3,662 citiri

Considerații privind accesiunea imobiliară artificială, cu privire specială asupra situației în care constructorul a constituit un drept de ipotecă asupra construcției

Marieta Avram
Marieta Avram
Cristian Daniel David Samoilă
Cristian Daniel David Samoilă

1. Aspecte introductive. În materia accesiunii imobiliare artificiale, elementele de continuitate în plan legislativ arată faptul că, atât sub imperiul Codului civil de la 1864, cât și în reglementarea Codului civil în vigoare, această instituție stabilește regula potrivit căreia bunul accesoriu își pierde individualitatea prin încorporarea sa în bunul principal, astfel încât bunul accesoriu îi revine proprietarului bunului principal – art. 577 C.civ. și art. 493 și 494 C.civ. 1864. Astfel, accesiunea conduce, în mod obișnuit, la modificarea obiectului dreptului de proprietate, în sensul că proprietarul terenului devine și proprietarul construcției ce s-a edificat pe teren, indiferent că bunul accesoriu (construcția) și bunul principal (terenul) au avut, de la bun început, același titular sau au aparținut unor persoane diferite. Când construcția este edificată chiar de către proprietarul terenului (materialele putând fi și proprietatea altuia[1]), atât faptul în sine al ridicării construcției, cât și dobândirea dreptului de proprietate asupra acesteia au ca premisă însăși existența, în patrimoniul constructorului, a dreptului de proprietate asupra terenului[2]. De aceea, după cum s-a spus, în acest caz, accesiunea nu are un efect achizitiv, întrucât construcția nu s-a aflat niciodată în patrimoniul altei persoane decât proprietarul terenului – art. 577 alin. (2) C.civ. și art. 490 C.civ. 1864. Dimpotrivă, atunci când construcția este edificată pe terenul proprietatea altei persoane, accesiunea va avea un efect achizitiv, adică reprezintă un mod de dobândire originar lato sensu prin care construcția devine proprietatea proprietarului terenului[3] [… si quis in alieno solo sua materia domum aedificaverit, ilius fit domus, cuius et solum est[4].] – art. 557 alin. (1) C.civ. și art. 645 C.civ. 1864.

În cele ce urmează, așa cum rezultă și din titlul articolului, ne va interesa doar accesiunea imobiliară artificială privită ca mod de dobândire a proprietății, în situația specială în care constructorul este și constituitor al unei ipoteci imobiliare.

Înainte de toate, însă, este necesar să prezentăm aspectele esențiale legate de modul în care operează accesiunea imobiliară artificială în reglementarea actualului Cod civil, arătând dacă există diferențe față de ceea ce se reținuse în această privință, în reglementarea anterioară. Aplicarea în timp a legii este cea care impune această analiză prealabilă, fiind posibil ca lucrările de edificare a construcției să fi început înainte de 1 octombrie 2011, ceea ce determină, potrivit art. 58 din Legea nr. 71/2011, aplicarea dispozițiilor privind accesiunea din vechiul Cod civil.

1.1. Accesiunea imobiliară artificială în Codul civil actual. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil (edificarea unei construcții) asupra imobilului (terenului) altuia

Contestată sau chiar aspru criticată de o parte a doctrinei[5], opțiunea legiuitorului de la 2009 a fost ca, în cazul în care construcția este edificată pe terenul proprietatea altei persoane, proprietarul terenului să devină proprietar al construcției doar la momentul la care își va exercita, în sens pozitiv, dreptul de accesiune[6]. Așa cum s-a arătat[7], acest drept se naște, într-adevăr, pe măsura încorporării materialelor în teren, dar mai important – și diferit de nașterea dreptului – este exercițiul acestuia, adică momentul când titularul său (proprietarul terenului) va decide să îl exercite în sens pozitiv [preluarea construcției în proprietate, conform art. 581 lit. a) C.civ. sau art. 582 alin. (1) lit. a) C.civ.] sau, dacă autorul lucrării a fost de rea-credință, să exercite latura negativă a acestui drept [desființarea construcției, potrivit art. 582 alin. (1) lit. b) C.civ.]. Tot despre o exercitare negativă a dreptului de accesiune va fi vorba, chiar și în ipoteza în care constructorul a fost de bună-credință, atunci când proprietarul terenului va opta în sensul de a-l obliga pe constructor să cumpere terenul – art. 581 lit. b) C.civ. sau art. 582 alin. (1) lit. c) C.civ. Așa fiind, faptul juridic în sens restrâns al edificării construcției pe terenul proprietatea altuia nu conduce la dobândirea automată (pe măsura edificării construcției) a dreptului de proprietate asupra acelei construcții, de către proprietarul terenului. Într-adevăr, deși sunt aplicabile dispozițiile art. 577 alin. (1) C.civ., nu ne aflăm într-una din ipotezele prevăzute de alin. (2) al acestui articol de lege, ci, după cum arătat deja, într-unul din cazurile prevăzute de art. 581 și 582 C.civ. Este de menționat că, în condițiile în care Codul civil în vigoare a stabilit că dobândirea construcției realizate de altul va avea loc doar la momentul la care proprietarul terenului va decide aceasta (iar nu pe măsura edificării construcției), apare firesc ca accesiunea imobiliară artificială, în această variantă, să nu se regăsească între modurile de dobândire fără înscriere în cartea funciară, după cum rezultă din prevederile art. 887 alin. (1) C.civ. Prin urmare, în unitățile administrative-teritoriale în care au fost finalizate lucrările de cadastru, înscrierea în cartea funciară a proprietarului terenului ca proprietar și al construcției va avea efect translativ, potrivit art. 885 alin. (1) C.civ. corelat cu art. 589 C.civ. Până la aplicarea efectului constitutiv/translativ al înscrierii drepturilor reale în cartea funciară, adică în cazul unităților administrative-teritoriale în care lucrările de cadastru nu s-au finalizat, momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției este acela al introducerii cererii de chemare în judecată de către proprietarul terenului, prin care acesta își exercită dreptul de accesiune în sens pozitiv – art. 58 alin. (2) din Legea nr. 71/2011.

Dacă proprietarul terenului devine proprietar asupra construcției edificate de altul doar la momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune, trebuie stabilită și situația juridică a construcției până la preluarea acesteia de către proprietarul terenului. În doctrină[8], au fost prezentate argumente pertinente pe baza cărora se concluzionează în sensul că, în intervalul de timp dintre momentul edificării construcției și dobândirea acesteia, prin exercițiul dreptului de accesiune, de către proprietarul terenului, autorul construcției este titularul unui drept de proprietate rezolubilă. În mod corespunzător, în același interval temporal, proprietarul terenului are asupra construcției un drept de proprietate afectat de o condiție suspensivă. Această condiție suspensivă constă în chiar exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune. Prin urmare, dreptul de proprietate asupra construcției devine pur și simplu atunci când proprietarul terenului va decide să preia în proprietate construcția. Cât privește condiția rezolutorie de care este afectat dreptul de proprietate al constructorului și a cărei îndeplinire – evident, la același moment al exercitării dreptului de accesiune – conduce la stingerea acestui drept în patrimoniul constructorului, se arată[9] că este vorba despre o condiție rezolubilă atipică (deci o proprietate rezolubilă atipică), deoarece, pe de o parte, condiția nu este modalitatea unui act juridic, ci este (implicit) stabilită de lege, iar, pe de altă parte, îndeplinirea condiției nu va produce efecte retroactive. În consecință, autorul construcției rămâne proprietar al construcției în perioada de până la preluarea acesteia de către proprietarul terenului, constructorul pierzând proprietatea construcției doar cu efect ex nunc.

S-a arătat că, dacă se admite teoria proprietății rezolubile atipice până la preluarea construcției de către proprietarul terenului, este greu de explicat modul în care îi va fi recunoscut autorului construcției acest drept de proprietate sub condiție rezolutorie, mai exact care este temeiul dobândirii dreptului (întrucât accesiunea imobiliară artificială este temei de dobândire pentru proprietarul terenului, iar nu pentru constructor) și, dacă este vorba despre dobândirea dreptului, de către constructor, cu sau fără înscriere în cartea funciară. După părerea noastră, îndoielile și îngrijorările exprimate în această privință, care, de fapt, determină critica referitoare la opțiunea legiuitorului Codului civil în legătură momentul dobândirii, de către proprietarul terenului, a dreptului de proprietate asupra lucrărilor autonome cu caracter durabil realizate de o altă persoană pe terenul său, pot fi înlăturate cu ușurință, dacă se are în vedere contextul concret în care se pune problema edificării construcției de către o altă persoană decât proprietarul terenului și, ulterior, a intervenirii accesiunii imobiliare artificiale.

În mod obișnuit, o persoană va edifica o construcție pe un teren doar dacă va avea posibilitatea legală de a realiza o asemenea lucrare. Astfel, de regulă, constructorul este, atunci când efectuează lucrarea, și proprietar al terenului sau titular al unui alt drept [precum dreptul de superficie – art. 693 alin. (1) C.civ.] care îi permite realizarea unei construcții asupra terenului altuia. Așadar, atunci când va clădi construcția, autorul acesteia se va întemeia pe faptul că are calitatea recunoscută de lege pentru a putea construi. Aceasta înseamnă că cel care urmează să construiască este, în principiu, înscris în cartea funciară a imobilului (teren) fie ca proprietar, fie ca superficiar[10], fie ca titular al unui alt drept ce îi permite să construiască pe terenul altei persoane. Astfel, luând ca referință situația în care constructorul este și proprietar al terenului, trebuie înțeles că, mai întâi, acest constructor a dobândit terenul de la o altă persoană, printr-unul din modurile prevăzute de art. 557 C.civ. Atunci când el a edificat construcția pe acest teren (al său), temeiul juridic al dobândirii proprietății asupra construcției a fost, de fapt, tot accesiunea, însă în înțelesul specific al dispozițiilor art. 577 alin. (2) C.civ. Într-adevăr, constructorul a devenit proprietar asupra construcției, pe măsura încorporării materialelor în teren. În aceste condiții, el a dobândit proprietatea asupra construcției independent de intabularea acesteia în cartea funciară, având în vedere că, potrivit art. 887 alin. (1) C.civ., există, pe lângă cazurile enumerate în acest text de lege, “și (…) alte cazuri expres prevăzute de lege” în care dobândirea drepturilor reale are loc fără înscriere în cartea funciară, o asemenea situație rezultând din dispozițiile art. 577 alin. (2) C.civ.[11]

Posibilitatea legală de a edifica construcția presupune și faptul că a fost obținută autorizația de construire, ce se emite în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, precum și faptul că s-a construit cu respectarea prevederilor acesteia și că, la terminarea lucrărilor, a fost întocmit procesul-verbal de recepție. Din acest punct de vedere, este de semnalat recenta Decizie nr. 13/2019 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în soluționarea unui recurs în interesul legii[12], potrivit căreia, pentru a se recunoaște efectul accesiunii imobiliare artificiale prevăzut de art. 577 alin. (2) C.civ., este necesar ca cel care construiește să fi respectat legislația în domeniul autorizării lucrărilor de construcții, în caz contrar, neputându-se recunoaște, pe calea unei acțiuni în justiție, dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune[13]. Într-adevăr, în ipoteza în care s-a construit fără autorizație de construire (sau cu nerespectarea ei ori fără a se fi verificat, la terminarea lucrărilor, modul în care au fost executate), dacă ar fi posibil ca cel care a construit cu încălcarea legii să poată solicita instanței recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției astfel edificate, invocând simplul fapt al accesiunii, ar deveni iluzorie respectarea reglementărilor (de ordine publică) din domeniul amintit. Prin urmare, în situația în care nu va exista certificatul de atestare prevăzut de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, constructorul (și nicio altă persoană care, pe un temei sau altul, ar dori să dobândească clădirea) nu va putea fi recunoscut ca proprietar, pentru că, în opinia noastră, construcția respectivă nu poate fi privită mai mult decât un simplu lucru care, nefiind și neputând deveni obiectul unui drept (de proprietate), nu constituie un bun în sensul dreptului civil – art. 535 C.civ.

Ulterior edificării construcției autorizate și care, astfel, a putut fi înscrisă în cartea funciară (iar, mai apoi, ipotecată în favoarea unui creditor al constructorului), este posibil ca, spre exemplu, contractul de vânzare în temeiul căruia constructorul dobândise terenul pe care a edificat construcția să fie anulat. În această situație, se va pune problema accesiunii imobiliare artificiale, față de faptul că proprietarul terenului nu va putea ignora situația construcției edificate de către cumpărătorul terenului, al cărui titlu de proprietate (contractul de vânzare) s-a anulat. Ceea ce merită a fi observat și subliniat este că, deși, ca efect al desființării titlului din care rezulta dreptul constructorului de a edifica construcția, acesta este considerat a nu fi fost niciodată proprietarul terenului – art. 1.254 alin. (1) C.civ., nu ar putea fi, totuși, ignorată realitatea faptică, și anume aceea că, atunci când a edificat construcția, constructorul a putut deveni proprietar al construcției (pe care a și înscris-o în cartea funciară), tocmai pentru că deținea, în baza unui titlu, terenul pe care a construit. Tot în calitate de proprietar al construcției, obținând autorizația de desființare a acesteia în condițiile Legii nr. 50/1991, constructorul poate, după cum prevede art. 590 C.civ., să își ridice materialele până la momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune, de către proprietarul terenului. Într-adevăr, dacă ar avea doar calitatea unui simplu titular de drept de creanță sub condiție suspensivă, pentru contravaloarea construcției edificate, iar nu și pe aceea de proprietar al construcției[14], nu s-ar putea explica temeiul în baza căruia constructorul poate obține desființarea construcției[15]. Astfel privite lucrurile, se poate înțelege cu mai multă ușurință motivul pentru care se susține teza proprietății rezolubile atipice asupra construcției, în patrimoniul constructorului, până la momentul preluării construcției (exercitării pozitive a dreptului de accesiune) de către proprietarul terenului. De asemenea, se clarifică sensul dispozițiilor art. 579 alin. (2) C.civ., potrivit cărora prezumția de proprietate, stabilită de art. 579 alin. (1) C.civ., este răsturnată și atunci când proprietarul terenului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra construcției. Faptul că proprietarul terenului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra construcției nu înseamnă, în mod obligatoriu, că acea construcție nu este deloc intabulată, ea putând fi înscrisă pe numele altei persoane, adică, mai exact, pe numele constructorului, conform celor arătate mai sus.

Tot legat de proprietatea rezolubilă atipică, se mai impune o observație referitoare la tipul înscrierii dreptului de proprietate asupra construcției. Tocmai pentru că este vorba despre un drept afectat de o condiție rezolutorie atipică, nu va fi vorba despre o înscriere provizorie conform art. 898 pct. 1 C.civ., ci despre intabularea dreptului de proprietate asupra construcției, pe numele constructorului, la momentul la care acesta, având un titlu asupra terenului, a putut să edifice construcția[16]. Acest aspect legat de înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției explică, dintr-o altă perspectivă, faptul că ideea de proprietate rezolubilă atipică trebuie înțeleasă într-un sens mai larg, adică nu este obligatoriu ca dreptul de proprietate să izvorască dintr-un act juridic afectat de o condiție rezolutorie [conform art. 1.401 alin. (1) C.civ.], ci este important ca dreptul să poată fi considerat, în substanța sa, ca fiind afectat de o condiție rezolutorie. În cazul accesiunii imobiliare artificiale, proprietatea rezolubilă atipică este, în fond, o formulă sintetică a mecanismului pe care îl presupune acest mod de dobândire originar lato sensu, și anume acela că, atunci când are un efect achizitiv de proprietate, accesiunea nu are ca rezultat transmiterea dreptului de la o persoană la alta (specific modurilor derivate de dobândire), ci stingerea, în patrimoniul constructorului, a dreptului de proprietate asupra construcției și mărirea corespunzătoare a obiectului dreptului de proprietate aflat în patrimoniul proprietarului terenului, în sensul că acesta va fi proprietarul imobilului compus din teren și construcția preluată.

Fiind vorba de un drept potestativ, se are în vedere caracterul imprescriptibil și nesusceptibil de exercitare abuzivă[17]. Prin urmare, nu reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de accesiune situația în care proprietarul terenului a solicitat instanței, în temeiul art. 582 alin. (1) lit. b) C.civ., obligarea constructorului la desființarea construcției, însă instanța a respins pretenția reclamantului-proprietar al terenului pentru că pârâtul-constructor a fost de bună-credință la momentul (pe toată durata) edificării construcției. În ipoteza constructorului de bună-credință, dreptul de accesiune poate fi exercitat doar în condițiile prevăzute de art. 581 C.civ., ceea ce înseamnă că nu a existat dreptul potestativ (de accesiune) dacă i s-a solicitat constructorului desființarea construcției, iar nu că dreptul ar fi fost exercitat în mod abuziv.

În ceea ce privește imprescriptibilitatea dreptului de accesiune, mai multe aspecte trebuie evidențiate.

În primul rând, este de observat că, dacă se anulează titlul de proprietate (după cum poate fi vorba și despre contractul de constituire a unui drept de superficie) care i-a permis constructorului să edifice construcția pe terenul pe care îl dobândise [și pe care ar trebui să-l restituie, conform art. 1. 254 alin. (3) și art. 1.635 C.civ.], este posibil ca problema accesiunii imobiliare artificiale nici să nu se mai pună. Astfel, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii, mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (și a altor drepturi reale principale)[18], constructorul nu va mai trebui să restituie terenul pe care a edificat construcția, întrucât operează o excepție de la principiul restitutio in integrum[19], principiu al efectelor nulității actului juridic civil. Spre exemplu, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii tabulare prevăzute de art. 931 C.civ., constructorul va deveni proprietar al terenului dacă s-au împlinit cei 5 ani în care l-a posedat. Odată ce devine proprietar al terenului, nu mai există premisa ca fostului proprietar al terenului să-i fie admisă acțiunea în revendicare, deci nu se va mai pune problema că autorul construcției a clădit pe terenul altuia. În concluzie, nu va mai exista dreptul de accesiune prevăzut de art. 581 C.civ.

În al doilea rând, raportându-ne la situația constructorului de bună-credință[20], trebuie făcută o distincție după cum acesta este dobânditorul terenului sau, după caz, un subdobânditor al acestuia. Astfel:

(a) dacă autorul construcției este dobânditor al terenului, iar efectele anulării titlului său nu pot fi anihilate prin invocarea uzucapiunii, acesta urmează să restituie terenul celui de la care l-a dobândit. În această ipoteză, se va pune problema accesiunii imobiliare artificiale;

(b) dacă autorul construcției este subdobânditor cu titlu oneros al terenului, în sensul că el are calitatea de dobânditor în actul subsecvent, iar actul primar de înstrăinare a terenului a fost anulat, problema accesiunii imobiliare artificiale nu se va mai ridica în situația în care constructorul poate invoca, în favoarea sa, efectul achizitiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară (principiul publicității materiale), astfel cum acesta rezultă din prevederile art. 901 corelate cu dispozițiile art. 909 alin. (3) C.civ.[21] De asemenea, dacă, fie în temeiul unui contract de donație, fie în baza unui legat cu titlu particular, autorul construcției este subdobânditor (cu titlu gratuit) al terenului pe care a construit și se poate prevala de dispozițiile art. 909 alin. (2) C.civ., instituția accesiunii imobiliare artificiale nu mai este aplicabilă, întrucât subdobânditorul terenului rămâne proprietar al acestuia. Însă, dacă constructorul este subdobânditor cu titlu universal al terenului pe care a construit, în sensul că acesta i-a fost transmis prin moștenire legală sau testamentară (legat universal sau cu titlu universal) de către de cuius-ul care nu avea un titlu valabil asupra terenului, trebuie analizat, din nou, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii (inclusiv prin joncțiunea posesiilor[22]); în cazul în care aceste condiții sunt întrunite, constructorul urmează să fie considerat și proprietar al terenului, astfel încât nu va mai exista situația premisă a accesiunii imobiliare artificiale. În sfârșit, este posibil ca, pe temeiul altor dispoziții legale, constructorul de bună-credință care a dobândit terenul pe care a edificat construcția să nu mai poată fi evins de către cel care a obținut anularea titlului celui de la constructorul a dobândit, anulare care ar fi atras și desființarea titlului constructorului asupra terenului. Astfel, în ipoteza în care constructorul este un adjudecatar al terenului care era înscris în cartea funciară atunci când a fost declanșată executarea silită, iar cel care se pretinde proprietar al terenului nu a formulat contestație la executare în condițiile art. 715 alin. (4) C.proc.civ., “[o]rice cerere de evicțiune (…) privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă” – art. 860 alin. (1) C.proc.civ. Nici în această situație, nu se va mai pune problema accesiunii imobiliare artificiale.

Situațiile prezentate mai sus nu trebuie să conducă la concluzia că, întotdeauna, autorul construcției ar fi dobândit/subdobândit terenul pe care a construit de la cel care, în calitate de proprietar al terenului, va putea invoca accesiunea imobiliară artificială. Deși mai greu de admis în practică, este posibil ca, spre exemplu, autorul construcției să fie un terț dobânditor de rea-credință, adică să fi cumpărat terenul de la cel care a rămas înscris în cartea funciară ca proprietar, știind că acesta îl mai vânduse unei persoane care, în mod cu totul excepțional, nu a fost înscrisă ca noul proprietar al terenului. Într-o asemenea ipoteză, în temeiul acțiunii în prestație tabulară[23] prevăzute de art. 897 C.civ., persoana neînscrisă ca noul proprietar al terenului va obține înlăturarea înscrierii din cartea funciară a terțului dobânditor de rea-credință (autor al construcției), urmând ca această persoană sa fie înscrisă ca proprietar al terenului. Astfel, se va pune și problema accesiunii imobiliare artificiale prin care cel înscris (în urma admiterii acțiunii menționate) ca proprietar al terenului va putea prelua și construcția în proprietate, dacă dorește să-și exercite dreptul de accesiune în forma sa pozitivă – art. 582 alin. (1) lit. a) C.civ.

În toate situațiile în care constructorul va pierde dreptul de proprietate asupra terenului [sau alt drept – art. 586 alin. (3) C.civ.] care i-a permis să construiască pe acesta, proprietarul terenului va putea invoca accesiunea imobiliară artificială împotriva constructorului, urmând să fie înscris ca proprietar al construcției în temeiul convenției părților, încheiată în formă autentică, sau, după caz, în temeiul hotărârii judecătorești – art. 589 C.civ.

Se ridică problema de a ști în ce termen va putea proprietarul terenului să solicite înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al construcției. Într-un asemenea context, capătă relevanță chestiunea imprescriptibilității dreptului de accesiune. După cum s-a arătat[24], în cazul drepturilor potestative care se exercită prin intermediul unei acțiuni în justiție, soluția se determină în funcție de situația dreptului principal a cărui protecție judiciară este asigurată de dreptul potestativ, motiv pentru care, în concret, poate fi vorba fie despre imprescriptibilitate, fie despre o situație în care legea stabilește prescriptibilitatea dreptului. În cazul dreptului de accesiune, ne aflăm în ipoteza în care, în realitate, proprietarul terenului își valorifică însuși dreptul de proprietate asupra terenului, căci în această calitate el solicită preluarea construcției în proprietate. De aceea, aplicând regula accesorium sequitur principale, imprescriptibilitatea acțiunii în revendicare a terenului [conform art. 563 alin. (2) C.civ.] determină și imprescriptibilitatea acțiunii în justiție prevăzute de art. 581 lit. a) sau art. 582 alin. (1) lit. a) C.civ.

1.2. Accesiunea imobiliară artificială în Codul civil de la 1864. Edificarea unei construcții asupra fondului (terenului) aparținând altei persoane

Așa cum am arătat deja, Legea de punere în aplicare a noului Cod civil a stabilit că, în situația în care lucrările de edificare a construcției au început înainte de 1 octombrie 2011, Codul civil de la 1864 este legea care reglementează efectele accesiunii.

Dispozițiile art. 494 C.civ. 1864 sunt cele care interesează, acestea statuând că: “Dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”.

Sub imperiul vechiului Cod civil, în legătură cu dispozițiile legale menționate, dominantă a fost opinia potrivit căreia, dacă o persoană construiește pe terenul altuia, proprietarul terenului devine și proprietar al construcției, pe măsura edificării acesteia. Desigur, este vorba despre situația în care constructorul a fost de bună-credință, căci, dacă se reținea reaua-credință a acestuia, proprietarul terenului putea solicita și ridicarea (desființarea construcției), soluție pe care, după cum am văzut, o prevede (în mod firesc) și Codul civil actual.

Analizându-se dispozițiile art. 494 C.civ.1864, în doctrina veche[25], s-a arătat că autorul construcției nu are un adevărat drept real asupra lucrărilor, ci doar un drept de creanță împotriva împotriva proprietarului terenului, pentru materialele încorporate în sol, având în vedere avantajul patrimonial (dreptul de proprietate asupra construcției) pe care i l-a creat acestuia din urmă. Așadar, în concepția opiniei dominante, nu se recunoștea proprietarului terenului un drept de accesiune distinct de dreptul de proprietate asupra construcției, în sensul ca momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției să depindă de vreo manifestare de voință a proprietarului terenului.

Această opinie a rămas majoritară[26] până la abrogarea Codului civil de la 1864, înlocuit de Codul civil în vigoare care, față de prevederile art. 581 lit. a), art. 581 alin. (1) lit. a), art. 589 și art. 887 alin. (1), nu mai permite o asemenea soluție.

În măsura în care se împărtășește teza conform căreia, pe tărâmul art. 494 C.civ. 1864, proprietarul terenului a devenit de plin drept și proprietarul construcției, înseamnă că, atunci când se va pune problema accesiunii imobiliare artificiale, se vor analiza, de fapt, condițiile în care constructorul își va putea exercita dreptul de creanță împotriva proprietarului terenului[27].

Așa cum am arătat în prima parte a acestui studiu, când constructorul a fost de bună-credință, accesiunea imobiliară artificială va interesa doar în acele ipoteze în care constructorul nu poate invoca, pe un temei sau altul, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului. Cu precizarea că, în scenariul acum analizat (lucrările de construire au început anterior datei de 1 octombrie 2011), trebuie ca, prin definiție, constructorul să se fi întemeiat, illo tempore (la momentul demarării edificării construcției), pe un titlu care îi permitea să edifice clădirea, înseamnă că va trebui să ținem cont de următoarele:

(i) uzucapiunea va opera doar în condițiile vechii reglementări, având în vedere prevederile art. 82 din Legea nr. 71/2011 (autorul construcției începuse posesia terenului înainte de 1 octombrie 2011).

(ii) în situația constructorului de bună-credință care este subdobânditor al terenului pe care a construit, se va verifica dacă acesta poate invoca principiul publicității materiale prevăzut de art. 36 combinat cu art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996[28], în forma pe care acest act normativ a avut-o anterior datei de 1 octombrie 2011. De asemenea, un subdobânditor cu titlu gratuit, fie prin donație, fie prin legat cu titlu particular, se poate apăra, în temeiul art. 35 alin. (2) din aceeași lege, în conflictul cu înstrăinătorul (inițial) al terenului, care a obținut desființarea titlului celui de la care constructorul îl dobândise, consecința fiind aceea că subdobânditorul constructor rămâne proprietar al terenului. Sunt valabile, pe temeiul dispozițiilor legale din vechea reglementare, și considerațiile referitoare la situația constructorului – subdobânditor cu titlu universal al terenului sau a constructorului adjudecatar care a construit pe terenul astfel dobândit.

Mult mai târziu, în doctrina[29] din ultimele decenii de aplicare a Codului civil de la 1864, a fost formulată teza potrivit căreia accesiunea imobiliară artificială (art. 494) nu presupune dobândirea automată, de către proprietarul terenului, a dreptului de proprietate asupra construcției edificate de o altă persoană pe terenul său, ci doar nașterea dreptului de accesiune pe măsura încorporării materialelor în teren, proprietatea construcției fiind dobândită de către proprietarul terenului doar la momentul exercitării acestui drept potestativ de accesiune.

S-ar putea spune că, în vechea reglementare, interpretarea majoritară conform căreia accesiunea imobiliară artificială operează de plin drept (în favoarea proprietarului terenului) se sprijinea și pe dispozițiile legale din materia cărții funciare. Astfel, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, prevederile legale erau în sensul că “[d]reptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele”. Întrucât accesiunea – fără a se face distincție între accesiunea imobiliară naturală și cea artificială – era unul din modurile de dobândire a dreptului de proprietate care nu necesita înscrierea în cartea funciară pentru ca dreptul să devină opozabil terților, tentația ar fi fost aceea de a considera că rațiunea acestei excepții de la principiul opozabilității față de terți a drepturilor reale prin înscrierea lor în cartea funciară ar consta tocmai în faptul că, având în vedere că proprietarul terenului dobândește de plin drept dreptul de proprietate asupra construcției, este firesc ca dreptul astfel dobândit să nu poată fi ignorat de terți, chiar dacă aceștia nu au putut cunoaște din cuprinsul cărții funciare existența acestei situații juridice. În realitate, chestiunea opozabilității față de terți a dreptului de proprietate asupra construcției, dobândit prin accesiune de către proprietarul terenului, nu are legătură cu interpretarea care se dă în privința modului de operare a accesiunii imobiliare artificiale. Așa cum s-a arătat în doctrină[30], opozabilitatea fără înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin accesiune se aplică doar în cazul accesiunii imobiliare naturale, iar nu și în situația accesiunii imobiliare artificiale. Într-adevăr, dacă proprietarul terenului formulează o acțiune în justiție prin care solicită (i) nulitatea actului de înstrăinare a terenului către cel care, în calitate de dobânditor, a edificat asupra acestuia o construcție, (ii) recunoașterea calității de proprietar al construcției ca efect al accesiunii imobiliare artificiale și (iii) rectificarea cuprinsului cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate (asupra terenului și construcției) înscris pe numele constructorului și (re)înscrierea sa ca proprietar, fără însă a fi notat în cartea funciară această acțiune, este posibil ca, chiar dacă acțiunea se admite prin hotărâre definitivă, autorul construcției (care continuă să apară ca proprietar tabular) să înstrăineze, până la soluționarea definitivă a procesului, imobilul format din teren și construcție. Întrucât, față de dispozițiile art. 37 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii anterioară datei de 1 octombrie 2011, hotărârea pronunțată în procesul (care nu a fost notat în cartea funciară) dintre proprietarul terenului și constructor nu va fi opozabilă terțelor persoane, dacă subdobânditorul (cel care a dobândit terenul și construcția de la constructor) se poate prevala de efectul principiului publicității materiale al înscrierii în cartea funciară[31], recunoașterea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției, de către proprietarul terenului, va rămâne, practic, fără efecte. Iată de ce, atunci când este vorba de accesiunea imobiliară artificială, respectarea de către terți a dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției urmează regula conform căreia opozabiliatea dreptului se asigură prin înscrierea în cartea funciară.

Având în vedere toate aspectele prezentate mai sus, reținem că, în reglementarea Codului civil de la 1864, au existat două interpretări în privința modului de operare a accesiunii imobiliare artificiale. De aceea, în ultima parte a studiului nostru, analiza va avea în vedere ambele opinii.

1.3. Structura dreptului potestativ de accesiune. Exercitarea laturii negative a dreptului de accesiune

Pornind de la premisa că accesiunea presupune un mecanism bazat pe dreptul potestativ de accesiune, a cărui exercitare presupune o manifestare unilaterală de voință din partea proprietarului terenului, considerăm că sunt necesare unele precizări și distincții.

În primul rând, dreptul de accesiune, ca drept potestativ de opțiune are o latură pozitivă și o latură negativă. Doctrina a pus în lumină în mod excelent latura pozitivă. Mai puțin a fost tratată latura negativă. Această structură complexă a dreptului potestativ nu depinde de buna sau de reaua-credință a constructorului, ceea ce înseamnă că, în oricare dintre cele două ipoteze, proprietarul terenului are opțiunea să nu devină proprietar al construcției, situație în care condiția suspensivă (care constă în exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune) se consideră neîndeplinită, astfel că ineficacitatea (în înțelesul dispozițiilor art. 1.400 C.civ.) dreptului de proprietate asupra construcției, care a aparținut proprietarului terenului, devine o chestiune definitivă.

Prima consecința practică a exercitării laturii negative a dreptului de accesiune este aceea de consolidare a dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea constructorului, urmând să se clarifice raporturile dintre părți cu privire la folosința terenului. Sub imperiul vechiului Cod civil nu exista o soluție expresă, în acest sens, în timp ce noul Cod civil prevede, într-o asemenea ipoteză, posibilitatea obligării constructorului de a cumpăra imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. De asemenea, pot deveni aplicabile prevederile art. 693 alin. (4) C.civ., potrivit cărora, în situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. Considerăm că întotdeauna exercitarea laturii negative a dreptului de accesiune, ca drept potestativ, presupune o renunțare la accesiune, cu deosebirea că, în cazul în care proprietarul terenului optează pentru obligarea constructorului să cumpere terenul, renunțarea este implicită în cadrul acestei opțiuni, în timp ce, în cazul prevăzut de art. 693 alin. (4) C.civ. renunțarea la dreptul de a invoca accesiunea este expresă și autonomă (ca act unilateral abdicativ), în temeiul căreia se poate înscrie dreptul de superficie al constructorului în cartea funciară.

Însă, practica arată faptul că sunt rare cazurile în care proprietarul terenului invocă accesiunea, pe calea unei cereri de chemare în judecată, prin care să solicite recunoașterea dreptului său de proprietate asupra construcției sau pe calea unei acțiuni în revendicare ori în oricare altă modalitate clară și neechivocă, după cum rare sunt și situațiile în care proprietarul terenului renunță expres la accesiune în sensul art. 693 alin. (4) C.civ.

În realitate, de cele mai multe ori, proprietarul terenului solicită obligarea constructorului la ridicarea construcției, invocând reaua-credință a acestuia, iar constructorul, pe calea unei cereri reconvenționale, solicită obligarea proprietarului construcției la despăgubiri. Într-o asemenea situație, teza în sensul că accesiunea ar fi fost invocată de proprietarul terenului pare în contradicție cu realitatea faptică, deoarece proprietarul terenului va susține că el nu a fost de acord cu preluarea în proprietate a construcției, pentru că a cerut expres demolarea construcției, și, întrucât demolarea nu poate fi dispusă în cazul în care constructorul este de bună-credință, instanța de judecată l-a obligat automat să devină proprietar, constatând buna-credință a constructorului. Aceasta era soluția dominantă în practică sub imperiul vechiului Cod civil. Având în vedere reglementarea din noul Cod civil ar rezulta că simpla constatare a bunei-credințe a constructorului nu este suficientă pentru a opera accesiunea, ci este necesar ca instanța să clarifice care este opțiunea reală a proprietarului terenului în cazul constructorului de bună-credință, Dacă ar fi să se dea satisfacție tezei potrivit căreia accesiunea nu ar trebui să opereze în contra voinței proprietarului terenului, atunci când acesta și-a exprimat clar voința în sensul de a nu deveni proprietar al construcției, ar însemna că, în situația evocată, spre deosebire de practica anterioară, constituită sub imperiul vechiului Cod civil, instanța ar trebui să respingă cererea de chemare în judecată formulată de proprietarul terenului pentru demolarea construcției, constatând buna-credință a constructorului, și să respingă totodată cererea reconvențională a constructorului de obligare a proprietarului terenului la despăgubiri, cu motivarea că, în ceea ce privește lucrarea, autorul acesteia este proprietar, iar în ceea ce privește raporturile juridice dintre părți, cu privire la teren, în măsura în care nu s-a formulat o cerere expresă în acest sens, această chestiune va putea fi soluționată ulterior, fie amiabil, fie pe calea unei noi acțiuni în justiție, prin obligarea constructorului la cumpărarea terenului sau prin constituirea în favoarea acestuia a unui drept de superficie, în aplicarea art. 693 alin. (4).

În al doilea rând, având în vedere latura negativă a dreptului de accesiune, ca drept potestativ, s-a pus problema, în practică, dacă acest mecanism este sau nu compatibil cu dreptul de proprietate publică asupra terenului. Întrebarea nu vizează problema dacă accesiunea poate să fie un mod de dobândire a proprietății publice, pentru că răspunsul afirmativ este indubitabil, ci dacă mecanismul dreptului potestativ de accesiune funcționează ca atare și în această ipoteză, în special în ceea ce privește latura negativă. De plano, dacă exercitarea laturii negative a dreptului potestativ de accesiune implică o renunțare la dreptul de a invoca accesiunea, care este un act de dispoziție, se poate observa că, dat fiind regimul special al dreptului de proprietate publică (art. 861 C.civ.), un asemenea drept potestativ ar fi serios afectat pentru că pierde una dintre laturile lui. Astfel, în cazul constructorului de bună-credință, în contextul art. 581 C.civ., opțiunea în sensul obligării autorului lucrării să cumpere imobilul nu ar putea fi exercitată, ceea ce înseamnă că nu mai rămâne decât opțiunea de a invoca accesiunea, și, în cadrul exercitării pozitive a dreptului de accesiune, opțiunea secundară între a pretinde valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare adus imobilului. Tot astfel, în cazul constructorului de rea-credință, în contextul art. 582 C.civ., este evidentă posibilitatea invocării accesiunii, cu drept de opțiune între a pretinde plata a jumătate din valoarea materialelor sau a manoperei ori plata sporului de valoare a imobilului. În ceea ce privește latura negativă a dreptului de accesiune, este posibilă opțiunea în sensul desființării lucrării în vederea aducerii imobilului la situația anterioară (dispoziție materială), însă soluția obligării constructorului să cumpere imobilul (dispoziție juridică), nu se armonizează cu regimul proprietății publice. Rezultă că, îndeosebi în cazul în care constructorul a fost de bună-credință, aplicarea teoriei drepturilor potestative suferă o serioasă limitare, în sensul că nu este posibilă opțiunea de a obliga constructorul să cumpere terenul, după cum nici opțiunea de a renunța expres la dreptul de a invoca accesiunea nu este realistă, având în vedere că drepturile reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică nu se pot constitui decât cu respectarea procedurilor speciale instituite de lege. Iată de ce, în acest caz, se poate considera că, atunci când proprietarul terenului cere demolarea construcției, iar instanța reține buna-credință a constructorului, va putea și să admită cererea reconvențională a acestuia, să constate că a operat accesiunea și să oblige proprietarul terenului la despăgubiri, pentru că, oricum, acesta nu are o altă opțiune legală, cât timp terenul face parte din domeniul public.

Evident, este posibilă trecerea bunului din domeniul public în domeniul privat, în condițiile legii.

În ceea ce privește regimul dreptului de proprietate asupra construcției, deși terenul face parte din domeniul public, cât timp construcția a fost edificată de un terț și proprietatea asupra construcției este practic ”divizată” între autorul lucării (proprietar sub condiție rezolutorie) și proprietarul terenului (proprietar sub condiție suspensivă), până la exercitarea dreptului de accesiune, considerăm că așa-numita proprietate rezolubilă se plasează într-o zonă neutră, în amontele oricărei calificări juridice a naturii proprietății, pentru că nu s-ar putea considera, de exemplu, că autorul lucrării ar avea un drept de proprietate privată sub condiție rezolutorie care ar coexista cu un drept de proprietate publică sub condiție suspensivă al cărui titular este proprietarul terenului. Numai după ce s-ar invoca accesiunea și, respectiv, după ce proprietarul terenului va dobândi legal proprietatea asupra construcției, modul de dobândire fiind chiar accesiunea, se va pune problema includerii bunului în domeniul public sau în domeniul privat.

2. Soarta ipotecii constituite de către autorul construcției se stabilește în funcție de atitudinea proprietarului terenului

În practică, cele mai complexe sunt situațiile în care autorul construcției a constituit o ipotecă în favoarea unui terț, de obicei, de bună-credință.

Pentru analiza acestei chestiuni, se impune să avem în vedere atât situația constructorului, adică dacă acesta a fost de bună sau de rea-credință, cât și legea care guvernează accesiunea imobiliară artificială. Se impune o precizare în legătură cu situația constructorului de rea-credință, și anume că, în toate situațiile în care ne vom referi la acest constructor, reaua sa credință nu poate consta decât în aceea că îi sunt cunoscute viciile titlului său asupra terenului pe care a construit, după cum prevede art. 586 alin. (1) C.civ. sau după cum se admitea în doctrina corespunzătoare Codului civil de la 1864. În niciun caz nu ar putea fi vorba despre situația în care constructorul să fi edificat construcția în lipsa sau cu nerespectarea autorizației de construire – art. 586 alin. (2) C.civ., pentru simplu motiv că o astfel de construcție nu ar putea fi intabulată în cartea funciară [în raport cu dispozițiile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991], ceea ce înseamnă că, prin ipoteză, nu ar putea exista o ipotecă constituită asupra acestei construcții [conform art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996].

Indiferent dacă accesiunea imobiliară artificială este guvernată de Codul civil de la 1864 sau de Codul civil în vigoare, în situația constructorului de rea-credință, proprietarul terenului poate solicita instanței să îl oblige pe constructor la desființarea construcției – art. 494 alin. 1 și 2 C.civ. 1864 sau art. 582 alin. (1) lit. b) C.civ. Într-o asemenea situație, ipoteca constituită de către constructorul de rea-credință nu mai poate exista, având în vedere că dispare chiar obiectul său (construcția). În acest sens, art. 2.428 alin. (1) C.civ. prevede că ipoteca imobiliară se stinge prin pieirea totală a bunului, ceea ce se întâmplă în cazul desființării construcției. În mod evident, aceasta presupune ca, după desființarea construcției, să se rectifice și cuprinsul cărții funciare în care fusese intabulată construcția edificată de constructorul de rea-credință. Astfel, cadrul procesual adecvat se formează în urma acțiunii prin care proprietarul terenului solicită instanței, în contradictoriu cu autorul construcției și creditorul titular al dreptului de ipotecă asupra acesteia (aceștia au fost pârâți și în acțiunea prin care s-a solicitat desființarea construcției), rectificarea cărții funciare în sensul radierii atât a dreptului de proprietate asupra construcției, cât și a dreptului de ipotecă – art. 908 alin. (1) pct. 3 C.civ. sau, după caz, art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii de până la data de 1 octombrie 2011.

Chiar dacă este vorba de un constructor de rea-credință, situația este complet diferită în ipoteza în care acesta, înscris în cartea funciară ca proprietar al terenului și al construcției pe care a edificat-o, a constituit un drept de ipotecă în favoarea unui terț de bună-credință, iar termenul de introducere a acțiunii în rectificare împotriva terțului titular al dreptului de ipotecă s-a împlinit fără ca acțiunea să fi fost formulată. În acest caz, pe temeiul principiului publicității materiale [efectul achizitiv de drepturi reale prevăzut de art. 909 alin. (3) C.civ. sau, după caz, art. 36 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil], creditorul ipotecar nu va mai pierde, în fața proprietarului terenului, dreptul real accesoriu constituit în favoarea sa de către constructor. Într-adevăr, deși creditorul ipotecar este, în planul efectelor actului juridic civil, asimilat unui succesor cu titlu particular al constituitorului ipotecii[32], atunci când situația lui se analizează prin raportare la regulile de carte funciară, creditorul ipotecar devine un terț[33] față de relația dintre înstrăinătorul terenului și dobânditorul acestuia, adică cel care a construit pe teren, ipotecând imobilul compus din teren și construcție, în favoarea sa. Iată de ce, în cazul analizat, dobândirea ex lege a dreptului de ipotecă îl va împiedica pe proprietarul terenului să mai poată obține desființarea construcției edificate de către constructorul de rea-credință. Bineînțeles că, în urma anulării titlului constructorului asupra terenului, proprietarul terenului va putea invoca accesiunea pentru a prelua în proprietate construcția [art. 582 alin. (1) lit. a) sau art. 494 alin. 1 C.civ. 1864], dar întreg imobilul (teren și construcție) va fi grevat de sarcina ipotecii [conform art. 2.345 alin. (1) C.civ. sau art. 1746 alin. 3 C.civ. 1864]. Desigur, această soluție este valabilă și în ipoteza constructorului de bună-credință care a constituit un drept de ipotecă în favoarea unui terț, iar acțiunea în rectificare nu mai poate fi introdusă împotriva acestuia din urmă.

O altă situație care trebuie avută în vedere este aceea în care proprietarul terenului, în condițiile art. 581 lit. b) sau art. 582 alin. (1) lit. c) C.civ., alege să solicite instanței obligarea constructorului (de bună sau rea-credință) la cumpărarea terenului pe care acesta a edificat construcția. Situația nu este posibilă dacă accesiunea este reglementată de Codul civil de la 1864, pentru că vechea reglementare nu îi permitea proprietarului terenului o astfel de opțiune.

În această situație [în care, prin ipoteză, creditorul ipotecar nu se mai poate prevala de dispozițiile art. 909 alin. (3) C.civ.], proprietarul terenului a obținut în justiție nulitatea titlului constructorului asupra terenului. În plus, proprietarul terenului a obținut, în temeiul art. 1.254 alin. (2) C.civ., și nulitatea parțială a contractului de ipotecă prin care autorul construcției constituise garanția reală atât asupra terenului (la momentul constituirii ipotecii având calitatea de proprietar al terenului), cât și asupra construcției. Într-adevăr, nu poate fi vorba decât de nulitatea parțială a contractului de ipotecă, adică doar în ceea ce privește constituirea ipotecii asupra terenului (asupra căruia constructorul a avut un titlu care s-a anulat, la solicitarea proprietarului terenului), iar nu și în privința ipotecii având ca obiect construcția, care nu a aparținut niciodată proprietarului terenului, ci numai constructorului, astfel încât, ipoteca având acest obiect a fost valabil constituită (art. 2.365 C.civ.). Într-un asemenea caz, în primul rând, trebuie ținut cont de faptul că imobilul compus din teren și construcție va fi în proprietatea constructorului atât în baza contractului de vânzare având ca obiect terenul sau a hotărârii pronunțate în temeiul art. 592 alin. (1) C.civ. (deci nu în baza actului inițial de înstrăinare a terenului, care a fost anulat), cât și în temeiul faptului că, edificând construcția, autorul acesteia este proprietarul ei.

În ceea ce privește situația sarcinilor care grevează acest imobil alcătuit din teren și construcție, se impune a fi observat faptul că, în temeiul art. 592 alin. (2) C.civ. (o aplicație a art. 2.386 pct. 1 C.civ.), fostul proprietar al terenului va avea un drept de ipotecă legală asupra bunului pe care i l-a înstrăinat (a doua oară) constructorului, iar creditorul căruia constructorul i-a constituit ipoteca asupra clădirii edificate de el va rămâne în continuare titularul acestui drept real asupra construcției. Situația este, într-adevăr, una atipică, dar nu împiedică cu nimic derularea unei proceduri de urmărire silită imobiliară, în cazul în care oricare dintre creditorii ipotecari (fostul proprietar al terenului, respectiv titularul ipotecii asupra construcției) va solicita executarea silită împotriva constructorului. Este de menționat, desigur, că raportul de expertiză ce se va întocmi în condițiile art. 836 C.proc.civ. va trebui să se refere atât la valoarea pe care terenul ar fi avut-o dacă nu s-ar fi edificat construcția, cât și la valoarea imobilului rezultată în urma edificării construcției, diferența dintre aceste două valori reprezentând valoarea de evaluare a construcției. Păstrându-se procentul valoric reprezentat de teren și cel pe care îl reprezintă construcția, indiferent de prețul obținut în urmărirea silită imobiliară, cei doi creditori ipotecari se vor putea îndestula în mod corespunzător. Practic, cel care nu se va putea îndestula din suma (parte din prețul obținut din vânzarea imobilului) care i se cuvine cu prioritate [art. 2.345 alin. (2) C.civ.] va fi plătit din diferență, dacă celălalt creditor ipotecar și-a recuperat integral creanța sa și a rezultat, astfel, o diferență din suma asupra căreia avusese și el preferință, desigur, cu observarea ordinii prevăzute de art. 865 C.proc.civ., în situația în care mai sunt și alți creditori urmăritori sau intervenienți.

Este posibil ca proprietarul terenului, după ce a obținut în instanță nulitatea titlului constructorului asupra terenului (și, pe cale de consecință, nulitatea parțială a ipotecii constituite de către constructor, adică nulitatea ipotecii având ca obiect terenul, conform celor mai sus arătate), să renunțe la dreptul său de accesiune a cărui exercitare i-ar fi permis preluarea construcției în proprietate. O asemenea posibilitate este prevăzută de art. 693 alin. (4) C.civ. teza I C.civ., fiind admisă și în doctrina corespunzătoare Codului civil de la 1864[34].

Având în vedere că, într-o asemenea situație, constructorul devine titularul unui drept de superficie, în mod evident, ipoteca constituită de către constructor va rămâne neatinsă, însă ea urmează să fie privită ca o ipotecă asupra dreptului de superficie [conform art. 2.379 alin. (1) lit. d) C.civ.], regimul ei fiind cel prevăzut de art. 699 alin. (3) teza a II-a C.civ.

În fine, în practică s-a ivit și situația în care proprietarul terenului, după ce obține în justiție nulitatea titlului constructorului asupra terenului și, pe această bază, în temeiul accesiunii, devine proprietar asupra construcției, cu obligația de a-l despăgubi pe constructor, solicită constatarea nulității ipotecii constituite de autorul construcției înainte de desființarea titlului său asupra terenului. În esență, problema care se ridică este de a stabili care va fi soarta acestei ipoteci.

La o primă vedere, față de lipsa unor dispoziții exprese cu privire la situația sarcinilor constituite de către constructor asupra lucrării pe care a edificat-o pe terenul altuia, s-ar putea considera că se aplică normele generale, mai exact, preluarea construcției, de către proprietarul terenului, astfel cum aceasta a fost grevată de către constructor. Așadar, prerogativa urmăririi ce definește dreptul de ipotecă [art. 2.345 alin. (1) C.civ. sau art. 1746 alin. 3 C.civ. 1864] ar face ca creditorul ipotecar al constructorului să poată urmări construcția ce a trecut în mâna proprietarului terenului.

Pe de altă parte, s-ar putea susține și că, din moment ce titlul constructorului asupra terenului a fost desființat pentru o cauză de nulitate, pe cale, de consecință, ar trebui desființată și ipoteca. Din păcate, în jurisprudență, s-a considerat că actul de ipotecă asupra construcției ar fi nul pe temeiul resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis. În realitate, acest principiu al efectelor nulității actului juridic civil nu operează în cazul ipotecii asupra construcției, întrucât constructorul nu a dobândit construcția de la proprietarul terenului (deci nu a existat un act primar de înstrăinare având ca obiect construcția) și, ulterior, să o fi ipotecat (deci actul de ipotecă nu a putut fi un act subsecvent), ci chiar el a edificat-o. Oricum, dacă s-ar da această soluție, s-ar ajunge la o gravă inechitate față de creditorul ipotecar, pentru că, în timp ce constructorul va primi despăgubirea, creditorul ipotecar, pierzând dreptul de ipotecă, ar deveni un simplu creditor chirografar față de constructor, care nu și-ar putea satisface cu preferință creanța nici măcar din sumele de bani cuvenite constructorului.

În opinia noastră, ținând cont de faptul că accesiunea imobiliară artificială este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcției, răspunsul la întrebarea vizând soarta ipotecii constituite de către constructor ar trebui să fie altul.

Astfel, plecând de la natura dreptului de proprietate asupra construcției, atât timp cât acest drept se află în patrimoniul constructorului, și anume proprietatea rezolubilă atipică, ni se pare că este mai aproape de intenția legiuitorului, astfel cum aceasta se degajă din ansamblul dispozițiilor referitoare la reglarea raporturilor dintre proprietarul terenului și constructor, ca soarta ipotecii constituite de către constructor să se decidă după regula accesorium sequitur principale.

Odată ce dreptul de proprietate asupra construcției se stinge în patrimoniul constructorului, în înțelesul specific al efectului achizitiv pe care îl produce accesiunea imobiliară artificială, este firesc să se admită și consecința acestui fapt, adică stingerea ipotecii constituite de către constructor asupra construcției, cu efecte doar pentru viitor . Într-adevăr, atunci când se vorbește despre faptul că bunul grevat de ipotecă se transmite cu această sarcină [conform 2.361 C.civ. sau art. 1791 – 1793 C.civ. 1864], situația este aceea în care dreptul de proprietate asupra bunului grevat se transmite de către proprietarul actual al bunului, dobânditorul, adică succesorul înstrăinătorului, achiziționându-l grevat de sarcina ipotecii. Or, în cazul accesiunii artificiale, așa cum am arătat deja, nu are loc o transmitere a dreptului de proprietate asupra construcției de la constructor către proprietarul terenului, ci stingerea, în patrimoniul constructorului, a dreptului de proprietate asupra construcției și modificarea obiectului dreptului de proprietate aflat în patrimoniul proprietarului terenului, în sensul că acesta devine, prin efectul legii, și proprietarul construcției. Iată de ce considerăm ca soluția justă este să se admită că, atunci când proprietarul terenului solicită preluarea construcției în proprietate, construcția trebuie preluată liberă de sarcina ipotecii constituite de către constructor. Temeiul juridic al stingerii ipotecii îl regăsim în prevederile art. 2.428 alin. (1) lit. c) C.civ. Într-adevăr, dacă se admite că autorul construcției a avut un drept de proprietate rezolubilă (atipică) asupra acesteia, înseamnă că ipoteca pe care a constituit-o asupra clădirii a fost afectată și ea de condiția rezolutorie (atipică). Reamintim că, în acest caz, condiția rezolutorie constă în manifestarea de voință a proprietarului terenului în sensul exercitării pozitive a dreptului de accesiune, adică preluarea construcției în proprietate.

Cu toate acestea, stingerea ipotecii creditorului asupra construcției nu poate să conducă la concluzia că, aceasta s-ar putea realiza pur și simplu, fără ca și creditorul ipotecar să aibă un drept la despăgubiri. În realitate, creditorul ipotecar fiind asimilat unui succesor cu titlu particular al proprietarului constructor sub condiție rezolutorie, care a constituit în mod valabil ipoteca, [35] ar trebui să fie îndreptățit să încaseze cu prioritate sumele cuvenite constructorului. Aceasta cu atât mai mult cu cât, în practică, de regulă, creditorul ipotecar este chiar cel care a finanțat realizarea lucrării de către constructor, și, în final, ar fi singurul vătămat în drepturile sale, prin stingerea ipotecii asupra construcției, dacă nu s-ar admite teza potrivit căreia acesta are dreptul să se îndestuleze cu prioritate din sumele datorate de proprietarul terenului cu titlu de despăgubiri. Mecanismul juridic cel mai potrivit pentru creditorul ipotecar ar fi subrogația reală cu titlu particular, respectiv strămutarea ipotecii asupra despăgubirii, ceea ce ar presupune o interpretare ”generoasă”[36] a dispozițiilor Codului civil în materie (art. 2.330 C.civ. și, respectiv, art. 2.392 C.civ.). pentru a acoperi această ipoteză.

În orice caz, chiar dincolo de mecanismul formal al strămutării ipotecii, cât timp, în cazul constructorului, stingerea dreptului său de proprietate sub condiție rezolutorie nu s-ar putea realiza decât prin îndeplinirea condiției invocării accesiunii și a acordării despăgubirilor, potrivit legii, pentru identitate de rațiune, stingerea ipotecii constituite de autorul lucrării asupra construcției nu s-ar putea realiza în contra drepturilor acestuia, ci trebuie să se poată face în aceleași condiții, respectiv prin invocarea accesiunii și recunoașterea dreptului la despăgubiri în favoarea creditorului ipotecar, în limita creanței.

În ceea ce privește cadrul procesual în care urmează să se solicite preluarea construcției de către proprietarul terenului, care invocă accesiunea, este de menționat că, fiind vorba de o construcție grevată de ipoteca constituită în favoarea unui creditor al constructorului, va fi necesar ca, pe lângă capătul principal de cerere [art. 581 lit. a) sau art. 582 alin. (1) lit. a) C.civ.], să se solicite și rectificarea cuprinsului cărții funciare în sensul radierii dreptului de ipotecă constituit de către constructor, conform art. 908 alin. (1) pct. 3 C.civ. Prin urmare, pârâții chemați în judecată de către proprietarul terenului vor fi constructorul și creditorul ipotecar al acestuia din urmă.

Desigur că, dacă proprietarul terenului va solicita preluarea construcției și radierea din cuprinsul cărții funciare a dreptului de ipotecă înscris pe numele creditorului constructorului, se va pune și problema despăgubirilor pe care proprietarul terenului trebuie să le plătească pentru îmbogățirea realizată (preluarea construcției reprezintă o creștere valorică a patrimoniului proprietarului terenului, conform art. 1.345 C.civ.). În același cadrul procesual amintit, pe calea cererii reconvenționale [art. 209 alin. (1) C.proc.civ.], atât constructorul, cât și creditorul său ipotecar (în limita valorii creanței)[37] vor putea solicita proprietarului terenului plata indemnizației pentru construcția preluată de către acesta. În mod firesc, instanța va trebui să recunoască creditorului ipotecar dreptul la plata sumelor pe care proprietarul terenului le-ar fi datorat constructorului, dacă ipoteca nu ar fi fost constituită. Așadar, se va admite cererea reconvențională formulată de către pârâtul – creditor ipotecar și se va respinge, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de către pârâtul – constructor. Eventual, dacă pretențiile creditorului ipotecar sunt de o valoare inferioară sumei pe care proprietarul terenului va alege să o plătească, după cum constructorul a fost de bună sau de rea-credință, cererea reconvențională formulată de către constructor ar putea fi admisă în parte.

Se mai ridică problema de a ști care va fi situația creditorului ipotecar în ipoteza în care proprietarul terenului va solicita preluarea construcției, formulând acțiunea doar în contradictoriu cu autorul construcției, nu și împotriva creditorului ipotecar (pentru a solicita radierea ipotecii), iar autorul construcției va fi plătit de către proprietarul terenului, în urma admiterii cererii reconvenționale formulate de către constructor. Având în vedere că, în procesul dintre proprietarul terenului și constructor, soluția instanței nu se va referi și la radierea ipotecii, înseamnă că proprietarul terenului se va expune riscului ca, atunci când va formula, separat, acțiunea în rectificare îndreptată împotriva creditorului ipotecar pentru a obține radierea ipotecii, creditorul ipotecar să poată formula și el pretenții împotriva proprietarului terenului, pentru plata indemnizației datorate pentru construcția preluată în proprietate, care a fost grevată cu sarcina ipotecii. Într-adevăr, față de faptul că creditorul ipotecar este asimilat unui succesor cu titlu particular al constituitorului ipotecii (constructorului), astfel cum am arătat, în situația în care constructorul formulează pretenții împotriva proprietarului terenului, pentru plata despăgubirii datorate de acesta în urma dobândirii construcției ca efect al accesiunii, proprietarul terenului trebuie să uzeze de dispozițiile art. 68 C.proc.civ., chemând în judecată, ca persoană care ar putea pretinde aceleași drepturi ca și reclamantul (constructorul), pe creditorul ipotecar. Dacă nu va recurge la mijlocul procesual reprezentat de această cerere de intervenție forțată, proprietarul terenului va putea fi obligat, din nou, la plata despăgubirilor către creditorul ipotecar. Aceasta pentru că, luând (fiind obligat să ia) la cunoștință de situația ipotecii constituite de către constructor asupra construcției pe care a preluat-o în proprietate, proprietarul terenului nu îi mai poate opune creditorului ipotecar faptul că hotărârea pronunțată în procesul dintre el și constructor îi este opozabilă (cât privește obligarea proprietarului terenului la plata despăgubirii către constructor). Este adevărat că, potrivit art. 435 alin. (2) C.proc.civ., hotărârile sunt opozabile terților, însă, în situația analizată, creditorul ipotecar se legitimează, așa cum am arătat, ca un succesor cu titlu particular al constructorului, așa încât, în realitate, se ridică problema relativității sau opozabilității hotărârii, conform art. 435 alin. (1) C.proc.civ. Întrucât succesorul cu titlu particular (creditorul ipotecar) al constructorului exista anterior formulării acțiunii introduse de către constructor împotriva proprietarului terenului, acesta din urmă ar fi trebuit să fie diligent și să atragă în proces pe creditorul ipotecar, pentru a se pronunța, cu privire la situația despăgubirilor pe care le datorează pentru construcția preluată prin accesiune, o hotărâre ce se poate opune – atât constructorului, cât și creditorului ipotecar – cu forța relativității efectelor și a lucrului judecat[38].

În încheiere, mai dorim să facem câteva observații în legătură cu situația în care accesiunea imobiliară artificială este guvernată de Codul civil de la 1864, în măsura în care se adoptă opinia care, așa cum am arătat, a fost dominantă până la momentul când a fost avansată interpretarea potrivit căreia accesiunea imobiliară artificială presupune, în primă etapă, doar nașterea unui drept de accesiune, dobândirea construcției de către proprietarul terenului neavând loc de plin drept (pe măsura încorporării materialelor în teren), ci doar la momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune.

În situația în care, desființându-se titlul constructorului asupra terenului, creditorul ipotecar al constructorului nu a putut invoca principiul publicității materiale pentru ca dreptul său de ipotecă să rămână neatins de efectele nulității (care se întind, cu privire la teren, și asupra contractului de ipotecă – resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis), se susținea, încă din perioada doctrinei vechi[39], că, întrucât, ca efect al accesiunii, proprietarul terenului a devenit proprietar al construcției încă de la momentul edificării ei (de către o altă persoană), constructorul neproprietar a grevat în mod nevalabil construcția cu sarcina ipotecii (conform art. 1769 C.civ. 1864). Pe cale de consecință, contractul de ipotecă ar fi în întregime nul (nu doar cu privire la teren): în privința terenului, ca act subsecvent titlului constructorului asupra terenului, iar în privința construcției, ca act primar nevalabil (ipoteca constituită de un neproprietar) . Așadar, temeiul rectificării cuprinsului cărții funciare va fi art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii anterioară datei de 1 octombrie 2011, cât privește înscrierea constructorului în cartea funciară ca proprietar al terenului (acesta a început edificarea construcției anterior datei de 1 octombrie 2011, ceea ce înseamnă că titlul său asupra terenului datează, prin ipoteză, tot de la o dată anterioară noului Cod civil). Referitor la contractul de ipotecă, temeiul rectificării va fi art. 36 din Legea nr. 7/1996, în forma veche a acestei legi, sau atât art. 36 din Legea nr. 7/1996 (cu privire la teren), cât și art. 908 alin. (1) pct. 1 C.civ. (cu privire la construcție, dacă ipoteca a fost constituită după 1 octombrie 2011).

Pentru rațiunile care justifică ideea proprietății rezolubile atipice asupra construcției, în patrimoniul constructorului, nu vedem nicio explicație logică sau de echitate contra soluției ca cel plătit de către proprietarul terenului să fie creditorul ipotecar, iar nu constructorul care a înțeles să afecteze construcția ca garanție pentru unul din creditorii săi. Iată de ce, și din acest punct de vedere, se pot constata neajunsurile și nedreptatea pe care, din păcate, opinia majoritară în privința modului de operare a accesiunii imobiliare artificiale în vechiul Cod civil le-a generat.


[1] Cum in suo solo aliquis aliena materia aedificaverit, ipse dominus intellegitur aedificii, quia omne quod inaedificatur solo cedit, care se traduce astfel: “Dacă cineva va fi clădit pe terenul său cu materialul altuia, el este privit proprietarul construcției, deoarece tot ce se clădește se încorporează fondului”, conform traducerii realizate de Vladimir Hanga și Mircea Dan Bob, în Iustiniani Institutiones. Instituțiile lui Iustinian, Ed. Universul Juridic, București, 2009, p. 106 – 107.
[2] În sensul că, atunci când este vorba despre edificarea construcției de către proprietarul terenului, cu materialele sale, nici nu ar fi vorba despre accesiune, ci despre exercitarea dispoziției materiale asupra terenului sub forma ridicării construcției, a se vedea Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ediția a 3-a, revizuită și actualizată, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 369.
[3] A se vedea Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 3, Editura C.H. Beck, București, 2017 (în continuare Curs), p. 336.
[4] „ (…) dacă cineva a construit pe un teren străin o casă cu materialele sale, casa devine proprietatea aceluia al cui este și terenul”, în traducerea autorilor citați în nota 1.
[5] A se vedea Corneliu Bîrsan, op.cit., p. 368 – 369 și Dan Chirică, Corelația, în prezent problematică, a reglementărilor referitoare la accesiunea imobiliară artificială cu cele referitoare la cărțile funciare, disponibil aici.
[6] Rațiunile acestei opțiuni legislative au fost explicate în doctrină. În acest sens, a se vedea Valeriu Stoica, Curs, p. 342 -343.
[7] A se vedea Valeriu Stoica, Curs, p. 344.
[8] A se vedea Valeriu Stoica, Curs, p. 345.
[9] Ibidem
[10] În cazul dreptului de superficie, conform art. 91 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară din 09.07.2014 (aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 700/2014), acesta se va intabula în partea a III-a a cărții funciare în care este înscris dreptul de proprietate asupra terenului, deschizându-se, totodată, cartea funciară de superficie. În cartea funciară de superficie, în care este înscris dreptul de proprietate asupra construcției, se va înscrie același număr cadastral al imobilului (teren) – însoțit de codul construcției, făcându-se mențiune în rubrica “Observații” a părții I despre numărul cărții funciare a terenului.
[11] Desigur că, dacă proprietarul construcției (care, în exemplul luat, este și proprietarul terenului la momentul edificării construcției) va dori să o înstrăineze, construcția va trebui intabulată – art. 887 alin. (3) C.civ. și art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 [referirea de la lit. a), între cazurile de excepție (când nu este obligatoriu ca imobilele să fie înscrise în cartea funciară), la dispozițiile art. 887 C.civ. este nefericită. Probabil că s-a urmărit să se reglementeze situații precum cea a succesiunii, când drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, legiuitorul considerând (în mod greșit) că certificatul de moștenitor emis de notarul public, conform art. 1.132 C.civ., este titlu de proprietate – art. 1.133 alin. (1) C.civ. În realitate, certificatul de moștenitor nu este, prin el însuși (precum convenția), temeiul dobândirii dreptului de proprietate care a aparținut lui de cuius, așa încât, dacă un bun imobil din masa succesorală nu are deschisă carte funciară, dreptul de proprietate se transmite la moștenitori, fără înscriere în cartea funciară, prin moștenirea legală sau testamentară, deci nu printr-un act notarial prin care s-ar transmite dreptul de proprietate, deși imobilul nu este înscris în cartea funciară].
[12] Decizia nr. 13/2019 privind examinarea recursului în interesul legii declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel București vizând “interpretarea dispozițiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în sensul dacă acestea constituie sau nu un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale”, a fost publicată în M.Of. Partea I nr. 440 din 03 iunie 2019.
[13] În ce privește acțiunea în justiție prin care s-ar urmări recunoașterea dreptului de proprietate, dobândit prin accesiune, asupra construcției, deși în Decizia RIL nr. 13/2019 se vorbește despre acțiunea în constatare, este de menționat că despre o acțiune în constatare având acest obiect nu mai poate fi vorba nici din rațiuni procesuale. Așa cum corect s-a observat în literatura de specialitate (a se vedea Gabriel Boroi, Mirela Stancu, Drept procesual civil, Ediția a 4-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 57, nota de subsol 1), având în vedere că, prin acțiune în realizare, se înțelege acum orice mijloc de realizare a dreptului – art. 35 C.proc.civ. (care face inadmisibilă acțiunea în constatare), înseamnă că, chiar și în ipoteza în care constructorul a edificat construcția cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, acesta nu ar mai putea recurge la acțiunea în constatare pentru recunoașterea dobândirii proprietății prin accesiune. Astfel, întrucât dreptul de proprietate asupra construcției se intabulează în cartea funciară pe baza certificatului de atestare prevăzut de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, dacă organul administrației publice refuză emiterea acestui act administrativ, constructorul va recurge la procedura contenciosului administrativ prevăzută de Legea nr. 554/2004.
[14] A se vedea Valeriu Stoica, Curs, p. 351.
[15] Așadar, este vorba despre dispoziția materială pe care proprietarul o exercită asupra bunului său. A se vedea și Valeriu Stoica, Curs, p. 104.
[16] Am arătat deja că dreptul de proprietate asupra construcției se înscrie în cartea funciară în baza certificatului de atestare prevăzut de art. 36 alin. (6) din Legea nr. 50/1991. Nu trebuie să se confunde faptul că înscrierea dreptului se face, conform art. 888 C.civ., în temeiul unui act emis de autoritățile administrative cu chestiunea referitoare la temeiul dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției, de către însuși autorul acesteia, care nu este cel prevăzut de art. 557 alin. (2) C.civ., ci accesiunea, conform art. 557 alin. (1) C.civ. corelat cu art. 577 alin. (2) C.civ. (reamintim că, la momentul edificării construcției, autorul acesteia a avut un titlu asupra terenului pe care a construit).
[17] A se vedea Valeriu Stoica, Curs, p. 344.
[18] A se vedea Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, București, 2018, p. 241 – 242. A se vedea și Valeriu Stoica, Curs, p. 363.
[19] A se vedea Marian Nicolae, op.cit., p. 578.
[20] Buna-credință se va aprecia conform celor stabilite de art. 586 C.civ.
[21] A se vedea și Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, București, 2018, p. 287 – 289 și p. 588 – 590; Valeriu Stoica, Curs, p. 457 – 459.
[22] Spre exemplu, în situația uzucapiunii tabulare prevăzute de art. 931 C.civ., este posibil ca subdobânditorul terenului, chiar de rea-credință fiind (adică a cunoscut viciile titlului transmițătorului său), să recurgă, în temeiul art. 933 C.civ., la joncțiunea posesiei sale cu posesia lui de cuius, dacă acesta din urmă a fost de bună-credință atât la momentul înregistrării cererii sale de înscriere în cartea funciară, cât și al intrării în posesia terenului, având în vedere regula mala fides superveniens non impedit usucapionem prevăzută de art. 931 alin. (2) C.civ. În acest sens, a se vedea Irina Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013, p. 444 și 439.
[23] A se vedea și Andrea-Annamaria Chiș, Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 242 și urm.
[24] A se vedea Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, București, 2018, p. 811 – 812.
[25] A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Vol. III, apărut în colecția Restitutio, Ed. All Beck, București, 2002, p. 140.
[26] A se vedea Corneliu Bîrsan, op.cit., p. 366.
[27] A se vedea Corneliu Bîrsan, op.cit., p. 364 – 366.
[28] A se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2006, p. 407 și urm.
[29] A se vedea Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 321 și urm.
[30] A se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2006, p. 292.
[31] Conform art. 36 din Legea nr. 7/1996 (în varianta legii anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil).
[32] Afirmația se sprijină pe faptul că, așa cum corect s-a arătat în doctrină (Radu Rizoiu, Contractul de ipotecă în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 79 și urm.), în realitate, se poate vorbi de efectul translativ de drepturi al contractului de ipotecă, ceea ce justifică ca și creditorul ipotecar să fie considerat asemenea unui dobânditor (cumpărător, donatar etc.) al bunului. În aceeași monografie (Radu Rizoiu, op.cit., p. 91 și urm.), se argumentează și chestiunea caracterului oneros al contractului de ipotecă, aspect care interesează vechea reglementare, având în vedere că art. 36 din Legea nr. 7/1996, în varianta legii anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, nu menționa în mod expres situația contractului de ipotecă, așa cum o face Codul civil în vigoare [art. 901 alin. (3)].
[33] Cu privire la noțiunea de terți în sistemul de carte funciară, a se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2006, p. 252 și urm.
[34] A se vedea Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 328.
[35] A se vedea Adina Nicolae în V.M. Ciobanu, M. Nicolae, Noul Cod de procedură civilă, comentat și adnotat, Vol. I. – art. 1 – 526, Ediția a II-a, revizuită și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2016, p. 1193, p. 1215.
[36] Pe care, în ultimă instanță, o permit dispozițiile art. 1 alin. (2) C.civ.
[37] Radierea dreptului de ipotecă în temeiul art. 908 alin. (1) pct. 3 C.civ. nu înseamnă că efectele ipotecii nu ar mai trebui recunoscute în relația dintre creditorul ipotecar și proprietarul terenului. Ipoteca a fost legal constituită de către constructor, în calitate de proprietar al acesteia (art. 2.365 C.civ.), și, tocmai de aceea, temeiul rectificării cărții funciare nu este art. 908 alin. (1) pct. 1 C.civ., aceste din urmă dispoziții legale vizând ipoteza unui contract de ipotecă lovit de nulitate, ceea ce nu se poate reține în cazul analizat.
[38] A se vedea Adina Nicolae, Relativitatea și opozabilitatea efectelor hotărârii judecătorești, Ed. Universul Juridic, București, 2008, p. 183.
[39] A se vedea Dimitrie Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, Tomul III, Partea I, Atelierele grafice Socec & Co, București, 1909, p. 343 (reeditare anastatică a Ed. Universul Juridic, în colecția Cultura Juridică).


Prof. univ. dr. Marieta Avram
Av. titular AVRAM LAW

Cristian Daniel David Samoilă
Consilier juridic BRD-GSG