Contestația la executare. Efecte controversate cu privire la soarta dreptului de proprietate asupra imobilului urmărit

Marieta Avram
Marieta Avram
Cristian Daniel David Samoilă
Cristian Daniel David Samoilă

Declanșarea unei proceduri de urmărire silită imobiliară sau efectuarea anumitor acte de executare specifice acesteia poate fi contestată pentru motive de nelegalitate, contestatorul putând fi, după caz, debitorul urmărit (care va putea invoca atât aspecte generale legate de creanța pusă în executare, prescripția dreptului de a obține executarea silită, necompetența executorului judecătoresc etc., cât și probleme specifice acestei forme execuționale), creditorul urmăritor sau chiar un creditor intervenient, ca participanți la procedura de executare silită [art. 644 alin. (1) pct. 1- 3 C. proc. civ.]. Însă, pentru că realizarea acestei forme de executare silită indirectă presupune transmisiunea (forțată) a dreptului de proprietate având ca obiect imobilul urmărit, este posibil ca și o persoană străină de procedura execuțională, deci care nu are calitatea de participant la executarea silită, să formuleze o contestație la executare prin care să invoce faptul că, în mod greșit, a fost declanșată urmărirea silită asupra unui imobil care nu-i aparține debitorului urmărit, acest terț pretinzând că este titularul dreptului de proprietate având ca obiect imobilul supus executării.

În cadrul prezentului studiu, vom analiza: (1) ipotezele în care un terț solicită anularea executării pe motiv că imobilul urmărit îi aparține, dar și (2) consecințele care rezultă din anularea, la solicitarea unui participant la procedura urmăririi silite, a executării silite înseși sau chiar numai a adjudecării imobilului (ori a unor acte anterioare adjudecării a căror nevalabilitate determină, în mod necesar, și nelegalitatea adjudecării), având în vedere că, în practică, există unele interpretări și soluții, în opinia noastră, criticabile.

1. Contestația la executare formulată de către un terț. Potrivit dispozițiilor art. 712 alin. (1) și art. 715 alin. (4) C. proc. civ., un terț care pretinde că este proprietarul imobilului ce se urmărește pe numele altei persoane (debitorului urmărit) poate formula contestație la executare prin care să solicite anularea urmăririi silite imobiliare cu privire la acest imobil. După cum s-a arătat în doctrină, o astfel de contestație la executare este, ca natură juridică, o veritabilă acțiune în revendicare[1], desigur, în măsura în care imobilul ce se urmărește pe numele debitorului urmărit, revendicat de către terț, se află în posesia debitorului, aceasta fiind, de altfel, situația cel mai des întâlnită în practică. În litigiul ce va avea ca părți pe terțul-reclamant și, pe de altă parte, pe debitorul urmărit și creditorul urmăritor, în calitate de pârâți, se va proceda, ca în orice alt proces de revendicare, la compararea titlurilor de proprietate invocate de cei aflați în conflict. Și totuși, având în vedere că acțiunea în revendicare se judecă în cadrul special al contestației la executare, pot exista unele particularități la care ne vom referi în continuare, analizând, pe rând, următoarele situații posibile:

a) imobilul supus urmăririi silite a fost înscris în cartea funciară în condițiile art. 829 alin. (2) C. proc. civ. sau, dacă fusese înscris anterior declanșării executării silite, terțul-revendicant nu a fost unul dintre cei înscriși ca proprietari tabulari ai imobilului

În orice situație în care terțul–reclamant este străin de eventuala înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele altei sau altor persoane, terțului nu îi poate fi opus principiul publicității materiale al înscrierii drepturilor reale în cartea funciară, el fiind și rămânând străin de aceste înscrieri[2]. Este, spre exemplu, posibil ca, în regiunile țării în care a funcționat (până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996) sistemul de publicitate imobiliară bazat pe registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, imobilul să fi făcut obiectul unor înstrăinări succesive în sensul că proprietarul a înstrăinat imobilul și unei a doua persoane, deși avusese deja loc transferul dreptului de proprietate către primul dobânditor, iar amândoi dobânditorii să fi realizat formalitățile de transcriere a actelor de înstrăinare, potrivit dispozițiilor art. 711 C. proc. civ. 1865. Dacă imobilul a ajuns în posesia celui care a realizat al doilea formalitățile de publicitate imobiliară, iar acesta (care poate fi debitorul urmărit sau chiar cel de la care a dobândit debitorul urmărit), la un moment dat, a solicitat deschiderea cărții funciare și a fost înscris ca prim proprietar tabular, toate acele înscrieri în cartea funciară sunt lipsite de efecte juridice față de terțul-revendicant, acesta urmând să se prevaleze, în compararea titlurilor de proprietate, de faptul că a realizat primul formalitățile de publicitate imobiliară prin registrul de transcripțiuni, astfel că dreptul lui este mai bine caracterizat decât cel invocat de debitorul urmărit[3]. Într-o astfel de situație, se va pune, desigur, problema dacă sunt îndeplinite condițiile necesare invocării uzucapiunii reglementate de Codul civil de la 1864, pentru a respinge pretențiile terțului și, astfel, în cadrul acțiunii în revendicare exercitate prin formularea contestației la executare[4], să se rețină acest mod originar de dobândire a proprietății în favoarea debitorului urmărit sau chiar a autorului său, iar urmărirea silită să își continue cursul firesc.

b) imobilul supus urmăririi silite era înscris în cartea funciară, iar terțul-revendicant a fost proprietar tabular al acestuia

Trei situații pot fi întâlnite, și anume:

i. debitorul urmărit este subdobânditor în raport cu terțul-revendicant;

ii. debitorul urmărit este dobânditorul nemijlocit în raport cu terțul-revendicant, iar creditorul urmăritor este un creditor ipotecar;

iii. debitorul urmărit este dobânditorul nemijlocit în raport cu terțul-revendicant, iar creditorul urmăritor este un creditor chirografar.

i. Pentru a respinge pretențiile terțului care revendică imobilul supus executării silite, debitorul urmărit (sau creditorul urmăritor, în egală măsură, căci acesta are interesul de a menține dreptul de proprietate în patrimoniul debitorului urmărit, pentru a-și putea recupera creanța din sumele obținute în urma valorificării imobilului) va putea invoca, dacă terțul este decăzut din dreptul de a mai acționa contra lui, efectul achizitiv de drepturi reale al înscrierilor în cartea funciară, în condițiile în care debitorul urmărit a fost subdobânditor de bună-credință, în temeiul unui act cu titlu oneros. Mai exact, debitorul urmărit este Tertius care, în temeiul principiului publicității materiale al înscrierii în cartea funciară prevăzut de dispozițiile art. 901 și 909 alin. (3) C.civ., rămâne proprietar al imobilului urmărit, chiar dacă dreptul autorului său, Secundus, adică cel care a dobândit de la terțul revendicant, Primus, este radiat la cererea (acțiunea în rectificare) formulată de acesta din urmă[5]. Este posibil, de asemenea, ca debitorul urmărit să fie și un subdobânditor în temeiul unui act cu titlu gratuit, caz în care, dacă a fost de bună-credință și au trecut 5 ani de la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciară, rămâne titularul acestuia, stingându-se, prin același efect al decăderii prevăzut de art. 909 alin. (4) C.civ., dreptul de proprietate care i-a aparținut terțului-revendicant.

ii. Situația analizată este aceea în care debitorul urmărit a constituit o ipotecă în favoarea creditorului urmăritor și, în timpul urmăririi silite având ca obiect imobilul ipotecat, terțul-revendicant solicită anularea executării pe motiv că, dacă se desființează titlul de proprietate al constituitorului ipotecii, adică al debitorului urmărit, operează regula de drept resolute iure dantis…, astfel că se desființează și contractul de ipotecă încheiat între debitorul urmărit și creditorul urmăritor. Potrivit dispozițiilor art. 901 alin. (3) și art. 909 alin. (3) C.civ., efectul achizitiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară operează și în favoarea creditorului ipotecar, ceea ce înseamnă că titularul dreptului real de ipotecă, asimilat subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui drept real principal, va putea obține în aceleași condiții respingerea acțiunii în rectificare pe care terțul-revendicant o formulează (și) împotriva sa. În ce privește soluția pe care instanța o va da asupra contestației la executare, lucrurile nu sunt atât de simple pe cât ar putea să pară la prima vedere. Dacă nu ar fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 909 alin. (3) C. civ., adică în situația în care creditorul urmăritor nu ar putea să apere cu succes, în conflictul cu terțul-revendicant, dreptul de ipotecă constituit în favoarea sa de către debitorul urmăritor (al cărui titlu de proprietate se dovedește a fi nevalid), evident că instanța va admite contestația la executare, adică acțiunea în revendicare și, desigur, rectificarea cuprinsului cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele debitorului urmărit și a dreptului de ipotecă intabulat în favoarea creditorului urmăritor, precum și radierea notării urmăririi silite asupra imobilului redobândit de către terț. Reținând, așadar, ineficacitatea titlului de proprietate al debitorului urmărit, precum și a contractului de ipotecă, instanța de executare va anula urmărirea silită imobiliară și îl va obliga pe posesorul imobilului (care a fost debitor urmărit) să restituie bunul către terțul-proprietar. Însă, dacă creditorul ipotecar poate opune terțului-revendicant împlinirea termenului de decădere în care se putea formula acțiunea în rectificare împotriva titularului dreptului de ipotecă, ceea ce înseamnă că dreptul de ipotecă rămâne valabil pe temeiul principiului publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară, instanța nu ar mai putea pronunța anularea procedurii de urmărire silită imobiliară, altfel spus, nu s-ar mai justifica soluția de admitere a contestației la executare[6]. Este adevărat că, în considerentele hotărârii de respingere a contestației, instanța va reține că titlul de proprietate al constituitorului ipotecii (recte, al debitorului urmărit) este nul și că dreptul de proprietate înscris pe numele acestuia va putea fi radiat, dar, pentru că ipoteca al cărui titular este creditorul urmăritor i se opune terțului-revendicant, nu mai există argumentele juridice necesare pentru a invalida însăși procedura urmăririi silite. Sigur că nu este vorba despre situația prevăzută de art. 827 C. proc. civ., când dreptul de proprietate transmis de către debitorul urmărit unui terț, ulterior notării urmăririi silite, este inopozabil creditorului urmăritor, ci, dimpotrivă, în baza hotărârii judecătorești pronunțate cu privire la acțiunea în revendicare soluționată în cadrul contestației la executare[7], creditorului urmăritor îi este opozabil faptul că dreptul de proprietate a revenit, ca efect al nulității actului de înstrăinare dintre terț și debitorul urmărit, în patrimoniul terțului-revendicant, numai că și acesta din urmă este obligat să respecte dreptul de ipotecă dobândit de creditorul urmăritor de la un non dominus (debitorul urmărit care a pierdut proprietatea), dar care (ipotecă), pe temeiul regulilor de carte funciară, rămâne valabilă. Iată de ce, față de cadrul procesual specific (al contestației la executare) în care s-a formulat acțiunea în revendicare introdusă de către terț, este firesc ca, deși se va reține nulitatea titlului de proprietate al debitorului urmărit, să nu se anuleze urmărirea silită imobiliară[8], adică ceea ce, în fond, s-a solicitat prin contestația la executare de către terț [art. 712 alin. (1) C. proc. civ.], ci executarea să continue împotriva terțului redevenit proprietar al imobilului urmărit. Consecința va fi aceea că toate actele (publicații de vânzare etc.) îi vor fi comunicate terțului – care, practic, va avea calitatea de debitor urmărit, așa cum o are și un garant ipotecar executat silit –, acesta având, desigur, inclusiv posibilitatea de a împiedica vânzarea silită a imobilului, dacă va recurge la procedura depunerii cu afectațiune specială prevăzută de dispozițiile art. 863 alin. (1) C. proc. civ., o aplicație particulară a prevederilor art. 721 C. proc. civ.

iii. În situația în care terțul-revendicant solicită anularea executării silite, invocând nulitatea actului de înstrăinare a imobilul încheiat de el și debitorul urmărit, iar creditorul urmăritor este un creditor chirografar al debitorului urmărit, în mod evident, dacă instanța de executare va găsi întemeiată pretenția terțului cu privire la (ne)validitatea titului de proprietate al debitorului urmărit, va admite contestația la executare (toate capetele de cerere formulate în cadrul acestui proces), imobilul fiind scos de sub urmărirea creditorului chirografar al debitorului-neproprietar[9].

O ipoteză specială este aceea în care terțul ar formula acțiunea în revendicare nu în cadrul contestației la executare, ci separat, doar împotriva proprietarului tabular al imobilului (debitor urmărit în procedura execuțională a cărei anulare terțul nu a cerut-o). La solicitarea terțului, acțiunea în revendicare va fi notată în cartea funciară a imobilului urmărit, în temeiul art. 902 alin. (2) pct. 19 C. civ. Se ridică întrebarea dacă, obținând această notare în cartea funciară, terțul-revendicant va putea opune adjudecatarului faptul că, chiar dacă nu a formulat contestație la executare prin care să solicite anularea executării, el a adus la cunoștința terților că imobilul ar putea să nu fie proprietatea debitorului urmărit, ceea ce înseamnă că adjudecatarul (care a cumpărat imobilul în aceste condiții) nu ar mai putea invoca buna-credință, având în vedere dispozițiile art. 901 alin. (2) lit. a) C. civ. Terțul-revendicant, pentru a întări cele afirmate [ineficacitatea actului de adjudecare pentru că adjudecatarul ar fi un terț de rea-credință, conform art. 909 alin. (1) C. civ.], va mai arăta că, atunci când legiuitorul a stabilit efectele adjudecării – art. 857 alin. (3) și (4) C. proc. civ., nu a inclus notarea acțiunii în revendicare între sarcinile/înscrierile ce se radiază odată cu intabularea dreptului adjudecatarului, de unde rezultă că voința legiuitorului a fost de a da efecte dispozițiilor art. 901 alin. (2) C. civ. inclusiv în situația în care subdobânditorul este un adjudecatar, iar nu doar dacă este vorba despre înstrăinări voluntare ale dreptului de proprietate.

În opinia noastră, interpretarea de mai sus, chiar dacă ar putea să pară convingătoare, nu ar putea fi totuși primită. În sprijinul interpretării contrare, pe care o considerăm corectă, trebuie pornit de la dispozițiile art. 715 alin. (5) C. proc. civ., conform cărora, dacă terțul nu formulează contestația la executare (acesta și, în principiu, doar acesta fiind cadrul în care trebuie formulată acțiunea în revendicare) în cel mult 15 zile de la adjudecarea imobilului, dreptul de proprietate al terțului se stinge, întrucât dreptul de proprietate al adjudecatarului este definitiv dobândit. Într-adevăr, potrivit prevederilor art. 860 alin. (1) C. proc. civ., orice cerere de evicțiune – adică tocmai acțiunea în revendicare a terțului – este definitiv stinsă, ceea ce înseamnă că terțul-revendicant este condiționat să își formuleze pretențiile referitoare la proprietate în cadrul special al contestației la executare reglementate de dispozițiile art. 715 alin. (4) C. proc. civ., astfel că nu va putea invoca, pentru a-l evinge pe adjudecatar, faptul că el a notat totuși, înainte de adjudecarea imobilului, acțiunea în revendicare introdusă pe cale separată. Dar mai trebuie observat un aspect care susține necesitatea formulării acțiunii în revendicare în cadrul specific al contestației la executare, dacă urmărirea silită imobiliară a fost notată în cartea funciară anterior notării acțiunii în revendicare pe care terțul ar formula-o pe cale separată și care, pentru motivele arătate, ar rămâne ineficientă în raport cu adjudecatarul. Potrivit dispozițiilor art. 840 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., publicațiile de vânzare se comunică doar celor care au obținut „notări în legătură cu vreun drept real” ce „sunt anterioare notării urmăririi silite în cartea funciară a imobilului[10]. Prin urmare, legea consideră ineficiente în raport cu creditorul urmăritor și cu adjudecatarul înscrierile în cartea funciară ulterioare notării urmăririi silite, de unde rezultă că adjudecatarul, pe bună dreptate, va putea invoca că îi este inopozabilă acțiunea în revendicare formulată de către terț pe cale separată, chiar dacă anterior adjudecării, fiind astfel sancționat terțul pentru faptul că nu a introdus acțiunea în revendicare în condițiile speciale stabilite de art. 715 alin. (4) și (5) C. proc. civ.

Pe baza celor arătate mai sus, poate fi fundamentată soluția care, după părerea noastră, ar trebui să fie considerată corectă și în ipoteza inversă, anume atunci când acțiunea în revendicare a fost notată în cartea funciară, la solicitarea terțului, anterior notării urmăririi silite imobiliare. Considerăm că, în acest caz, adjudecatarul nu ar mai putea invoca inopozabilitatea față de el a acestei înscrieri în cartea funciară[11], ceea ce înseamnă că adjudecatarul  nu mai poate fi privit ca un terț de bună-credință, astfel cum această noțiune trebuie înțeleasă, în această materie, în lumina dispozițiilor art. 901 alin. (2) C.civ. În concluzie, terțul-revendicant va putea formula acțiunea în rectificarea cuprinsului cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate intabulat în favoarea adjudecatarului de rea-credință, conform art. 909 alin. (1) C. civ., fiind posibil ca, dacă terțul-revendicant a solicitat atât revendicarea, cât și rectificarea, această acțiune fiind notată în cartea funciară, hotărârea de admitere a acțiunii în rectificare să producă efecte și împotriva adjudecatarului, potrivit art. 910 alin. (2) C. civ., adică dreptul de proprietate înscris în favoarea acestuia să fie radiat chiar dacă nu a fost parte în procesul dintre terț și debitorul urmărit (al cărui succesor cu titlu particular însă este și, astfel, hotărârea produce efecte obligatorii și față de el).

În sfârșit, se mai impune o precizare, și anume faptul că, dacă adjudecatarul este un terț de bună-credință din punctul de vedere al faptului că notarea urmăririi silite este anterioară notării unei eventuale acțiuni în revendicare formulate pe cale separată, iar nu în cadrul contestației la executare, efectul special al dobândirii definitive a dreptului de proprietate de către adjudecatar, conform dispozițiilor art. 715 alin. (5) și art. 860 alin. (1) C. proc. civ., se poate produce mai repede decât se produce efectul achizitiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară sau, cum mai este cunoscut, principiul publicității materiale [art. 901 și art. 909 alin. (3) C. civ.], pentru că dobândirea dreptului de către adjudecatar operează la momentul la care s-a împlinit termenul de 15 zile de la data licitației – art. 715 alin. (4) C. proc. civ., indiferent de timpul scurs de la data înscrierii debitorului urmărit ca proprietar al imobilului, spre deosebire de termenul de un an sau de 3 ani în care, potrivit art. 909 alin. (3) C. civ., principiul publicității materiale este suspendat și în care (termen) înstrăinătorul din actul primar se poate îndrepta și împotriva subdobânditorului.

2. Contestația la executare formulată de către participanții la executare. Întoarcerea executării. Este adjudecatarul ”terț de bună-credință”?

O procedură de urmărire silită imobiliară, încuviințată de instanța de executare, debutează prin comunicarea de către executorul judecătoresc, în condițiile art. 667 – 668 și art. 820 C. proc. civ., a actelor premergătoare actelor de executare propriu-zise ce se vor realiza în cadrul acestei proceduri execuționale, debitorul urmărit fiind astfel înștiințat cu privire la aceasta. Conform art. 666 alin. (6) C. proc. civ., încheierea de încuviințare a executării silite va putea fi contestată de către debitorul care, pentru oricare din motivele prevăzute la art. 666 alin. (5) C. proc. civ., invocă nelegalitatea executării.  Desigur, debitorul-contestator ar putea solicita și suspendarea executării silite, în condițiile art. 719 C. proc. civ., dar este posibil să nu o solicite, după cum, dacă nu este vorba de unul din cazurile de excepție de la alin. (4) al articolului menționat, este posibil și ca instanța să respingă cererea de suspendare a executării formulate de către contestator. În aceste ipoteze, executarea își va continua cursul firesc, ceea ce înseamnă că, în cazul urmăririi silite imobiliare, nu este exclus ca imobilul să se vândă înainte de a se pronunța o soluție definitivă asupra contestației la executare, iar aceasta să fie o soluție de anulare a executării. Tot astfel, este posibil ca, indiferent dacă debitorul sau creditorul este contestatorul, să se critice raportul de evaluare a imobilului ce determină fixarea prețului de la care începe valorificarea acestuia (art. 836 – 837 C. proc. civ.)[12], fără a se solicita sau, după caz, fără a fi admisă o cerere de suspendare a executării silite până la soluționarea contestației la executare având ca obiect raportul de evaluare.

Importanța practică a problemei rezidă în faptul că, în cazul în care s-a admis contestația la executare și a fost anulată executarea silită înseși, dar, între timp, imobilul a fost adjudecat, se pune, în mod firesc, problema întoarcerii executării silite, în contextul aplicării art. 723 C. proc. civ., potrivit căruia: ”(1) În toate cazurile în care se desființează titlul executoriu sau însăși executarea silită, cel interesat are dreptul la întoarcerea executării, prin restabilirea situației anterioare acesteia. Cheltuielile de executare pentru actele efectuate rămân în sarcina creditorului.

(2) Bunurile asupra cărora s-a făcut executarea se vor restitui celui îndreptățit, fără însă a se aduce atingere drepturilor definitiv dobândite de terții de bună-credință.

(3) În cazul în care executarea silită s-a făcut prin vânzarea unor bunuri mobile, întoarcerea executării se va face prin restituirea de către creditor a sumei rezultate din vânzare, actualizată în funcție de rata inflației, cu excepția situației când se aplică art. 777.”

În practica judecătorească se remarcă tendința de a aplica dispozițiile art. 723 alin. (2) C. proc. civ., în cadrul procedurii de întoarcere a executării silite, pornind de la premisa că adjudecatarul ar fi terț dobânditor de bună-credință îndrituit de lege să păstreze proprietatea asupra imobilului.  Buna-credință, în interpretarea jurisprudențială pe care nu o împărtășim, ar rezulta din împrejurarea că adjudecatarul a participat la licitația în care a dobândit imobilul fără a cunoaște faptul că exista un litigiu având ca obiect anularea executării înseși/a actului de care depinde existența adjudecării. Reținând așa-zisa buna-credință a adjudecatarului, s-a decis fie în sensul respingerii cererii de întoarcere a executării silite prin care, ca efect al hotărârii de anulare, s-a solicitat, conform art. 724 alin. (1) C. proc. civ., reînscrierea debitorului în cartea funciară ca proprietar tabular [și, eventual, a creditorului urmăritor ca titular al ipotecii radiate în temeiul art. 857 alin. (3) și (4) C.proc.civ.][13], fie în sensul de a admite întoarcerea executării, dar prin echivalent, într-o modalitate vădit eronată, și anume obligând creditorul urmăritor la plata contravalorii imobilului către debitorul urmărit (sic!), adjudecatarul fiind scutit de obligația de a restitui imobilul (întrucât este considerat că rămâne proprietar al imobilului), pentru că a fost terț de bună-credință, conform art. 724 alin. (1) C. proc. civ., într-o interpretare a acestui text de lege care, în mod nepermis, îi denaturează sensul[14].

Considerăm că o asemenea practică este criticabilă, nefiind în acord nici cu prevederile legale în materia executării silite și nici cu dispozițiile legale în materia cărții funciare, de care instanța de judecată trebuie să țină cont, în lumina art. 724 alin. (1) C. proc. civ., coroborate cu art. 901 C. civ. Or, soluția de a considera că, în materia executării silite imobiliare, adjudecatarul este terț dobânditor de bună-credință îndreptățit să păstreze bunul,  conduce practic la situația în care întoarcerea executării silite nu s-ar mai putea realiza aproape niciodată în natură, afară de cazurile excepționale de fraudă la lege, ceea ce nu poate fi admis. Astfel cum vom demonstra în continuare, în materie imobiliară, simpla bună-credință nu poate să conducă la validarea dobândirii dreptului de proprietate printr-un act juridic lovit de nulitate (actul de adjudecare), cu ignorarea regulilor specifice de carte funciară.

 

Principalele chestiuni de drept pe care instanțele de judecată trebuie să le soluționeze într-o asemenea situație sunt următoarele: (a) care sunt efectele hotărârii de anulare a executării silite față de adjudecatar și, respectiv, dacă adjudecatarul poate fi considerat terț de bună-credință față de o asemenea hotărâre judecătorească?; (b) dacă actul de adjudecare este lovit de nulitate,  adjudecatarul poate să fie considerat terț de bună-credință, pentru a bloca întoarcerea restituirii imobilului în natură în patrimoniul debitorului și a păstra deplina proprietate asupra imobilului?

a) Efectele hotărârii de anulare a executării silite înseși sau a unor acte premergătoare esențiale față de adjudecatar

(i) Forță obligatorie sau opozabilitate? Bună-credință sau asumarea riscului juridic de către adjudecatar?

Soluționarea acestei probleme depinde de corecta calificare a calității pe care adjudecatarul o are în procedura executării silite.

Părți în procesul în care se judecă contestația la executare împotriva executării înseși sau, cum arătam, împotriva unuia din actele premergătoare vânzării (raportul de evaluare) sunt doar debitorul urmărit și creditorul urmăritor. Despre persoana adjudecatarului (care va dobândi imobilul, întrucât executarea nu a fost suspendată) încă nu poate fi vorba. Prin urmare, întrucât contestația la executare se va judeca între creditor și debitor, întrebarea la care trebuie să răspundem este dacă hotărârea ce se va pronunța în acest litigiu i se va impune adjudecatarului care nu a fost (pentru că nu putea fi!) parte în proces. Răspunsul la această întrebare presupune o corectă determinare a efectelor hotărârii judecătorești, ținând cont de particularitățile unui proces în care se judecă o contestație la executare.

Potrivit art. 435 C. proc.civ. ”(1) Hotărârea judecătorească este obligatorie și produce efecte numai între părți și succesorii acestora.                       

(2) Hotărârea este opozabilă oricărei terțe persoane atât timp cât aceasta din urmă nu face, în condițiile legii, dovada contrară.”

Textul distinge, așadar, între forța obligatorie a hotărârii judecătorești, întemeiată pe caracterul relativ al hotărârii ca și act jurisdicțional care se impune părților și succesorilor acestora și opozabilitatea acesteia față de terțe persoane.

Sfera terților acoperă în raport cu hotărârea judecătorească persoanele care nu au stat în proces, neavând calitatea de părți. Din această perspectivă, s-ar putea  considera că   adjudecatarul  ar trebui privit ca un terț în sensul dispozițiilor art. 435 alin. (2) C. proc. civ., mai exact, că hotărârea de anulare a executării (sau a unui act necesarmente legat de adjudecare) i-ar fi opozabilă adjudecatarului. Numai că aspectul de opozabilitate a unui act jurisdicțional se referă la situația în care persoana față de care se invocă acest efect procedural al hotărârii este, întotdeauna, o persoană care nu are calitate procesuală pentru a participa în procesul în care se va pronunța hotărârea respectivă și, deci, nu trebuie să figureze ca parte în procesul respectiv. Această persoană, terț căruia îi este opozabilă hotărârea judecătorească, este doar în mod indirect atinsă de efectele acelei hotărâri[15], bunăoară, creditorul chirografar care, așa cum, în planul dreptului substanțial, suportă efectele actelor încheiate de debitorul său, prin care se produc fluctuații în patrimoniul acestuia din urmă, tot la fel, în plan procedural, suportă (prin faptul că îi sunt opozabile) efectele hotărârilor judecătorești pronunțate în contradictoriu cu cel asupra patrimoniului căruia se exercită dreptul (terțului) de gaj general[16].  Într-adevăr, un astfel de terț (creditorul chirografar) nu se justifică să stea în procesul în care se judecă debitorul său cu cocontractantul acestuia, dar poate, atunci când interesele sale sunt afectate, să își exercite dreptul de a face dovada contrară celor statuate în hotărâre, drept pe care i-l recunosc dispozițiile art. 435 alin. (2) C. proc. civ. Revenind la situația adjudecatarului, se observă că acesta nu participă la procesul în care se judecă contestația la executare nu pentru că ar fi într-o situație precum aceea a creditorului chirografar, ci pentru simplul fapt că încă nu se poate vorbi despre persoana adjudecatarului la momentul formulării contestației la executare, această calitate fiind dobândită, prin ipoteză, ulterior acestui moment[17]. Așadar, hotărârea de anulare a executării nu i se opune adjudecatarului printr-un simplu efect de opozabilitate[18],  ci i se impune prin însăși forța obligativității actului jurisdicțional, astfel cum este reglementată de dispozițiile art. 435 alin. (1) C. proc. civ.  Ar putea exista și tentația de a crede că hotărârea de anulare a executării, pronunțată într-un proces la care adjudecatarul nu a participat, ar fi obligatorie pentru acesta în considerarea calității lui de succesor cu titlu particular al debitorului urmărit, căci art. 435 alin. (1) C. proc. civ. se referă la obligativitatea hotărârii față de părți (or, tocmai ce am stabilit că adjudecatarul nu a fost parte în procesul în care s-a anulat executarea) și succesorii acestora. Concluzia potrivit căreia adjudecatarului i s-ar impune hotărârea cu efect obligatoriu întrucât acesta urmează a fi privit ca succesor cu titlu particular al debitorului urmărit trebuie să se verifice în raport cu împrejurarea că, atunci când se analizează efectul hotărârii față de succesorul părții ce a stat în proces, se are în vedere faptul că succesorului cu titlu particular îi profită o hotărâre dată în favoarea autorului său, după cum este afectat în mod direct de hotărârea pronunțată împotriva celui de la care a dobândit[19]. Or, în cazul adjudecatarului, se observă că hotărârea de anulare a executării, favorabilă debitorului urmărit, este, în mod evident, una defavorabilă interesului său de a nu pierde proprietatea dobândită prin adjudecarea imobilului. Hotărârea favorabilă adjudecatarului ar fi aceea prin care se respinge contestația la executare, adică hotărârea pronunțată în favoarea creditorului urmăritor. Iată de ce, în cazul hotărârii de anulare a executării, obligativitatea (iar nu opozabilitatea) acesteia față de adjudecatarul care nu a fost parte în proces (și care nu trebuie privit, în discuția despre efectele hotărârii de anulare, nici ca succesor cu titlu particular al uneia dintre părțile litigiului) se justifică, în realitate, prin aceea că executarea silită este un întreg angrenaj de acte care nu pot fi despărțite unele de altele, deci care, doar împreună, pot conduce la atingerea scopului acestei proceduri.

În realitate, chiar dacă adjudecatarul nu a fost parte în procesul în care s-a admis o contestație la executare, el nu poate ignora faptul că vânzarea imobilului se realizează în cadrul unei proceduri de executare silită care este guvernată de principiul legalității consacrat de art. 625 C. proc. civ. care prevede expres în alin. (1) că: Executarea silită se face cu respectarea dispozițiilor legii, a drepturilor părților și ale altor persoane interesate”. Textul este revelator, pentru că, din cuprinsul lui rezultă că principiul legalității se întinde nu doar asupra părților (creditor și debitor), ci și asupra tuturor persoanelor interesate în procedura executării silite. Așadar, potențialul adjudecatar nu poate fi considerat terț (penitus extranei) în raport cu procedura executării silite sau cu hotărârea prin care s-a admis contestația la executare și s-a dispus anularea executării silite înseși sau a unui act determinant în cadrul executării silite imobiliare, pentru că, în realitate, adjudecatarul  devine, chiar dacă nu este menționat la art. 644 alin. (1) C. proc. civ., un veritabil participant la procedura executării silite, alături de părți, având, în sensul art. 625 C. proc. civ. calitatea de ”persoană interesată”.

În acest context,  considerăm că adjudecatarul are în procedura executării silite o poziție specială, care implică faptul că, deși nu este formal parte în raportul juridic execuțional, calitatea de ”persoană interesată” îl plasează în sfera terțului care devine parte la procedură, sub aspectul respectării legalității executării silite, iar nu în sfera terților desăvârșiți. În acest sens, în mod judicios în doctrina juridică s-a arătat că pentru a se determina corect sfera terților trebuie avută în vedere dinamica raporturilor juridice și, deci, un criteriu evolutiv, realizându-se distincția necesară între terți deveniți părți și părți devenite terți, terți care suportă anumite efecte ale contractului și terți absoluți (penitus extranei). [20]. Așadar, luând în considerare caracterul evolutiv al procedurii de executare silită, adjudecatarul este, inițial, doar o persoană interesată (nedeterminată, dar determinabilă), care, în final, devine parte în procedura executării și parte (cumpărător) în vânzarea imobiliară silită, în calitate de dobânditor nemijlocit al dreptului de proprietate aparținând debitorului asupra bunului imobil urmărit.   În planul dreptului material, acești terți aparenți trebuie asimilați părților. În planul dreptului procesual, adjudecatarul evoluează, așadar, de la calitatea de persoană interesată (potențial dobânditor) la calitatea de parte în raportul de vânzare silită imobiliară, putând fi asimilat părților în procedura executării silite. Așadar, el este doar aparent un terț, calitatea lui în cadrul executării silite fiind una evolutivă, pe măsură ce însăși procedura executării silite  avansează, până la asimilarea lui cu părțile.

În ceea ce privește buna sau reaua-credință a adjudecatarului, în raport cu legalitatea actelor de executare silită, apreciem că prezumția generală de bună-credință trebuie să fie aplicată ținând cont, de asemenea, de specificitatea materiei.

Mai trebuie spus că nu există nicio dispoziție legală în Codul de procedură civilă care să se refere la buna sau reaua-credință a adjudecatarului, în  modalitatea în care acest criteriu a fost utilizat în soluțiile de practică judiciară la care ne-am referit. Dacă, ad absurdum, am admite că s-ar putea discuta despre poziția subiectivă a adjudecatarului față de o contestație la executare în care nu este parte și în soluționarea căreia s-ar putea pronunța anularea executării, ar trebui să se aibă în vedere că, atunci când decide să participe la o procedură de vânzare silită, persoana interesată să adjudece imobilul are posibilitatea de a solicita informații atât executorului, cât și participanților la executare (se înțelege, mai ales debitorului urmărit care are interesul de a obține anularea executării), așa încât să fie informat cu privire la un eventual risc de anulare a executării (deci, implicit, și a adjudecării). Prin urmare, dacă ar fi să se analizeze așa-zisa buna sau reaua-credință a adjudecatarului, în rigoarea principiului de drept conform căruia legea îl protejează pe cel diligent, iar nu cel neglijent, acesta nu ar putea invoca niciodată buna-credință[21] despre care se vorbește, uneori, în practica judiciară. Iată de ce nu ar trebui, în opinia noastră, să se facă distincție între adjudecatarul care a cunoscut sau cel care nu a cunoscut faptul că procedura de executare (sau un act de care depinde adjudecarea în cadrul executării) în care el a dobândit imobilul este contestată de către debitorul urmărit sau un alt participant la executare, din moment ce putea și trebuia să cunoască. Dacă adjudecatarul nu s-a interesat cu privire la existența unor contestații în curs de judecată sau chiar soluționate în primă instanță [în condițiile în care încheierea primei instanțe de anulare a executării este executorie, conform art. 651 alin. (4) C.proc.civ., dar ale cărei efecte pot fi suspendate în apelul exercitat împotriva acesteia, în temeiul art. 450 C.proc.civ.[22]], nu se poate prevala de buna-credință. Iar dacă a cunoscut existența acestora și totuși a cumpărat imobilul, atunci este firesc să se considere că și-a asumat riscul juridic al desființării actului de adjudecare.

(ii) Nulitatea derivată a  actului  de adjudecare ca efect al admiterii contestației la executare.  Caracterul neutru al bunei-credinței a adjudecatarului 

Problema care s-a pus în practică a fost aceea de a determina soarta procesului-verbal de adjudecare care a fost încheiat în condițiile în care s-a admis contestația la executare, dar, în condițiile în care executarea silită nu era suspendată, aceasta a continuat și chiar s-a finalizat cu actul de adjudecare.

A admite că, deși se anulează întreaga executare (sau chiar numai actele premergătoare adjudecării, în esență, ne referim la stabilirea valorii imobilului urmărit), adjudecarea însăși rămâne neatinsă dacă nu a fost formulată o contestație la executare distinctă, care să fi avut ca obiect numai procesul-verbal de licitație finalizată cu adjudecarea, ar însemna, practic, încălcarea principiului legalității executării silite și lipsirea de orice eficiență a hotărârii prin care s-a admis contestația la executare. Soluția corectă trebuie să aibă la bază, în opinia noastră, logica aplicării instituției nulităților derivate la care se referă dispozițiile art. 179 alin. (2) C. proc. civ.[23]

Într-adevăr, atunci când se formulează o contestație la executare în temeiul art. 849 alin. (2) C. proc. civ.[24], considerăm că motivele de nelegalitate invocate de către contestator trebuie să privească neregularitățile intrinseci modului de desfășurare a licitației în cadrul căreia a fost adjudecat imobilul [spre exemplu: faptul că, deși avusese loc licitația organizată potrivit prevederilor art. 846 alin. (5) C. proc. civ., imobilul a fost valorificat sub prețul de evaluare; nelegalitatea constând în aceea că adjudecatarul este un interpus al debitorului – art. 843 alin. (2) C. proc. civ., sau că a existat o deturnare a licitației publice prin înțelegerea dintre participanți[25], creându-se astfel aparența unui concurs de oferte încât imobilul să fie adjudecat la un preț inferior pragului de 75% din prețul de pornire al primei licitații – art. 846 alin. (8) C. proc. civ.].  Ar fi lipsit de orice justificare, însă, ca, dacă s-a formulat o contestație la executare împotriva executării înseși (sau chiar doar împotriva unui act de a cărui validitate depinde și valabilitatea adjudecării), să i se pretindă contestatorului să formuleze, separat, atâtea contestații la executare câte acte ulterioare (acte premergătoare vânzării silite și vânzarea însăși) vor fi realizate de către executorul judecătoresc. Potrivit dispozițiilor art. 723 alin. (1) și, mai ales, art. 724 alin. (1) C. proc. civ., prin aceeași hotărâre (prin care s-a pronunțat anularea executării), se poate dispune și întoarcerea executării, ceea ce face evident faptul că nu este necesară formularea unor contestații separate, inclusiv sau în special împotriva adjudecării, iar explicația constă în aceea că rolul justiției nu poate fi acela de a constata pur mecanic o nulitate derivată (într-un cadru procesual distinct), judecata presupunând, prin definiție, construirea silogismului judiciar și probabilitatea ca adevărul judiciar să fie stabilit în favoarea oricăreia dintre părțile în litigiu. De aceea, în egală măsură, este nejustificat a impune formularea unor contestații succesive cu privire la actele ulterioare (inclusiv procesul-verbal de adjudecare ulterior) celui de care este legată în mod necesar adjudecarea, în măsura în care din hotărârea judecătorească rezultă, în mod explicit sau chiar implicit, că sancțiunea nulității se întinde și asupra executării silite înseși sau asupra tuturor actelor de executare, inclusiv a actelor ulterioare celui anulat[26].

Anularea întregii executări sau, după caz, a unui act anterior adjudecării, a cărui invalidare determină lipsirea de suport a adjudecării înseși, ar trebui, așadar, să producă întotdeauna efecte depline în raport cu adjudecatarul, indiferent dacă acesta a cunoscut sau nu faptul că există o contestație la executare a cărei admitere conduce la pierderea proprietății dobândite de el în procedura de valorificare a imobilului. Și din acest punct de vedere, în opinia noastră, este lipsit de temei legal să se introducă în discuție aspectul bunei-credințe în persoana adjudecatarului, pentru a admite soluții diferite după cum adjudecatarul a fost de bună-credință sau de rea-credință.

b) Întoarcerea executării silite. Poate fi considerat adjudecatarul terț de bună-credință, în sensul art. 723 alin. (2), coroborat cu art. 724 alin. (1) C. proc. civ. și art. 901 C. civ.? 

Dincolo de considerațiile deja expuse cu privire la buna-credință a adjudecatarului,  problema principală de interpretare și aplicare a dispozițiilor legale constă în a stabili dacă adjudecatarul are sau nu calitatea de terț de bună-credință în sensul art. 723 alin. (2) C. proc. civ. Dacă, odată constatată nulitatea actului de adjudecare, s-ar considera că adjudecatarul este terț de bună-credință, atunci repunerea părților în situația anterioară nu s-ar putea face în natură, ci doar prin echivalent. Dacă, însă adjudecatarul nu este terț de bună-credință, atunci repunerea părților în situația anterioară, în cadrul întoarcerii executării, se va face în natură (adjudecatarul restituie imobilul, debitorul redevine proprietar, iar creditorul restituie suma de bani încasată în cadrul executării silite).

Noțiunea de ”terț” nu este una omogenă, univocă. Atât înțelesul noțiunii de terț, cât și sfera terților pot să fie diferite de la o materie la alta.  Însăși prezenta analiză a pus în lumină faptul că, atunci când avem în vedere sfera terților pentru a determina efectele unei hotărâri judecătorești operăm cu  un anumit set de dispoziții legale și anumite criterii pentru a configura atât noțiunea, cât și sfera terților. Dacă ne raportăm la regulile de carte funciară, noțiunea de terț și sfera terților se stabilesc potrivit normelor specifice de carte funciară.

Prin urmare, noțiunea de terț depinde întotdeauna de un sistem de referință și de instituția juridică în cadrul căreia funcționează această noțiune.

Tocmai aceasta constituie și particularitatea în cazul executării silite imobiliare, pentru că trebuie avute în vedere nu numai dispozițiile art. 723 alin. (2) C. proc. civ., ci și prevederile art. 724 alin. (1) C. proc. civ., care, în ceea ce privește restabilirea situației anterioare în ipoteza care în care bunul supus executării este un imobil, trimit expres la regulile de carte funciară.

În primul rând, reamintim faptul că noul Cod civil a îngrădit și a circumstanțiat precis rolul bunei-credințe în materie de carte funciară, tocmai pentru a asigura stabilitatea și predictibilitatea circuitului civil. În acest sens, este de remarcat faptul că, potrivit art. 17 alin. (3) C.civ. nici măcar eroarea comună și invincibilă, care poate fi considerată ca cea mai desăvârșită bună-credință nu este aplicabilă în materie de carte funciară și nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate. Prin urmare, ar trebui să excludem de plano soluțiile care l-ar îndreptăți pe adjudecatar să păstreze proprietatea asupra imobilului adjudecat, în condițiile în care a fost admisă o contestație la executare care, de exemplu, a anulat executarea silită însăși. Chiar dacă nu a cunoscut existența incidentului în cadrul executării silite (contestația la executare) și nici soluția de admitere a contestației la executare pronunțată de instanța de judecată, adjudecatarul, ca persoană direct interesată în procedură putea și trebuia să se intereseze și, cu minime diligențe, să cunoască aceste împrejurări. Deci, el nu se poate bucura de prezumția de bună-credință.

În al doilea rând, în materia cărții funciare, noțiunea de terț dobânditor de bună-credință are un înțeles specific, dat de conținutul clar al art. 901 C. civ., care reglementează dobândirea cu bună-credință a unui drept real înscris în cartea funciară. Potrivit alin. (4) al art. 901 C. civ., dispozițiile art. 901 C. civ. nu pot fi opuse de o parte contractantă celeilalte părți contractante și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz. [27]

Aceasta înseamnă că, în materie de carte funciară, simpla bună-credință nu are un efect achizitiv, ci trebuie să fie îndeplinite condițiile legale pentru aplicarea principiului publicității materiale. În plus, dobânditorul nemijlocit nu poate fi considerat terț dobânditor de bună-credință, ceea ce înseamnă că, în ipoteza în care un act de dobândire este lovit de nulitate, dobânditorul parte în actul respectiv nu se poate opune efectului nulității (restitutio in integrum) pe considerentul că a fost de bună-credință la încheierea actului de dobândire a imobilului respectiv. În sistemul de carte funciară, terț dobânditor de bună-credință este doar acela care a dobândit de la dobânditorul nemijlocit care, la rândul lui, a dobândit imobilul în temeiul actului lovit de nulitate. Translatând în planul executării silite imobiliare noțiunea de terț dobânditor specifică publicității imobiliare prin cărțile funciare, rezultă că adjudecatarul nu poate fi considerat terț dobânditor, pentru că el, astfel cum am arătat, a devenit parte  în vânzarea silită imobiliară lovită de nulitate, adică este dobânditor nemijlocit care dobândește imobilul direct de la debitorul care are calitatea de vânzător.

Particularitatea vânzării silite este că prețul nu se încasează direct de debitorul vânzător, ci din prețul obținut se plătește creanța creditorului urmăritor. Însă, în planul dobândirii proprietății imobiliare de către adjudecatar, regulile de carte funciară sunt pe deplin aplicabile. Aceasta înseamnă că, în condițiile în care actul de adjudecare este lovit de nulitate, fie și pe calea nulității derivate, și se pune problema întoarcerii executării silite, aceasta trebuie să se realizeze prin restabilirea situației anterioare în natură,  în sensul că adjudecatarul nu se poate prevala de partea finală a art. 723 alin. (2) C.proc.civ., pentru a păstra proprietatea asupra imobilului, ca drept definitiv dobândit de un terț de bună-credință.

O discuție s-ar putea realiza cu privire la buna-credință a adjudecatarului, în raport cu notarea somației de executare în cartea funciară s-ar considera că totuși adjudecatarul ar fi îndreptățit să se prevaleze de buna-credință în materie de carte funciară, în sensul că s-a întemeiat pe informațiile cuprinse în cartea funciară din care rezultă că a fost notată somația de executare, în condițiile art. 827 C. proc. civ., potrivit căruia”Drepturile reale, precum şi orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor şi adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.” Considerăm că nici acest text nu ar putea să susțină teza potrivit căruia adjudecatarul ar fi terț dobânditor de bună-credință în sensul art. 723 alin. (2) C. proc. civ., deoarece textul nu are, în mod evident, în vedere calitatea adjudecatarului de terț, ci privește situația în care alți terți au dobândit drepturi asupra imobilului, pornind de la premisa că executarea silită este valabilă. În alte cuvinte, dispozițiile art. 827 C. proc. civ. sunt edictate pentru a proteja pe (viitorul) adjudecatar împotriva terților care ar dobândi imobilul, în afara procedurii urmăririi silite imobiliare, de la debitorul urmărit, iar nu pentru a-l proteja pe adjudecatar împotriva creditorului urmăritor și debitorului urmărit, în ipoteza anulării executării.

Așadar, în ceea ce îl privește pe adjudecatar, el nu se poate prevala de buna-credință întemeindu-se doar pe notarea din cartea funciară a somației de executare, pentru a face inopozabilă față de el anularea executării printr-o hotărâre judecătorească definitivă, deoarece o asemenea interpretare ar contraveni flagrant principiului legalității executării silite.

Prin urmare, în orice situație, adjudecatarul va fi obligat la restituirea imobilului în cadrul procedurii de întoarcere a executării silite, afară de cazul în care a înstrăinat imobilul și terțul  dobânditor – a cărui bună-credință produce efectul achizitiv de drepturi reale, potrivit art. 724 alin. (1) C. proc. civ. – este apărat de regulile de carte funciară, mai exact de principiul publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară.  Doar în această situație întoarcerea executării silite va avea loc, în temeiul art. 1.641 C. civ., prin echivalent, în sensul că adjudecatarul va fi obligat să restituie valoarea imobilului pe care l-a înstrăinat terțului de bună-credință, adică celui care invocă principiul publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară.

Prin urmare, buna sau reaua-credință prezintă relevanță nu în persoana adjudecatarului, ci în persoana terțului căruia adjudecatarul i-ar înstrăina imobilul pe care el l-a dobândit în procedura execuțională ce se anulează (integral sau de la un anumit act de care depinde adjudecarea). Față de dispozițiile art. 901 alin. (2) lit. a) C. civ., contestatorul (debitorul urmărit sau chiar și creditorul urmăritor, atunci când se contestă un act a cărui nelegalitate afectează în mod necesar și adjudecarea) va putea solicita notarea în cartea funciară a acțiunii sale, împiedicând astfel ca terțul dobânditor, adică cel căruia i-a înstrăinat adjudecatarul, să se prevaleze de buna-credință pe care se întemeiază stingerea acțiunii în rectificare în condițiile prevăzute de art. 909 C. civ. Dacă, în cazul contestației având ca obiect procesul-verbal de licitație, legiuitorul a stabilit un caz special de notare în cartea funciară – art. 849 alin. (3) C. proc. civ., în situația în care se formulează o contestație la executare împotriva executării înseși (sau a unui act din cadrul executării de existența căruia depinde și adjudecarea), apreciem că va trebui cerută, în cadrul aceluiași proces, și întoarcerea executării silite, această cerere având natura unei acțiuni dintre cele care se pot nota în cartea funciară, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 18 și 19 C. civ.

Concluzii finale. Situația dreptului de proprietate având ca obiect imobilul supus urmăririi silite poate fi, așa după cum s-a văzut, una specială, dacă ne referim la o eventuală contestație la executare care, ca natură juridică, reprezintă o veritabilă acțiune în revendicare pe care un terț o promovează pentru scoaterea de sub urmărire a imobilului. În absența formulării acestei acțiuni (în cadrul contestației la executare sau, uneori, chiar pe cale separată), dobândirea dreptului de proprietate de către adjudecatar devine, în realitate, unul din acele moduri de dobândire la care se referă dispozițiile art. 557 alin. (2) C. civ., altul decât principiul publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară. Atunci când însă contestația la executare privește nevalabilitatea executării lato sensu, anularea (inclusiv a) adjudecării nu reprezintă altceva decât o simplă nulitate a unui act de înstrăinare, în planul dreptului substanțial, fiind lipsit de relevanță, sub acest aspect, că a fost vorba de o vânzare silită, iar nu una voluntară. Restituirea prestațiilor care, în plan procesual (execuțional), este reprezentată de instituția întoarcerii executării silite nu diferă, în esență, cu nimic față de regula înscrisă în dispozițiile art. 1.254 alin. (3) C. civ.: cumpărătorul-adjudecatar trebuie să restituie imobilul către vânzătorul-debitor, iar creditorul urmăritor trebuie să restituie prețul către fostul adjudecatar. Doar în ipoteza în care cumpărătorul-adjudecatar l-a înstrăinat unui terț (sub)dobânditor de bună-credință, acesta din urmă, pe temeiul regulilor de carte funciară la care se referă dispozițiile art. 723 alin. (2) și art. 724 alin. (1) C. proc. civ. ce reprezintă o aplicație particulară a prevederilor art. 1.648 alin. (1) C. civ., va rămâne proprietar al imobilului, fostul adjudecatar fiind obligat la întoarcerea executării (restituirea prestațiilor) prin echivalent.


[1] A se vedea Gabriel Boroi, Mirela Stancu, Drept procesual civil, Ediția a 5-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2020, p. 1254.
[2] A se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Vol. II. Noile cărți funciare, Ed. Universul Juridic, București, 2006, pp. 416 – 420. Principiul publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară impune ca verus dominus să fi fost și el proprietar tabular, în caz contrar, acesta rămânând străin de efectele pe care le produc înscrierile în cartea funciară, în ceea ce ne interesează, efectul achizitiv de drepturi reale pe temeiul aparenței de drept creată prin înscrierea unei persoane ca proprietar, deși aceasta (va fi considerată retroactiv că) nu deținea dreptul.
[3] A se vedea și Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 3, Ed. C.H. Beck, București, 2017, pp. 482 – 483.
[4] În ipoteza în care imobilul a fost înscris în cartea funciară în condițiile art. 829 alin. (2) C. proc. civ., este posibil ca, chiar dacă acțiunea în revendicare nu a fost formulată, conform art. 715 alin. (4) C.proc.civ., în cadrul contestației la executare, cel mai târziu în 15 zile de la vânzarea imobilului, terțul-revendicant să poată formula acțiunea petitorie împotriva adjudecatarului, pe calea unei cereri separate. Acțiunea prin care terțul ar valorifica dreptul de proprietate pretins este însă, prin excepție de la dispozițiile art. 563 alin. (2) C. civ., una prescriptibilă în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare. Această concluzie rezultă din corelarea dispozițiilor art. 715 alin. (5) cu cele ale art. 860 alin. (2) C. proc. civ. Într-adevăr, așa cum s-a arătat în doctrină (a se vedea Gabriel Boroi, Mirela Stancu, op.cit., p. 1414), aceasta este singura situație în care, în legislația actuală, acțiunea în revendicare ar mai putea fi formulată în afara cadrului contestației la executare, caz în care, dacă va fi admisă, adjudecatarul va invoca garanția contra evicțiunii, având acțiunea în regres împotriva debitorului urmărit și, eventual, împotriva creditorului urmăritor, potrivit dispozițiilor art. 862 C. proc. civ.
[5] Cu privire la principiul publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară, a se vedea, pentru reglementarea anterioară, Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Vol. II. Noile cărți funciare, Ed. Universul Juridic, București, 2006, pp. 357 – 451, iar pentru reglementarea actuală, a se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Vol. II. Noile cărți funciare, ediția a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2011, pp. 800 – 809.
[6] Tocmai de aceea, este greșit ca executorul judecătoresc să dispună (așa cum s-a mai întâmplat în unele situații) încetarea executării silite pe temeiul art. 703 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ. [executarea „nu mai poate fi (…) continuată din cauza (…) imposibilității de valorificare” a bunului], atunci când terțul nici măcar nu formulează contestația la executare în temeiul art. 715 alin. (4) C. proc. civ., ci prezintă executorului hotărârea judecătorească obținută în procesul dintre el (terț) și debitorul urmărit, în care instanța a analizat doar valabilitatea titlului de proprietate al debitorului urmărit, chiar dacă a pronunțat nulitatea acestuia, deci nu s-a pronunțat și cu privire la soarta contractului de ipotecă (pentru că nici nu putea să o facă, creditorul ipotecar nefiind parte în acest proces).
[7] Ca orice altă hotărâre judecătorească, și aceasta va produce, conform art. 435 alin. (1) C. proc. civ., efecte substanțiale, i.e. obligativitatea hotărârii față de părțile litigiului, adică terțul-revendicant, debitorul urmărit și creditorul urmăritor, dar și efecte procedurale, i.e. autoritatea de lucru judecat care privește nu doar dispozitivul, ci și considerentele, potrivit art. 430 alin. (2) C. proc. civ., adică acelea prin care instanța statuează cu privire la dreptul de proprietate întors în patrimoniul terțului.
[8] Aceasta nu înseamnă că terțul-revendicant, recunoscut ca proprietar prin considerentele hotărârii de respingere a contestației la executare în care s-a reținut nulitatea titlului de proprietate al debitorului urmărit, nu va putea obține, într-un proces distinct, obligarea celui care a avut calitatea de debitor urmărit să îi restituie posesia imobilului. În acest proces, terțul va invoca, în temeiul art. 431 alin. (2) C. proc. civ., efectul pozitiv al autorității de lucru judecat a hotărârii pronunțate cu privire la contestația la executare. Se observă că, în realitate, procesul distinct la care am făcut referire va fi acțiunea în revendicare propriu-zisă care a fost exercitată în cadrul contestației la executare. Apreciem că, din procesul inițial declanșat prin exercitarea contestației la executare (în care terțul formulează mai multe capete de cerere, și anume anularea executării, nulitatea titlurilor, revendicarea imobilului, rectificarea cuprinsului cărții funciare), instanța va putea disjunge capătul de cerere constând în revendicarea imobilului și rectificarea cărții funciare în sensul radierii, pe temeiul art. 908 alin. (1) pct. 1 C.civ., a dreptului de proprietate înscris pe numele celui care a fost debitor urmărit.
[9] Desigur, dacă sunt îndeplinite condițiile pentru invocarea uzucapiunii tabulare, în temeiul art. 931 C.civ., contestația la executare va fi respinsă, debitorul urmărit fiind recunoscut ca proprietar în temeiul acestui mod originar de dobândire a drepturilor reale principale, chiar dacă titlul său a fost nevalabil.
[10] Altfel spus, dispozițiile art. 840 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. reprezintă temeiul pentru a putea afirma că, odată notată urmărirea silită imobiliară în cartea funciară în care nu fusese înscrisă, anterior, o acțiune prin care i se contestă cuprinsul, adjudecatarul reprezintă un terț de bună-credință în sensul dispozițiilor art. 901 alin. (2) C. civ. Așadar, buna-credință a adjudecatarului este apreciată în raport cu momentul la care are loc notarea urmăririi silite imobiliare, iar nu în funcție de momentul la care a dobândit efectiv acest adjudecatar (adică ulterior notării acțiunii în revendicare formulate de terț, dar care nu era înscrisă la data când s-a notat urmărirea silită imobiliară). Se mai impune o observație: dispozițiile art. 901 C. civ. sunt analizate în doctrină și aplicate în practică prin corelarea lor cu dispozițiile art. 909 C. civ. Considerăm că, deși în privința dobândirii dreptului de proprietate de către adjudecatar devin relevante dispozițiile speciale ale art. 860 alin. (1) C. civ. (dispoziții legale cu efect mai puternic decât cele care consacră principiul publicității materiale al înscrierilor în cartea funciară), în analiza bunei sau relei-credințe a adjudecatarului, trebuie avute în vedere tot dispozițiile art. 901 C. civ., desigur, ținând cont de specificul instituției urmăririi silite imobiliare la care ne-am referit.
[11] Această interpretare pe baza argumentului a contrario a reprezentat, în trecut, o soluție legislativă detaliată într-un text expres. După Marea Unire din 1918, preocuparea legiuitorului a fost aceea de a uniformiza legislația aplicabilă la nivelul întregii țări, având în vedere că, în teritoriile aflate sub stăpânirea habsburgică, se aplicase o altă legislație decât cea din Vechiul Regat. Astfel, prin Legea nr. 389 din 1943 (publicată în M.Of. nr. 142 din 22 iunie 1943) – Decret-lege pentru extinderea legislației civile și comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpați – , după ce, la art. 1 din acest act normativ, s-a stabilit că, între altele, se extinde în teritoriile de peste Carpați și Codul de procedură civilă din 1865, la art. 13 (din Capitolul II al Legii intitulat Dispozițiuni din legile locale mențiunte în vigoare), s-a stabilit că „[e]xecutarea silită asupra bunurilor imobile sau uzufructului imobilelor, cum și măsurile de asigurare asupra acestora se va face potrivit art. 132, 135 – 213, 220 și 221 din Legea nr. LX din 1881, cu modificările aduse prin Legea nr. LIV din 1912”. Ținând cont de faptul că, în Ardeal, era aplicabil sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare, legiuitorul a reglementat, așadar, că, în aceste teritorii, (și) urmărirea silită imobiliară continuă să fie guvernată de vechile reglementări locale.
Art. 161 din Legea execuțională din Ardeal stabilea:
Dacă asupra imobilului ce urmează a fi licitat este notată în cartea funduară o revendicare de drept de proprietate, nerezolvită încă în mod definitiv, și creanța urmăritorului este întabulată în cartea funduară după ce a fost notată revendicarea de drept de proprietate, licitația nu se poate ordona până la rezolvirea în mod definitiv a revendicării.
(…)
Iar dacă creanța urmăritorului are inscripție în cartea funduară înainte de notarea revendicării, licitația se va ordona, fără considerare la revendicare, însă partea din prețul de cumpărare, care rămâne după îndestularea pozițiilor de sarcini, cu inscripție dinainte de notarea revendicării, trebue ținută în depozit judecătoresc până la rezolvirea în mod definitiv a revendicării.
(…)
Normele sunt suficient de clare, în sensul că reglementau soluțiile pe care noi le-am explicat în text, pe baza interpretării dispozițiilor din Codul civil și Codului de procedură civilă actual. Se observă că legiuitorul din Ardeal stabilea că, în situația în care urmărirea silită fusese înscrisă anterior notării revendicării, eventualele sume care rămâneau după îndestularea creditorilor urmăritori nu se distribuiau debitorului urmărit, ci acestea erau puse deoparte, pentru a fi plătite, dacă acțiunea terțului se admitea, acestuia. În mod evident, nu mai putea fi vorba de continuarea acțiunii în revendicare, pentru că imobilul intra în proprietatea adjudecatarului, ci era vorba de acțiunea în pretenții care lua locul acțiunii în revendicare, așa cum, în prezent, ar fi vorba de acțiunea în restituirea prestațiilor prin echivalent, conform art. 1.641 C. civ., prin modificarea cererii de chemare în judecată, potrivit art. 204 alin. (2) pct. 3 C. proc. civ.
[12] Cu privire la admisibilitatea contestație la executare împotriva concluziilor raportului de expertiză, a se vedea și Gabriel Boroi, Mirela Stancu, op.cit., pp. 1387 – 1389.
[13] Prin Sentința civilă nr. 3728/2020 a Judecătoriei Botoșani, citată în nota anterioară, instanța mai reține că „nu s-a dovedit reaua-credință a adjudecatarului-pârât (…), având în vedere că, la momentul vânzării imobilului, executarea silită nu era suspendată (…)”.  Așadar, în concepția instanței care a dispus respingerea cererii de întoarcere a executării silite, contestatorul ar fi trebuit să obțină suspendarea executării silite pentru a împiedica o adjudecare cu bună-credință a imobilului.
[14] Prin Hotărârea nr. 12015/2021 a Judecătoriei Buftea, nemotivată la data elaborării acestui studiu, instanța a dispus: “întoarcerea executării silite efectuate în dosarul de executare nr. … aflat pe rolul BEJA … prin echivalent bănesc şi obligă creditoarea să restituie [debitorilor urmăriți] suma de … lei, sumă ce se va actualiza cu rata inflației până la plata efectivă a sumei datorate”. Deși nemotivată hotărârea, putem intui că instanța a pronunțat această soluție găsind întemeiată apărarea adjudecatarului care, în proces, a invocat buna sa credință în raport cu dispozițiile art. 723 alin. (2) și 724 alin. (1) C. proc. civ., astfel că, fiind anulată executarea, instanța a considerat că singura soluție posibilă este aceea de a obliga creditorul urmăritor să plătească debitorilor urmăriți contravaloarea imobilului care nu mai poate fi revendicat de la adjudecatarul – terț de bună-credință.
[15] A se vedea Adina Nicolae, în V.M. Ciobanu, M. Nicolae, Noul Cod de procedură civilă, comentat și adnotat, Vol. I – art. 1- 526, Ediția a II-a, revizuită și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2016, p. 1216.
[16] A se vedea Adina Nicolae, op.cit., pp. 1215 – 1216.
[17] Nu poate fi chemată în judecată o persoană determinabilă – viitorul adjudecatar –, ci, potrivit dispozițiilor art. 194 lit. a) C.proc.civ., doar o persoană determinată. Imaginându-ne, arguendo, că legea ar stabili posibilitatea de a fi chemată în judecată și o persoană determinabilă (ceea ce ar presupune, desigur, și apărarea drepturilor viitorului adjudecatar printr-un curator litis), prezența viitorului adjudecatar, prin curator, în proces ar fi pe deplin justificată, adică acesta ar avea și el calitate procesuală pasivă, având în vedere că, anulându-se încheierea de încuviințare a executării (sau un act premergător adjudecării, cum este raportul de evaluare al imobilului urmărit), efectul anulării se răsfrânge, potrivit prevederilor art. 179 alin. (2) C.proc.civ., asupra tuturor actelor subsecvente care au condus la adjudecare, inclusiv adjudecarea însăși.
[18] Într-adevăr, dacă ar fi în discuție simpla opozabilitate față de adjudecatar a hotărârii prin care instanța a anulat executarea (ceea ce înseamnă și pierderea proprietății de către adjudecatar), adjudecatarul ar putea să se prevaleze de faptul că, în raport cu el, hotărârea de anulare a executării nu are autoritate de lucru judecat și, astfel, ar tinde ca, într-un proces distinct, să facă dovada contrară, arătând că, față de el, respectiva hotărâre nu este decât un simplu mijloc de probă ce poate fi combătut (a se vedea Adina Nicolae, op.cit., p. 1217). Spre exemplu, adjudecatarul ar avea tot interesul să facă dovadă că, deși creanța era prescrisă, executarea nu trebuia anulată în întregime, deoarece creditorul urmăritor a fost și titularul unui drept de ipotecă asupra imobilului urmărit, astfel că ipoteca a supraviețuit creanței prescrise, conform art. 2.504 C. civ., ceea ce înseamnă că nu trebuia pronunțată și soluția de anulare a urmăririi silite imobiliare.
[19] A se vedea Adina Nicolae, op.cit., p. 1214.
[20] A se vedea L. Pop, I.F.Popa, S.I.Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 135-140, precum și biliografia relevantă, română și franceză, citată de autori.
[21] În dreptul civil, buna-credință poate fi înțeleasă cu sensul de credință eronată sau, după caz, conduită corectă (a se vedea Marian Nicolae, Buna-credință și echitatea în Noul Cod civil, în RRDP nr. 4/2020, pp. 70 – 110). În cazul analizat, în mod evident, este vorba despre faptul că adjudecatarul nu ar putea pretinde că, în persoana sa, există o credință eronată legitimă care să fundamenteze dobândirea unui drept real.
[22] Cu privire la faptul că, în cazul anulării executării, încheierea prin care se admite contestația la executare poate fi suspendată în temeiul art. 450 C. proc. civ., a se vedea, de ex., Evelina Oprina, în V.M. Ciobanu, M. NicolaeNoul Cod de procedură civilă, comentat și adnotat, Vol. II – art. 527 – 1.134, Ed. Universul Juridic, București, 2016, p. 689.
[23] Cu privire la nulitățile derivate, a se vedea, Gabriel Boroi, Mirela Stancu, op.cit., pp. 375 – 376.
[24] Pentru dezvoltări, a se vedea N.H.Țiț, Consideraţii teoretice şi practice în legătură cu contestaţia împotriva procesului-verbal de licitaţie imobiliară, intabularea şi efectele actului de adjudecare, potrivit Codului de procedură civilă modificat prin Legea nr. 138/2014, în Revista Română de Executare Silită nr. 3/2015.
[25] Infracțiunea de deturnare a licitațiilor publice este prevăzută de art. 246 C.pen.
[26] Din păcate, în practica judiciară, se întâlnesc și soluții care, după părerea noastră, ar trebui abandonate pe viitor. Deși, prin Încheierea nr. 801/2019 a Judecătoriei Botoșani, instanța de executare a dispus, în soluționarea unei contestații la executare, „refacerea actelor de executare contestate (…) în sensul modificării valorii imobilului urmărit silit la prețul la suma de … lei (… Euro) și continuarea executării pornind de la valoarea de … lei (… Euro) a imobilului urmărit silit, a fost respinsă cererea de întoarcere a executării silite pe motiv că nu au fost contestate, în mod distinct, și actele subsecvente celor anulate prin încheierea menționată.  Astfel, prin Sentința civilă nr. 3728/2020 a Judecătoriei Botoșani, instanța reține că „nici procesul-verbal de licitație, dar nici (…) actul de adjudecare nu au fost desființate, iar actele de executare anulate prin Încheierea nr. 801/2019, ce ar fi justificat o întoarcere a executării, au fost urmate de alte acte de executare ce nu au fost contestate”. Este vorba despre licitația (adjudecarea) care, dat fiind că nu s-a solicitat și suspendarea executării atunci când s-a formulat contestația la executare cu privire la evaluarea imobilului, a avut loc în baza evaluării inițiale (contestate în instanță). Așadar, instanța a considerat că ar fi trebuit contestate, pe cale separată, și actele de executare (în esență, adjudecarea) ulterioare celor anulate prin Încheierea nr. 801/2019, interpretare cu care nu putem fi de acord, pentru că, dacă s-ar îmbrățișa acest punct de vedere, ar însemna să se afirme că hotărârea prin care instanța a dispus continuarea executării pornind de la valoarea de 281.250 lei (60.349 Euro) a imobilului urmărit silitrămâne, practic, lipsită de orice efecte în ordinea juridică.
[27] În sensul că părțile contractante nu sunt terţi şi nu pot invoca lipsa înscrierii unui drept tabular, a se vedea Marian Nicolae, Despre terţi în materie de carte funciară, în RRDP nr. 1/2020, pp. 80 – 91. Autorul nu analizează însă și ipoteza specială referitoare la adjudecatar, în raport cu art. 723 alin. (2) C. proc. civ. Cu privire la  efectele desființării unui titlu față de terții contractanți dobânditori, a se vedea Valeriu Stoica, Au terţii un veşmânt logic comun în Codul civil?, în RRDP nr. 1/2020, pp. 17 – 79. Nici acest autor nu are în vedere ipoteza specială a art. 723 alin. (2) C. proc. civ., însă soluția se poate desprinde din raționamentul următor: „În toate celelalte cazuri pentru care legiuitorul nu a prevăzut soluţii derogatorii, se vor aplica soluţiile de drept comun prevăzute în art. 1.648 şi 1.649 C. civ. Astfel, indiferent de cauza care determină desfiinţarea unui contract constitutiv sau translativ de drepturi patrimoniale, acţiunea în restituire va putea fi exercitată nu numai împotriva părţii contractante dobânditoare, ci şi împotriva terţului dobânditor, dacă dobânditorul din contractul iniţial l-a înstrăinat. Altfel spus, se aplică regula exprimată în adagiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. Această regulă este înlăturată dacă terţul dobânditor este îndreptăţit să păstreze bunul pe temeiul regulilor de carte funciară, al regulilor privitoare la uzucapiune sau al celor care consacră efectul achizitiv al posesiei de bună-credinţă în materie mobiliară. Aceste soluţii se aplică în mod corespunzător şi în ipoteza în care, deşi bunul în legătură cu care s-a încheiat contractul desfiinţat este supus restituirii, au fost constituite asupra lui drepturi reale în favoarea unor terţe persoane.”  Prin urmare, autorul face corect distincția între ”partea contractantă dobânditoare” și terțul dobânditor. Urmând logica acestui raționament, putem spune că art. 723 alin. (2) C. proc. civ. nu este un text special, derogatoriu, din moment ce, în materie imobiliară, se coroborează cu art. 724 alin. (1) C. proc. civ. care prevede expres că nu se aduce „atingere drepturilor definitiv dobândite de terții de bună-credință, potrivit regulilor de carte funciară”.


Prof. univ. dr. Marieta Avram, Fondator AVRAM LAW
Cristian Daniel David Samoilă, Consilier juridic BRD-GSG