Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti
STOICA & Asociatii
 

Curtea de Apel Oradea. Procedura insolvenței. Contract de închiriere imobil. Considerarea creanței creditorului proprietar ca fiind integral născută înainte de deschiderea procedurii, inclusiv pentru folosința și chiriile datorate ulterior deschiderii procedurii. Reflecții asupra acestei interpretări
08.03.2022 | Cătălin I. RADBÂȚĂ

JURIDICE - In Law We Trust
Cătălin I. Radbâță

Cătălin I. Radbâță

Prin Decizia definitivă nr. 47 din 28.02.2022 Curtea de Apel Oradea a menținut sentința Tribunalului Satu Mare și a stabilit că, „împrejurarea că suntem în prezența unui contract cu executare succesivă nu are nicio relevanță asupra momentului nașterii creanței, acest moment și cel al scadenței obligației corelative fiind distincte. (…) Nu se poate reține că în fiecare lună se naște o nouă creanță, câtă vreme părțile au convenit asupra nașterii sale la momentul încheierii contractului și tot atunci i-au stabilit cuantumul, precum și modalitatea de plată și scadența obligației de plată corelative”.

I. Starea de fapt și soluția Curții

Debitorul chiriaș a intrat în procedura insolvenței. Creditorul locator (și proprietar) a formulat cerere de înscriere la masa credală pentru chiriile neachitate aferente perioadei până la data deschiderii procedurii insolvenței. Cererea a fost admisă. Ulterior, pe parcursul desfășurării procedurii, deoarece debitorul nu a achitat în continuare chiria, creditorul a formulat cerere de plată. Cererea a fost respinsă de practician și ulterior și de instanța de fond și apel, cu motivarea că este vorba de o creanță născută integral anterior deschiderii procedurii, pentru toată perioada contractuală. Drept urmare, s-a considerat că proprietarul-creditor este decăzut din dreptul de a mai pretinde plata chiriilor datorate ulterior deschiderii procedurii, pentru că și acele sume ar fi trebuit să fie înregistrate în tabelul preliminar.

II. Implicațiile unei astfel de interpretări

O astfel de soluție și interpretare, ridică două probleme majore.

În primul rând, aceasta înseamnă că un creditor locator, în cazul în care debitorul chiriaș intră în insolvență, trebuie să se înscrie în tabelul preliminar cu întreaga chirie, pentru toată perioada contractuală. Dacă închirierea era valabilă pentru încă 3 ani de exemplu, rezultă că acel creditor va trebui să permită debitorului să rămână în spațiu, chiar dacă acesta nu plătește chiria, pentru că proprietarul poate primi plăți doar prin planul de reorganizare sau eventual ulterior în faliment (creanța înregistrată în tabel nemaiputând fi creanță curentă). Cum perioada de observație poate dura în practică câțiva ani de zile, rezultă că deși debitorul poate folosi spațiul, nu mai are și obligația de a achita chiria.  Creditorul suferă astfel un prejudiciu important.

În al doilea rând, conform interpretării Curții, este posibil ca un debitor să își creeze artificial cadrul controlării procedurii sale de insolvență. Mai exact, știind că pentru creanțele din chirie locatorul se înscrie integral la masa credală, atunci debitorul nu va deține spațiul ci îl va închiria de la o societate din grup (pe o perioadă lungă de timp). Când debitorul intră în insolvență, societatea din grup (locator) se înscrie la masa credală cu întreaga creanță aferentă perioadei de închiriere (de exemplu 10-15 ani). Într-o astfel de situație, debitorul cu societatea din grup își creează artificial un mod de control al procedurii, față de creditorii veritabili.

III. Rezervele noastre față de soluția Curții de Apel Oradea

Dincolo de cele două probleme majore pe care soluția Curții de Apel Oradea le ridică și pe care le-am enumerat mai sus, apreciem că soluția este greșită în drept. Precizăm în acest sens că în speța dedusă judecății, părțile încheiaseră un contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni și prevăzuseră că chiria datorată „este de 4.704,78 euro + TVA/lună, achitabilă până în ultima zi lucrătoare a fiecărei luni pentru luna în curs”.

Potrivit art. 123 alin. (7) din LI, „[u]n contract de muncă sau de închiriere, în calitate de locatar, va putea fi denunţat numai cu respectarea termenelor legale de preaviz.” Așadar, în cazul contractelor de închiriere debitorul insolvent nu are posibilitatea de denunțare specială potrivit LI. În orice caz, conform art. 123 alin. (9) din LI, „[î]ntr-un contract prevăzând plăţi periodice din partea debitorului, menţinerea contractului nu îl va obliga pe administratorul judiciar/lichidatorul judiciar să facă plăţi restante pentru perioadele anterioare deschiderii procedurii. Pentru astfel de plăţi poate fi formulată cerere de admitere a creanţei împotriva debitorului.” Așadar, dacă un contract de închiriere nu este denunțat, pentru chiriile scadente proprietarul se înscrie la masa credală, dar per a contrario, pentru cele datorate ulterior deschiderii procedurii, creditorul nu se înscrie la masa credală și debitorul trebuie să le achite, drept creanțe curente.

Contractul de închiriere este un contract cu executare succesivă pentru ambele părți: proprietarul pune la dispoziție folosința lună de lună, iar locatarul achită lunar chiria, până la sfârșitul lunii. În cauză, nu se prevăzuse obligația achitării anuale anticipat a chiriei. Se precizase într-adevăr valoarea totală a chiriei pe anul contractual, însă doar pentru a stabilit valoarea contractului și fără a se modifica obligația achitării lunare a chiriei.

Spre deosebire de contratul de închiriere, un contract de împrumut de folosință (credit) este cu executare uno ictu pentru creditor – se pune la dispoziție întreaga sumă de bani – și cu executare succesivă pentru debitor – rambursarea lunară a ratelor.

De aceea, în cazul contractelor de credit acești creditori se înregistrează cu valoarea totală a creanței în tabel, iar locatorii doar cu sumele aferente folosinței înainte de deschiderea procedurii.

Curtea de Apel Oradea însă, în pofida dispozițiilor legale și contractuale, a decis că:

– „creanța constând în contravaloarea chiriei și obligația corelativă de plată a ei s-au născut la data încheierii contractului, doar executarea acestei din urmă obligații fiind succesivă. Așadar, la data deschiderii procedurii de insolvență, creanța creditoarei apelante era născută, era certă, cuantumul ei fiind determinat, lichidă, însă nu era scadentă, astfel că în mod legal și temeinic a reținut judecătorul-sindic că aceasta trebuia solicitată și înscrisă în tabelul preliminar de creanțe ca și o creanță anterioară deschiderii procedurii, nescadentă, în conformitate cu prevederile art. 102 alineat 4 din Legea nr. 85/2014 iar în lipsa unei asemenea solicitări, creditorul este decăzut din dreptul de a-și mai fructifica creanța din averea debitorului insolvent, în conformitate cu prevederile art. 114 din Legea 85/2014”.

Or, această concluzie este eronată, deoarece:

i. Dacă am accepta soluția, înseamnă că la semnarea contractului în patrimoniul creditoarei s-au născut 12 drepturi de creanță. Unul scadent, unul scadent peste o lună, unul peste 2 luni ș.a.m.d.

ii. Pentru a fi datorată chiria, proprietarul trebuie să pună mai întâi, lună de lună, spațiul la dispoziție. Abia atunci se naște creanța sa de a încasa chiria pentru luna respectivă. Dacă ar fi invers și proprietarul ar avea de la început o creanță (sau 12) afectate de termen, care este un eveniment viitor și sigur, ar însemna că și dacă ulterior proprietarul și-ar încălca obligația de a pune spațiul la dispoziție, chiriașul ar trebui să achite lunar chiria, deoarece proprietarul are creanța afectată doar de un termen. Or este evident că, în primul rând există obligația proprietarului de a pune la dispoziție spațiul, acesta este folosit de chiriaș, iar la sfârșitul lunii cel din urmă plătește chiria. Dacă proprietarul nu asigură folosința, nu se naște nici creanța acestuia.

iii. Prin analogie, interpretarea Curții ar însemna că și în cazul salariaților, care trebuie să își pună la dispoziție serviciile lunar, aceștia să se înscrie la masa credală și cu salariul datorat după deschiderea procedurii, creanță care este afectată doar de un termen (ajungerea la sfârșitul lunii sau la data la care salariul trebuie plătit). Or este evident că lucrurile nu pot sta așa: activitățile/serviciile care se prestează efectiv de un creditor după deschiderea procedurii, sunt creanțe curente care se achită ca atare, nicidecum creanțe anterioare, cum a apreciat Curtea de Apel Oradea.

iv. Din interpretarea per a contrario a art. 123 alin. (7) din LI este evident că acele contracte care sunt în derulare rămân în vigoare, dacă nu sunt denunțate, și doar pentru plățile periodice anterioare deschiderii se va formula declarație de creanță.

În consonanță cu interpretarea noastră este și jurisprudența instanțelor de insolvență din Brașov:

– Tribunalul Brașov, Hotărârea nr. 1617/17.06.2013:

fiind un contract de închiriere, acesta este cu executare succesivă și prin urmare prestațiile reciproce se realizează succesiv, creditoarea punând la dispoziție spațiul comercial în fiecare lună, iar debitoarea achitând prețul închirierii tot lunar. Prin urmare chiria datorată pentru spațiul închiriat este scadentă până la data deschiderii procedurii, fiind o creanță născută înainte de deschiderea procedurii, iar după această dată (chiar dacă devine scadentă nu se mai trece în tabelul preliminar și ulterior în cel definitiv) este o creanță curentă conform art. 64 al. 6 din Legea nr. 85/2006

– Curtea de Apel Brașov, Hotărârea nr. 89/13.02.2018:

În ceea ce privește celelalte facturi ( TA6/xxxxxxxx/01.11.2012 pentru suma de 27.083,40 lei, scadentă în data de 31.12.2012; TA6/xxxxxxxx/05.11.2012 pentru suma de 300,52 lei, scadentă în data de 04.01.2013; TA6/xxxxxxxx/12.11.2012 pentru suma de 446,71 lei, scadentă în data de 11.01.2013) ce cuprind obligații de plată a chiriei acestea sunt creanțe născute după data deschiderii procedurii, în perioada de observație. S-a rețin ut că bunurile au fost utilizate de debitoare după deschiderea procedurii insolvenței până la preluarea acestora de către creditoare, în luna octombrie – începutul lui noiembrie 2012. Cu aceste sume creditoarea nu se putea înscrie la masa credală așa cum s-a susținut. Aceste creanțe nu erau născute la data deschiderii procedurii de insolvență și se încadrează în dispozițiile art. 64 alin. 6 din Legea nr. 85/2006.”

Av. Cătălin I. Radbâță – RN LEX Litigation & Insolvency – Baroul Brașov
Practician în insolvență – RN LEX IPURL – UNPIR București

Secţiuni: Drept civil, Insolvență, Jurisprudență, Jurisprudență Curți de Apel, Note de studiu, Procedură civilă, Selected | Toate secţiunile

Cuvinte cheie: , , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti
SERVICII JURIDICE.RO