« Secţiuni « Arii de practică « BusinessProtectiveLitigation
Concurenţă
DezbateriCărţiProfesionişti
 

Consiliul Concurentei: Raportul investigatiei pentru analizarea pietei imobiliare si a serviciilor conexe tranzactiilor imobiliare
02.11.2009 | JURIDICE.ro

JURIDICE - In Law We Trust Video juridice

Consiliul Concurentei a dat publicitatii, in rezumat, Raportul investigatiei pentru analizarea pietei imobiliare si a serviciilor conexe tranzactiilor imobiliare:

“Consiliul Concurenţei a finalizat investigaţia pentru analizarea pieţei imobiliare şi a serviciilor conexe tranzacţiilor imobiliare. Investigaţia a fost declanşată în aprilie 2008 şi a urmărit identificarea eventualelor probleme de concurenţă, în special pe pieţele serviciilor conexe tranzacţiilor imobiliare, şi a efectelor pe care acestea le au asupra consumatorilor.

In cadrul de investigaţie au fost analizate:

– mecanismele care guvernează piaţa imobiliară şi elementele specifice pieţei imobiliare din România (cu accent pe segmentul rezidenţial)

– gradul de concurenţă pe pieţele serviciilor notariale, de intermediere, cadastrale şi de evaluare.

Metodologia utilizată pentru atingerea obiectivelor acestei analize este similară cu cea folosită de Comisia Europeană, OECD şi alte autorităţi de concurenţă (OFT – Marea Britanie; FTC – Statele Unite ale Americii) pentru  studiile efectuate pe pieţele profesiilor liberale.

In cadrul acestei analize, nu a fost luată în calcul piaţa chiriilor, deoarece reprezintă o componentă secundară a pieţei imobiliare, iar singurul serviciu conex acesteia este cel de intermediere.

Conform practicii comunitare, serviciile prestate de creditorii ipotecari au fost analizate doar din perspectiva relaţiei acestora cu serviciile notariale şi cele de evaluare.

Analiza a arătat faptul că sectorul rezidenţial al pieţei imobiliare se distinge prin asimetrii informaţionale (cel care vinde are un avantaj informaţional în raport cu cel care cumpară), preţuri rigide, fluctuaţii semnificative de lichiditate, lipsă de transparenţă şi ineficienţă. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar, care este strâns legat de piaţa imobiliară prin garanţiile ipotecare, precum şi pentru restul economiei, prin afectarea procesului investiţional şi a mobilităţii forţei de muncă.

In afara ineficienţelor structurale, inerente majorităţii pieţelor imobiliare din lume, piaţa românească este expusă unor riscuri suplimentare, datorate tranzacţionării în monedă străină, scăderii populaţiei şi numărului extrem de mare de locuinţe ocupate de proprietari (piaţă redusă a chiriilor). Această situaţie este amplificată de lipsa de transparenţă a pieţei (inexistenţa unui indice imobiliar oficial), costurile ridicate şi viteza scăzută de tranzacţionare, precum şi de birocraţia excesivă din domeniul construcţiilor.

In acest context, rolul serviciilor conexe pieţei imobiliare (notarii, agenţiile imobiliare, experţii geodezi şi evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea asimetriilor informaţionale şi creşterea transparenţei. în plus, lichiditatea pieţei poate fi ameliorată prin intermediul unor costuri de tranzacţionare mai reduse, creşterea vitezei şi a calităţii acestor servicii.

Modalitatea cea mai eficientă pentru realizarea acestui obiectiv este creşterea gradului de concurenţă pe pieţele serviciilor conexe tranzacţiilor imobiliare.

Serviciile notariale din România sunt caracterizate printr-un grad de reglementare ridicat în raport cu media europeană, în timp ce gradul de protecţie a consumatorului este mai scăzut. De exemplu, sistemul notarial românesc este mai reglementat decât cele din Germania, Spania, Franţa, Italia sau Austria (state cu sisteme notariale clasice), şi mult mai reglementat decât cele din Anglia, Suedia, Danemarca sau Finlanda (state cu sisteme alternative- sistemul notarial alternativ presupune efectuarea tranzacţiilor imibiliare fără a fi implicaţi notari; autentificarea contractelor de vânzare – cumpărare este făcută de agenţi de cesiune licenţiaţi – sistem avocaţional-în ţări ca Marea Britanie, Cehia, Slovacia, SUA sau de agenţii imobiliare licenţiate (în tările Scandinave).

Reglementările vizează restricţionarea ofertei de servicii (Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România stabileste anual numărul persoanelor care pot intra în această profesie) şi stabilirea unor tarife în mod arbitrar, în afara mecanismului normal reprezentat de interacţiunea dintre cerere şi ofertă. Astfel, costul (în sumă absolută) aferent serviciilor notariale prestate în cadrul unei tranzacţii imobiliare în valoare de 100.000 euro este mai mare în România (având în vedere onorariul minim) decât în state precum Germania, Spania, Olanda, Portugalia, Polonia, sau Slovenia.

Costul real al serviciilor notariale, reprezentat de nivelul onorariilor ajustate cu venitul mediu şi exprimate ca procent din valoarea tranzacţiei, este cel mai ridicat în România din cele 21 de state membre UE analizate, fiind de peste 4 ori peste medie. In comparaţie cu alte state europene, România are un cost real al serviciilor notariale mai mare de 7 ori decât în Portugalia, de 14 ori decât în Germania, de 5 ori decât în Franţa, de 6 ori decât în Austria sau Spania şi de 4 ori decât în Belgia. Chiar în comparaţie cu state central şi est europene, în România onorariile notariale reale sunt mai mari decât în Polonia, Ungaria sau Slovenia.

Această situaţie aduce deservicii grave consumatorilor români şi, ca urmare, Consiliul Concurenţei va transmite raportul de investigaţie Guvernului României, cu propunerea de eliminare din cadrul legislativ a restricţiilor privind numărul de notari publici, a grilelor privind onorariile minime ale acestora în domeniul tranzacţiilor imobiliare, a restricţiilor privind publicitatea şi a celor legate de alocarea teritorială a posturilor.

Un prim pas în procesul de dereglementare a profesiei de notar public, precum şi în asumarea de către Ministerul Justiţiei a unui rol activ în calitatea sa de reglementator, poate fi reprezentat de reducerea nivelului minim al onorariilor cu 15% prin utilizarea de contracte standardizate (pentru cea mai mare parte a tranzacţiilor), eliminând astfel tariful pentru redactarea contractului din componenţa onorariilor. O astfel de reducere a onorariilor de referinţă este posibilă, fapt dovedit şi de recenta reducere a nivelului acestora cu 30% pentru clienţii persoane fizice care achiziţionează o locuinţă prin programul guvernamental „Prima casă”.

Consiliul Concurenţei va sesiza Autoritatea Naţională Pentru Protecţia Consumatorilor referitor la informarea precară a consumatorilor de către bănci în legătură cu notarii selectaţi de acestea pentru efectuarea tranzacţiilor prin credit ipotecar, mai ales în privinţa informării concumatorilor încă din fază iniţială asupra tarifelor practicate de notarii respectivi.

Serviciile de intermediere imobiliară nu sunt reglementate, iar competiţia între agenţiile imobiliare se desfăşoară pe o piaţă cu structură concurenţială determinată în primul rând de lipsa barierelor la intrare. Cu toate acestea, concurenţa prin preţ este destul de scăzută, acest fapt datorându-se, cel mai probabil, unor factori care ţin de specificul activităţii cum ar fi: lipsa de experienţă în negociere a consumatorilor, forma procentuală a comisioanelor determinată de necesitatea vânzătorilor de a stimula obţinerea unui preţ mai mare sau existenţa unor dimensiuni concurenţiale suplimentare pentru agenţiile imobiliare.

Accesul populaţiei la Internet şi utlizarea acestuia ca platformă de căutare şi promovare a proprietăţilor imobiliare, reprezintă un fenomen care va avea un impact semnificativ asupra profitabilităţii pe termen lung în sectorul de intermediere. Acest lucru va determina, cel mai probabil, o creştere a gradului de concurenţă şi, drept consecinţă, scăderi de preţuri şi o creştere de ansamblu a calităţii serviciilor.

Consiliul Concurenţei va monitoriza pieţele locale de intermediere, mai ales în ceea ce priveşte comportamentul asociaţiilor profesionale/patronale ale agenţiilor imobiliare.

Piaţa serviciilor cadastrale este caracterizată de un grad ridicat de concurenţă, în absenţa tarifelor reglementate şi a barierelor cantitative la intrarea pe piaţă. în acelaşi timp, restricţiile calitative de acces în profesie îndeplinesc principiul proporţionalităţii. Cu toate acestea, există riscul apariţiei unor acte cu caracter anticoncurenţial care să stabilească limite minime şi/sau maxime  ale onorariilor. Această situaţie de incertitudine se datorează deciziei Curţii Constituţionale prin care Legea nr. 16/2007(Legea 16/2007 privind negocierea liberă a onorariilor între prestator şi beneficiar pentru toate tipurile de lucrări a fost declarată neconstituţională pe considerente ţinând de formă şi nu de fond) a fost declarată neconstituţională, şi interpretării Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) conform căreia O.G. 10/2000 a fost repusă în vigoare.

în absenţa unui astfel de risc, concurenţa între geodezi se poate manifesta atât prin preţ, cât şi prin calitate (precizie şi siguranţă), nivelul de concentrare de pe piaţă fiind foarte scăzut. Această situaţie se reflectă, în prezent, în nivelul onorariilor care este unul dintre cele mai reduse din Uniunea Europeană.

In România, tarifele serviciilor cadastrale pentru locuinţe reprezintă aproximativ 1/3 din media europeană. Este însă posibil ca o intervenţie a ANCPI în privinţa reglementării onorariilor să elimine avantajele pe care le au, la momentul de faţă, consumatorii de servicii cadastrale ca urmare a nivelului ridicat de concurenţă care există de facto pe această piaţă.

Un alt element cu impact anticoncurenţial datorat legislaţiei din acest domeniu este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime şi maxime pentru servicii cadastrale având ca finalitate înscrierea în cartea funciară a terenurilor agricole şi forestiere, prevăzută în Legea nr. 217/2007. în acest sens, proiectul de lege, care conţinea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat nefavorabil de Consiliul Concurenţei în anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat într-o formă care cuprinde şi limite minime ale onorariilor, având astfel un caracter anticoncurenţial mai pronunţat decât forma iniţială avizată nefavorabil.

Astfel, Consiliul Concurenţei va solicita Guvernului României eliminarea limitelor minime şi maxime pentru servicii cadastrale având ca finalitate înscrierea în cartea funciară a terenurilor agricole şi forestiere din Legea nr. 217/2007. De asemenea, autoritatea de concurenţă propune eliminarea prin intermediul unui act normativ a posibilităţii ca ANCPI să stabilească nivelul minim şi/sau maxim al onorariilor percepute de experţii geodezi pentru serviciile pe care le prestează, ca urmare a aplicării prevederilor O.G. 10/2000.

Piaţa serviciilor de evaluare în România nu este reglementată. Cu toate acestea, putem afirma faptul că asociaţia profesională reprezentativă – Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România – ANEVAR, domină această piaţă, apartenenţa la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj major pentru desfăşurarea activităţii de evaluare. Această asociaţie nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe piaţă. Singurele bariere sunt cele calitative, legate de pregătire şi experienţă profesională, şi acestea nu au un caracter disproporţionat în raport cu necesitatea asigurării unui anumit  standard de calitate.

Beneficiarii de facto ai acestor servicii sunt băncile  care folosesc evaluarea imobiliară pentru a cunoaşte calitatea garanţiei. Solicitantul unui credit ipotecar/imobiliar achită de fapt, în mod direct, un cost al băncii.

Structura pieţei de evaluare imobiliară are un caracter concurenţial datorat, în special, numărului mare de evaluatori raportat la volumul pieţei (concentrare scăzută a pieţei) şi puterii mari de negociere a băncilor.

Aceste constatări se referă la situaţia actuală şi nu exclud apariţia unor probleme de concurenţă în viitor, în special datorită capacităţii mari de coordonare prin intermediul asociaţiei profesionale. Astfel de practici sunt însă dificil de menţinut pe termen lung în absenţa unor bariere la intrarea pe piaţă. Consiliul Concurenţei va monitoriza piaţa serviciilor de evaluare, comportamentul ANEVAR şi comportamentul băncilor în raport cu evaluatorii.”

 
Secţiuni: Concurență, Content, Protecția consumatorilor | Toate secţiunile
Cuvinte cheie: ,
Vă invităm să publicaţi şi dvs., chiar şi opinii cu care nu suntem de acord. JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către noi a mesajului. Totuşi, vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe Juridice, despre care puteti ciţi aici. Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa de e-mail redactie@juridice.ro!

Lex Discipulo Laus
Gratuit pentru studenţi
Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi
Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET
JURIDICE utilizează SmartBill

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

Important: Descurajăm publicarea de comentarii defăimatoare. Vor fi validate doar comentariile care respectă Politica JURIDICE.ro şi Condiţiile de publicare.


.
PLATINUM Signature      

PLATINUM  ACADEMIC

GOLD                        

VIDEO   STANDARD