906 citiri

Corelația, în prezent problematică, a reglementărilor referitoare la accesiunea imobiliară artificială cu cele referitoare la cărțile funciare

Dan Chirica1. Accesiunea, în general, cu referire atât la bunurile mobile, cât și la cele imobile, a fost definită ca fiind un „mod de dobândire a dreptului de proprietate prin alipirea sau încorporarea unui lucru la un alt lucru, mai important, care aparține altui proprietar, în așa fel încât despărțirea celor două nu ar fi posibilă decât cu distrugerea ori deteriorarea ambelor sau a unuia dintre ele[1]. Noțiunea derivă din latinescul accesio = a se adăuga, iar instituția este una clasică în dreptul civil.

Principiul accesiunii este enunțat în mod expres la art. 567 al noului C. civ., text de lege potrivit căruia „prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel”, el regăsindu-se enunțat ca atare și în dispozițiile art. 488 C. civ. anterior[2].

2. Accesiunea imobiliară poate fi naturală și artificială (art. 568 C. civ.).

Accesiunea imobiliară naturală se referă la reunirea fără intervenția omului la un imobil a unor alte bunuri, putând fi vorba de: aluviuni [i. e. de „adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare… dacă ele se formează treptat” (art. 569 C. civ.)]; terenurile lăsate de apele curgătoare [i. e. de „terenul lăsat de apele curgătoare care s-au retras treptat de la țărmul respectiv” (art. 570 C. civ.)]; avulsiuni [i. e. de porțiunile de mal smulse de apele curgătoare din terenul unui proprietar și care s-au alipit la terenul unui alt proprietar riveran, dacă nu au fost revendicate în termen de un an de la data alipirii; (art. 572 C. civ.)]; albiile râurilor care aparțin proprietarilor riverani, cu excepția celor care nu sunt proprietate publică [art. 573 alin. (1) C. civ.], insulele și prundișurilecare nu sunt în legătură cu terenurile având malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei” [art. 573 alin. (2) C. civ.], iar în cazul insulelor aparținând proprietarilor riverani care trec peste jumătatea apei, fiecare dintre proprietari „are dreptul de proprietate asupra părții de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei” [art. 573 alin. (3) C. civ.]; accesiunea naturală asupra animalelor [i. e. de „animalele domestice rătăcite pe terenul altuia revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declarației făcute la primărie de către proprietarul terenului” – art. 576 alin. (1) C. civ. –, de „porumbeii, iepurii, peștii și alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparțin acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepția cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau prin artificii” – art. 576 alin. (2) -, precum și de roiul de albine trecut pe terenul altuia „care revine proprietarului acestuia… dacă proprietarul roiului nu îl urmărește sau încetează să îl urmărească timp de două zile” – art. 576 alin. (3) C. civ.][3].

Accesiunea imobiliară artificială, așa cum de altfel o sugerează chiar denumirea sa, spre deosebire de cea naturală, implică intervenția omului[4]. Poate fi vorba fie despre realizarea unor lucrări la imobilul său de către proprietarul acestuia, cu materialele sale ori cu materialele altuia, cazuri în care „dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului, din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel” [art. 577 alin. (2) C. civ.][5], fie despre realizarea unor lucrări de către un terț cu materialele sale asupra imobilului altuia, care pot fi ori lucrări autonome cu caracter durabil (art. 581 și 582 C. civ.)[6], ori lucrări adăugate cu caracter durabil[7], care, spre deosebire de cele autonome, „nu au un caracter de sine stătător” [art. 578 alin. (3) C. civ.], ele putând fi: „necesare” [„atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora”- art. 578 alin. (3), lit. a) C. civ.]; „utile”, [„ ” – art. 578 alin. (3), lit. b) C. civ. ]; sau „voluptuare” [„atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului” – art. 578 alin. (3), lit. c) C. civ.].

3. În continuare, pentru a nu complica în mod excesiv discuția, lăsăm la o parte cazul lucrărilor adăugate cu caracter durabil realizate asupra imobilului altuia (art. 583-585 C. civ.), concentrându-ne atenția asupra situației lucrărilor autonome cu caracter durabil realizate de către un terț cu materialele sale asupra imobilului altuia (art. 581 și 582 C. civ.), soluțiile valabile în cazul acestor din urmă lucrări fiind, de altfel, cel puțin în parte, valabile mutatis mutandis și în cazul celor dintâi.

4. În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil realizate de către un terț cu materialele sale (ori ale unei alte persoane, alta decât proprietarul imobilului) asupra imobilului altuia, într-o primă opinie, se afirmă în doctrină că, „atât în reglementarea anterioară, cât și în aceea din Codul civil în vigoare, efectul achizitiv de proprietate al accesiunii este condiționat de exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului (s. n., D. C.)”[8]. Mai exact, în această optică, se susține că ar trebui făcută distincție între „momentul nașterii dreptului de accesiune” și „momentul dobândirii dreptului de proprietate pur și simplu asupra lucrării de către proprietarul imobilului”; cel dintâi (dreptului potestativ de accesiune) s-ar naște „pe măsura încorporării materialelor în imobil”, în vreme ce cel de al doilea (dreptul de proprietate al proprietarului imobilului asupra lucrării) s-ar naște „din momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune[9] și înscrierii dreptului astfel dobândit în cartea funciară [art. 581, lit. a) C. civ.[10] și art. 582 alin. (1), lit. a) C. civ. [11]]. În legătură cu înscrierea proprietarului imobilului în cartea funciară, prin referire la dispozițiile art. 589 C. civ., se susține că înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară nu s-ar face în temeiul faptului juridic al accesiunii imobiliare artificiale, deși acesta este un mod de dobândire autonom și distinct a proprietății recunoscut de lege ca atare [art. 557 alin. (1) C. civ.], ci „în temeiul convenției părților, încheiată în formă autentică, sau, după caz, al hotărârii judecătorești (s. n., D. C.)”[12], ceea ce constituie o deviere substanțială de la regulile clasice aplicabile accesiunii imobiliare. Potrivit susținătorilor săi, soluția propusă s-ar justifica prin faptul că „în caz contrar, proprietarul imobilului ar trebui să suporte obligațiile și sarcinile legate de dreptul de proprietate asupra lucrării, deși nu beneficiază de avantajele acesteia”, exemplificându-se cu: suportarea riscului pieirii fortuite a lucrării; obligația de a plăti primele de asigurare împotriva catastrofelor; suportarea riscului demolării construcțiilor ridicate fără autorizație[13]. Inconvenientele mai sus menționate pot fi relativ ușor prevenite de către proprietarul imobilului prin apelul la una din soluțiile pe care i le conferă art. 581 și 582 C. civ., toate fiind la alegerea sa, bulversarea majoră și insuficient argumentată a instituției clasice a accesiunii imobiliare artificiale fiind, în opinia noastră, mult mai nepotrivită. Dreptul potestativ de opțiune al proprietarului imobilului ar putea fi exercitat și în sens negativ, prin refuzul însușirii lucrării[14] și obligării autorului acesteia fie la desființarea ei, dacă a fost de rea-credință la realizarea sa [art. 582 alin. (1), lit. b) C. civ.], fie la cumpărarea imobilului la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat, indiferent dacă autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credință la realizarea ei [art. 581, lit. b) C. civ. și art. 582 alin. (1), lit. c) C. civ.].

În aceeași opinie se susține că, din perspectiva caracterului potestativ al dreptului de alegere al proprietarului imobilului, care poate fi exercitat și în sens negativ, dispozițiile art. 581 și 582 C. civ. „au un caracter distinct de regula înscrisă în art. 577 alin. (2) C. civ., aceasta fiind aplicabilă numai când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului fie cu materialele sale, fie ale altuia, iar nu și atunci când lucrarea este realizată de o altă persoană decât proprietarul imobilului[15]. Cu alte cuvinte, în ipotezele prevăzute la art. 581 și 582 C. civ., dreptul de proprietate în favoarea proprietarului imobilului asupra lucrării edificate de terț pe imobilul său nu s-ar mai realiza automat de la începerea și pe măsura ridicării ei, așa cum se întâmplă în ipoteza prevăzută la art. 577 alin. (2) C. civ., ci doar „din momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune[16], ca argument în sprijinul acestei idei fiind aduse și dispozițiile art. 590 C. civ., conform căruia, „până la data încheierii convenției sau a introducerii acțiunii de către cel îndreptățit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării își poate ridica materialele[17]. Conform acestei doctrine, între momentul încorporării materialelor în imobil și momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului lucrarea constituie obiectul unei proprietăți sub condiție rezolutorie în favoarea autorului lucrării, iar în favoarea proprietarului imobilului obiectul unei proprietăți sub condiție suspensivă, evenimentul viitor cu valoare de condiție fiind „exercitarea dreptului de accesiune în formă pozitivă de către proprietarul imobilului”, a cărui îndeplinire „stinge dreptul de proprietate sub condiție rezolutorie asupra lucrării pe care îl are autorul acesteia și transformă dreptul de proprietate sub condiție suspensivă asupra lucrării pe care îl are proprietarul imobilului într-un drept pur și simplu[18]. Proprietatea rezolubilă a autorului lucrării este calificată ca fiind „atipică” pentru că nu rezultă dintr-un act juridic și pentru că „în această situație nu se mai pune în niciun caz problema efectului retroactiv al condiției”, deoarece „ar fi inechitabil ca proprietarul imobilului să fie considerat proprietar al lucrării din momentul încorporării materialelor în imobil[19]. Potrivit acestei concepții, dreptul potestativ de opțiune al proprietarului imobilului ar fi imprescriptibil și nesusceptibil de sancționare pentru exercitare abuzivă[20], autorul lucrării neavând la dispoziție nicio acțiune în realizare, adică posibilitate legală de a-l determina pe acesta să opteze, ci doar dreptul la o „acțiune în constatare a drepturilor sale, atunci când proprietarul imobilului nu îi recunoaște, de bună-voie, calitatea de autor al lucrării[21]. Pornindu-se de la ideea că autorul lucrării ar avea asupra acesteia doar un drept de proprietate rezolubilă și avându-se în vedere dispozițiile art. 898 pct. 1 C. civ., unii autori susțin că lucrarea nu s-ar putea intabula definitiv în cartea funciară, ci doar înscrie provizoriu pe numele celui care a realizat-o[22].

Într-o altă opinie însă, în cazul lucrărilor realizate de un terț asupra imobilului altuia, se susține că am avea de a face cu „o dobândire condițională (s. n., D. C.), pentru că depinde de manifestarea de voință a proprietarului imobilului, dar nu este un drept condițional (s. n., D. C.), până la această manifestare de voință, dreptul nu există (s. n., D. C.), înscrierea sa în cartea funciară având efect constitutiv[23]. În această optică așadar, nici proprietarul imobilului, nici autorul nu au niciun drept asupra lucrării până la înscrierea în cartea funciară[24].

În fine, într-o a treia opinie, unii autori care au abordat problematica accesiunii imobiliare artificiale, deși preiau ideea potrivit căreia proprietarul imobilului nu ar putea dobândi dreptul de proprietate asupra lucrării făcute de altul cu materialele și cheltuiala lui pe terenul său direct, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, ci doar dacă formulează o cerere de chemare în judecată împotriva autorului lucrării, prin care solicită să i se recunoască dreptul de proprietate asupra lucrării și să se dispună înscrierea acestui drept în cartea funciară pe numele său, se mențin pe o poziție neutră (practic o trec sub tăcere) în privința „proprietății rezolubile” a autorului lucrării asupra acesteia pe intervalul de timp de la data realizării sale și până la „momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune” de către proprietarul imobilului[25], problema titularului dreptului de proprietate asupra lucrării pe acest interval de timp rămânând astfel deschisă, suspendată, adică nerezolvată.

5. Ideea existenței unui drept de proprietate rezolubilă în favoarea autorului unei construcții, plantații sau lucrări pe terenul altuia până la momentul manifestării de voință a proprietarului terenului în sensul însușirii dreptului dobândit prin accesiune nu este nouă, fiind avansată și susținută de unii autori și sub regimul C. civ. anterior prin anii ´80 ai secolului trecut[26], dar ea a fost criticată și respinsă de alți autori și de practica judiciară[27], pe considerentul că accesiunea imobiliară fiind un mod originar de dobândire a proprietății, operează de plin drept nefiind subordonată sau condiționată în niciun fel de voința părților raportului juridic de accesiune. În acest sens erau și sunt dispozițiile art. 552 și urm. C. civ. francez, care a fost sursa de inspirație a dispozițiilor art. 489 și urm. C. civ. anterior[28].

6. Revenind la dispozițiile noului Cod civ., art. 577 alin. (1) C. civ. reia principiul valabil și sub regimul C. civ. anterior, statuând că „construcțiile, plantațiile, și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”. În forma sa inițială, alin. (2) al aceluiași text de lege stipula, așa cum ar fi firesc, că „dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”. Din motive obscure, alin. (2) al art. 577 C. civ. a fost modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, statuând în forma sa actuală că atunci „când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”, lăsând implicit să se înțeleagă per a contrario că în cazul lucrărilor realizate de către un terț pe imobilul altuia cu materialele sale mecanismele juridice de realizare ale accesiunii imobiliare ar fi altele[29]. De notat însă că dispozițiile art. 581 și 582 C. civ., care se referă la „realizarea unei lucrări autonome durabile asupra imobilului altuia” au rămas neschimbate, ceea ce ar putea fi interpretat în sensul că nu ar exista o incompatibilitate fundamentală între principiul înscris la art. 577 alin. (2) C. civ., în forma sa inițială, și cele două texte de lege mai sus menționate.

Potrivit dispozițiilor art. 579 alin. (1) C. civ., „orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară”. La alin. (2) al aceluiași text de lege se precizează cazurile în care se poate face proba contrară, și anume „când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege”. Codul nu mai precizează însă cum sau cu ce se face proba contrară în cazurile mai sus menționate. Or, de aici pornesc problemele legate de modul în care funcționează accesiunea imobiliară artificială în cazul lucrărilor autonome definitive. Într-adevăr, dacă în privința probei existenței unui drept de superficie în favoarea autorului lucrării nu există divergențe, fiind unanim admis că proba se poate face numai prin înscris autentic intabulat în cartea funciară [art. 885 alin. (1) C. civ.][30], în privința situației în care „proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi”, lucrurile sunt de-a dreptul nebuloase. Astfel, niciunul dintre susținătorii ideii „proprietății rezolubile” în favoarea autorului lucrării între momentul realizării acesteia și momentului „exercitării pozitive a dreptului de accesiune” nu explică în niciun fel cum anume se dobândește dreptul de proprietate rezolubilă, prin înscriere în cartea funciară sau fără înscriere? iar dacă da, pe ce temei, „construirea pe terenul altuia” nefiind enumerată de art. 557 alin. (1) C. civ. printre modurile expres și limitativ  prevăzute pentru dobândirea proprietății private, iar dacă nu, cum, de vreme ce nu este prevăzută de art. 887 alin. (1) ca mod de dobândire a proprietății în afara cărții funciare? De asemenea și mai cu seamă, nu se explică cum ar putea fi recunoscut un „drept de proprietate rezolubilă” în favoarea autorului lucrării autonome fără existența în favoarea sa a unui drept de superficie asupra imobilului pe care s-a făcut lucrarea, care nu s-ar putea constitui decât „în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege” și prin înscrierea acestuia în partea a III-a a cărții funciare ca sarcină a imobilului, așa cum reiese din dispozițiile exprese ale art. 693 alin. (2) C. civ.[31]; proprietatea, fie ea și „rezolubilă”, asupra lucrării făcute pe imobilul altuia nu poate fi decât una sprijinită pe un drept de superficie, adică de folosință asupra terenului[32], așa cum, cu drept cuvânt, s-a sesizat deja[33]. În fine, potrivit prevederilor exprese ale art. 702 C. civ., „dispozițiile prezentului capitol [referitor la superficie, n. n. , D. C.] sunt aplicabile și în cazul plantațiilor, precum și în cazul altor lucrări autonome cu caracter durabil”.

În aceste condiții, este de natura evidenței faptul că construirea sau plantarea de către un terț cu materialele sale asupra imobilului altuia precum și posesia lucrării[34], fără dobândirea unui drept de superficie în condițiile legii de către autorul acesteia, nu sunt susceptibile nici măcar de a clinti câtuși de puțin, darămite să răstoarne prezumția legală de proprietate instituită de art. 579 alin. (1) C. civ. în favoarea proprietarului imobilului. În alte cuvinte, în sine, realizarea lucrării de către terț cu materialele sale pe imobilul altuia, chiar dacă este de bună-credință, nu-i conferă acestuia niciun drept real de proprietate, fie ea și rezolubilă, ci doar, eventual, dreptul de creanță de a fi despăgubit în condițiile prevăzute la art. 581 și 582 C. civ., proprietar al lucrării neputând deveni decât prin voința proprietarului imobilului, care îl poate obliga să o cumpere [art. 581 lit. b) și art. 582 alin. (1) lit. c) C. civ.].

7. Ca argument forte în sprijinul ideii „proprietății rezolubile” în favoarea autorului lucrării au fost aduse, așa cum am văzut mai sus (supra, nr. 4), dispozițiile art. 590 C. civ. Conform acestui text de lege, „(1) Până la data încheierii convenției sau a introducerii acțiunii de către cel îndreptățit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării își poate ridica materialele. (2) Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credință, autorul acesteia va putea fi obligat , dacă este cazul, la plata de daune-interese”.

Art. 590 C. civ. vine însă în contradicție cu dispozițiile art. 537 C. civ. și 579 C. civ. Astfel, conform dispozițiilor art. 537 C. civ., în categoria bunurilor imobile intră și „tot ceea ce, în mod natural sau artificial (s. n., D. C.) este încorporat în acestea cu caracter permanent”. De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 579 C. civ. alin. (1) C. civ., „orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui (s. n., D. C.), până la proba contrară”. Or, dacă lucrarea devine prin încorporare bun imobil și își pierde astfel individualitatea[35], iar aparența de proprietate asupra lucrării joacă în favoarea proprietarului imobilului, rezultă o contradicție clară între această situație și „dreptul” autorului lucrării ca, fără nicio restricție și cu de la sine putere, să „ridice materialele”, adică, cu alte cuvinte, pe de o parte, să dispună de materialele încorporate în lucrarea care juridic nu îi mai aparține, iar pe de altă parte să anihileze astfel prin voința sa efectele așa-zisului „drept potestativ de accesiune” care ar subzista în favoarea proprietarului imobilului între momentul încorporării materialelor în imobil și „momentul exercitării pozitive” a acestui drept, în contradicție evidentă cu susținerea potrivit căreia „în conținutul dreptului de accesiune intră tocmai prerogativa proprietarului imobilului de a prelua lucrarea oricând (s. n., D. C.) în deplină proprietate[36]. Ce să mai preia proprietarul imobilului dacă autorul lucrării a desființat-o și a preluat materialele?

Este elocvent faptul că, în sistemele de drept raționale, încorporarea unor materiale într-un bun imobil este definitivă, ceea ce, firește, nu exclude obligarea proprietarului imobilului la despăgubirea autorului lucrării, pentru a nu se ajunge la o îmbogățire fără justă cauză. În acest sens sunt, bunăoară dispozițiile art. 946 BGB, text de lege conform căruia „dacă un bun mobil este reunit unui bun imobil de o asemenea manieră încât devine o componentă importantă a acestuia, proprietatea asupra imobilului se extinde la acest bun”. La fel stau lucrurile în dreptul elvețian, potrivit dispozițiilor art. 671 C. civ. elvețian, în dreptul francez, potrivit dispozițiilor art. 555 C. civ. francez, precum și în dreptul italian, potrivit dispozițiilor art. 934 C. civ. italian.

8. Faptul că art. 887 alin. (1) C. civ. nu enumeră accesiunea imobiliară artificială ca mod de dobândire a proprietății fără înscriere în cartea funciară, la o analiză mai atentă, se dovedește a fi cu totul irelevant. Într-adevăr, nici C. civ. elvețian nu enumeră acest mod de dobândire a proprietății printre cele care pot avea loc fără înscriere în cartea funciară (ocupațiunea, succesiunea, exproprierea, executarea silită și hotărârea judecătorească) (art. 656 alin. 2 C. civ. elvețian). Asta nu a împiedicat însă pe legiuitorul elvețian să stipuleze la art. 671 alin. 1 că „dacă un proprietar întrebuințează materialele altuia pentru a construi pe fondul său, ori dacă un terț întrebuințează materialele sale pentru construirea pe terenul altuia, aceste materiale devin parte integrantă a imobilului (s. n., D. C)”. Pare a exista o contradicție între cele două texte de lege din C. civ. elvețian mai sus citate, însă aceasta este doar una aparentă. Într-adevăr, materialele devenind automat parte a imobilului în temeiul legii (accesiunii), conform dispozițiilor art. 671 alin. 1 C. civ. elvețian, rezultă că, în cazul examinat, practic, nu are loc niciun transfer de drepturi imobiliare, astfel încât nu este câtuși de puțin necesară și nici logică menționarea accesiunii nici printre modurile de dobândire a proprietății în afara cărții funciare, nici printre cele care se fac prin înscriere în cartea funciară. Așa cum cu deplină justificare se menționează în comentariile la dispozițiile art. 671 alin. 1 C. civ. elvețian, este vorba despre „o augmentare reală [adică fizică a terenului, n. n. D. C.] cu titlu de parte integrantă[37]. Tot astfel ar trebui să stea lucrurile și în dreptul nostru, care este construit pe aceleași principii. Accesiunea imobiliară artificială fiind o augmentare fizică, o alipire materială a unor bunuri mobile, considerate accesorii, la bunul principal, care este imobilul, urmată automat, în temeiul legii (accesiunii) de conferirea unui regim juridic unic întregului astfel rezultat, nu se vede nicio logică juridică pentru ca lucrarea, care a devenit una cu imobilul, să fie intabulată în cartea funciară, adică înscrisă pe numele proprietarul imobilului la partea a II-a a cărții funciare, așa cum stipulează art. 581 lit. a) și art. 582 lit. b) C. civ., căci în discuție într-un asemenea caz este în realitate o chestiune de „modificare a descrierii imobilului”, care ar trebui să intre ca atare sub incidența dispozițiilor art. 914 C. civ., potrivit căruia „proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia (s. n., D. C.), în condițiile legii”. Or, o asemenea înscriere nu este o „intabulare”, în sensul dispozițiilor art. 881 alin. (2) C. civ., care se referă la „drepturile tabulare” (adică la înscrierile care se fac în partea a II-a a cărții funciare), ci o înscriere referitoare la descrierea imobilului, corespunzătoare modificării fizice intervenite ca urmare a lucrării autonome, care se face în partea I a cărții funciare[38], nu în partea a II-a. Conform dispozițiilor art. 893 C. civ., înscrierea unui drept real se poate efectua numai (s. n., D. C.): a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”. Or, în cazul examinat, la partea a II-a cărții funciare este deja înscris ca titular proprietarul imobilului la care s-a încorporat ope legis lucrarea prin accesiune în conformitate cu dispozițiilor art. 577 alin. (1) C. civ., astfel încât intabularea nu mai are nicio rațiune, căci ceea ce este descris la partea I a cărții funciare ca alcătuind imobilul care formează obiectul cărții funciare, aparține celui care este înscris ca proprietar la partea a II-a a cărții funciare. Elocvente în sensul susținerilor noastre sunt și dispozițiile art. 580 alin. (1) C. civ., care precizează că „în cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării (s. n., D. C.), neputând fi obligat la desființarea acesteia și nici la restituirea materialelor întrebuințate”, ceea ce înseamnă că, fără nicio îndoială, lucrarea revine proprietarului imobilului în deplină proprietate fără nicio înscrierea în cartea funciară, nici la partea I, nici la partea a II-a. Ne putem întreba de ce ar fi lucrurile diferite în cazul invers, când un terț realizează o lucrare cu materialele sale pe terenul altuia? În alte sisteme de drept, cum este cazul dreptului elvețian, cele două situații sunt guvernate de aceleași reguli [art. 671 alin. 1 C. civ. elvețian].

9. În logica așa-zisei „proprietăți rezolubile”, făcând un exercițiu de imaginație, ar trebui ca autorul lucrării să se înscrie provizoriu (proprietatea sa fiind „rezolubilă”, nu pură și simplă) în partea a II-a a cărții funciare [art. 882 alin. (1) C. civ.] [deși, așa cum am văzut mai sus (supra nr. 6), dreptul său de superficie este inexistent, ceea ce, în mod normal, ar trebui să ducă la respingerea cererii sale de înscriere provizorie, lucrarea neputând juridic să fie sprijinită pe aer, ci pe un drept de superficie, care în cazul analizat nu are niciun temei juridic], după care, atunci când proprietarul imobilului și-ar exercita „în mod pozitiv dreptul de accesiune”, acesta – care, se susține că până la acest moment, cu începere de la data încorporării materialelor în imobil, ar fi proprietar sub condiție suspensivă asupra acesteia[39] -, ar deveni proprietar pur și simplu asupra lucrării, dar cu efecte de la data înscrierii în cartea funciară în viitor (ex nunc) a dreptului definitiv, nu și pentru trecut (ex tunc) (supra nr. 4). Însă dacă, conform teoriei „proprietății rezolubile”, efectele dobândirii proprietății prin accesiune imobiliară artificială în favoarea proprietarului imobilului ar fi numai ex nunc (pentru viitor), nu ex tunc (pentru trecut), ar rezulta că, de fapt, proprietatea autorului lucrării asupra acesteia nici nu ar fi atât una rezolubilă, cât una temporară (pentru perioada de timp de la încorporarea materialelor în imobil și momentul înscrierii proprietarului imobilului ca proprietar pur și simplu al lucrării). Dar dacă ar fi așa, atunci ar rezulta că, în cazul examinat, accesiunea imobiliară artificială nu ar mai fi un mod originar de dobândire a proprietății, care operează de plin drept, fără a fi condiționat de vreo manifestare de voință din partea proprietarului imobilului, așa cum se consideră în mod curent[40], ci unul derivat, proprietatea asupra lucrării trecând din patrimoniul autorului lucrării în acela al proprietarului imobilului ca urmare a manifestării de voință a proprietarului imobilului în sensul „exercitării pozitive a dreptului de accesiune”, ceea ce este cu totul străin accesiunii imobiliare artificiale în sistemele de drept în care, ca și în dreptul nostru, bunul principal este considerat imobilul, nu lucrarea realizată de terț.

10. Revenind la dispozițiile art. 671 C. civ. elvețian, acesta prevede la alin. 2 că „totuși, dacă materialele au fost întrebuințate fără acordul proprietarului lor, acesta poate să le revendice și să ceară separarea lor pe cheltuiala proprietarului fondului, cu condiția să nu rezulte un prejudiciu excesiv”. În dreptul nostru însă, potrivit dispozițiilor art. 590 C. civ., „până la data încheierii convenției sau a introducerii cererii de către cel îndreptățit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării își (s. n., D. C.) poate ridica materialele”. Dacă art. 671 alin. 2 C. civ. a constituit modelul reglementării cuprinse în art. 590 C. civ. român, atunci trebuie să observăm că „preluarea ” este cu totul nefericită. Astfel:
– mai întâi, în vreme ce textul românesc dă dreptul autorului lucrării să demoleze și să-și retragă materialelor cu de la sine putere, fără să se adreseze instanței, și după cum îi vine la îndemână, ceea ce este cu totul irațional din punct de vedere juridic, putând da naștere la conflicte și abuzuri, textul elvețian este cât se poate de rațional stabilind, pe de o parte, că se aplică doar atunci când lucrarea a fost realizată de proprietarul imobilului cu materialele altuia, „fără acordul acestuia”, adică fără drept, iar pe de altă parte, chiar și într-o asemenea situație vădit nelegală în ceea ce îl privește, proprietarul materialelor nu le poate ridica după bunul său plac, ci doar „să le revendice și să ceară separarea lor”, adică să ceară instanței de judecată să verifice îndreptățirea sa la înapoierea lor, iar și acesta doar „cu condiția să nu rezulte un prejudiciu excesiv”;

– în al doilea rând, dacă, potrivit dispozițiilor art. 537 C. civ., „sunt imobile terenurile… precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent”, rezultă că, în cazul analizat, odată cu încorporarea materialelor în imobil, acestea, ca bunuri accesorii ce sunt față de bunul principal care este imobilul, își pierd individualitatea, iar autorul lucrării, proprietar al bunurilor accesorii (materialelor) își pierde calitatea de titular al acestui drept, principiul accesiunii imobiliare artificiale făcându-l automat pe proprietarul imobilului proprietar și al lucrării[41], astfel încât sugestia din art. 590 C. civ. în sensul că autorul lucrării și-ar păstra calitatea de proprietar asupra materialelor și după încorporarea acestora în imobil [textul stipulând că „autorul lucrării își (s. n., D. C.) poate ridica materialele”, subînțelegându-se că ar fi rămas proprietar al acestora], se dovedește a fi una de neacceptat din punct de vedere juridic, fiind în mod evident o gravă scăpare legislativă care se cere remediată de urgență;

– în al treilea rând, în actuala sa formulare, art. 590 C. civ. vine în contradicție cu dispozițiile art. 579 alin. (1) C. civ., potrivit căruia „orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară”. Într-adevăr, așa cum am văzut mai sus (supra 6), „proba contrară” despre care vorbește textul de lege mai sus evocat, din care să rezulte că autorul lucrării este proprietarul acesteia, nu poate consta în simpla dovadă făcută de acesta în sensul că el este cel care a realizat lucrarea cu materialele sale și pe acest temei să și le ridice, cum par a considera susținătorii teze „proprietății rezolubile”, ci trebuie să facă dovada că este deținătorul unui drept de superficie asupra imobilului pe care a realizat lucrarea pe care l-a dobândit prin act autentic sau prin uzucapiune, din care să rezulte că proprietarul imobilului a renunțat la accesiune, altfel jucând în favoarea sa prezumția că este proprietarul lucrării;

– în fine, în al patrulea rând, în logica „proprietății rezolubile” a autorului lucrării și „proprietății sub condiție suspensivă” a proprietarului imobilului, „ridicarea materialelor” de către autorul lucrării înaintea îndeplinirii condiției suspensive constând în „exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune” de către proprietarul imobilului echivalează cu o împiedicare a realizării condiției suspensive, ceea ce, conform dispozițiilor art. 1405 alin. (1) C. civ., ar echivala cu considerarea condiției suspensive în discuție ca fiind îndeplinită, lucru care, în cazul analizat, ar duce la consecințe absurde, căci autorul lucrării desființând lucrarea nu face decât să împiedice astfel îndeplinirea condiției, însă considerarea acesteia ca fiind îndeplinită nu mai poate avea niciun efect, de vreme ce lucrarea a fost desființată în temeiul unui text legal (art. 590 C. civ.), care anihilează dispozițiile unui alt text legal [art. 1405 alin. (1) C. civ.];

11. Oricum, nu se vede nicio rațiune pentru care, bunăoară, avulsiunea (smulgerea de o apă curgătoare a unei bucăți de mal din terenul proprietatea unei persoane și alipirea acesteia la terenul altui proprietar riveran și care nu este revendicată de proprietarul său timp de un an – art. 572 C. civ.), care este o formă de accesiune imobiliară naturală, este inclusă în mod expres de art. 887 alin. (1) în categoria drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, iar accesiunea imobiliară artificială nu. La drept vorbind, din actuala reglementare a accesiunii imobiliare din C. civ. rezultă că, în realitate, în cazul în care proprietarul imobilului realizează o lucrare cu materialele sale sau ale unui terț, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea lui „din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei (s. n., D. C.)”, adică automat, fără înscriere în cartea funciară, încadrându-se la această categorie prin referire la ultima parte a art. 887 alin. (1) C. civ., care face trimitere la „alte cazuri expres prevăzute de lege”. Nu se vede prea bine de ce, în cazul în care un terț realizează o lucrare cu materialele sale pe imobilul altuia, lucrurile ar trebui să stea altfel. Ca exemple de reglementare unitară a celor două situații și de coerență legislativă pot fi amintite dispozițiile art. 671 alin. 1 C. civ. elvețian și ale art. 946 BGB.

Nu este lipsit de relevanță să reamintim în context că, în reglementarea anterioară C. civ. actual, atât accesiunea naturală, cât și cea artificială erau incluse în categoria drepturilor reale imobiliare care se dobândeau fără înscriere în cartea funciară (art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor de carte funciară), ceea ce era logic și ar fi la fel de logic și în prezent.

12. Trebuie să remarcăm în plus faptul că proprietarul imobilului dobândește proprietatea lucrării prin accesiune chiar și în ipoteza așa-zisei „exercitări negative a dreptului de accesiune” prin refuzul însușirii lucrării (supra nr. 4) și obligării autorului acesteia fie la desființarea ei, dacă a fost de rea-credință [art. 582 alin. (1), lit. b) C. civ.], fie la cumpărarea imobilului la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat, indiferent dacă autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credință la realizarea ei [art. 581, lit. b) C. civ. și art. 582 alin. (1), lit. c) C. civ], . Într-adevăr, deși se susține, la nivel de principiu, că în cazul obligării autorului la cumpărarea imobilului ne-am afla în ipostaza refuzului acceptării dreptului de accesiune imobiliară, se afirmă totuși că „în patrimoniul autorului de bună-credință al lucrării va intra dreptul de proprietate asupra întregului bun imobil cu privire la care s-a efectuat o lucrare autonomă cu caracter durabil (s. n., D. C.)”[42]. O altă autoare care împărtășește teoria „proprietății rezolubile” afirmă și domnia sa că „exercitarea negativă a opțiunii are drept urmare faptul că nu proprietarul imobilului, ci autorul lucrării devine proprietar deplin asupra imobilului și asupra lucrării pe care a realizat-o (s. n., D. C.)”[43]. Or, dacă autorul lucrării devine proprietar și asupra lucrării prin cumpărare de la proprietarul imobilului, nu numai asupra imobilului, nu înseamnă oare că înainte de cumpărare proprietarul imobilului a devenit și proprietar al lucrării? Căci altfel cum ar putea să vândă lucrarea autorului acesteia? Mai degrabă ar trebui să se accepte – și aceasta este opinia pe care o susținem fără rezerve – că și în ipoteza în care proprietarul imobilului optează pentru vânzarea imobilului și a lucrării către autorul lucrării el vinde ceea ce deja are în proprietate, adică atât imobilul, cât și lucrarea al cărei proprietate a dobândit-o automat prin accesiune de la momentul încorporării acesteia în imobil. Că este așa rezultă și din dispozițiile art. 887 alin. (3) C. civ., potrivit căruia „în cazurile prevăzute la alin. (1) (este vorba despre cazurile de dobândire a drepturilor reale fără înscriere în cartea funciară, n. n., D. C.), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea”. Așadar, cumpărarea forțată nu poate fi impusă de către proprietarul imobilului autorului lucrării decât dacă, în prealabil, înscrie lucrarea în partea I a cărții funciare.

Chiar și în ipoteza în care, în temeiul dispozițiilor art. 582 alin. (1) lit. b) C. civ., proprietarul imobilului solicită obligarea autorului de rea-credință al lucrării la desființarea acesteia, el solicită aceasta din poziția de proprietar al acelei lucrări[44], căci și în acest caz, în temeiul prezumției legale prevăzute la art. 579 alin. (1) C. civ., chiar și fără înscriere în cartea funciară, trebuie să acceptăm că lucrarea este proprietatea sa, căci altminteri ar trebui să ajungem la concluzia că bunul în discuție ar fi un res nullius, ceea ce nu poate fi acceptat. Cu alte cuvinte, în ipoteza examinată, desființarea lucrării nu este altceva decât expresia dreptului de dispoziție materială a proprietarului asupra bunului care îi aparține.

13. Potrivit unei opinii, „ca drept potestativ, dreptul de accesiune este imprescriptibil și nesusceptibil de exercitare abuzivă[45]. În alte sisteme de drept termenul în care proprietarul imobilului pe terenul căruia a fost efectuată o lucrare de către o persoană de rea-credință trebuie să își manifeste opțiunea de a păstra sau de a cere demolarea este de șase luni de la data la care află despre existența lucrării – art. 936 C. civ. italian. În dreptul francez, de asemenea se admite că autorul lucrării poate pune în întârziere pe proprietarul imobilului să opteze pentru una din variantele puse de lege la dispoziția sa, iar dacă nu o face, instanța de judecată o poate face în locul său în condițiile cele mai favorabile pentru el[46].

Soluția propusă în dreptul nostru este cu totul inacceptabilă atât din punct de vedere juridic, cât și, mai ales, din punct de vedere economic, menținerea în incertitudine a sorții lucrării fiind contraproductivă. În plus, dacă autorul lucrării stăpânește lucrarea pe durata termenului de uzucapiune el poate invoca acest mod de dobândire a proprietății în favoarea sa (art. 930 și 931 C. civ.). Deci termenul de opțiune nu ar trebui să fie nelimitat.

Dacă s-ar admite teoria „proprietății rezolubile” și a cerinței ca acesta să fie înscrisă provizoriu în cartea funciară, aceasta ar intra sub incidența art. 177 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 700/09.07.2014 al ANCPI. Potrivit textului menționat, „în aplicarea art. 912 alin. (2) C. civ., înscrierea provizorie a unui drept afectat de o condiție rezolutorie se va justifica din oficiu (s. n., D. C.) după 10 ani de la efectuarea în cartea funciară a acestei operațiuni, dacă nu s-a cerut radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, consecința fiind intabularea dreptului de proprietate în favoarea celui înscris provizoriu (s. n., D. C.)”. „Incidența”, firește, nu ar putea fi decât una iluzorie, de vreme ce, așa cum se observă de la prima privire, textul este inaplicabil, instituind o expropriere în interes privat printr-un act normativ administrativ. Or, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. (1) din Constituția României, conținutul și limitele dreptului de proprietate se stabilesc „prin lege”, iar potrivit alin. (3) al aceluiași text de lege, „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”.

14. Nu putem încheia analiza noastră fără a remarca faptul că, de altfel, dreptul de proprietate, care este un drept real, nu se pretează la modalități (condiția rezolutorie și condiția suspensivă). Într-adevăr, potrivit dispozițiilor art. 1398 C. civ., „obligațiile (s. n., D. C.) pot fi afectate de termen sau condiție”. Ce este obligația o spune art. 1164 C. civ., anume „o legătură de drept în virtutea căreia debitorul este ținut să procure o prestație creditorului, iar acesta are dreptul să obțină prestația datorată”. Este vorba așadar despre raporturile juridice de creanță, nu despre raporturile juridice de proprietate. Conform dispozițiilor art. 1165 C. civ., „obligațiile izvorăsc din contract, act unilateral, gestiune de afaceri, îmbogățirea fără justă cauză, plata nedatorată, fapta ilicită, precum și din orice act sau fapt de care legea leagă nașterea unei obligații”. Prin urmare, rezultă că afectate de modalități pot fi doar raporturile juridice obligaționale, dar nu și raporturile juridice de proprietate, cum sunt cele dintre proprietarul imobilului și autorul lucrării care, cu materialele sale, realizează o lucrare autonomă și durabilă pe imobilul celui dintâi. De aceea, teoria „proprietății rezolubile” în favoarea terțului autor al unei lucrări autonome realizate pe imobilul altuia cu materialele sale ni se pare a fi una fundamental inadecvată în raporturile juridice de accesiune imobiliară artificială, de unde și incongruențele insurmontabile mai sus prezentate.


[1] M. Mureșan, Dicționar de drept civil, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 2009, p. 15.
[2] Pentru dezvoltări asupra accesiunii sub regimul C. civ. anterior, a se vedea D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, ed. a II-a, t. 3, partea I, Atelierele grafice Socec & Co, București, 1909, p. 323 și urm.
În esență, s-a subliniat clar, concis și fără complicații că potrivit art. 488 C. civ. anterior, „toate lucrurile trupești (corporale, n. n., D. C.), care se unesc și se încorporează cu un alt lucru, aparțin proprietarului lucrului principal în virtutea dreptului de accesiune” (D. Alexandresco, op. cit., p. 323).
[3] Pentru detalii asupra acestor reglementări, a se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, ediția a 2-a, Edit. Hamangiu, București, 2015, p. 359 și urm., nr. 424 și urm.
[4] Pentru dezvoltări asupra accesiunii imobiliare artificiale în lumina noilor reglementări, a se vedea: V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția 2, Edit. C. H. Beck, București, 2013, p. 339 și urm., nr. 248 și urm.; C. Bîrsan, op. cit., p. 364 și urm., nr. 433 și urm.; I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu, București, 2013, p. 492 și urm., nr. 735 și urm.; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea NCC, ed. 4, Edit. C. H. Beck, București, 2013, p. 409 și urm., nr. 261 și urm.
[5] În cazul realizării lucrării cu materialele altuia, „proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum și la repararea, în condițiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate” [art. 580 alin. (2) C. civ.].
În cazul prevăzut la art. 580 alin. (1) C. civ., „accesiunea imobiliară artificială operează în mod direct, pe măsura încorporării materialelor în imobil și ca efect al acestei încorporări [art. 577 alin. (2) C. civ.], iar nu ca efect al exercitării unui drept potestativ de accesiune” (V. Stoica, op. cit., p. 341, nr. 249).
[6] Potrivit dispozițiilor art. 578 alin. (2) C. civ. „lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil”. Noțiunea de „imobil” în sensul dispozițiilor art. 578 alin. (2) C. civ. include în sfera sa nu numai terenurile, ci și construcțiile (în acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 339, nr. 248).
[7] Codul civil reglementează și categoria lucrărilor provizorii, caz în care, „în absența unei înțelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desființeze, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, și, dacă este de rea-credință, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință” (art. 588 C. civ.).
[8] V. Stoica, op. cit., p. 342, nr. 251.
În același sens, a se vedea și I. Sferdian, op. cit., p. 503, nr. 752.
[9] V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251.
În același sens, a se vedea și: I. Sferdian, op. cit., p. 503, nr. 752; C. Bîrsan, op. cit., p. 373, nr. 445.
[10] Potrivit acestui text de lege, care se referă la lucrările autonome cu caracter durabil realizate de autorul lor cu bună-credință – în sensul dispozițiilor art. 586 C. civ. – asupra imobilului altuia, proprietarul imobilului are dreptul „să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării”.
Art. 586 C. civ. stipulează că „(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, este înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un alt mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege. (3) Dispozițiile alin. (1) și (2) sunt aplicabile și autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia”.
[11] Potrivit acestui text de lege, în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil este de rea-credință, proprietarul imobilului are dreptul „să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului”.
[12] În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251.
[13] Ibidem, pp. 342-343, nr. 251.
[14] În acest sens, a se vedea: V. Stoica, op. cit., p. 342, nr. 251; I. Sferdian, op. cit., p. 503, nr. 754..
[15] V. Stoica, op. cit., p. 343, nr. 251.
[16] Ibidem, p. 343, nr. 251.
[17] Ibidem, p. 344, nr. 251.
[18] Ibidem, p. 345, nr. 252.
În același sens, a se vedea și I. Sferdian, op. cit., p. 496, nr. 740.
[19] V. Stoica, op. cit., p. 345, nr. 252.
[20] În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251.
[21] În acest sens, a se vedea I. Sferdian, op. cit., p. 497, nr. 741.
Nu este locul să insistăm asupra faptului că, potrivit dispozițiilor art. 35 C. pr. civ., acțiunea în constatare nu poate avea ca obiect decât existența sau inexistența unui drept, nu și a unei stări de fapt, cum este și cea de „autor al lucrării”.
[22] În acest sens, a se vedea I. Sferdian, op. cit., p. 494, nr. 738.
[23] A.-A. Chiș, Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Edit. Hamangiu, București, 2012, p. 44, nr. 28.
[24] Potrivit acestei opinii, „autorul lucrării nu poate dobândi dreptul de proprietate decât în situația în care proprietarul imobilului solicită cumpărarea acestuia [de către autorul lucrării, n. n., D. C.], dobândirea realizându-se nu în baza accesiunii imobiliare artificiale, ci în temeiul contractului de vânzare-cumpărare sau a hotărârii judecătorești ce-l suplinește, înscrise în cartea funciară [art. 581 lit. b), art. 582 alin. (1) lit. c)art. 589 NCC], înscrierea având efect constitutiv de drepturi [art. 885 alin. 1) NCC]” (Ibidem, p. 194, nr. 163).
[25] În acest, a se vedea: E. Chelaru, op. cit., p. 412 și urm., nr. 265 și urm.; C. Bîrsan, op. cit., p. 372 și urm.
[26] În acest sens, a se vedea: C. Stătescu, În legătură cu practica judiciară privind partajul unor construcții clădite fără autorizație legală, „Revista română de drept” nr. 12/1982, pp. 23-25; C. Bîrsan, Regimul juridic al construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane (II), „Revista română de drept” nr. 5/1985, p. 36; V. Stoica, Admisibilitatea acțiunii în constatare cu privire la drepturile constructorului asupra clădirii edificate pe terenul altei persoane, „Revista română de drept” nr. 12/1985, p. 35; Al. Bacaci, Raporturile juridice patrimoniale în dreptul familiei, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1986, pp. 47-50.
[27] În acest sens, a se vedea: C. Uscătescu, Regimul juridic al construcțiilor ridicate pe terenul proprietatea altei persoane (I), „Revista română de drept” nr. 5/1985, p. 30; D. Chirică, Natura juridică și valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui terț, „Revista română de drept” nr. 1/1987, p. 3 și urm.; L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Edit. Lumina Lex, București, 1996, pp. 252-253; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. 2, Edit. C H Beck, București, 2006, pp. 303-304; I. Sferdian, Discuții referitoare la potestativitate în accesiunea imobiliară, „Dreptul” nr. 12/2006, p. p. 43 și urm.; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu, București, 2008, p. 625, nr. 657; CSJ, s. civ., dec. nr. 893/1994, „Dreptul” nr. 12/1994, p. 62.
[28] În acest sens, a se vedea: G. Marty, P. Raynaud, Les biens, par. P. Jourdain, Dalloz, Paris, 1995, p. 175 și urm., nr. 127 și urm.; J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, Traité de droit civil sous la diection de J. Ghestin. Les biens, LGDJ, Paris, 2000, p. 199 și urm., nr. 188 și urm.
[29] În noua sa formulare, textul a fost taxat de doctrină ca fiind inutil și inoportun (C. Bîrsan, op. cit., p. 370, nr. 441).
Sugestia este și ea greu de acceptat, căci, conform unei doctrine de certă autoritate, principiul accesiunii imobiliare artificiale, sintetizat de adagiul superficies solo cedit (terenul absoarbe ceea ce este edificat sau plantat asupra lui) – consacrat, de altfel, și de dispozițiile art. 577 alin. (1) C. civ. –, semnifică că „nu importă faptul că plantațiile și construcțiile au fost realizate de proprietarul terenului sau de un terț, cu materialele aparținând proprietarului terenului sau altuia. Puterea de atracție a solului implică dobândirea imediată de plin drept și definitivă a construcțiilor și plantațiilor de către proprietarul acestuia, fără nicio manifestare de voință din partea sa și independent de faptul dacă are sau nu posesia” (J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, op. cit., p. 200, nr. 188).
[30] În conformitate cu dispozițiile art. 693 alin. (4) C. civ., dreptul de superficie poate fi constituit și post factum (după realizarea lucrării) fie în favoarea autorului lucrării, fie în favoarea unui terț prin cesiunea de către proprietarul imobilului a dreptului de a invoca dobândirea proprietății prin accesiune.
În practica judiciară s-a decis în mod întemeiat că „dreptul de superficie nu se poate dobândi prin simplă toleranță. Proprietarul terenului trebuie, prin autorizare expresă, să-și manifeste voința de a renunța la o parte din dreptul său de proprietate în favoarea altuia”, jurisprudența citată în J.-L. Baudouin, Y. Renaud, Code civil du Québec annoté, Tome 1, 13-édition, Wilson & Lafleur, Montréal, p. 1353, nr. 1110/13.
De altfel, în dreptul nostru, art. 13 C. civ. prevede în mod explicit că „renunțarea la un drept nu se prezumă”. Așa fiind, superficia, constituind în esență o renunțare din partea proprietarului imobilului la dreptul de a invoca accesiunea, nu poate fi constituită decât în mod expres prin act autentic.
[31] Potrivit dispozițiilor art. 91 alin. (2) lit. d) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 700/7.07.2014 al ANCPI, intabularea dreptului de superficie se va face având în vedere „înscrisul autentic notarial încheiat de un notar public în funcție în România sau hotărârea judecătorească prin care se constată renunțarea proprietarului unui teren la dreptul de a invoca accesiunea cu privire la construcția realizată de o persoană pe acel teren”.
[32] Potrivit dispozițiilor art. 693 alin. (1) C. civ., „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință (s. n., D. C.).
[33] În acest sens, a se vedea E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. 3, C H Beck, București, 2009, p. 358.
[34] Potrivit dispozițiilor art. 919 alin. (3) C. civ., în privința imobilelor înscrise în cartea funciară, posesia nu valorează prezumție de proprietate.
[35] În sensul că prin încorporare într-un imobil, „materialele folosite la construcție, încetează a mai fi bunuri mobile pe măsură ce au fost încorporate în construcție” (I. Reghini, Ș. Diaconescu, P. Vasilescu, Introducere în dreptul civil, Edit. Hamangiu, București, 2013, p. 391), ele devenind prin încorporare imobile (D. Alexandresco, op. cit., p. 339).
[36] V. Stoica, op. cit., p. 345, nr. 252.
[37] G. Scyboz, P. Scyboz, P.-R. Gilliéron, A. Braconi, Code civil suisse et Code des obligations annotés, 8-e édition, Helbing Lichtenhahn, Bâle, 2008, p. 396, comentariul de sub art. 671.
[38] Potrivit dispozițiilor art. 23 lit. A din Legea nr. 7/1996 referitoare la cadastru și publicitatea imobiliară, partea I, „referitoare la descrierea imobilelor, … cuprinde: a) numărul de ordine și cel cadastral al imobilului; b) suprafața imobilului, reieșită din măsurătorile cadastrale, destinația, adresa administrativă, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile…; c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărții funciare…
Cu deplin temei și cu acuratețe juridică impecabilă s-a reținut în doctrina noastră că „este firesc ca accesiunea să fie înțeleasă și ca un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată. Este adevărat însă că această dobândire nu presupune o transmitere a dreptului de proprietate de la o persoană la alta (s. n., D. C.). În mod asemănător cu situația uzucapiunii, în cazul accesiunii, dreptul de proprietate asupra unui lucru (cel accesoriu) se stinge și fie se naște un drept nou de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal, fie se mărește obiectul dreptului de proprietate asupra acestui bun (s. n., D. C.)” (V. Stoica, op. cit., p. 336, nr. 242). Dar dacă accesiunea nu presupune un transfer de proprietate de la o persoană la alta, ci doar fie nașterea unui drept nou de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal (mod originar de dobândire a proprietății), fie o augmentare materială a obiectului dreptului de proprietate asupra acestui bun, atunci înseamnă că„ înscrierile în cartea funciară” la care se referă art. 581 lit. a) și art. 582 alin. (1) lit. a) C. civ. nu sunt intabulări (textele nici nu le numesc astfel), în sensul dispozițiilor art. 881 alin. (2), ci înscrieri referitoare la situația fizică a imobilului care se fac în partea I a cărții funciare în temeiul dispozițiilor art. 914 C. civ. și ale art. 95 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 700/9.07.2014 al ANCPI , care se referă la „înscrierea actualizării informațiilor tehnice”, incluzând „înscriere/radiere construcții”.
[39] În logica „proprietății rezolubile”, proprietarul imobilului ar trebui și el să își înscrie provizoriu dreptul de proprietate sub condiție suspensivă asupra lucrării, dar el, spre deosebire de autorul lucrării, nu ar mai ar avea nevoie de constituirea unui drept de superficie asupra imobilului, de vreme ce este chiar proprietarul acestuia.
[40] În sensul că accesiunea imobiliară artificială este un mod originar de dobândire a proprietății, a se vedea: G. Marty; P. Raynaud, P. Jourdain, op. cit, p.177, nr. 130; J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, op. cit., pp. 197-190, nr. 185 (unde se precizează că „proprietarul [imobilului, n.n., D. C.] achiziționează, prin efectul legii, accesoriile care se reunesc sau încorporează bunului său ipso facto, independent de orice act de voință din partea sa”) și p. 200, nr. 188; C. Bîrsan, op. cit., p. 358, nr. 418; Cass. 3-e civ., 22 mars2002, în P. Ancel, A. Tissenrand-Martin, G. Venandet, G. Wiederkehr, X. Henry, Code civil. Annoté, 116 édition, Dalloz, 2017, p. 780, nr. 15.
În sensul că accesiunea imobiliară artificială este un mod originar de dobândire a proprietății întemeiat pe faptul juridic al încorporării materialelor în imobil, cu precizarea că dreptul astfel dobândit de proprietarul imobilului „este independent de prerogativele precedentului proprietar (autorului lucrării, n. n., D. C.)” și că „dreptul de proprietate dobândit prin intermediul unui mod originar este dacă nu inițial (adică de la punctul 0, nu derivat n. n., D. C), cel puțin «inițializat»”, a se vedea M.-L. Mathieu-Izorche, Droit civil. Les biens, Dalloz Sirey, Paris, 2006, p. 135, nr. 357.
În dreptul nostru, în mod curios, se susține că „în condițiile efectului constitutiv de drept al intabulării, trebuie să remarcăm că nici autorul lucrării și nici proprietarul imobilului nu devin prin faptul accesiunii proprietari asupra lucrării (s. n., D. C.), sub condiție rezolutorie și, respectiv, sub condiție suspensivă” (I. Sferdian, op. cit., p. 497, nr. 741). Ne întrebăm însă, retoric, oare prezumția de proprietate instituită de art. 579 alin. (1) C. civ. în favoarea proprietarului imobilului nu are nicio însemnătate juridică în ipoteza examinată? Ar rămâne lucrarea în intervalul de timp de la data edificării ei și până la înscrierea în cartea funciară a unuia din cei doi un res nullius? Greu de crezut, imposibil de admis, căci, așa cum s-a reținut în doctrină „proprietarul solului (imobilului, în dreptul nostru, n. n., D. C.) este prezumat proprietar al supraedificatului, fiind prezumat proprietar al construcției pe cale de accesiune (s. n., D. C.)(M.-L. Mathieu-Izorche, op. cit., p. 107, nr. 282).
[41] Prin definiție accesiunea imobiliară, fie ea naturală sau artificială, este un „mod legal de dobândire a proprietății prin extinderea dreptului de proprietate (s. n., D. C.) la produsele acestui lucru, la tot ceea ce se unește sau încorporează la acesta (s. n., D. C.)” (Vocabulaire juridique, sous la direction de G. Cornu, Association Henri Capitant, 8-e édition, Quadrige/PUF, Paris,2007, p. 9.
[42] C. Bîrsan, op. cit., p. 374, nr. 446.
[43] I. Sferdian, op. cit., p. 496, nr. 740.
[44] În acest sens, sub regimul reglementării C. civ. anterior, a se vedea I. Sferdian, Discuții referitoare la potestativitate…, cit. supra, p. 45 și urm.
[45] V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251.
În același sens, a se vedea și I. Sferdian, op. cit., p. 497, nr. 741.
[46] În acest sens, a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynès, Droit civl. Les biens, 4-e édition, par Ph. Théry, Cujas, Paris, 1998, p. 128, nota de subsol 26 bis.


Prof. univ. dr. Dan Chirică
Facultatea de drept a Universității „Babeș-Bolyai” din Cluj-Napoca

* Studiul reprezintă contribuția autorului la „Conferința internațională de carte funciară CAMIL NEGREA. Cartea funciară în context european. Perspective în dreptul național și comparat”, organizată de Facultatea de drept a Universității „Babeș-Boliay” din Cluj-Napoca la data de 31 mai 2019.