Discutii pe marginea recentelor modificari ale Legii nr. 10/2001

I. Recentele modificări aduse Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 [1] prin Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 [2] obligă la o nouă evaluare a drepturilor şi obligaţiilor persoanelor implicate în procedurile speciale de reparaţie materială ale acestei legi.

Scopul declarat – şi aparent cel mai important – al Legii nr. 10/2001 a fost acela de a găsi modalităţile cele mai adecvate şi echitabile de dezdăunare a foştilor proprietari sau a succesorilor lor pentru prejudiciile cauzate de preluarea de către stat a imobilelor acestora în baza unor acte sau fapte juridice calificate de lege ca abuzive. Apreciem că amendarea în timp a acestei legi, în special prin ultimele dispoziţii conţinute în Legea nr. 1/2009, a schimbat în mod evident importanţa priorităţilor avute iniţial în vedere şi nu neapărat într-o manieră justă.

Ne vom referi în continuare, pe scurt, la situaţia actuală, fără să ne propunem ca abordarea noastră să epuizeze toate discuţiile de nuanţă care s-ar putea ivi cu privire la diversele alternative legale şi la modul în care acestea s-au concretizat în jurisprudenţă.

II. Potrivit prevederilor legii [3], foştilor proprietari le-a fost recunoscută posibilitatea de a beneficia, în principal, de măsura restituirii în natură a imobilelor preluate de stat (art. 1 alin. 1, art. 7 alin. 1, art. 9 din lege) iar, în subsidiar, în ipotezele prevăzute de art. 18 din aceeaşi lege, de acordarea măsurilor reparatorii prin echivalent, constând în compensarea cu alte bunuri sau servicii sau în despăgubiri acordate în condiţiile prevederilor din legea specială privind regimul de stabilire şi plată a despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv.

II.1. Restituirea in natură. Reintrarea în posesia şi folosinţa bunului se poate realiza cu sau fără obligaţii de plată pentru foştii proprietari. În cazul în care legea impune o astfel de sarcină de plată, aceasta va consta fie în rambursarea către stat a unei sume reprezentând valoarea despăgubirii primite, actualizate cu coeficientul legal stabilit (art. 12 din lege), fie în plata către foştii chiriaşi, cărora le-a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare, a unor despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă, prin îmbunătăţirile necesare şi utile (art. 48 alin. 1 şi 2 din lege).

II.2. Reparaţia prin echivalent. Această modalitate de restituire se realizează prin oferirea unor bunuri şi servicii în privinţa cărora legea obligă la întocmirea şi afişarea lunară a situaţiei acestora (art. 1 alin. 5 din lege) sau prin stabilirea dreptului la despăgubiri şi acordarea lui în condiţiile legii speciale.

Această din urmă alternativă este prevăzută în dispoziţiile Titlului VII al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente [4], referitor la regimul stabilirii şi plăţii despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv şi se rezumă la aceea că foştilor proprietari li se acordă titluri de despăgubire convertibile în acţiuni emise de Fondul ”Proprietatea” (art. 18 din Titlului VII al Legii nr. 247/2005) sau în titluri de plată, în acest din urmă caz, sursele de finanţare fiind asigurate, până la listarea S.C. Fondul Proprietatea S.A., din dividendele aferente acţiunilor deţinute de stat la acest fond şi, în completare, de la bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Economiei şi Finanţelor (art. 14¹ alin. 4 din Titlului VII al Legii nr. 247/2005) .

Datorită faptului că nici în prezent mecanismul de despăgubire prin intermediul Fondului ”Proprietatea” nu este decât o soluţie de perspectivă, acesta nedevenind funcţional din cauze, în mod notoriu, străine sistemului judiciar (astfel  cum rezultă din hotărârile de condamnare ale statului român de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului, cum ar fi, de exemplu, Hotărârea din 01.12.2005 în cauza Păduraru contra România şi mai ales Hotărârea din 09.12.2008 în cauza Viaşu c/a România ca şi din celelalte similare ce i-au urmat), această măsură reparatorie nu poate fi aplicată.

III. Cea mai frecventă cauză pentru care fostului proprietar i se refuză solicitarea de retrocedare este aceea că imobilul a fost înstrăinat chiriaşului (art. 18 lit. c din lege), conform Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului[5].

Poziţia cumpărătorului chiriaş faţă de bunul imobil este una privilegiată, atât în momentul dobândirii bunului, cât şi în cazul pierderii dreptului de proprietate asupra acestuia.

Astfel, în ceea ce priveşte dobândirea bunului, aceasta s-a realizat, din diverse motive care exced raţiunilor juridice, nu la preţul pieţei ci la un preţ subevaluat, statul fiind cel care a suportat, printr-o subvenţie implicită, diferenţa de valoare dintre preţul pieţei şi cel efectiv plătit.

Pe de altă parte, şi în ipoteza pierderii bunului, Legea nr. 10/2001 este mult mai generoase pentru chiriaşul devenit proprietar decât pentru fostul proprietar, mai ales ca urmare a modificărilor aduse, în special, prin Legea nr. 1/2009. Când unul şi acelaşi bun imobil este disputat de ambii adversari, iar acesta reintră în posesia fostului proprietar ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare dintre stat şi chiriaş, legea distinge două situaţii după cum au fost sau nu respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului. Astfel, în situaţia în care au fost eludate aceste prevederi legale, chiriaşul are dreptul la restituirea preţului actualizat (art. 50 alin. 2 din lege) iar în situaţia în care contractul se anulează, chiar dacă a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor acestei legi, el are dreptul la restituirea preţului de piaţă (art. 50 alin. 2¹ din lege) conform standardelor internaţionale de evaluare (art. 50¹ din lege). În ambele situaţii, despăgubirile se acordă printr-o operaţiune simplă şi directă, de plată a sumelor de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

IV. Prezentarea succintă şi în paralel a acestor ipoteze impune unele observaţii.

IV.1. Indiferent care dintre cei doi protagonişti ai Legii nr. 10/2001, ale căror interese se leagă de unul şi acelaşi acelaşi bun imobil, pierd posibilitatea de a şi-l apropria, cuantumul despăgubirilor la care sunt îndreptăţiţi atât fostul proprietar, cât si chiriaşul aflat în situaţia prevăzută de art. 50¹ din lege (ipoteza încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995), se stabileşte în aceleaşi condiţii legale, respectiv prin expertiză, la nivelul preţului de piaţă al acestui imobil, determinat conform standardelor internaţionale de evaluare.

IV.2. Dacă aceasta este asemănarea de tratament a celor doi protagonişti în procedura despăgubirii, deosebirea esenţială constă în faptul că, în timp ce fostul proprietar poate spera la compensarea materială pentru lipsa pierderii bunului într-un interval de timp incert şi printr-o procedură complicată şi încă neactivată complet, fostul chiriaş ajunge la acelaşi rezultat printr-o modalitate simplă şi eficientă, ceea ce are semnificaţia unei discriminări pozitive a acestuia din urmă şi reprezintă, iată, un subiect de meditaţie pentru legiuitorul român, câtă vreme atât art. 16 alin. 1 din Constituţia României, cât şi art. 14 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului obligă la interzicerea oricărui tip de discriminare a subiecţilor de drept aflaţi în situaţii identice sau similare.

Având în vedere cele două modalităţi de despăgubire dintre care una (prin intermediul Fondului ”Proprietatea”) este şi în prezent nefuncţională şi generatoare continuă de condamnări ale statului român la Curtea Europeană a Drepturilor Omului, ar fi normal fie să se găsească o altă procedură accesibilă în mod egal tuturor persoanelor prejudiciate, fie să se atragă în mecanismul deja operativ, constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 în favoarea foştilor chiriaşi, surse suplimentare de finanţare în vederea acordării despăgubirilor tuturor celor îndreptăţiţi, chiar în eventualitatea în care plata nu s-ar putea face decât eşalonat.

IV.3. Chiriaşul căruia i-a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare beneficiază de despăgubiri directe atât în temei extracontractual cât şi în temei contractual.

A. În ceea ce priveşte temeiul extracontractual, potrivit art. 48 alin. 1, 3 şi 5 din lege despăgubirile sunt în sarcina fostului proprietar căruia i-a fost retrocedat bunul (alin. 2 al aceluiaşi articol, introdus  prin Legea nr. 1/2009), ele reprezentând cheltuielile necesare şi utile făcute de chiriaş cu bunul respectiv, dispoziţiile legale menţionate concretizând, în mod evident, instituţia îmbogăţirii fără justă cauză.

Dacă legiuitorul român a considerat necesar să prevadă în mod expres această formă de reparaţie materială pentru chiriaş, apreciem că, pentru egalitate de tratament juridic, la fel de firesc ar fi fost ca şi pentru fostul proprietar să se prevadă o anumită formă de despăgubire pentru compensarea prejudiciului suferit de el (până la anularea contractului de vânzare-cumpărare), ca urmare a vânzării imobilului către chiriaş ulterior anului 1989, modalitate prin care a fost, în mod cert, privat de proprietate şi în afara situaţiilor specifice Legii nr. 10/2001.

Această cerinţă a fost, de altfel, de nenumărate ori subliniată în cauzele aflate pe rolul Curţii Europene a Drepturilor Omului, începând cu Hotărârea din 21.07.2005 (paragraf 56 alin. 3) în cauza Străin contra România şi continuând cu toate celelalte având un obiect similar, pentru care nu s-a găsit însă până în prezent nicio soluţie legislativă.

B. În ceea ce priveşte despăgubirile acordate fostului chiriaş în temeiul contractului a cărui anulare a fost dispusă de către instanţă, legea distinge două situaţii după cum la încheierea acestui act s-au respectat (art. 50 alin. 2¹ din lege) sau nu (art. 50 alin. 2 din aceeaşi lege) dispoziţiile Legii nr. 112/1995.

În ambele situaţii, obligaţia de plată revine statului prin Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, în prima ipoteză cuantumul sumei de restituit fiind raportat la preţul de piaţă al imobilului de care a fost privat chiriaşul prin retrocedarea lui către fostul proprietar, iar în cea de a doua situaţie, la nivelul preţului actualizat plătit de chiriaş.

Prevederea în lege a acestui mecanism este, fără îndoială, expresia instituţiei răspunderii vânzătorului pentru evicţiune totală şi are drept scop repunerea echitabilă a părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Considerăm că, dacă nu se impune nici un comentariu în privinţa alternativei legale a restituirii preţului actualizat al imobilului atunci când la momentul înstrăinării lui către chiriaş nu au fost respectate exigenţele Legii nr. 112/1995 (ceea ce presupune implicit, din partea acestuia, dacă nu rea-credinţă, cel puţin o neglijenţă nescuzabilă), nu în acelaşi fel stau lucrurile în cazul celeilalte alternative. În această ipoteză, statul, în modalitatea anterior menţionată, este obligat să restituie fostului chiriaş despăgubiri reprezentând sporul de valoare, calculat la nivelul preţului de piaţă al imobilului.

Această alternativă a fost recent introdusă în Legea nr. 10/2001 prin dispoziţiile Legii nr. 1/2009 şi vizează situaţia în care la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre stat şi chiriaş, a cărui anulare s-a dispus ulterior, au fost respectate întocmai dispoziţiile Legii nr. 112/1995, respectiv atât condiţiile formal procedurale cât şi cele privind conduita subiectivă a părţilor.

Consacrarea acestui mod de dezdăunare nu este, în opinia noastră, decât o aplicaţie particulară a unui text demult existent în dreptul intern, respectiv a art. 1344 C. civ., iar valorificarea lui în instanţă considerăm că putea fi făcută chiar şi în absenţa unei prevederi exprese în legea specială, atât în virtutea articolului anterior menţionat, cât şi prin invocarea jurisprudenţei CEDO în materie (de ex. Hotărârea din 05.11.2002 în cauza Pincova şi Pinc contra Cehia sau Hotărârea din 18.07.2006 în cauza Zich ş.a. contra aceluiaşi stat pârât), care, conform art. 11 alin. 2 şi art. 20 alin. 2 din Constituţia României, reprezintă un izvor de drept pentru judecătorul naţional.

Deşi este de remarcat preocuparea recentă a legiuitorului român de a nu crea situaţii care să conducă la îmbogăţirea fără justă cauză a fostului proprietar pe seama statului sau a fostului chiriaş, în considerarea obligaţiei constituţionale şi convenţionale de nediscriminare, apreciem că legiuitorul trebuia să facă dovada unui interes identic şi în ceea ce priveşte evitarea îmbogăţirii fără justă cauză a acestuia din urmă. În concret, din moment ce fostul proprietar este obligat, conform art. 12 din lege, ca la momentul repunerii sale în situaţia anterioară (cel al retrocedării imobilului) să restituie statului ceea ce, eventual, a primit pentru acest bun, considerăm că la fel de firesc este ca şi fostul chiriaş, la momentul reparaţiei integrale a prejudiciului său, prin primirea preţului de piaţă al imobilului, să restituie statului suma cu care, prin bunăvoinţa legiuitorului, a fost gratificat.

Într-o atare situaţie, pentru că Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009 nu prevede în mod expres acest lucru, apreciem că prin expertiza pentru stabilirea preţului de piaţă actual al imobilului ar trebui să se procedeze şi la stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul înstrăinării lui către chiriaş, precum şi la stabilirea valorii actualizate a diferenţei dintre acest preţ şi cel de achiziţie a imobilului (subvenţionat implicit de stat prin subevaluare), pentru ca această diferenţă să fie imputată asupra sumei reprezentând preţul de piaţă actualizat.

Numai procedând în acest fel s-ar evita crearea unei situaţii de îmbogăţire fără justă cauză a fostului chiriaş pe seama statului care, în situaţia contrară, ar trebui să suporte o dublă pierdere, consecinţă a executarii obligaţiei sale de reparare integrală a prejudiciului conform art. 50 alin. 2¹ din lege, neînsoţită însă de dreptul la recuperarea acelei sume cu care tot el l-a subvenţionat pe chiriaş la momentul achiziţiei imobilului la un preţ mult inferior valorii reale (de piaţă) a acestuia.

V. Comentariul de faţă, generat de riscurile reale care-l pun uneori pe judecătorul român în faţa unor responsabilităţi sau în centrul unor evenimente mediatice pentru aspecte care nu ţin în fapt de atribuţiile sale constituţionale şi legale, nu a avut altă menire decât aceea de a oferi legiuitorului un prilej de reflecţie asupra câtorva lacune substanţiale ale Legii nr. 10/2001, a căror corecţie necesară ar conferi credibilitate şi consecvenţă angajamentului asumat de autorităţile statului la momentul adoptării ei.

În plus, şi nu în ultimul rând, aceasta ar fi în măsură să curme seria celor mai frecvente şi substanţiale condamnări ale statului român de către instanţa europeană.

[5] Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 279 din 29 noiembrie 1995

jud. Daniela Calai
Curtea de Apel Timişoara

Secţiuni: RNSJ

Cuvinte cheie: Daniela Calai, Legea nr. 10/2001, RNSJ nr. 29/2009

Vă invităm să publicaţi şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Ne bucurăm să aducem gândurile dumneavoastră la cunoştinţa comunităţii juridice şi publicului larg. Apreciem generozitatea dumneavoastră de a împărtăşi idei valoroase. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicăm chiar şi opinii cu care nu suntem de acord, publicarea pe JURIDICE.ro nu semnifică asumarea de către noi a mesajului transmis de autor. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteţi citi aici. Pentru a publica pe JURIDICE.ro vă rugăm să luaţi în considerare Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

JURIDICE.ro foloseşte şi recomandă My Justice.

Puteţi prelua gratuit în website-ul dumneavoastră fluxul de noutăţi JURIDICE.ro:
- Flux integral: www.juridice.ro/feed
- Flux secţiuni: www.juridice.ro/*url-sectiune*/feed
Pentru suport tehnic contactaţi-ne: tehnic@juridice.ro

Newsletter JURIDICE.ro

Am citit, am înţeles şi sunt de acord cu Politica privind protecţia datelor şi condiţiile procesatorului de newsletter Privacy Policy

Da, vreau să primesc newsletter

Abonare

Login | Nu aveti cont? Click aici pentru abonare!