Secţiuni » Arii de practică » Business » Fiscalitate
Fiscalitate
DezbateriCărţiProfesionişti

Să cumperi o casă e ușor. Să faci afaceri cu imobile e provocator
08.06.2022 | Dragoș DRAGOTEANU

Secţiuni: Drept civil, Fiscalitate, Opinii, Selected
JURIDICE - In Law We Trust
Dragoş Dragoteanu

Dragoş Dragoteanu

”Proprietatea privata e un moft”, a spus Ion Iliescu, imediat dupa 1990. Si a fost injurat la greu. Acum, aproape 97% din romani detin cel putin o casa. Insa, de la a detine un imobil pana la a scoate profit permanent din el e cale lunga.

Astazi, daca ai numai o proprietate se pare ca nu mai e suficient. ”Nu iti permiti mai multe?”…. ”Nu te protejezi de inflatie?”….”Tii banii la banca, ca fraierul, fara sa-ti produca nimic?”…. Ei bine, cred ca ati auzit astfel de vorbe, de prin lume adunate. ”Moftul” s-a perimat si s-a trecut la provocare. Marea provocare! Acum, treaba nu mai este sa ai o proprietate sau mai multe, treaba e sa-ti produca un venit sigur, cat mai mare, ca sa-ti amortizezi investitia rapid.

A mai face speculatii imobiliare cum s-au facut dupa Revolutia din ’89, pana prin 2008, este un vis frumos. Sa revenim la realitate! Acum, nu se poate sa mai cumperi un imobil si peste 3-6 luni sa obtii un profit de 20-30%. Da, pe vremuri, confirm, au fost cazuri reale in care s-au ”raportat” speculatii imobiliare gen ”blitz”, in care au existat profituri enorme si de peste 100% in cateva luni. Chiar mai mult, uneori. Istoria are suficiente povesti frumoase, mai ales prin cafenelele din Dorobanti si altele mai rasarite din orasele mari ale tarii.

In opinia mea, in ultimii 2 ani, piata imobiliara a fost peste asteptari datorita pandemiei. Neavand pe ce sa mai cheltuiasca banii, privati de bucuria de a calatori, de libertatea de a socializa, limitati excesiv de restrictiile impuse, romanii au ales sa bage banii in ceva. Expresia nu este cea mai eleganta, dar exact asta s-a intamplat. Cei care aveau bani pusi deoparte, au considerat ca, cel mai sigur si eficient mod de a investi este prin achizitionarea unei case. Si, in cele mai multe cazuri, nu vorbim de prima casa.

Pe principiul ”mai bine sa fie decat sa nu se ajunga”, anual romanii arunca peste 2,5 milioane de tone de mancare! O fi ceva genetic pe plaiurile mioritice? Eu zic ca, da! Dupa 45 de ani de comunism, romanii erau ”insetati” dupa proprietati. Au ajuns la 97%. Dupa 30 de ani in care BNR a fost condusa exclusiv de lideri formati in comunism, economiile populatiei din banci au fost diluate permanent de diverse pusee inflationiste. Acum a inceput unul nou, lung si neasteptat. Neavand alternative prea multe de investitie (bursa a mai miscat cate ceva), multi romani au urmat acest fenomen de ”turma”, care se reduce la ”a avea”. E simplu: mai bine sa ai, decat sa n-ai! Si pentru imobiliare a fost valabil.

Ce vor face fericitii cumparatori cu noile apartamente din dotare? Unii le lasa mostenitorilor. Altii le inchiriaza, daca au cui. Exista destui trufasi care le tin goale, asteaptand sa le creasca valoarea. Adica, cred ei, vor face o afacere cu ele. Cum? Pur si simplu, asteptand. Ori, dupa parerea mea, tot asteptand nu prea (mai) poti sa faci afaceri imobiliare. Din contra, as spune.

Nimeni nu a asteptat razboiul. El a venit si nu se stie cat dureaza. Multi au asteptat sa fie o invazie de investitori straini. Si ei se lasa inca asteptati. Romanii plecati, care au un job sigur in strainatate si care si-au dus copii la scolile de acolo, e greu de presupus ca vor sa se reintoarca spre… Rusia. Inflatia o las deoparte, intrucat consider ca este pentru nevoiasi, nu pentru cei cu mai multe case. In general, investitorii imobiliari calculeaza totul in euro, prea putini in lei. Iar euro a ramas relativ stabil.

Fiecare cumparator a avut motivul lui, mai mult sau mai putin intemeiat pe vreun concept de bussines. Pe unii nu i-a interesat nici macar sa faca o afacere. Au vrut doar sa mai aiba inca un imobil. De aceea, alegerile individuale nu se pot comenta si nu necesita argumente. Diferenta dintre investitorii imobiliari care detin o proprietate sau mai multe – pentru uz personal – neavand alte asteptari decat bucuria folosirii acestora si cei care urmaresc sa faca o afacere este insa uriasa.

A ajunge sa faci profit in afacerile imobiliare – chiar si la nivelul unui portofoliu mic, de cateva apartamente – poate deveni o noua meserie. Si nu este pentru oricine. Poate fi chiar una foarte buna, daca ajungi sa stapanesti cifrele, te implici real si inveti sa eviti greselile mari. Din pacate, unii se cred ”mari” investitori imobiliari doar pentru ca astepta. Cine sta pe cash si nu mai are motivatie financiara, nu mai misca un deget ca sa optimizeze un bun imobiliar. E dreptul lui, trebuie respectat. In opinia mea, acestia sunt ”jucatori” imobiliari pasivi, simpli detinatori al unor proprietati.

Daca cineva vrea sa devina rentier trebuie sa calculeze bine cat MERITA sa plateasca pe un imobil, ca sa nu aiba surprize ulterior. Daca pentru asta are nevoie de credit, cel putin momentan, mai bine uita de acest obiectiv. Daca din calcule, intr-un scenariu pesimist, reiese ca nu-si recupereaza banii integral in maximum 20 de ani, nu e bussines. Mai bine cumpara titluri de stat. S-ar putea sa castige chiar mai bine, daca gandeste in euro. Daca cineva vrea sa faca mici speculatii imobiliare, recomandat este sa studiaze amanuntit piata. Nu trebuie sa creada orbeste in ceea ce citeste sau in ceea ce aude, in stanga si-n dreapta. Doar fiind foarte bine informat, poate lua o decizie asumata, in cunostinta de cauza.

Personal, in 30 de ani de experienta imobiliara am intalnit cazuri in care am crezut ca unele proprietati nu se vor vinde niciodata. Am gresit, s-au vandut! Unele chiar cu profit. La fel de bine, puteam sa pariez ca, in maximum 5 ani, alte imobile cumparate vor dubla profitul unor investitori avizati. Si, ce sa vezi!, unii au ajuns la faliment. Piata imobiliara e un ”carusel” cu surprize placute si neplacute. Fiecare decide daca si cand se urca in el. Daca ti-e frica, mai bine nu te urci. E usor sa cumperi o casa. Daca vrei sa faci afaceri imobiliare e altceva.

Dragos Dragoteanu
Certified International Property Specialist

Cuvinte cheie: , ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice

JURIDICE CORPORATE
JURIDICE MEMBERSHIP
Juristi
JURIDICE pentru studenti









Subscribe
Notify of

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


Secţiuni        Selected     Noutăţi     Interviuri        Arii de practică        Articole     Jurisprudenţă     Legislaţie        Cariere     Evenimente     Profesionişti