Secţiuni » Arii de practică » Protective » Drept civil
Drept civil
ConferinţeDezbateriCărţiProfesionişti

Dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin accesiunea imobiliară artificială
07.04.2022 | Georgiana OLARU

Secţiuni: Articole, Drept civil, Opinii, Selected
JURIDICE - In Law We Trust
Georgiana Olaru

Georgiana Olaru

Accesiunea imobiliară artificială reprezintă o formă a accesiunii, care la rândul său constituie o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate. În termeni generali, accesiunea constă în încorporarea materială a unui bun considerat accesoriu, într-un alt bun, considerat bun principal. Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenția omului în procesul de unire sau încorporare a lucrurilor, operând în situațiile în care bunul principal este un bun imobil.[1]

Dispozițiile legale în materia accesiunii imobiliare artificiale le regăsim în cuprinsul Codului civil, în Titlul II, „Proprietatea privată”, Capitolul I, Secțiunea I, „Dispoziții generale”, art. 557, „Dobândirea dreptului de proprietate”, care enumeră modurile de dobândire a dreptului de proprietate, respectiv la Capitolul II, „Accesiunea”, Secțiunea I, „Dispoziții generale”, art. 567 și art. 568, precum și la Secțiunea a III, intitulată „Accesiunea imobiliară artificială” – art. 577-597.[2]

După cum dispune art. 567 NCC, „prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ceea ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel”. În ceea ce privește accesiunea imobiliară artificială, art. 577 NCC prevede: „ construcțiile (…) efectuate asupra unui imobil (…) revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”, instituind principiul general potrivit căruia imobilul este considerat bunul principal iar construcțiile sunt bunuri accesorii. Corelând dispozițiile articolelor 567 și 577 NCC cu cele ale ale art. 579 alin. (1) NCC, care instituie prezumția de proprietate asupra oricăror lucrări ale proprietarului imobilului, constatăm, ca regulă generală, dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin accesiunea imobiliară artificială de către proprietarul imobilului.  Cu toate acestea, așa cum rezultă din art. 579 alin (2) NCC, această prezumție de proprietate este relativă, deoarece poate fi răsturnată cu proba contrară, atunci când a fost constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate, ori în alte cazuri prevăzute de lege. În ceea ce privește prima ipoteză, se cuvine să analizăm dreptul de superficie, numit și drept de suprafață. Astfel, constatăm că reglementarea legală a posibilității dovedirii contrariului prezumției de proprietate a dus la recunoașterea dezmembrământului dreptului de proprietate, superficia[3]. În acest sens, art. 693 alin (1) NCC  dispune că „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă”. În ceea ce privește relația dintre accesiunea imobiliară artificială și dreptul de superficie, reținem art. 702 NCC, conform căruia normele cuprinse în capitolul consacrat dreptului de superficie sunt aplicabile și în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil, în cazul construcțiilor, realizate pe terenul altei persoane.  De asemenea, tot în ceea ce privește relația dintre cele două, reținem art. 699 alin (1) NCC, privind efectele încetării dreptului de superficie, care prevede că atunci „când dreptul de superficie încetează prin expirarea termenului pentru care a fost constituit, în absența unei înțelegeri contrare a părților, proprietarul dobândește prin accesiune și dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar, cu obligația de a plăti superficiarului valoarea de circulație a construcției pe care aceasta o avea la data expirării termenului. În situația în care construcția nu exista la momentul constituirii dreptului de superficie, proprietarul imobilului va putea cere obligarea superficiarului-constructor să cumpere acel teren la valoarea de circulație pe care aceasta ar fi avut-o.” Observăm așadar implicațiile accesiunii imobiliare artificiale.

În conformitate cu dispozițiile legale, accesiunea imobiliară artificială operează cu respectarea unor condiții de fond specifice.[4] În acest sens, o primă condiție este reprezentată de existența a doi proprietari, respectiv proprietarul bunului considerat principal, al imobilului, și cel al bunului considerat accesoriu, al bunului încorporat. Dacă bunurile alipite sau încorporate aparțin aceluiași proprietar, nu suntem în prezența dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci a unei modificări a dreptului de proprietate, caz în care se aplică dispozițiile art. 577 alin. (2) NCC. Pentru a opera accesiunea imobiliară artificială, e necesar să nu fi fost încheiată nicio convenție între proprietarul imobilului și autorul lucrării, care să aibă ca obiect situația juridică a lucrării, înainte de efectuarea construcției. Cea de-a doua condiție constă în imperativul de a exista o încorporare a materialelor în imobil, o pierdere deci a individualității materialelor întrebuințate.

Construcțiile, în conformitate cu art. 578 alin (2) NCC, reprezintă lucrări autonome, având caracter durabil sau provizoriu. De regulă, accesiunea operează asupra lucrărilor cu caracter durabil. În ceea ce privește regimul juridic al lucrărilor cu caracter durabil realizate asupra imobilului altuia, Codul civil, distinge la articolele 581, respectiv 582, între regimul lucrărilor executate de autorul de bună-credință, respectiv cel al lucrărilor efectuate de autorul de rea-credință. Astfel, conform art. 581 NCC, în cazul lucrărilor efectuate de autorul de bună-credință, proprietarul imobilului are un drept de opțiune între a cere instanței înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcției, prin invocarea accesiunii, caz în care va trebui, la alegerea sa fie să recurgă la plata autorului lucrării a valorii materialelor și a manoperei, fie să-i ofere acestuia o plată corespunzătoare sporului de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării, și între a cere obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. În ceea ce privește situația lucrărilor efectuate de autorul de rea-credință, art. 582 NCC dispune posibilitatea proprietarului imobilului de a alege între a invoca accesiunea, devenind astfel proprietarul construcției, cu obligația alternativă la plata autorului lucrării fie cu jumătate din valoarea materialelor și a manoperei, fie cu jumătate din sporul de valoare adus imobilului, între a cere instanței obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia, pe cheltuiala sa, cu plata despăgubirilor aferente  oricăror prejudicii cauzate proprietarului, respectiv între a cere obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Ceea ce este comun atât în cazul lucrărilor efectuate de autorul de bună- credință cât și în cazul celor efectuate de autorul de rea-credință, este posibilitatea proprietarului imobilului de constituire a dreptului de superficie în favoarea autorului lucrării, în cazul în care nu dorește să devină proprietar al lucrării pe temeiul accesiunii și nici să-l oblige pe terț la cumpărarea imobilului, deoarece dorește să-și păstreze dreptul de proprietate asupra acestuia, după cum este consacrat la art. 693 alin. (4) teza I NCC: „în situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului”.

În ceea ce privește regimul juridic al construcțiilor efectuate de autorul de bună-credință, respectiv cel de rea-credință, este necesară definirea termenilor de „bună-credință”, respectiv „rea-credință”. Astfel, având ca temei legal art. 586 NCC înțelegem a fi de bună-credință autorul lucrării care „se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său”; dispozițiile de mai sus se aplică ”și autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acestuia”. De regulă, buna-credință a autorului se apreciază în raport cu momentul la care  a început realizarea lucrării.[5] Per a contrario, va fi considerat de rea-credință cel  care efectuează lucrarea, deși știe că imobilul nu-i aparține.  Totodată, conform art. 586 alin. (2), constatăm a fi de rea-credință și cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege; în același sens, este de rea-credință constructorul care, pe parcursul efectuării lucrării, nu respectă autorizațiile cerute de lege, după cum acestea au fost eliberate. Observăm, așadar, principalele distincții între constructorul de bună-credință și cel de rea-credință: pe când cel dintâi are la bază cuprinsul cărții funciare și credința autorului că el este proprietarul imobilului, îndeplinind totodată și cerințele privind obținerea și respectarea autorizației de construire, cel din urmă este conștient de faptul că nu e proprietarul imobilului, ori nu a întocmit autorizațiile necesare de construire.

Plecând de la noțiunea constructorului de rea-credință, căruia îi lipsesc autorizațiile de construire, se pune problema privind rolul acestor autorizații de construire și consecințele inexistenței lor, precum și problema posibilității dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției, în lipsa acestei autorizații. În acest sens, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii dispune la Capitolul I, „Autorizarea executării lucrărilor de construcţii”, art. 2 alin. (1) că „autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor”.[6] În cazul executării unei construcții fără autorizația prevăzută de lege, ori a încălcării prevederilor acesteia, în funcție de natura și gravitatea faptei comise, Legea nr. 50/1991 prevede la Capitolul al III-lea modalitățile de sancționare și răspundere; astfel constructorul poate răspunde penal, pentru săvârșirea de infracțiune, în cazurile prevăzute la art. 24 din lege, sau poate răspunde contravențional, în cazurile prevăzute la art. 26. În altă ordine de idei, conform art. 37 alin (6) teza I, din lege, autorizația de construire stă la baza emiterii certificatului de atestare, care confirmă că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire, certificat care face posibilă înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor. Cu toate acestea, dreptul de proprietate asupra construcției poate fi dobândit chiar și în lipsa autorizației de construire în condițiile prevăzute la art. 37 alin (6) teza II, respectiv când execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut de lege (3 ani) nu mai permite aplicarea sancțiunilor; în acest caz se va elibera un certificat/ o adeverință de atestare privind edificarea construcției, care va fi emis/ă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. Totuși, în situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei. În același sens este formulată și opinia jurisprudențială exprimată de Curtea de Apel București în sentința civilă nr. 14051/19.12.2000, care susține că „dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției nu este condiționată de obținerea autorizației de construire. Sancțiunile pentru construirea fără autorizație sunt prevăzute de Legea nr. 50/1991 și ele sunt de natură contravențională sau penală (consecutiv stabilirii răspunderii contravenționale sau penale putând fi adoptată și măsura desființării construcției edificare fără autorizație)”.


[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, ediția a IV-a, 2020
[2] Noul Cod Civil, intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011
[3] Sentința civilă nr. 14051/19.12.2000, Judecătoria Sectorului 4 București
[4] Gabriel Boroi, Ioana Nicolae, Carla Alexandra Anghelescu, Fișe de drept civil, Editura Hamangiu, 2021
[5] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ediția a II-a, Editura Hamangiu 2013
[6] Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții


Georgiana Olaru
Student – Facultatea de Drept din cadrul Academiei de Studii Economice din București

Cuvinte cheie: , , , , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

Autori JURIDICE.ro
Juristi
JURIDICE pentru studenti
JURIDICE NEXT









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.

↑  Înapoi în partea de sus a paginii  ↑

Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti