ÎCCJ. Acțiune în rezoluțiunea vânzării unui imobil la licitație publică. Invocarea garanției pentru evicțiune

Alina Matei

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că în cazul acțiunii privind constatarea rezoluțiunii unui contract de vânzare-cumpărare pentru evicțiune este necesară existența unui contract de vânzare-cumpărare prin care să se transfere dreptul de proprietate (art. 1707 alin. 1 C. civ.). În speță, Înalta Curte a constatat că în cazul în care prin cererea de chemare în judecată se solicită constatarea rezoluțiunii vânzării prin licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație pentru evicțiune, este corectă soluția instanței de respingere a acțiunii pentru neîndeplinirea condiției încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, situație premisă pentru activarea obligației de garanție în temeiul art. 1707 alin. 1 C. civ. ”Procesul-verbal de licitație nu este de natură a transfera dreptul de proprietate în patrimoniul reclamantului, ci are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației, invocarea nerespectării garanțiilor pentru vicii ascunse și evicțiune fiind efectul unui contract de vânzare-cumpărare care, în această situație, nu a fost încheiat. În ceea ce privește susținerea recurentei-reclamante în sensul că garanțiile arătate sunt incidente și în cazul unui proces-verbal de licitație, deoarece reprezintă o promisiune de vânzare-cumpărare, instanța de recurs arată că pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și viciilor este necesară existența unui contract de vânzare-cumpărare, și nu a unui antecontract, potrivit art. 1695 și art. 1707 C. civ. Aceste garanții reprezintă efectul principal al contractului de vânzare-cumpărare, care are ca situație premisă transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, or, procesul-verbal de licitație are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației. De altfel, chiar în situația în care contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat, angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse nu poate opera în temeiul de drept invocat, deoarece art. 1707 alin. 6 C. civ. exclude acest tip de garanție în vânzările silite, cum este cazul de față.” (Decizia nr. 2783 din 16 decembrie 2021, pronunțată de Secția a II-a civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție)

Av. Alina Matei, SĂVESCU & ASOCIAȚII