« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Nulitatea contractului – cauză de evicțiune?
20.01.2022 | Răzvan Nicolae POPESCU

Drept Timisoara
Secţiuni: Articole, Drept civil, RNSJ, Selected, Studii | Toate secţiunile

Cuvinte cheie: , , ,
JURIDICE - In Law We Trust
Răzvan Nicolae Popescu

Răzvan Nicolae Popescu

1. Preambul

În cadrul prezentului material urmează să analizăm dacă nulitatea, ca și sancțiune de drept civil care intervine în cazul nerespectării unei norme juridice edictate pentru valabila încheiere a unui act juridic, reprezintă sau nu o cauză de evicțiune.

Atât în literatura de specialitate, cât și în practica instanțelor judecătorești au fost exprimate concluzii diametral opuse: (i) pe de o parte, se reține că nulitatea reprezintă o evicțiune, (ii) pe de altă parte, se reține că nulitatea înlătură complet răspunderea pentru evicțiune.

Fiecare teorie juridică prezintă consecințe importante din punct de vedere financiar: (i) dacă nulitatea reprezintă evicțiune atunci achizitorul are dreptului nu numai la restituirea prețului plătit, ci și la alte sume de bani (ex. sporul de valoare al bunului, daune interese, cheltuieli etc), (ii) dacă nulitatea nu reprezintă evicțiune atunci achizitorul are dreptul numai la restituirea prețului plătit actualizat cu indicele de inflație.

În cadrul prezentului material vom prezența succint: (i) înțelesul noțiunii de evicțiune, (ii) opiniile exprimate de instanțe în sensul că nulitatea reprezintă evicțiune, (iii) opiniile exprimate de instanțe în sensul că nulitatea nu reprezintă o evicțiune, ci o cauză care înlătură acest tip de răspundere, (iv) argumentele pentru care noi considerăm că nulitatea nu reprezintă o cauza de evicțiune.

2. Înțelesul noțiunii de evicțiune

Ca regulă generală vânzătorul unui bun este obligat, potrivit legii, să-l garanteze pe cumpărător împotriva oricărei evicțiuni care ar putea rezulta fie din faptul său personal, fie din faptul unui terț.

Noțiunea de evictiune este cuprinsă într-o serie de acte normative (menționăm fără a limita: art. 1695 din noul C.civ., art. 37 din Legea nr. 7/1996, art. 860 din noul C.proc.civ. etc).

Cu toate acestea, nici noul C.civ. și nici vreun alt act normativ nu definesc, în concret, ce se înțelege prin noțiunea de evicțiune, acest rol fiind preluat de literatura de specialitate și de practica instanțelor judecătorești.

În literatura de specialitate noțiunea de evicțiune a fost definită astfel:

Evicţiunea, în sensul originar al noţiunii, în dreptul roman, desemna deposedarea cumpărătorului de către un terţ de lucrul vândut în urma unui proces în care acesta din urmă triumfa demonstrând existenţa unui drept real prevalent asupra celui al cumpărătorului. În prezent însă noţiunea are un înţeles mai larg, incluzând, pe de o parte, nu numai tulburările de drept (provenind de la un terţ sau de la vânzător), valorificate chiar şi în afara unui proces (de exemplu, dreptul invocat de terţ este atât de evident încât cumpărătorul cedează lucrul vândut fără proces), ci şi de fapt (provenind doar de la vânzător), iar pe de altă parte, atunci când este vorba despre tulburări de drept, acestea pot să se refere atât la valorificarea unui drept real de către un terţ (drept de proprietate, drept de servitute, drept de ipotecă etc.), dar şi a unor drepturi de creanţă opozabile cumpărătorului (de exemplu: un drept de locaţiune născut dintr-un contract de închiriere perfectat de vânzător cu un terţ înaintea vânzării);[1]

Se numește evicțiune pierderea proprietății lucrului (în total ori în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar”;[2]

În practica instanțelor judecătorești noțiunea de evicțiune a fost definită astfel:

Evicţiunea reprezintă pierderea efectiv suferită de cumpărător în ceea ce privește dreptul de proprietate (în întregul lui sau numai în parte) asupra lucrului cumpărat sau într-o tulburare concretă înfaptuită cu privire la exercitarea de către cumpărător a prerogativelor acelui drept, săvârsită de către un terț sau chiar de către vânzător …;[3]

Evicţiunea înseamnă pierderea, totală sau parţială a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate urmare a invocării unui drept asupra bunuluide către un terţ sau de către către vânzător…;[4]

Evicţiunea înseamnă pierderea, totală sau parţială, a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau chiar de către vânzător …;[5]

Evicţiunea înseamnă pierderea, totală sau parţială, a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau chiar de către vânzător …”;[6]

Din cele expuse mai sus rezultă că, atât în doctrina cât și în practica instanțelor, noțiunea de evicțiune acoperă situația când cumpărătorul unui bun pierde dreptul de proprietate asupra acestuia (evicțiunea totală).

Nici literatura și nici practica nu fac referiri, cel puțin la nivelul definiției oferite, cu privire la cauza care generează pierderea dreptului de proprietate asupra unui bun.

Cumpărătorul unui bun poate să piardă dreptul de proprietate asupra acestuia printr-o serie de mijloace prevăzute de lege (menționăm fără a limita: constatarea nulității absolute a contractului de vânzare, declararea nulității relative a vânzării, rezoluțiunea vânzării, îndeplinirea unei condiții rezolutorii etc.).

Ceea ce ne interesează în cadrul prezentului material este dacă nulitatea poate fi catalogată că fiind o evicțiune sau nu, dat fiind faptul că în cazul constatării / declarării nulității actului de dobândire al unui bun achizitorul suferă o reală tulburare a dreptului său de proprietate prin dispariția acestuia din propriul patrimoniu (dispariție retroactivă ceea se se traduce prin faptul că achizitorul nu a avut niciodată dreptul în patrimoniu).

3. Nulitatea actului juridic civil reprezintă o cauza de evicțiune

Unele instanțe judecătorești au apreciat în sensul că nulitatea actului juridic civil se circumscrie noțiunii de evictiune:

Referitor la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată de pârâţi, instanţa reţine, că termenul de prescripţie pentru cumpărătorul evins începe să curgă de la data când s-a produs evicţiunea, respectiv de la data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat – astfel cum dispune art. 2525 Noul Cod Civil…;[7]

În speţă primele două condiţii sunt îndeplinite: este vorba despre o tulburare de drept – prin constatarea nulităţii absolute a contractelor prin Decizia nr. 663/R din 23.04.2012 a Curţii de Apel Târgu M____ pronunţată în dos. XXXXXXXXXXXX , şi a sentinţei civile nr. 6829/25.07.2012 pronunţată de Judecătoria A___ în dos. XXXXXXXXXXXX, la cererea foştilor proprietari, iar cauza evicţiunii este anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi anume deposedarea foştilor proprietari, prin preluarea fără titlu valabil a imobilelor de către Stat…;[8]

Prin sentinţa nr. 3896/13.09.2006 a Judecătoriei B_______, a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 708/17.02.2005 la B.N .P. M____ Sandulache D_____. Acţiunea în dezdăunare ca efect al evicţiunii este supusă termenului general de prescripţie de 3 ani aplicabil acţiunilor personale patrimoniale potrivit art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Termenul de prescripţie începe să curgă de la data evicţiunii, în cauză, de la data când sentinţa nr. 3896/13.09.2006 a Judecătoriei B_______ a rămas definitivă…;[9]

Astfel cum corect a considerat prima instanţă, reclamanţii apelanţi au avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, acceptând acest risc, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de modul de soluţionare a litigiului privind constatarea nulităţii titlului autorilor reclamanţilor, reclamantul fiind parte în dosarul nr.XXXXXXXXXXXX, fiind chemat în judecată în procesul pornit de foştii proprietari, în anul 2002. Ori, reclamanţii apelanţi au cumpărat imobilul în litigiu, în anul 2007, pe parcursul derulării procesului având ca obiect constatarea nulităţii titlului vânzătorilor…;[10]

Cu privire la obligarea pârâtei la plata preţului reactualizat, aceasta este consecinţa firească a faptului că reclamanta şi-a pierdut proprietatea prin anularea contractului ceea ce nu îi este imputabil fiind îndeplinite condiţiile art. 1337 cod civil privind evicţiunea…;[11]

În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, Curtea reţine că, prin respingerea cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, dispărând cauza evicţiunii, a dispărut şi evicţiunea, astfel că nu se mai justifică răspunderea pârâtei S.C.M. V_______ CĂRĂŞAN pentru evicţiune…;[12]

Instanţa apreciază că prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a produs. Prin urmare, cumpărătorul, odată cu bunul, dobândeşte, ca accesoriu şi acţiunea în garanţie, inclusiv garanţia contra evicţiunii provenind din fapta proprie a vânzătorului sau provenind de la terţi, dreptul de a invoca garanţia fiind transmisibil şi la cumpărătorii ulteriori ai aceluiaşi bun. De aceea, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1695 cod civil în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării…;[13]

Întrucât s-a constatat nulitatea absoluta a contractelor, in cauza operează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune , răspundere prevăzută de art. 1337 cod civil, potrivit cu care vâ nzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare , de a răspunde pentru evicţiunea totala sau parţială a lucrului vândut…;[14]

Cum evicţiunea s-a produs, având în vedere soluţia dată acţiunii principale, respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 249/22.01.2010 de BNP G_____ V_____, este angajată răspunderea vânzătorilor pentru evicţiune, şi respectiv obligaţia de a restitui preţul primit, precum şi cheltuielile contractului încheiat…;[15]

Însăşi instituţia răspunderii pentru evicţiune este concepută de legiuitor (art. 1337-1351 din vechiul Cod civil, art. 1695-1706 din noul Cod civil) pentru ipoteza desfiinţării actului pentru cauză de nulitate şi restituirii bunului către adevăratul proprietar, ca fiind mijlocul de protecţie juridică adecvat şi echitabil, pentru ca cel ce a cumpărat şi a rămas fără bunul său să nu suporte, în absenţa culpei sale, consecinţele patrimoniale ale desfiinţării actului…”;[16]

4. Nulitatea actului juridic înlătură evicțiunea

Alte instanțe au apreciat în sensul că nulitatea unui contract nu se circumscrie noțiunii de evicțiune:

Dispoziţiile contractuale invocate și disp. art. 1336-1338 Cod civil reglementează în adevăr răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului care este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului, însă în speţă pârâta ____ nu a pierdut proprietatea bunului urmare evicţiunii rezultând din fapta unui terţ, ci urmare constatării nulităţii absolute a actului care-i conferea drept de proprietate asupra lucrului…;[17]

Într-adevăr în conformitate cu aceste norme legale, vânzătorului îi revine această obligaţie de garanţie pentru evicţiune, respectiv de a-i asigura cumpărătorului stăpânirea bunului vândut, obligaţie care presupune totodată ca vânzătorul să nu săvârşească personal anumite fapte prin care să-l evingă pe cumpărător. Tribunalul consideră că nu este întemeiată critica formulată de apelanta pârâtă întrucât nu ne aflăm în prezenţa încălcării acestei obligaţii de către reclamanta vânzătoare, câtă vreme obligaţia de garanţie pentru evicţiune presupune existenţa unui contract valabil încheiat ori prin cererea adresată instanţei s-a făcut referire la incidenţa unui motiv de nulitate absolută care demonstrează că respectiva convenţie nu a fost întocmită în mod valabil…;[18]

Cum un act juridic nul este lipsit de efecte cu caracter retroactiv, este evident că el nu mai poate constitui nici temei al unei eventuale răspunderi pentru evicţiune. Nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea retroactivă, potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum, deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi. In condiţiile în care contractul pentru care se solicită executarea obligaţiei legale de garanţie a fost constat nul, nu sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, obligaţia de garanţie pentru evicţiune neputând izvorî dintr-un contract nul…;[19]

Invocarea excepţiei de garanţie contra evicţiunii consacrată de dispoziţiile art. 1337-1339 din Codul Civil din 1864, presupune ca situaţie premisă existenţa unui contract de vânzare-cumpărare valabil, care nu este lovit de nulitate de nulitate absolută. În schimb, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare conduce la încetarea tuturor garanţiilor pentru evicţiune, partea putând să ceara doar repunerea în situaţia anterioară ca efect al anulării contractului…;[20]

Cererea în constatarea nulităţii actului juridic de înstrăinare, cum este şi cea dedusă judecăţii în prezenta cauză, nu este, însă, o cerere de evicţiune, cum eronat se susţine, întrucât răspunderea pentru evicţiune, care este una contractuală, presupune valabilitatea actului de vânzare – cumpărare şi pierderea posesiei de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de un terţ asupra obiectului vânzării…;[21]

În consecinţă, în speţă, ca urmare a constatării nulităţii absolute parţiale a actului de dare în plată încheiat între pârâţi pentru imobilul construcţie Vila T____ 8, operau efectele nulităţii iar nu ale răspunderii pentru evicţiune, fiind nelegală soluţia instanţei de apel în sensul constatării admisibilităţii unei astfel de răspunderi în acest caz, existând diferenţe între cele două răspunderi, cel puţin, sub aspectul modalităţii de evaluare a prejudiciului….;[22]

În cazul în care, prin hotărâre judecătorească definitivă, s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, reţinându-se reaua-credinţă a ambelor părţi la momentul încheierii lui, în sensul cunoaşterii de către acestea că obiectul pro-parte nu se găsea în proprietatea vânzătorului, cumpărătoarea nefiind de bună-credinţă, aceasta nu mai poate invoca şi opune vânzătorului obligaţia de garanţie pentru evicţiune, ea urmând să suporte consecinţele declarării nulităţii absolute parţiale, în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit, nefiind incidente în cauză dispoziţiile art. 1344 şi 1348 C. civ. 1864…;[23]

Constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare conduce la încetarea tuturor garanţiilor pentru evicţiune, partea putând să ceară doar repunerea în situaţia anterioară, ca efect al anulării contractului. Soluţia se impune, deoarece constatarea nulităţii produce efecte retroactive şi echivalează cu constatarea că actul nu există, or, dacă actul nu există, nu existau nici garanţiile legale care presupun existenţa unui astfel de act juridic (quod nullum est, nullum producit effectum). Aşadar, constatarea nulităţii actului înlătură, cu titlul retroactiv, toate efectele actului juridic, implicit şi pe acela de a garanta pentru evicţiune….;[24]

Acțiunea în nulitate pentru eroare și dol n-are nimic de comun cu dreptul de evictiune și cu garanția vânzătorului, care există numai când există și vânzare valabilă…”;[25]

5. Opinia noastră

Din punctul nostru de vedere nulitatea actului juridic (de ex. a unui contract de vânzare) nu reprezintă o cauză/specie de evicțiune.

La baza concluziei noastre stau argumentele expuse în continuare.

În primul rând, noțiunea de evicțiune este corelată de legiuitorul român întotdeauna cu un act juridic (unilateral sau bilateral).

În acest sens sunt o serie de exemple oferite atât de vechea legislație, cât și de legislația actuală:

“Prevederile art. 69 din Decretul nr. 1642/1938 privind dispozițiunile privitoare la cărțile funciare corelau obligația de garanție contra evicțiunii cu actul de partaj;[26]

Prevederile art. 69 din Decretul – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare corelau evicțiunea cu actul de partaj;[27]

Prevederile art. 8 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 privind arendarea corelau evicțiunea cu contractul de arendă;[28]

Prevederile art. 37 alin. 15 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare corelează noțiunea de evicțiune cu actul de partaj;[29]

Prevederile art. 4 lit. f din O.G. nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing corelau obligația de garanție contra evicțiunii cu contractul de leasing;[30]

Prevederile art. 683 alin. 1 din noul C.civ. corelează obligația de garanție contra evicțiunii de actul de partaj;[31]

Prevederile art. 1018 alin. 1 din noul C.civ. leagă garanția contra evicțiunii de contractul de donație;[32]

Prevederile art. 1492 alin. 2 din noul C.civ. corelează obligația de garanție contra evicțiunii de contractul de dare în plată;[33] etc.”.

În al doilea rând, nulitatea actului juridic civil este o sancțiune care desființează cu efect retroactiv actul (caă și când acesta nu ar fi existat niciodată).

Grăitoare în acest sens sunt dispozițiile art. 1254 alin. 1 din noul C.civ.:

Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat.”

Or, în condițiile în care contractul lovit de nulitate este considerat a nu fi fost niciodată încheiat, iar obligația de garanție nu poate lua naștere decât prin încheierea unui contract, rezultă că, odată aplicată sancțiunea nulității dispare complet fundamentul garanției contra evictiunii, respectiv contractul, caz în care nu se mai poate pune problema acestei instituții.

Garanția contra evicțiunii nu poate exista în afara unui contract, neavând o existență de sine stătătoare și independentă de existența / eficacitatea actului jurdic civil din care provine.

În acest sens s-au exprimat și o serie de puncte de vedere doctrinare:

Garanţia de evicţiune nu se întinde însă la acţiunile prin care, pentru un motiv sau altul (vicii de consimţământ, incapacitate, obiect ilicit etc.) vânzătorul critică valabilitatea vânzării însăşi solicitând constatarea nulităţii, anularea ori rezoluţiunea pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului din partea cumpărătorului35) De asemenea, garanţia pentru evicţiune nu poate fi invocată în cazul în care vânzătorul îşi valorifică în justiţie vreunul din drepturile decurgând din contractul de vânzare, aşa cum este cazul când, de pildă, introduce o acţiune întemeiată pe privilegiile pe care legea i le conferă pentru garantarea plăţii preţului (art. 1730 pct. 5 şi art. 1737 pct. 1 C. civ.). În fine, garanţia pentru evicţiune datorată de vânzător cumpărătorului nu exclude un eventual litigiu între aceştia în legătură cu interpretarea contractului, nici în acest caz neputându-se pune problema invocării excepţiei de garanţie36)”.[34]

Din aceste considerente nu putem fi de acord cu teza exprimată de o instanță judecătorească în sensul că încheierea unui contract nul absolut nu poate fi negată, caz în care garanția contra evicțiunii ar rămâne în continuare operabilă:

De aceea, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1695 cod civil în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării„.[35]

În al treilea rând, dacă s-ar accepta teza potrivit căreia nulitatea reprezintă o evicțiune ar însemna că o parte contractantă care transmite dreptul în baza unui act juridic afectat de nulitate nu ar putea niciodată să solicite instanței restabilirea legalității prin invalidarea contractului.

Dacă acceptăm teza potrivit căreia acțiunea în nulitate reprezintă o acțiune în evicțiune înseamnă că acceptăm și efectele specifice ale obligației de garanție contra evicțiunii.

Unul din efecte este reglementat de dispozițiile art. 1696 din noul C.civ. în sensul că persoana care trebuie să răspunda pentru evicțiune nu poate să evingă.

Persoana care trebuie să răspundă pentru evicțiune este persoana care transmite dreptul, aspect ce rezultă din interpretarea prevederilor art. 1651 din noul C.civ.:

Dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.”

Daca s-ar accepta această teză în practică s-ar putea produce o serie de consecințe contrare legii.

De exemplu:

A se află sub imperiul dolului săvârșit de B atunci când îi transmite acestuia din urmă dreptul de proprietate asupra unui bun.

Ulterior A dorește restabilirea legalității prin anularea contractului încheiat prin dol, potrivit art. 1214 și urm. din noul C.civ., însă B invocă faptul că acțiunea în anulare este o acțiune în evicțiune caz în care A nu o poate promova pentru că potrivit art. 1696 din noul C.civ. cine trebuie să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă.

În alte cazuri situația ar putea fi chiar și mai dramatică: A contractează sub imperiul violenței (art. 1216 din noul C.civ. ), A contractează în stare de necesitate (art. 1218 din noul C.civ. ), A contractează în condiții de leziune (art. 1221 din noul C.civ. ), A contractează cu privire la bunuri care nu se află în circuitul civil (art. 1229 din noul C.civ. ), A contractează în lipsa unui discernământ (art. 1205 din noul C.civ. ), A contractează având la bază o cauză ilicită sau imorală (art. 1236 din noul C.civ. ), A contractează cu nerespectarea formei autentice (art. 1244 din noul C.civ.) etc.

Dacă acțiunea în nulitate ar putea fi privită că o acțiune în evicțiune ar însemna că, în toate exemplele oferite anterior, înstrăinatorul din cadrul unui act juridic nu ar putea niciodată să se adreseze instanțelor judecătorești în vederea restabilirii legalității, ceea ce este contrar literei și spiritului normelor juridice care reglementează persoanele care pot invoca nulitatea unui act juridic nelegal.

Tocmai din aceste motive nu putem fi de acord cu anumite opinii exprimate în literatura de specialitate care susțin teza că, înstrăinatorul unui drept, fiind ținut să garanteze contra evicțiunii, nu are dreptul să solicite nulitatea (anularea / constatarea nulității) actului:

În concret, speţa ar fi următoarea: A îi vinde lui B un imobil până să obţină certificatul fiscal. B vinde mai departe lui C acelaşi imobil. Între timp, vânzarea dintre A şi B se anulează pentru lipsa certificatului fiscal. Ar urma ca şi vânzarea subsecventă (între B şi C) să fie anulată, potrivit principiului resoluto iure dantis. Având în vedere că B îi datorează lui C garanţia pentru evicţiune, B nu va putea cere anularea subsecventă a vânzării faţă de C, întrucât C îi va putea opune lui B excepţia de garanţie. Mai mult, aceeaşi obligaţie de garanţie pentru evicţiune ar putea-o avea chiar A în raport cu C, chiar dacă între A şi C nu exista un raport juridic direct, o asemenea garanţie decurgând din art. 1706 C. civ. Invocarea obligaţiei de garanţie împiedică doar restituirea bunului, nu şi promovarea acţiunii în anulare sau în constatarea nulităţii”;[36]

În al patrulea rând, dacă s-ar accepta teoria potrivit căreia nulitatea reprezintă o evicțiune un întreg titlu din noul C.civ. (Titlul VIII Restituirea prestațiilor) ar putea fi golit de conținut, cel puțin parțial, atunci când vorbim despre efectele nulității.

Titlul VIII intitulat Restituirea prestațiilor reglementează, printre altele, instituția repunerii părților în situația anterioară ca urmare a declarării nulității unui act juridic civil.

Restituirea prestațiilor constă, în esență, într-un mecanism relativ simplu: fiecare parte este ținută să restituie celeilate toate prestațiile primite în natură sau prin echivalent bănesc.

Dacă s-a apela la teoria nulitate = evicțiune atunci, probabil că în toate cazurile, achizitorul (ex. cumpărătorul, donatarul, cel care primește un bun în plată, coproprietarul etc.) nu ar apela la mecanismul repunerii părților în situația anterioară ci la efectele specifice ale evicțiunii, efecte mult mai avantajoase.

În cazul constatării / declarării nulității unui act juridic translativ de drepturi consecința firească este repunerea părților în situația anterioară, ceea ce înseamnă că dobânditorul bunului este obligat să restituie bunul primit și are dreptul să obțină restituirea sumelor / bunurilor plătite.

În schimb, în cazul garanției contra evicțiunii drepturile achizitorului sunt mult mai extinse acesta având o serie de drepturi suplimentare față de simpla restituire a sumelor / bunurilor plătite.

Potrivit art. 1701 și 1702 din noul C.civ. dacă nulitatea ar reprezenta o cauză de evicțiune achizitorul ar avea dreptul la: (i) restituirea prețului (ceea ce în esență echivalează cu repunerea părților în situația anterioară), (ii) plata sporului de valoare al bunului la dată evicțiunii, (iii) plata de daune interese.

Pentru a verifica justețea și echitatea unor astfel de remedii o să luăm următorul exemplu:

A sub imperiul violenței vinde lui B un imobil de 1.000.000 Euro.

După 3 ani, A obține anularea contractului de vânzare pe motiv de viciere a consimțământului prin violență.

La momentul când hotărârea judecătorească privind nulitatea rămâne definitivă valoarea imobilului este de 2.000.000 Euro.

Dacă s-ar admite teza nulitate = evicțiune, în cazul expus, B (deși de maximă rea-credință – fiind partea care chiar a provocat violența determinând încheierea contractului sub imperiu constrângerii) ar ajunge să fie “premiată” pentru conduita ilicită pe care a săvârșit-o fiind îndreptățită să primească: (i) prețul vânzării (1.000.000 Euro), (ii) sporul de valoare (alt 1.000.000 Euro) și (iii) daune interese, ceea ce ar fi contrar legii și echității.

În al cincilea rând, dacă s-ar accepta teoria potrivit căreia nulitatea reprezintă o evicțiune s-ar putea ajunge la situația în care același act juridic să fie desființat de două ori, prin două remedii legale distincte.

Potrivit art. 1700 alin. 1 din noul C.civ. în cazul evicțiunii totale achizitorul poate solicita rezoluțiunea întregului contract (deci desființarea cu efect retroactiv a întregului act de transfer).

Dacă nulitatea ar reprezenta o evicțiune norma juridică expusă anterior s-ar traduce astfel: în cazul în care un contract este anulat de o instanță judecătorească (fiind eliminat astfel cu efect retroactiv din circuitul civil) achizitorul din acesta poate opta pentru desființarea (din nou) a aceluiași contract prin intermediul rezoluțiunii.

O astfel de ipoteză nu poate fi primită, în niciun fel, un contract deja desființat și înlăturat din circuitul civil neputând fi supus, din nou, unei alte desființări, nicio normă juridică de drept pozitiv neputând să fundamenteze o astfel de soluție.

Apreciem că textul art. 1700 alin. 1 din noul C.civ. poate fundamenta teoria noastră în sensul că evicțiunea nu poate să privească desființarea cu efect retroactiv a actului de transfer, ci orice altă tulburare de drept a proprietarului.

Pentru ca remediul propus de această normă juridică să poată fi operabil (rezoluțiunea actului de transfer) este necesar ca evictiunea să se producă în așa fel încât actul de transfer să nu fie desființat (de ex. prin admiterea unei acțiuni în revendicare promovate de un terț împotriva achizitorului).

Numai într-un astfel de caz achizitorul poate să solicite desfiițarea actului de dobândire.

În toate celelalte cazuri care ar presupune desființarea actului de dobândire remediul legal oferit de norma juridică ar rămâne golit de conținut, achizitorul nemaiputând opta pentru desființarea unui act deja înlăturat complet din circuitul civil.

În al șaselea rând, chiar legiuitorul român a reglementat, cu titlu particular, nulitatea actului juridic civil în mod distinct de noțiunea de evictiune.

În discuție sunt prevederile referitoare la cumpărătorii de imobile în baza Legii nr. 112/1995.

Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 cumpărătorii imobilelor în baza Legii nr. 112/1995 care au încheiat contractele cu nerespectarea legii și ale căror contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești au dreptul să primească prețul actualizat.

Potrivit art. 50 alin. 21 din același act normativ, cumpărătorii imobilelor în baza Legii nr. 112/1995 care au încheiat contractele cu respectarea legiii ale căror contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești au dreptul să primească prețul de piață.

Deși ambele norme juridice vorbesc de noțiunea de “desființare” a contractelor sugerând o lipsire de eficacitate cu efect retroactiv în realitate cele două norme privesc situații total diferite.

În sensul art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 prin noțiunea de desființare se înțelege pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care: (i) se constată nulitatea absolută a contractului de vânzare în baza Legii nr. 112/1995 și (ii) se admite acțiunea în revendicare a fostului proprietar în contradictoriu cu cumpărătorul.

În sensul art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001 prin noțiunea de desființare se înțelege pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care: (i) se admite acțiunea în revendicare a fostului proprietar în contradictoriu cu cumpărătorul.

În primul caz contractul se desființează cu efect retroactiv cumpărătorul fiind îndreptățit la restituirea prestațiilor (prețul plătit actualizat cu indicele de inflație până la dată restiturii).

În al doilea caz contractul nu se desființează însă cumpărătorul pierde dreptul de proprietate caz în care acesta are dreptul să primească valoarea de piață a bunului (valoare care în practică este semnificativ mai mare decât valoarea prețului actualizat).

După cum se poate observa, în cazurile prevăzute de Legea nr. 10/2001, legiutorul a reglementat diferit situația nulității de situația pierderii dreptului de proprietate că urmare a unei evicțiuni.

Subliniem că opinia noastră nu concordă cu interpretarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, Completul competent să soluționeze recursul în interesul legii, care, prin decizia nr. 1/2015, publicată în Monitorul Oficial nr. 197/25.03.2015, a reținut că în ambele situații reglementate de Legea nr. 10/2001 ar fi vorba de reglementarea obligației de garanție contra evictiunii:

Din examinarea comparativă a modalităţilor în care se poate realiza acoperirea prejudiciului creat prin deposedarea de bun, în cele două cazuri rezultă cu evidenţă că este vorba de un conţinut diferit al obligaţiei de răspundere pentru evicţiune a statului, ce presupune verificarea unor condiţii specifice, pentru a se aprecia asupra temeiniciei pretenţiilor reclamantului. Or, judecătorul nu este interesat doar de producerea evicţiunii, ci de cauza acestei evicţiuni la cazul concret, iar fundamentul pretenţiei, aşa cum este el dat de motivele de fapt şi de drept ale cererii, îşi are izvorul în cauza evicţiunii, având în vedere că legea reglementează modalităţi diferite de asigurare a reparaţiei, în funcţie de felul producerii acesteia. Diferenţele de conţinut între cele două modalităţi în care se poate angaja răspunderea statului pentru evicţiune rezidă şi în diferenţele de regim juridic în ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune, care începe să curgă de la momente diferite, în funcţie de aplicabilitatea art. 50 alin. (2) sau art. 501 din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.”

6. Concluzii

Noțiunea de evicțiune este o noțiune juridică care, la fel ca multe altele, este susceptibilă de interpretări diametral opuse în practică.

Aceste interpretări pleacă de la definiția doctrinară / pretoriană a evicțiunii în sensul că aceasta include și situația “pierderii dreptului de proprietate“ și în anumite cazuri asimiliează nulitatea actului juridic civil acestei situații.

Din punctul nostru de vedere nulitatea contractului reprezintă nu o cauză de evicțiune, ci o cauză care înlatură complet obligația de garanție contra evicțiunii.

Nu se poate discuta de o veritabilă “pierdere“ a unui drept atâta timp cât actul juridic privind dobândirea dreptului nu a fost încheiat cu respectarea condițiilor de valididate impuse de lege.

Un act afectat de nulitate nu poate fundamenta dobândirea unui drept, afară de cazurile în care legea prevede altfel.

Restabilirea legalității reclamă eliminarea actului afectat de nulitate din ordinea juridică, eliminare care este întotdeauna retroactivă mergând până la data încheierii actului, caz în care se consideră că actul nu a fost niciodată încheiat.

Or, dacă un act nu a fost niciodată încheiat, iar garanția contra evicțiunii nu poate exista decât în baza încheierii unui act juridic rezultă că, în lipsa încheierii actului, nu se poate pune problema existenței obligației de garanție contra evicțiunii.

Din aceste considerente apreciem că nulitatea absolută / relativă) a unui act juridic are o configurație proprie care nu poate fi încadrată în noțiunea de evicțiune, ci din contră elimină complet orice fundament faptic / juridic privitor la obligația de garanție contra evicțiunii.


[1] Dan Chirica, Garantia pentru evictiune in contractul de vanzare, material publicat in Revista Romana de Drept Privat nr. 4/30.04.2007
[2] Francisc Deak, Tratat de drept civil: contracte speciale, Ed. a 4 – a, Bucuresti, Universul Juridic, 2006, pag. 99
[3] Decizie civila nr. 3308/03.11.2011 pronuntata de Tribunalul Arges (www.rolii.ro)
[4] Sentinta civila nr. 732/16.03.2015 pronuntata de Tribunalul Constanta (www.rolii.ro)
[5] Sentinta civila nr. 2708/08.11.2019 pronuntata de Judecatoria Bistrita (www.rolii.ro)
[6] Sentinta civila nr. 72/19.02.2019 pronuntata de Judecatoria Babadag (www.rolii.ro)
[7] Sentinta civila nr. 6291/14.10.2013 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rolii.ro)
[8] Sentinta civila nr. 6690/30.10.2013 pronuntata de Judecatoria Arad (www.rolii.ro)
[9] Sentinta civila nr. 16533/19.12.2014 pronuntata de Judecatoria Botosani (www.rolii.ro)
[10] Decizie civila nr. 261/03.03.2014 pronuntata de Tribunalul Arad (www.rolii.ro)
[11] Decizie civila nr. 1009/09.11.2010 pronuntata de Tribunalul Arad (www.rolii.ro)
[12] Decizie civila nr. 158/09.06.2011 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara (www.rolii.ro)
[13] Sentinta civila nr. 1743/29.09.2021 pronuntata de Judecatoria Deta (www.rolii.ro)
[14] Sentinta civila nr. 540/18.12.2014 pronuntata de Tribunalul Vrancea (www.rolii.ro)
[15] Decizia civila nr. 1082/22.10.2013 pronuntata de Tribunalul Mehedinti ( www.rolii.ro )
[16] Sentinta civila nr. 1439/11.07.2018 pronuntata de Tribunalul Bucuresti ( www.rolii.ro )
[17] Sentinta civila nr. 1325/15.11.2012 pronuntata de Tribunalul Galati ( www.rolii.ro )
[18] Sentinta civila nr. 264/03.03.2014 pronuntata de Tribunalul Bucuresti ( www.rolii.ro )
[19] Sentinta civila nr. 1560/29.04.2014 pronuntata de Tribunalul Ilfov ( www.rolii.ro )
[20] Decizie civila nr. 1852/02.12.2014 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti ( www.rolii.ro )
[21] Sentinta civila nr. 2624/13.11.2019 pronuntata de Tribunalul Bucuresti ( www.rolii.ro )
[22] Decizie civila nr. 1077/12.11.2020 pronuntata de Curtea de Apel Brasov ( www.rolii.ro )
[23] Decizie comerciala nr. 3026/2009 pronuntata de I.C.C.J. ( www.scj.ro )
[24] Decizie civila nr. 895/2010 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti
[25] Cas. I, 75/februarie 28/81. B. p. 123 mentionata in Constantin N. Hamangiu, Codul civil adnotat, Bucuresti, edit. C.H. Beck, 2008, pag. 449
[26] Copărtaşul osebit de cazurile prevăzute de art. 68, va putea cere, în temeiul înscrisului original de împărţeală şi a copiei legalizate a chemării în garanţie, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilelor ce ceilalţi copărtaşi au dobândit prin efectul împărţelii, pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
[27] Copărtaşul, osebit de cazurile prevăzute de art. 68, va putea cere, în temeiul înscrisului original de împărţeală şi a copiei legalizate a chemării în garanţie, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilelor ce ceilalţi copărtaşi au dobândit prin efectul împărţelii, prin garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
[28] Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.
[29] Coproprietarul, în afară de cazurile prevăzute la alin. (11) şi (14), va putea cere, în temeiul înscrisului original de partaj şi al copiei legalizate a cererii de chemare în garanţie, înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilalţi coproprietari le-au dobândit prin efectul partajului, pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune.
[30] Societatea de leasing, in calitate de locator, este obligata: f) sa garanteze pe utilizator de evictiune din partea oricarei persoane fizice sau juridice, care ar pretinde un drept de proprietate sau un alt drept real asupra bunului utilizat in sistem de leasing.
[31] Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător.
[32] Donatorul nu răspunde pentru evicţiune decât dacă a promis expres garanţia sau dacă evicţiunea decurge din fapta sa ori dintr-o împrejurare care afectează dreptul transmis, pe care a cunoscut-o şi nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului.
[33] Dacă prestaţia oferită în schimb constă în transferul proprietăţii sau al unui alt drept, debitorul este ţinut de garanţia contra evicţiunii şi de garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepţia cazului în care creditorul preferă să ceară prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului. În aceste cazuri, garanţiile oferite de terţi nu renasc.
[34] Dan Chirica, Garantia pentru evictiune in contractul de vanzare, material publicat in Revista Romana de Drept Privat nr. 4/30.04.2007
[35] Sentinta civila nr. 1743/29.09.2021 pronuntata de Judecatoria Deta (www.rolii.ro)
[36] Ioan Popa, Nulitatile extrinseci in dreptul civil, material publicat in Revista Romana de Drept Privat nr. 6/31.12.2014


Av. Răzvan Nicolae Popescu, Partener DUMITRU POPESCU ȘI ASOCIAȚII SPARL
Membru al DPA Legal Team

 
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus
Gratuit pentru studenţi
Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill
VIDEO
Codul muncii









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.