermediere, însă în principal se susține că acest Contract nu reprezintă un contract de agenție. Scopul argumentării este neaplicarea prevederilor legale favorabile Consultantului ce se regăsesc în reglementarea contractului de agenție.

II. Argumentele Consultantului – Contractul este unul de agenție

Principalele argumente ale Consultantului au în vedere mai multe aspecte ce se doresc a fi avute în vedere coroborat astfel încât concluzia finală să fie că ne aflăm în prezența unui contract de agenție.

Primul argument adus este cel al codului CAEN al Consultantului, anume folosirea CAEN 6831 (agenții imobiliare) și că „serviciile de agenție” reprezintă unul din obiectele de activitate ale Consultantului.

Al doilea argument este unul de text, anume faptul că obiectul contractului a fost stabilit ca fiind „prestarea de servicii de agenție neexclusive”. De asemenea, în cadrul aceluiași argument se arată că pe parcursul contractului se folosește sporadic construcția „agentul imobiliar” atunci când se vorbește despre Consultantul A.

Al treilea argument are are în vedere elementele / obligațiile contractului de agenție astfel cum sunt amintite la art. 2072 din Codul civil. Se amintește că:

– Reprezentarea nu este de esența contractului de agenție și că art. 2072 alin. (2) definește în mod expres agentul ca fiind „un intermediar care acționează cu titlu profesional”;

– În principal, rolul agentului este de a prospecta posibilitatea încheierii unor contracte între client și comitentul său, în vreme ce decizia finală este la comitent;

– Că nu are relevanță lipsa repetabilității activității sau existența unei regiuni determinate, ci specificul activității agenției în sensul în care agentul este un profesionist în domeniul său de activitate care se ocupă de mai mult decât punerea în contact a comitentului cu potențiali clienți, ci este împuternicit și să asiste beneficiarul în toate etapele negocierilor comerciale și în unele cazuri și la încheierea contractului;

– Există o relație statornică între Comitent și Consultant, dar nu în cadrul aceluiași contract. Se arată că între părți existe și alte contracte similare acestuia ce face obiectul litigiului, iar toate aceste contracte ar trebui văzute ca un tot unitar în relațiile dintre cele două părți, nefiind necesar un instrumentum

III. Argumentele Comitentului – Contractul este unul nenumit

Principalele argumente ale Comitentului au în vedere diferența între elementele / obligațiile ce se regăsesc într-un contract de agenție și elementele / obligațiile ce se regăsesc în Contractul de Consultanță Imobiliară încheiat între părți.

Astfel, contractul de agenție este caracterizat de următoarele, conform art. 2072 din Codul civil (confirmate și de către doctrină[1]), anume:

(i) Agentul trebuie să aibă puterea fie să negocieze, fie atât să negocieze, cât și să încheie contracte în numele și pe seama comitentului, în schimbul unei remunerații;

(ii) Este necesar ca împuternicirea să privească cel puțin o regiune determinată în care să activeze (există așadar un criteriu teritorial);

(iii) Caracterul statornic al împuternicirii date agentului; precum și

(iv) Caracterul de repetabilitate a contractelor încheiate de agent în numele și pe seama comitentului.

Analizând obligațiile Consultantului prezentate mai sus, putem observa cu ușurință că acestea:

a) nu au în vedere negocierea în numele Comitentului B sau negocierea și semnarea contractului în numele și pe seama Comitentului B;

b) nu există o regiune determinată în care Consultantul A să își desfășoare activitatea – ci contractul privește un singur imobil;

c) lipsește caracterul statornic al împuternicirii date către Consultant; și

d) lipsește caracterul de repetabilitate a contractelor pe care Consultantul ar fi trebuit să le încheie. Contractul de Consultanță Imobiliară privea doar facilitarea vânzării unui singur imobil.

Așadar, singura concluzie la care se poate ajunge analizând în paralel elementele / obligațiile este că nu poate fi vorba despre un contract de agenție. Argumentele conform cărora (i) obiectul contractului a fost stabilit ca fiind „prestarea de servicii de agenție” și că (ii) este folosită denumirea de „Comitent” nu pot fi acceptate, dat fiind că în același sens gramatical (a) denumirea contractului este „Contract de Consultanță Imobiliară” și (b) este folosită denumirea de „Consultant”, iar nu de „agent”.

Acestea sunt argumentele ce susțin teza conform căreia contractul este unul nenumit, iar nu unul de agenție.

IV. Raționamentul Tribunalului Arbitral[2]

Analizând conţinutul Contractului de Consultanță prin raportare la conduita părţilor, scopurile urmărite de acestea, Tribunalul a apreciat că nu ne aflăm în ipoteza încheierii unui Contract de agenţie în sensul dispoziţiilor art. 2072 – 2091 Cod Civil (contractul de agenție).

Tribunalul arbitral a reținut, în esență, următoarele:

(A) Din interpretarea clauzelor contractuale şi a raporturilor stabilite între părţi privind vânzarea Imobilului a rezultat că părţile nu au avut în vedere prestarea de către A cu caracter statornic a activităţilor de negociere şi încheiere de contracte în numele şi pe seama lui B cu privire la vânzarea Imobilului, ci dimpotrivă obiectul contractului a fost limitat la prestarea de către A a unor servicii expres descrise în Contractul de Consultanță Imobiliară.

Aceste aspecte au exclus în mod automat posibilitatea existenței unui caracter statornic al contractului. Caracterul statornic s-a apreciat de altfel și prin raportare la obiectul de activitate al pârâtei, or B nu a realizat vânzări de Imobile cu titlu regulat, ci a fost o activitate ocazională.

(B) Susținerile reclamantului A cu privire la faptul că existe mai multe contracte similare încheiate și acest fapt ar arăta caracterul statornic nu au putut fi primite. Dispoziţiile 2072 C. civ. prevăd că pentru calificarea contractului ca fiind un contract de agenţie, caracterul statornic trebuie să vizeze raporturile juridice create între părţi în legătură cu obiectul său, iar nu un cumul dintre acest obiect şi obiectele unor alte contracte care s-ar fi încheiat între ele.

(C) Nu au putut fi reţinute nici argumentele reclamantei în sensul că încheierea mai multor contracte cu obiect similar ar contura caracterul statornic al contractului. În realitate, acestea sunt contracte diferite, ele fiind încheiate între reclamantă şi pârâtă la momente diferite în timp şi nu pot schimba calificarea juridică a contractului supus judecăţii.

În opinia Tribunalului, caracterul statornic al prestaţiilor trebuie să rezulte din însuşi conţinutul contractului şi nicăieri din cuprinsul acestuia nu rezultă că părţile ar fi avut în vedere completarea acestuia cu prevederile celorlalte contracte, şi nici că toate aceste contracte ar materializa o singură relaţie comercială cu caracter statornic.

Este evident că în ceea ce priveşte Imobilul, părţile au avut în vedere încheierea unui contract cu scopul limitat de a intermedia vânzarea unui singur bun imobil şi că odată cu realizarea operaţiunii de vânzare, contractul a încetat să-şi producă efectele, scopul acestuia fiind atins.

(D) În ceea ce priveşte încheierea de contracte și existenţa unui mandat din partea lui B pentru ca A să negocieze şi să semneze în numele şi pe seama lui B vânzarea Imobilului sunt relevante prevederile regăsite în contract.

În acesta se arată că este necesară obținerea unui mandat prealabil scris din partea lui B pentru realizarea de acțiuni. Consultantul A nu are nicio autoritate de a oferi promisiuni, garanţii, obligaţii sau declaraţii unui potenţial cumpărător, fără a primi aprobarea scrisă prealabilă a lui B.

În sens literal, această modalitate de exprimare reliefează împrejurarea că părţile nu au avut în vedere nici un mandat cu reprezentare şi nici un mandat de negociere, ci identificarea unor potenţiali cumpărători pentru obţinerea din partea acestora a unor oferte cât mai apropriate de valoarea avută în vedere de vânzător şi comunicarea acestor oferte către vânzător pentru ca acesta să le analizeze şi să decidă cu privire la încheierea tranzacţiei.

Nici împrejurarea că A este un profesionist în domeniul său de activitate nu a putut schimba concluzia Tribunalului, având în vedere limitările exprese ale obligaţiilor reclamantei stabilite prin contract.

(E) În ceea ce priveşte calificarea juridică dată de părţi, invocată de către reclamantă, analizând în mod sistematic prevederile contractului, Tribunalul a apreciat că limbajul utilizat de părţi nu conturează clar şi lipsit de echivoc natura juridică a acestuia.

Astfel, titlul contractului este ’’Contract de consultanţă imobiliară” (în limba engleză, „Real estate consulting agreement”), părţile sunt denumite comitent şi consultant, iar serviciile oferite, includ „posibilitatea să ofere consultanţă cu privire la valoarea de piaţă a proprietăţii, să recomande preţuri şi strategii ”etc.

Este adevărat că în cel puţin un loc din contract se face referire la ’’servicii de agenţie neexclusive”, dar faţă de redactarea deficitară a contractului (n.n. în sensul în care nu ar fi trebuit să se vorbească despre „servicii de agenție neexclusive” raportat la obligațiile concrete stipulate în contract) nu se poate desprinde concluzia clară şi fără echivoc că părţile au urmărit încheierea contractului cu caracteristicile prevăzute de art. 2072 – 2094 C.civ (contractul de agenție).

Astfel, Tribunalul arbitral a decis în mod judicios că prevederile art. 2.072 – 2.094 (contractul de agenție) din Codul civil nu sunt aplicabile, deoarece nu ne aflăm în prezența unui contract de agenție în sensul Codului civil.


[1]Contractul de agenţie este un contract încheiat între profesionişti, în sensul art. 3 NCC. Astfel, potrivit art. 2072 alin. (2) NCC, agentul este „un intermediar independent care acţionează cu titlu profesional”. În ceea ce îl priveşte pe comitent, acesta este o persoană care încheie în mod regulat contracte cu terţe persoane (deci în calitate de profesionist), în acest fel explicându-se faptul că agentul primeşte din partea sa o împuternicire statornică, iar nu o împuternicire referitoare la o operaţiune juridică determinată.” (s.n.) Fl.-A. Baias (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Ed. C.H. Beck, București, 2012, comentariul aferent art. 2072 C. civ.)
[2] Sentința arbitrală nr. 45/2021 pronunțată de Curtea de Arbitraj Comercial International de pe lângă Camera de Comerț și Industria a României


Adrian Cristea, Senior Associate FILIP & COMPANY
Adrian Zamfir, Associate FILIP & COMPANY

 
Secţiuni: Articole, Drept civil, RNSJ, Selected, Studii | Toate secţiunile
Cuvinte cheie: , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD