« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Legea nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe. Condiții. Procedură. Efecte
09.12.2021 | Vlad Ștefan BICA

Secţiuni: Articole, Construcții, Drept civil, RNSJ, Selected, Studii | Toate secţiunile
JURIDICE - In Law We Trust
Vlad Ștefan Bica

Vlad Ștefan Bica

Preambul

Prezenta lege supusă analizei a fost edictată ca răspuns la contextul și realitatea societății românești la nivelul anilor 2002 – 2003.

La debutul celui de-al treilea mileniu, țara noastră a fost chemată să răspundă unor serii de provocări legate de fenomenele sociale aflate în derulare dar și de materializarea idealurilor Revoluției din 1989, respectiv integrarea europeană și aderarea la Uniunea Europeană.

În privința fenomenelor sociale, legea supusă analizei vine ca un răspuns la problematica acută cu care generația tânără a societății românești se confrunta, respectiv imposibilitatea acestora de a obține o locuință proprietate personală, prin forțe proprii sau chiar cu ajutorul părinților, în condițiile unei lipse totale a unor facilități de natura de legală instituite în acest sens.

Scopul urmărit de acest act normativ este acela de a crea un mediu favorabil, suficient și necesar, în vederea protejării, încurajării și sprijinirii efective a tinerilor prin atribuirea de terenuri la cerere persoanelor care au împlinit vârsta de 18 ani, din terenurile proprietate privată a unităților administrativ – teritoriale, cu condiția ca persoanele eligibile să edifice pe terenul atribuit o construcție, cu destinația de locuință proprie.

Nu în ultimul rând, în considerarea parcursului de integrare pe care România îl parcurgea și îl parcurge și în prezent, această Lege a fost edictată și ca urmare a Conceptului lansat de Programul Națiunilor Unite pentru Dezvoltare umană care pune accent pe componenta socială, pe creșterea nivelului de trai al populației, prin lărgirea condițiilor de desfășurare a activităților proprii fiecărui individ, dar și prin crearea unui mediu legislativ favorabil.

În cele ce urmează vom prezenta cadrul legislativ, condițiile de dobândire a dreptului de folosință gratuită, procedura de urmat, precum și efectele de natură juridică produse ca urmare a parcurgerii procedurii prevăzută de Legea nr. 15/2003.

1. Cadrul legislativ

La data de 22.01.2003 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 34 Legea nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală.

Potrivit art. 10 din Lege, acest act normativ urma să intre în vigoare în termen de 6 luni de la data publicării în Monitorul Oficial, respectiv la data de 22.07.2003.

La data de 13.03.2014 a fost republicată în Monitorul Oficial nr. 182 Legea nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală.

2. Condiții dobândire

Această Lege se adresează tinerilor cu vârsta cuprinsă între 18 și 35 de ani care nu deţin în proprietate o locuinţă ori un teren destinat construirii unei locuinţe proprietate personală.

Deținerea unui teren destinat construirii unei locuințe proprietate personală va constitui un caz de neîndeplinire a condițiilor cumulative impuse de Lege, indiferent de locul situării acestuia.

Cu toate acestea, Consiliile Locale vor putea stabili criterii suplimentare în vederea atribuirii terenurilor disponibile.

3. Procedură

După îndeplinirea condițiilor menționate, persoanele eligibile se vor adresa consiliului local al comunei, oraşului, municipiului sau sectorului municipiului Bucureşti în care solicitantul are domiciliul. Cu alte cuvinte, persoanele interesate trebuie să îndeplinească condițiile de eligibilitate la momentul formulării / depunerii cererii privind atribuirea terenului.

Atribuirea terenului se face o singură dată, prin constituirea în favoarea persoanei eligibile a unui drept de folosinţă gratuită asupra terenului, pe durata existenţei locuinţei proprietate personală.

În funcție de locul situării terenului, Legea determină și limitele de suprafață ale parcelelor ce pot fi atribuite în folosință gratuită.

Astfel, în cazul municipiilor, suprafața de teren ce poate fi atribuită în folosință gratuită nu poate fi mai mică decât 150 m2 și nici mai mare decât 300 m2.

În privința orașelor, limitele de suprafață vor fi cuprinse între 250 m2 și 400 m2 iar în cazul comunelor, limitele de suprafață vor fi cuprinse între 250 m2 și 1.000 m2.

Atribuirea terenului se va face din terenurile aflate în domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale, exclusiv în scopul construirii unei locuințe personale, prin Hotărâre a Consiliului Local.

După finalizarea construirii locuinţei, consiliul local poate hotărî, la solicitarea proprietarului locuinţei, vânzarea directă către acesta a terenului respectiv. Preţul de vânzare se va stabili prin expertiză tehnică, întocmită de un expert evaluator autorizat şi aprobată de consiliul local.

4. Efectele atribuirii terenului în folosință gratuită

Ca urmare a atribuirii terenului în folosință gratuită, beneficiarul are obligația de a demara (însă nu și de a termina) lucrările privind realizarea construcției, în conformitate cu dispozițiile Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construire.

În măsura în care beneficiarul nu demarează lucrările de construire în interiorul termenului de 1 an de zile, dreptul de folosință atribuit va fi retras prin Hotărâre a Consiliului Local.

Plecând de la scopul edictării Legii nr.15/2003 – respectiv acela de a acorda un sprijin unei anumite categorii de tineri – se remarcă și alte gratuități pe care Legea le instituie în favoarea persoanelor eligibile, în cazul obiectivelor privind realizarea ansamblurilor de locuinţe-tip înşiruite sau cuplate.

În acest sens, în măsura în care este necesar, Consiliile Locale vor avea obligația de a iniția și finanța planurile urbanistice zonale (PUZ-uri) și planurile urbanistice de detaliu (PUD-uri).

5. Efectele juridice ale dreptului de folosință gratuită asupra terenului și ale dreptului de proprietate (superficie) asupra construcției – locuință

Dispozițiile legale cuprinse în Legea nr. 15/2003 nu reglementează în mod expres caracterul dreptului de folosință gratuită constituit în temeiul acesteia.

Așa fiind, sarcina determinării caracterului dreptului de folosință gratuită a revenit practicii judiciare, respectiv instanțelor judecătorești.

Practica judiciară în materie este unanimă în sensul în care caracterul dreptului de folosință gratuită asupra terenului atribuit este intuitu personae.

Cu alte cuvinte, dreptul de folosință constituit în favoarea persoanelor eligibile este constituit tocmai în considerarea faptului că solicitantul îndeplinește condițiile prevăzute de lege.

Această caracterizare a dreptului este în deplină concordanță cu scopul urmărit de legiuitor la momentul edictării actului normativ – respectiv acordarea unui sprijin unei anumite categorii de tineri – fiind astfel exclusă posibilitatea eludării obiectivului urmărit de legiuitor.

Concret, prin considerarea dreptului de folosință ca fiind un drept intuitu personae se înlătură posibilitatea ca beneficiar al dispozițiilor legale să fie alte persoane decât cele care îndeplinesc criteriile de eligibilitate.

În cele ce urmează vom analiza o serie de ipoteze referitoare la circulația bunului imobil – locuință și efectele întocmirii actelor juridice de dispoziție cu privire la acesta.

O primă ipoteză de lucru este cazul privind înstrăinarea construcției prin acte între vii. În atare situație se pune întrebarea ce se întâmplă cu dreptul de folosință asupra terenului?

Practica judiciară a reținut că în cazul în care titularul dreptului de proprietate asupra construcției și al dreptului de folosință gratuită asupra terenului va transmite către o altă persoană dreptul său proprietate asupra imobilului, dreptul de folosință se va stinge, neexistând posibilitatea transferului acestuia la dobânditor.

În acest sens, în considerentele Deciziei nr. 1519/21.09.2011 a Judecătoriei Reghin, instanța sesizată reține:

în mod evident că odată înstrăinată construcţia, beneficiarul iniţial nu poate sa rămână titular al dreptului de folosinţă asemenea terenului și, de asemenea față de prevederile art. 1 al. 2 din Legea nr. 15/2003 dreptul de folosinţă nu va reveni nici în patrimoniul titularului dreptului de proprietate, acesta depinzând de existența construcţiei.

O altă ipoteză de analizat este cazul întocmirii unei promisiuni de vânzare cumpărare cu privire la viitoarea construcție (locuință în curs de edificare) și cesiunea dreptului de folosință asupra terenului.

Este vorba de cazul în care titularul dreptului de folosință asupra terenului încheie o promisiune de vânzare cumpărare cu privire la viitoarea construcție, cu cesiunea dreptului de folosință, prețul contractului fiind reprezentat de cheltuielile necesare edificării construcției.

Cu alte cuvinte, persoana eligibilă a îndeplinit formalitățile privind parcurgerea procedurii de atribuire a terenului în folosință, în timp ce beneficiarul real al întregului imobil ar fi o altă persoană – care suportă și cheltuielile de edificare a construcției.

Practica judiciară a tranșat și această situație în sensul în care a reținut că dreptul de folosință al persoanei eligibile nu poate fi transmis către o altă persoană.

În acest sens, prin Sentința nr. 2427/22.07.2020 a Judecătoriei Arad, instanța sesizată reține:

În ceea ce priveşte pretinsa lipsă a legitimării procesuale active a reclamantei, instanţa reţine că întemeiat este invocată de vreme ce suprafaţa de teren de 500 mp pe care a obţinut-o spre folosinţă defunctul M____ C______ D___, a fost obţinută de acesta din urmă cu titlul gratuit, intuitu personae, în temeiul Legii 15/2003, în acest context juridic, dreptul defunctului nefiind transferabil către reclamantă.

Așa cum am precizat și exemplificat, dreptul de folosință asupra terenului nu poate fi transmis unei alte persoane – având caracter intuitu personae – iar sancțiunea pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului este stingerea dreptului de folosință.

Prin Sentința nr. 1134/29.10.2012 a Tribunalului Ilfov, instanța sesizată a reținut:

În ceea ce privește legalitatea Hotărârii Consiliului L____ nr. 86/15.11.2007, Tribunalul constată că, atribuirea terenului în condițiile Legii nr. 15/2003, se face în folosință gratuită, pe toată durata existenței locuinței proprietate personală, anumitor categorii de persoane (tineri până în 35 ani și nu dețin sau nu au avut în proprietate o locuință sau teren destinat construirii unei locuințe).

Totodată, tribunalul, față de criteriile strict prevăzute de lege, constată că atribuirea terenurilor în folosință în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 15/2003 a avut un caracter “intuituu personae”, fiind vizate persoanele tinere (până în 35 ani) și care nu dețineau mijloace financiare pentru cumpărarea unor terenuri de pe piața liberă, beneficiul folosinței gratuite încetând la momentul transferului dreptului de proprietate, atât timp cât noii proprietari nu îndeplinesc criteriile prevăzute de actul normativ sus-menționat.

Caracterul intuitu personae al dreptului de folosință operează indiferent de modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului prin acte între vii.

În ipoteza dobândirii bunului imobil prin intermediul unei proceduri de licitație publică, ca urmare a emiterii actului adjudecare, dreptul de folosință asupra terenului se stinge de asemenea, singura modalitate prin care persoana interesată ar putea dobândi și dreptul de folosință fiind cea reglementată de Legea nr.15/2003.

În acest sens, prin Decizia nr. 856/27.10.2020 a Tribunalului Sibiu, instanța sesizată reține:

Astfel, intimatul a dobândit exclusiv dreptul de proprietate asupra construcţiei prin actul de adjudecare menţionat anterior, neputând să dobândească valabil dreptul de folosinţă gratuită al numitei B____ A________. Intimatul avea obligaţia de a se informa cu privire la efectul actului de adjudecare asupra dreptului de folosinţă gratuită a terenului, respectiv să urmeze demersurile legale pentru a dobândi valabil folosinţa asupra terenului, lucru pe care nu l-a făcut.

De asemenea, prin Decizia nr. 71/24.02.2021 a Curții de Apel Alba Iulia, instanța sesizată reține:

Ca atare în mod just a stabilit tribunalul că numitul S___ D______ G_______ a avut un drept de folosinţă gratuită astfel că odată ce acesta a pierdut dreptul de proprietate asupra construcţiei, dreptul de folosinţă revine la starea sa iniţială, respectiv aparţine proprietarului terenului, Municipiului Sibiu, folosinţa fiind un atribut al dreptului de proprietate care ___________________________ drept potrivit art. 555alin.1Cod civil,motiv pentru care este neîntemeiată critica recurentului în ceea ce priveşte faptul că B_________ B____ nu este titularului unui drept de folosinţă ori că nu ar avea temei pentru a formula pretenţii în valorificarea acestui drept.

Sancțiunea încetării dreptului de folosință gratuită asupra terenului intervine și în cazul schimbării destinației de folosință a imobilului – locuință.

De asemenea, aceeași sancțiune intervine și în cazul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului – locuință în cazul vânzării acestuia în cadrul procedurii de executare silită.

În confirmarea celor două ipoteze este și practică judiciară în materie care, prin Sentința nr.1377/30.03.2021 pronunțată de Judecătoria Sibiu, reține:

Din interpretarea coroborată a acestor dispoziţii, instanţa reţine că atribuirea unei suprafeţe de teren în folosinţă gratuită în baza Legii nr. 15/2003 este condiţionată de îndeplinirea de către solicitant a anumitor condiţii expres şi limitativ prevăzute de legiuitor, care astfel a înţeles să condiţioneze existenţa dreptului de persoana beneficiarului şi de menţinerea destinaţiei de locuinţă a construcţiei pe care acesta din urmă trebuie să înceapă să o edifice în termenul prevăzut de lege.

Astfel, cum însăşi existenţa dreptului de folosinţă gratuită asupra terenului este legată de persoana beneficiarului, rezultă că acest drept durează în timp până la momentul la care beneficiarul a înstrăinat sau a pierdut dreptul de proprietate asupra construcţiei, ori până când construcţia încetează să mai existe sau să mai aibă destinaţia de locuinţă.

În privința dreptului pe care titularul dreptului de folosință îl dobândește asupra construcției edificate, acesta este un drept de superficie cu izvor legal.

Astfel, prin Decizia nr.1519/21.09.2011 a Judecătoriei Reghin, instanța sesizată reține:

În condiţiile în care, aşa cum rezultă din art. 1 al. 2 atribuirea terenului se face “în folosinţa gratuită pe toată durata existenței locuinţei” este evident că ne aflăm în prezența unui drept de superficie, născut prin lege, având caracter real, imobiliar, perpetuu și imprescriptibil.

6. Concluzie

Sintetizând analiza textelor de lege și a practicii judiciare în materie, concluzia noastră este în sensul în care atribuirea terenului în folosință gratuită în scopul edificării unei construcții cu destinație de locuință dă naștere unui drept de folosință cu caracter intuitu personae ce nu poate fi înstrăinat nici prin acte de dispoziție între vii, nici ca urmare a derulării unor proceduri legale cu consecința pierderii dreptului de proprietate (superficie) al titularului dreptului de folosință gratuită.

Pentru a putea dispune de imobilul locuință, persoană eligibilă titular al dreptului de folosință va trebui să parcurgă etapele procedurale prevăzute de lege privind achiziționarea terenului pe care îl are în folosință.

Ulterior, odată cu dobândirea dreptului de proprietate și asupra terenului, proprietarul va putea dispune de bunul său (teren + construcție) potrivit art.553 și art.555 și următoarele, toate din Codul Civil.

Av. Vlad Ștefan Bica
Asociat în cadrul „Dumitru, Popescu și Asociații”
Membru al DPA Legal Team

 
Cuvinte cheie: , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus
Gratuit pentru studenţi
Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Lasă un răspuns

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD