34,160 citiri

Este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic?

ESSENTIALS-Dan-Chirica

C ă t r e

Înalta Curte de Casație și Justiție

– Cabinetul Președintelui –

Ca urmare a solicitării dumneavoastră adresată domnului decan al Facultății de Drept a Universității „Babeș-Bolyai” din Cluj-Napoca pentru formularea unei opinii asupra sesizării în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept care formează obiectul dosarului nr. 3996/1/2016 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție a României, subsemnatul prof. univ. dr. DAN CHIRICĂ, titular al disciplinei „Drept civil” anul III (Contracte speciale și Succesiuni) la sus-zisa Facultate, formulez prezenta

O P I N I E

prin care arăt următoarele:

I. Obiectul sesizării

Prin cererea înregistrată la Înalta Curte de Casație și Justiție sub nr. 3996/1/2016, Curtea a fost sesizată prin încheierea din 10 noiembrie 2016 a Tribunalului Alba pronunțată în cauza formând obiectul dosarului nr. 171/191/2016 cu o cerere în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la „modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a III-a din Codul civil intrat în vigoare în 2011 – Legea nr. 289/2009, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

II. Punctul de vedere al instanței de fond (Judecătoria Blaj)

Prin sentința civilă nr. 267/2016 pronunțată de Judecătoria Blaj în cauza formând obiectul dosarului civil nr. 173/191/2016, acțiunea reclamantei SC Jidvei SRL Filiala Alba împotriva pârâților persoane fizice pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de teren agricol din extravilan a fost respinsă.

În motivarea soluției de respingere a acțiunii instanța de fond a arătat că „în conformitate cu dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. și ale art. 1669 alin (1) teza finală C. civ., antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar. Art. 1179 alin. (2) C. civ. dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 C. civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancțiunea nulității absolute convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract (sic!), trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv… Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare” (p. 3, alin. (5) din încheierea Tribunalului Alba de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție). Or, cum, în speță, promisiunea a fost încheiată sub forma unui act sub semnătură privată, iar nu în formă autentică, cerințele legii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare nu sunt întrunite.

III. Punctul de vedere al instanței de apel (Tribunalului Alba)

În optica Tribunalului Alba, instanță sesizată cu judecarea cauzei în apel, „promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile și cu conținutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părțile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc și conținutul esențial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă și prețul). Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu este act de înstrăinare și nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligații personale de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis. În privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea, LEGEA, respectiv Codul civil nu prevede forma autentică ad validitatem (p. 4, 5 din încheierea Tribunalului Alba de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție). În esență, „Tribunalul apreciază că sintagma «dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite» se referă la condițiile esențiale pentru validitatea unui contract (s. a.), conform art. 1179 Cod civil, respectiv. 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul părților; 3. obiect determinat și licit; 4. cauză licită și morală (s. a.), pentru că, așa cum impune alin. (2) al art. 1179 Cod civil, nu se prevede o anumită formă a contractului, decât cea a înscrisului sub semnătură privată, conform art. 1241 Cod civil (p. 5 alin. (5) din încheierea de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție).

IV. Analiza textului de lege supus interpretării prealabile a Înaltei Curți de Casație și Justiție

A. Considerații preliminare

1. Potrivit dispozitivului încheierii Tribunalului Alba din data de 10 noiembrie 2016 (dosar nr. 173/191/2016), Înalta Curte de Casație și Justiție a fost sesizată „în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin (3) teza a III-a (s. n. – D. C.) din Codul civil intrat în vigoare în 2011 – Legea nr. 289/2009, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

2. Ceea ce trebuie remarcat dintru început este faptul că art. 1279 alin. (3) C. civ. nu are trei teze[1], ci doar două: prima se referă la situația în care, „de asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”, iar cea de a doua se referă la precizarea potrivit căreia „prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”. Prin urmare, în realitate, ceea ce trebuie să interpreteze Înalta Curte de Casație și Justiție sunt dispozițiile art. 1279 alin. 3, teza I C. civ., nicidecum dispozițiile art. 1279 alin. (3), teza a III-a C. civ. (care nu există în realitate).

B. Evoluția istorică a reglementărilor, jurisprudenței și doctrinei în dreptul român cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare până la intrarea în vigoare a noului Cod civil

3. Pentru a avea o imagine cât mai clară asupra reglementărilor referitoare la promisiunea sinalagmatică din noul Cod civil, care nu au apărut din neant, fiind, din contră, rezultatul unei evoluții istorice, o scurtă privire asupra acestei evoluții credem că este utilă pentru a putea înțelege lucrurile în profunzime, iar nu prin referire strictă la litera textelor legale.

4. Deşi recunoscută ca valabilă de doctrina noastră clasică[2], promisiunea sinalagmatică a fost puţin utilizată în practică înaintea celui de al doilea război mondial.

După război însă, odată cu preluarea puterii de către comunişti, implementarea ideilor totalitare, care implicau controlul statal în toate domeniile, au condus în materie de circulaţie imobiliară la adoptarea unor reglementări care să traducă în practică aceste idei[3].

5. În acest sens, mai întâi, s-a procedat la introducerea unor restricţii constând în impunerea formei autentice ad validitatem şi a autorizării administrative a înstrăinărilor terenurilor agricole şi a terenurilor cu şi fără construcţii din unele localităţi (cele cu planuri de sistematizare) prin acte juridice între vii (Legea nr. 203/1947; Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi circulaţia bunurilor agricole; Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără autorizaţie; Decretul nr. 144/1958 privitor la reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi cele referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii).

În cea de a doua etapă, sub pretextul pregătirii „sistematizării teritoriului”, au fost indisponibilizate şi declarate expropriabile terenurile cu şi fără construcţii din perimetrul localităţilor urbane (Legea nr. 19/1968 privitoare la regimul juridic al terenurilor fără construcţii, precum şi a terenurilor cu construcţii, în măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate).

În fine, în cea de a treia etapă, s-a interzis înstrăinarea terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii, forma autentică ad validitatem şi autorizarea administrativă fiind extinse la toate construcţiile, indiferent de locul situării lor (Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale; Legea nr. 59/1974 privitoare la fondul funciar).

6. Obţinerea autorizaţiei administrative care condiţiona valabilitatea vânzării nu se putea realiza imediat, ci doar în urma unor demersuri care necesitau un anumit timp. Pentru acest motiv, de îndată ce părţile conveneau asupra elementelor esenţiale ale vânzării (obiect şi preţ), încheiau de regulă un act sub semnătură privată.

Ezitând la început între a considera nul acest contract pentru neîndeplinirea formelor imperativ cerute de lege şi a-i recunoaşte anumite efecte, practica judiciară şi doctrina au acceptat în cele din urmă valabilitatea actului în discuţie, dar, bineînţeles, nu ca vânzare, ci ca promisiune de vânzare (antecontract), dând naştere unor obligaţii reciproce pentru părţi de a face tot ceea ce era necesar (obţinerea autorizaţiei; prezentarea la notar; semnarea contractului) pentru perfectarea vânzării în formă autentică[4].

7. În caz de neexecutare culpabilă a acestor obligaţii de către una din părţi, pentru început, nu s-a recunoscut celeilalte parţi decât posibilitatea de a cere rezoluţiunea şi daune-interese, conform principiului potrivit căruia orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare (art. 1075 C. civ. anterior). Ulterior s-a mers mai departe, în caz de refuz de perfectare a vânzării din partea uneia din părţile contractante, art. 12 din Decretul nr. 144/1958 permiţând în mod expres pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, dacă părțile au încheiat promisiunea sub forma unui act sub semnătură privată[5]. Aplicarea acestui text de lege, derogatoriu de la dreptul comun, era restrânsă doar la înstrăinarea terenurilor cu şi fără construcţii din perimetrul anumitor localităţi, anume cele cu planuri de sistematizare (oraşe, centre muncitoreşti, localităţi balneo-climaterice) (art. 11 din Decretul nr. 144/1958), ea fiind refuzată în cazul terenurilor agricole[6] şi al imobilelor situate în localităţi fără planuri de sistematizare (sate, comune)[7].

8. După intrarea în vigoare a Legilor nr. 58 şi nr. 59/1974, circulaţia terenurilor, indiferent de destinaţia sau locul situării lor, a fost restricţionată juridic sever, în sensul că nu mai puteau fi transmise prin acte juridice între vii (contracte) sau mortis causa (legate), ci doar prin moştenire legală. Prin aceasta sfera de aplicare a textului de excepţie (derogatoriu de la dreptul comun) pe care îl reprezenta art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost, pe de o parte, restrânsă, aplicându-se doar construcţiilor (nu şi terenurilor, care nu mai puteau fi înstrăinate prin acte juridice), iar, pe de altă parte, extinsă, fiind considerat a fi aplicabil tuturor construcţiilor, nu numai celor din localităţile cu planuri de sistematizare, așa cum fusese iniţial[8].

9. Cu toate că art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat (împreună cu întregul act normativ care îl conţinea) prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, promisiunea sinalagmatică a fost în continuare recunoscută ca valabilă, admiţându-se în caz de refuz de executare chiar şi pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic[9].

10. Prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente s-au reintrodus în legislaţia noastră dispoziţii similare celor conţinute de art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Astfel, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005, „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”

11. În ceea ce privește soluția admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic în caz de refuz al uneia din părți de a consimți la perfectarea vânzării, unanim admisă în dreptul nostru până la un moment dat, dacă părțile au încheiat promisiunea în forma unui act sub semnătură privată, noi ne-am delimitat, întrucât am constatat că a fost rezultatul preluării eronate a unor reglementări din dreptul francez care funcționau și funcționează și în prezent într-un cu totul alt context legislativ[10].

Mai exact, art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost o pastişă a dispoziţiilor art. 37 din Decretul nr. 55-22 privitor la reforma publicităţii imobiliare din 4 ianuarie 1955.

Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de vânzare de a semna actul autentic necesar îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară impuse de Decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955 deschide celeilalte părţi posibilitatea de a obţine o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea şi să ţină loc de act autentic. Legiuitorului român din 1958, ca şi doctrinei şi jurisprudenţei, le-a scăpat faptul că această soluţie nu era compatibilă cu legislaţia română, deoarece, în timp ce legislaţia franceză luată ca model impunea (şi impune şi în prezent) forma autentică înstrăinărilor de imobile doar pentru realizarea formelor de publicitate, adică a opozabilităţii faţă de terţi, iar nu pentru validitatea actului între părţi[11], legislaţia română impunea (şi impune şi astăzi) forma autentică ad validitatem, condiţionând aşadar însăşi validitatea consimţământului între părţile contractante, iar nu doar opozabilitatea faţă de terţi.

Prin urmare, ceea ce era (şi este) juridic valabil în sistemul legislaţiei franceze, adică pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate vânzarea (realizată solo consensu) şi să ţină loc de act autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară (fără de care nu se poate realiza opozabilitatea vânzării faţă de terţi), nu era valabil în sistemul legislaţiei române, unde hotărârea judecătorească nu doar constata vânzarea, ci chiar suplinea consimţământul la vânzare. Fără discuţie, una era ca instanţa, pe baza acordului de voinţe valabil exprimat de părţi, să constate că un contract s-a încheiat şi să dispună executarea uneia din obligaţiile asumate prin acesta (îndeplinirea formalităților de publicitate a transferului de proprietate), lucru juridic perfect valabil, şi cu totul altceva era ca instanţa să construiască ea contractul, fără a exista acordul de voinţe în forma imperativ cerută de lege (act notarial), pornind de la un simplu acord consensual, insuficient pentru a da naştere vânzării, lucru cu totul inacceptabil din punct de vedere juridic.

Iată de ce soluţia promovată de art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era inacceptabilă juridic de la bun început, datorându-se preluării unui text din legislaţia franceză, fără preluarea contextului (sistemului) în care acesta se integra.

Această critică, deși împărtășită de unii autori și, izolat, de unele instanțe[12], a rămas în minoritate, majoritatea autorilor și jurisprudența menținându-se în acele timpuri pe linia „tradițională”, cu argumentul (singurul și fără nicio valoare științifică) că ar fi fost una întemeiată pe o „practică îndelungată[13].

C. Reglementarea promisiunii sinalagmatice în noul Cod civil

a) Textele de lege relevante referitoare la promisiunile de contract

12. Spre deosebire de vechea reglementare, noul C. civ. conține texte care se referă în mod expres la promisiunile de contract.

Art. 1279 C. civ., care se referă la „promisiunea de a contracta” în general prevede că:

(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

13.Art. 1669 C. civ., care se referă la „promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare” stipulează că:

„(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt întrunite.

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.

(4) În cazul promisiunii de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.”

14. Art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării de terenuri agricole situate în extravilan și de modificarea a Legii nr. 268/2001, modificată și completată stipulează că „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce formează obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

b) Textele de lege relevante referitoare la cerințele ad validitatem în materie de contracte translative sau constitutive de drepturi reale cu privire la imobile înscrise în cartea funciară

15. Potrivit dispozițiilor art. 1244 C. civ. referitor la „forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară”, „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile prin care se strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară.

E. Pozițiile divergente ale doctrinei asupra problemei de drept supusă dezlegării prealabile

16. Asupra problemei dacă, în lumina textelor de lege mai sus evocate ale noului C. civ., promisiunea sinalagmatică care se referă la un bun imobil este condiționată sau nu ad validitatem de încheierea acesteia sub forma unui înscris autentic părerile sunt împărțite.

17. Astfel, într-o opinie, se consideră că forma autentică nu este o cerință ad validitatem a promisiunii de vânzare decât în cazul în care, în temeiul ei, partea care și-a îndeplinit obligațiile decurgând din aceasta, față de refuzul nejustificat al celeilalte părți de a consimți la autentificare, solicită instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract vânzare[14]. Două sunt argumentele pe care se întemeiază acestă opinie. Primul argument este acela că din dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. rezultă că pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare se poate face doar dacă „natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”, dispoziții reluate și de art. 1669 alin. (1) C. civ., care condiționează pronunțarea hotărârii în discuție de faptul „dacă celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”, „cerințe” sau „condiții” printre care, se susține, se regăsesc și acelea de formă. Al doilea argument este acela că dacă consimțământul la promisiune nu respectă forma cerută de lege ad validitatem pentru contractul la care ea se referă, practic, s-ar ajunge la eludarea dispozițiilor legale imperative care instituie acele cerințe.

18. În cea de a doua opinie se critică părerea de mai sus, susținându-se în esență că o „tendință jurisprudențială majoritară”[15] ar fi în sensul că, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare, nu ar fi necesar ca promisiunea pe baza căreia se solicită acest lucru să fie încheiată în formă autentică. În argumentarea acestui punct de vedere se susține că, pe de o parte, „gramatical”, art. 1279 alin. (3) teza I și art. 1669 alin. (1) C. civ., când vorbesc despre „cerințele” sau „condițiile” de validitate, s-ar referi „la alte condiții decât consimțământul părților și forma autentică (s. a.) (spre exemplu, obiectul, respectarea unor eventuale drepturi de preempțiune și avize prealabile, cauza licită etc.”, iar, pe de altă parte, că textele de lege mai sus menționate s-ar referi la contractul de vânzare, iar nu la promisiune, care nu ar trebui să întrunească nicio cerință de formă[16].

F. Punctul nostru de vedere

19. În ceea ce ne privește, dintru început ne declarăm de acord cu prima opinie (supra nr. 17), cea de a doua opinie (supra nr. 18) fiind susceptibilă de mai multe și serioase critici.

20. Ceea ce este deosebit de important și trebuie să constituie punctul de plecare al analizei din speță este faptul că, în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare, consimțământul la încheierea promisiunii este cel care va sta și la baza încheierii vânzării.

Într-adevăr, potrivit dispozițiilor art. 1279 alin. (1) C. civ., „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate (s. n. – D. C.) acele clauze ale contractului promis (s. n. –D. C.), în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.” Prin urmare, dacă este vorba despre o promisiune de vânzare a unui imobil, angajamentul trebuie să conțină clauze cu privire la imobilul la care se referă și la prețul acestuia, acestea fiind elementele esențiale ale vânzării în sensul dispozițiilor art. 1650 alin. (1) C. civ. Însă, deși acordul la încheierea promisiunii se referă chiar la elementele esențiale ale vânzării, caracteristica sa este faptul că părțile, prin voința lor, din diverse rațiuni, nu conferă acestuia efectele specifice vânzării (transferul proprietății), ci, în esență, își asumă reciproc obligația principală de a reitera în viitor același consimțământ cu privire la același bun și la același preț, numai în urma acestei reiterări luând naștere contractul de vânzare propriu-zis[17]. Or, dacă consimțământul la promisiune (care se referă la elementele esențiale ale vânzării) este cel care, prin reiterare, stă și la baza vânzării proiectate și asumate prin promisiune, este imperativ necesar ca, atunci când promisiunea are ca obiect vânzarea unui imobil, iar pentru acea vânzare legea (art. 1244 C. civ.) impune forma autentică ad validitatem, promisiunea însăși să fie supusă aceleiași forme de validitate pentru a produce efecte depline, adică, în caz de refuz, la cererea beneficiarului, instanța să poată pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de vânzare. În acest sens, este elocventă și motivarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în decizia nr. 12/2015 într-un recurs în interesul legii, în cuprinsul căreia s-a reținut cu deplin temei că „pronunțând hotărârea, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică existența elementelor acestuia în înțelegerea acestora și numai în măsura în care acestea se regăsesc [în cuprinsul promisiunii – n. n., D. C.].”

21. Dacă promisiunea sinalagmatică care are ca obiect un imobil nu este încheiată în formă autentică, instanța de judecată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, deoarece la baza unei asemenea hotărâri, conform dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. și art. 1669 alin. (1) C. civ. nu poate sta decât o promisiune care a respectat cerințele impuse de lege ad validitatem vânzării. Într-adevăr, dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, înseamnă că însuși consimțământul părților nu întrunește condițiile legii (art. 1244 C. civ.) pentru a putea produce efectele translative de proprietate. Instanța de judecată, așa cum am văzut (supra nr. 20), nu se poate substitui voinței părților, ea putând pronunța hotărârea care să țină loc de vânzare doar dacă, în urma verificărilor făcute în cadrul procedurii judiciare, constată că părțile și-au dat consimțământul în formă autentică la încheierea valabilă a promisiunii care are ca obiect un imobil, acesta fiind consimțământul fondator, din care se naște obligația reciprocă principală specifică promisiunii – aceea de a reitera același consimțământ ulterior și care doar el, fie reiterat de bunăvoie, fie impus pe cale judecătorească, poate duce la formarea vânzării și la transferul proprietății de la vânzător la cumpărător. Fără consimțământul fondator, adică fără acordul de voință al părților asupra elementelor esențiale ale vânzării realizat în fața notarului public, așadar cu respectarea formei instituite de lege ad validitatem – adică imperativ – nu se poate ajunge la impunerea vânzării prin hotărâre judecătorească.

23. În esență, din faptul că art. 1279 C. civ. prevede mai întâi la alin. (2) că „în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese” și abia apoi prevede la alin. (3) teza I că „instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract”, dar numai dacă „natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”, se poate trage concluzia că, în caz de neexecutare, regula este aceea a acordării de daune-interese, iar condițiile pentru acesta sunt mai puțin restrictive, putând fi acordate chiar dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, iar pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract este abia excepția, care poate deveni funcțională și efectivă doar în condițiile mai restrictive, mai exigente prevăzute la alin. (3) teza I al textului de lege aici analizat.

24. Într-o opinie exprimată în literatura noastră de specialitate, s-a afirmat că, „chiar dacă manifestarea de voință a promitentului în sensul încheierii cu beneficiarul a aceluiași act [a contractului de vânzare – n. n., D. C.] lipsește (s. n. – D. C.), legea permite în mod expres suplinirea (s. n. – D. C.) ei tocmai prin hotărârea prin care instanța admite cererea beneficiarului, care are… natura juridică a unui act autentic. În consecință, deși lipsește, consimțământul concordant al promitentului este substituit în formă autentică. În urma substituirii manifestării de voință a uneia dintre părți, nu numai că se substituie acordul de voință, dar el se substituie în formă autentică (s. n. – D. C.)[18].” În această optică, așadar, forma promisiunii ar fi indiferentă, de vreme ce instanța de judecată ar fi în drept să „suplinească” consimțământul părții care refuză să respecte promisiunea, chiar dacă nu a fost încheiată în formă autentică. Aceasta întrucât „procedura judiciară asigură depline garanții de control al legalității și de ocrotire a consimțământului liber și neviciat al promitentului, garanții avute în vedere și de legiuitor prin supunerea vânzării promise la condiția formei autentice ad validitatem”[19].

25. Aceste susțineri sunt inacceptabile din punct de vedere juridic.

Într-adevăr, forma instituită de lege ad validitatem nu este o condiție distinctă, exterioară consimțământului, așa cum pare a considera autorul a cărui opinie o analizăm aici[20], ci, în cazul contractelor solemne, consimțământul însuși[21]. Potrivit dispozițiilor art. 1240 alin. (1) C. civ., „voința de a contracta (s. n. – D. C.) poate fi exprimată verbal sau în scris”, iar în cazul contractelor solemne această voință (consimțământul) trebuie să fie exprimată în forma impusă de lege ad validitatem [art. 1174 alin. (2) C. civ.]. Așa cum s-a subliniat în doctrină, în cazul contractelor solemne, forma (în cazul examinat, actul autentic) nu este nimic altceva decât „expresia voinței juridice”, o „modalitate solemnă de exteriorizare a consimțământului[22], fiind vorba așadar despre un element intrinsec contractului (acordului de voințe), nicidecum extrinsec[23]. Or, dacă, pe de o parte, în cazul contractelor solemne, consimțământul și forma sunt unul și același lucru, iar, pe de altă parte, una din condițiile „esențiale pentru validitatea unui contract” este și „consimțământul părților” [art. 1179 alin. (1) pct. 2 C. civ.], rezultă că printre „cerințele de validitate” la care se referă art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. și pe care instanța judecătorească trebuie să o constate ca fiind îndeplinită pentru a pronunța hotărârea care „să țină loc de contract” trebuie să se regăsească și aceea a încheierii promisiunii în formă autentică.

În fine, la fel de inadecvată juridic este și ideea potrivit căreia forma consimțămțântului la încheierea promisiunii ar fi indiferentă, căci instanța, cu ocazia soluționării acțiunii prin care una dintre părți solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare, ar face „nu numai un control al legalității promisiunii și contractului promis”, ci ar verifica și „dacă, la data încheierii contractului de promisiune, promitentul a avut o reprezentare corectă și completă a efectelor manifestării sale de voință, făcând în felul acesta același oficiu pe care l-ar fi îndeplinit notarul public în procedura de autentificare de drept comun (s. n. – D. C.)”, iar dacă, în urma acestor „verificări”, ar rezulta „o falsă reprezentare a acestor efecte, instanța va respinge cererea pe motivul erorii determinante a promitentului, ce determină anularea contractului de promisiune, eroare pe care acesta o invocă cel puțin implicit, pe cale de excepție, prin refuzul de a consimți la contractul promis (!?) (s. n. – D. C.)”[24]. Este de natura evidenței faptul că verificarea de către instanță a faptului dacă „promitentul a avut o reprezentare corectă și completă a efectelor manifestării sale de voință” este un mit, căci în realitate nu se întâmplă acest lucru, pentru că instanța, pe de o parte, nu are niciun temei juridic care să îi permită o asemenea verificare – și încă pe calea unei fantasmagorice „excepții implicite” deduse din „refuzul de a consimți la contractul promis” -, iar, pe de altă parte, pentru că obiectul acțiunii în discuție nu este nicidecum vicierea/nevicierea consimțământului promitentului și anularea promisiunii (fără ca promitentul să fi solicitat acest lucru[25]), ci faptul dacă, în raport cu toate condițiile de validitate ale vânzării (capacitate, consimțământ/formă, obiect, cauză), sunt întrunite sau nu cerințele legii pentru a-l constrânge la respectarea angajamentului luat prin promisiune.

Nu în ultimul rând, se cuvine a fi subliniat faptul că în niciun caz nu se poate pune semnul egalității între „oficiul” făcut de notar cu ocazia autentificării unei promisiuni de vânzare și „oficiul” făcut de instanță post factum, după încheierea promisiunii care a stabilit condițiile esențiale ale vânzării, efectuat cu ocazia judecării cererii pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de vânzare. Pentru edificare, câteva referințe legislative găsim că sunt cât se poate de elocvente. Astfel, din dispozițiile art. 78 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 privind notarii publici și activitatea notarială (republicată) rezultă că „actele juridice pentru care legea prevede forma autentică ad validitatem vor fi redactate numai (s. n. – D. C.) de notarii publici”. Există, așadar, o competență exclusivă a notarilor publici, care nu poate fi extinsă prin interpretare. Apoi, potrivit dispozițiilor art. 79 alin. (1) din Legea nr. 36/1995, „notarul public este obligat să deslușească raporturile juridice dintre părți cu privire la actul juridic pe care vor să îl încheie, să verifice dacă scopul pe care îl urmăresc este în conformitate cu legea și să le dea îndrumările necesare asupra efectelor lui juridice (s. n. – D. C.).” În fine, protrivit art. 79 alin. (5) din Legea nr. 36/1995, „notarul public are obligația, în cazul persoanelor vârstnice, să le pună în vedere drepturile prevăzute la art. 30 din Legea nr. 17/2000 privind asistența socială a persoanelor vârstnice, republicată, cu modificările și completările ulterioare.” Toate aceste atribuții își au rostul de a fi exercitate înainte ca părțile să încheie promisiunea, nicidecum post factum, notarul public fiind obligat să informeze părțile exact și complet asupra elementelor menționate, lucru care s-ar dovedi cu totul inutil și superfluu după ce consimțământul la promisiune ar fi fost dat în pripă și fără o informare reală printr-un act sub semnătură privată, care ulterior să fie valorificat în justiție de partea interesată.

26. Faptul că, în cazul contractelor solemne, pentru a fi valabilă, promisiunea de contract trebuie să îndeplinească aceleași cerințe de formă ca și contractul promis este demonstrată de dispozițiile art. 1014 alin. (1) C. civ., potrivit căruia „sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice”, dar spre deosebire de contractele cu titlu oneros, ea nu dă dreptul beneficiarului decât la daune-interese, nu și la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de donație[26].

27. Dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ. se cuvin și ele a fi analizate, întrucât pot aduce lămuriri suplimentare asupra problemei supuse analizei în prezenta lucrare.

Conform acestui text de lege, „prevederile prezentului alineat (adică cele referitoare la posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract – n. n., D. C.) nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Textul de lege mai sus citat este relevant pentru analiza pe care o întreprindem, deoarece, în esență, contractele reale nu sunt altceva decât contracte solemne, în cazul cărora însă solemnitatea nu este aceea a încheierii actului într-o anumită formă (autentică sau sub semnătură privată), ci una specifică, constând în tradițiunea bunului, aceasta fiind „asimilată unei varietăți particulare de formă (s. n. – D. C.)[27] sau, altfel spus, tradițiunea „este în același timp faptul juridic care formează contractul și actul juridic care exprimă voința autorului său de a-l încheia[28].

Contractele reale, fiind, așadar, tot contracte pentru a căror naștere valabilă este necesară o solemnitate specială care este tradițiunea, rezultă că, fără aceasta, consimțământul chiar dat în formă autentică, nu poate duce la formarea valabilă a contractului. Așa cum s-a subliniat, forma solemnă, inclusiv tradițiunea în cazul contractelor reale, nu sunt susceptibile de echipolent, adică de înlocuire prin altceva[29]. În această lumină, dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ. apar cât se poate de raționale: în cazul contractelor reale, consimțământul singur, chiar dat în formă autentică, fără tradițiune (solemnitate specială în cazul acestor contracte) nu îndreptățește instanța de judecată să dea o hotărâre care să țină loc de contract real în caz de refuz din partea promitentului, dând însă dreptul beneficiarului la daune-interese[30]. Or, așa fiind, se impune concluzia că și în cazul contractelor solemne, în lipsa formei autentice a promisiunii (consimțământului dat în fața notarului), instanța de judecată nu poate construi ea contractul pronunțând o hotărâre judecătorească care să țină loc de vânzare, putând acorda beneficiarului la cerere doar daune-interese în temeiul dispozițiilor art. 1279 alin. (2) C. civ.

28. În sprijinul ideii potrivit căreia promisiunea de contract solemn trebuie să îmbrace ad validitatem forma contractului promis pot fi aduse și argumente de drept comparat.

Astfel, Codul federal elvețian al obligațiilor prevede la art. 22 că „¹Obligația de a încheia o convenție viitoare poate fi asumată contractual. ²Dacă, în interesul părților, legea subordonează validitatea contractului unei anumite forme, aceasta se aplică de asemenea și promisiunii de a contracta.” Același Cod, după ce prevede la art. 316 alin. (1) că „vânzările imobiliare nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic”, vine și precizează la alin. (2) al aceluiași text de lege că „promisiunile de vânzare (…) nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic.”

La rândul său, C. civ. italian stipulează la art. 1351 că „contractul preliminar este nul dacă nu este făcut în forma prescrisă de lege pentru contractul definitiv.”

În dreptul francez și în dreptul german, fără a exista prevederi exprese în sensul de mai sus, doctrina și jurisprudența sunt și ele în sensul că promisiunea de contract solemn trebuie să îmbrace aceeași formă ca și contractul promis[31].

29. Un caz aparte este acela al C. civ. Québec.

Conform dispozițiilor exprese ale art. 1415 C. civ. Québec, „promisiunea de a încheia un contract nu este supusă condițiilor de formă cerute de lege pentru acest contract”. Această prevedere legală ar putea fi adusă ca argument în sprijinul concepției – prezente în dreptul nostru – potrivit căreia pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract s-ar putea face și pe baza unei promisiuni care nu este încheiată în formă autentică.

La o analiză mai atentă, însă, vom vedea că o asemenea idee nu poate fi acceptată. Într-adevăr, dacă în dreptul Québec promisiunea de contract solemn sau de contract real nu trebuie să întrunească condițiile cerute de lege ad validitatem pentru contractele la care ele se referă, nu mai puțin nerespectarea unor asemenea promisiuni nu poate fi în niciun caz urmată de pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, ci doar de rezoluțiunea promisiunii și acordarea de daune-interese[32].

În dreptul nostru, în mod tradițional, se consideră că hotărârea judecătorească pronunțată pe baza unei promisiuni sinalagmatice de vânzare ar avea un caracter „constitutiv de drepturi”, fiind menită fie să „suplinească” cerința formei autentice (pe care promisiunea nu o îndeplinește)[33], fie să dea loc la „o conversiune a înscrisului sub semnătură privată în înscris autentic, având în vedere că abia din acest moment convenția căreia îi lipsea un element constitutiv (forma autentică) va produce efecte juridice[34].

Atât ideea de „suplinire”, cât și ideea de „conversiune” ni se par a fi cu totul străine hotărârii judecătorești aici analizate, fiind de principiu că forma ad validitatem nu este susceptibilă de a fi ocolită în niciun fel, întrucât este imperativă[35].

Potrivit dispozițiilor art. 1712 C. civ. Québec, „lipsa încheierii titlului din partea promitentului vânzător sau din partea promitentului cumpărător conferă beneficiarului promisiunii dreptul de a obține o hotărâre judecătorească care să țină locul acestuia.

Dispozițiile art. 1712 C. civ. Québec care par să permită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare sunt înșelătoare și nicidecum similare reglementărilor și interpretărilor din dreptul nostru. Într-adevăr, textul de lege menționat atât în comentariile oficiale[36], cât și în doctrină este prezentat sub denumirea de „l’action en passation de titre” (acțiune în încheierea titlului)[37], ideea fundamentală fiind aceea că ceea ce în dreptul Québec – guvernat de regula consensualismului chiar și în cazul în care obiectul vânzării este un bun imobil – este considerat a fi o „promisiune bilaterală” este un act juridic care are la bază o ofertă de vânzare urmată de o acceptare, acord de voință care, spre deosebire de dreptul nostru, nu dă naștere direct la vânzarea propriu-zisă, ci doar la o promisiune sinalagmatică, afară de cazul în care părțile nu convin că acea înțelegere este vânzarea însăși (art. 1396 C. civ. Québec), pe baza acestei înțelegeri urmând a se semna actul autentic care, ca în dreptul francez, este necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate (realizarea opozabilității față de terți)[38], astfel încât hotărârea judecătorească care, în temeiul dispozițiilor art. 1712 C. civ. Québec, ține loc de vânzare în caz de refuz al uneia din părți nu are la bază ideea de suplinire a consimțământului părții recalcitrante la încheierea vânzării, ci, practic, ca în dreptul francez, ideea constatării acordului de voințe producând efectele specifice vânzării doar de la pronunțarea ei[39]. Ceea ce trebuie însă subliniat și demonstrează faptul că în dreptul Québec consimțământul la promisiune este practic consimțământul la vânzare este faptul că hotărârea judecătorească pronunțată în temeiul dispozițiilor art. 1712 C. civ. Quebec are efecte declarative[40], iar nu constitutive de drepturi, cum se consideră în dreptul nostru.

Prin urmare, dispozițiile art. 1415 și 1712 C. civ. Québec nu pot constitui argumente pentru susținerea opiniei potrivit căreia promisiunea de vânzare-cumpărare care are ca obiect un imobil ar putea fi „perfectată” prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare chiar dacă a fost încheiată sub forma unui act sub semnătură privată.

30. În concluzie, în opinia noastră, art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. trebuie interpretat în sensul că, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare, forma autentică a promisiunii de vânzare-cumpărare a unui imobil este obligatorie.



[1] Cuvântul „teză”, printre altele, desemnează o „susținere; idee principală dezvoltată într-o scriere oarecare, într-o cuvântare” (F. Marcu, C. Maneca, Dicționar de neologisme, Ed. Academiei, București, 1978, p. 1080), nicidecum propozițiile unei fraze care conturează și nuanțează o anumită idee dintr-un text de lege.
[2] D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, Atelierele grafice Soccec & Co, București, 1925, t. VIII, partea a 2-a, p. 41-43; M. B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, 1921, p. 632.
[3] Pentru dezvoltări asupra acestei evoluţii, a se vedea: D. Chirică, Consecinţele modificărilor legislative post-revoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietate particulară, în „Dreptul” nr. 6/1991, p. 22 şi urm.; E. Chelaru, Circulația juridică a terenurilor, Ed. All Beck, București, 1999, p. 17 şi urm.
[4] Pentru o sinteză asupra acestor chestiuni, a se vedea M. Mureşan, Principiul forţei obligatorii a contractului, în A. Ionaşcu şi colab., „Contribuţia practicii judecătoreşti la dezvoltarea principiilor dreptului civil roman”, Ed. Academiei, Bucureşti, 1973, p. 102 şi urm.
[5] Pentru o prezentare a condiţiilor care trebuiau întrunite pentru aceasta, a se vedea D. Chirică, Condiţiile admisibilităţii acţiunii întemeiate pe dispoziţiile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în „Dinamica relaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şi practica dreptului”, coord. M. Mureşan, Centrul de ştiinţe sociale, Cluj-Napoca, 1988, p. 123 şi urm.
[6] Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 475/1959, în Culegere de decizii 1959, p. 109; G. Costi, Natura juridică a convenţiei de vânzare imobiliară sub formă privată, în „Revista română de drept” nr. 5/1967, p. 100; V. Pătulea, Notă la decizia civilă nr. 583/1969 a Trib. jud. Suceava, în „Revista română de drept” nr. 12/1971, p. 115-118.
[7] Trib. Suprem, s. civ., decizia nr. 496/1982, în Culegere de decizii 1982, p. 12-13; Trib. jud. Maramureş, decizia civilă nr. 777/1988, în „Revista română de drept” nr. 11/1988, p. 72.
[8] C. Bîrsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1983, p. 55.
[9] În acest sens, a se vedea V. Stoica, Fl. A. Baias, Executarea silită a contractelor de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din decretul nr. 144/1958, „Dreptul” nr. 3/1992, p. 14 și urm.
[10] D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, Ed. C. H. Beck, București, 2008, p. 205 și urm., nr. 253 și urm.
[11] F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit civil. Les obligations, Précis Dalloz, 9-e édition, Paris, 2005, p. 169-170, nr. 163; S. Hocquet-Berg, Le particularisme des promesses synallagmatiques de vente immobilière en droit local d’Alsace-Moselle, „Revue trimestrielle de droit civil ” nr. 4/2000, p. 783, nr. 3.
[12] În acest sens, a se vedea: J. Goicovici, Formalism substanţial şi libertate contractuală în dreptul privat contemporan, „Sudia Universitatis «Babeș-Bolyai». Series Iurisprudentia” nr. 2-4/2002 p. 122, nr. 20; N. Conachi, Cu privire la admisibilitatea pronunţării de către instanţa judecătorească a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a unui teren, dacă există, în acest sens, o promisiune stabilită prin convenţia părţilor, în „Dreptul” nr. 1/2004, p. 67; I. Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Ed. Universul juridic, București, 2006, p. 179-181, nr. 3.2.4.4; ÎCCJ, s. com., dec. nr. 1698/2003, Buletinul jurisprudenței – Bază de date, Ed. C. H. Beck; idem, dec. nr. 984/2008, www.scj.ro (jurisprudența) .
[13] L. Pop, Tratat de drept civil. Obligațiile. Vol. II. Contractul, Ed. Universul juridic, București, 2009, p. 225 și urm., nr. 82 cu referințele acolo făcute.
[14] În acest sens, a se vedea: P. Vasilescu, Drept civil. Obligații, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 285-286; Trib. Teleorman, dec. nr. 456/2013, cu Notă de V. Peligrad, C. V. Radu, în „Curierul judiciar” nr. 2/2015, p. 77; I.-F. Popa, Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, în „Revista română de drept privat” nr. 5/2013, p. 170.
[15] Afirmația este făcută fără a se cita nici măcar o hotărâre întemeiată pe dispozițiile noului C. civ. care ar ilustra această„ tendință ” și încă nu una oarecare, ci „majoritară”!
[16] În acest sens, a se vedea R. Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, în „Revista română de drept privat” nr. 3/2015, p. 50 și urm., nr. 3.
[17] În acest sens, a se vedea: J. Huet, G. Decocq, C. Grimaldi, H. Lecuyer, Traité de droit civil sous la direction de Jacques Ghestin. Les pincipaux contrats spéciaux, 3-e édition, LGDJ, Paris, 2008, p. 435, nr. 11521; B. Fages, Les obligations, 3-e étition, LGDJ, Paris, 2011, p. 73, nr. 56; D. Manguy, Contrats spéciaux, 9-e édition, Dalloz, Paris, 2014, p. 82, nr. 78; F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civil et commerciaux, 10-e édition, Dalloz, Paris, 2015, p. 96, nr. 82; D. Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în „Studia Universitatis «Babeș-Bolyai». Series Iurisprudentia” nr. 2/2001, p. 29, nr. 17; idem, Tratat de drept civil…, cit. supra, p. 176, nr. 200;. J. Goicovici, Formarea progresivă a contractului, Ed. Wolters Kluwer, București, 2009, p. 42, nr. 26; I.-F. Popa, op. cit., p. 172.
[18] În acest sens, a se vedea R. Dincă, op. cit., p. 52.
[19] Ibidem, p. 53.
[20] În optica autorului a cărui opinie o analizăm aici, prevederea art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. potrivit căreia instanța „poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când… cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite” are în vedere „două (s. n. – D. C.) dintre condițiile de validitate ale vânzării… consimțământul concordant și (s. a.) exprimarea lui în formă autentică” (R. Dincă, op. cit., p. 51).
[21] În doctrină s-a subliniat cu drept cuvât că „forma ad validitatem de expresie a voinței juridice nu este o simplă condiție adăugată consimțământului, ci chiar modalitatea sa de manifestare (s. n. – D. C.)” (P. Vasilescu, op. cit., p. 259).
[22] În acest sens, a se vedea: J. Goicovici, Formalism contractual…, cit. supra, p. 120; P. Vasilescu, op. cit., p. 379.
[23] În acest sens, a se vedea G. Chantepie, M. Latina, La réforme du droit des obligations, Dalloz, Paris, 2016, p. 376, nr. 455.
[24] R. Dincă, op. cit., p. 53, nr. 3.
[25] Din dispozițiile art. 192 alin. (1) C. pr. civ. rezultă în mod indubitabil că „pentru apărarea drepturilor și intereselor legitime orice persoană se poate adresa justiției prin sesizarea instanței competente cu o cerere de chemare în judecată (s. n.).” Fără cerere principală sau reconvențională pe o anumită chestiune nu există învestire a instanței și deci nici posibilitate de pronunțare pe acea chestiune.
[26] Pentru detalii și pentru rațiunea acestei reglementări, a se vedea D. Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile și liberalitățile, Ed. C. H. Beck, București, 2014, p. 181-182, nr. 450, 451.
[27] G. Chantepie, M. Latina, op. cit., p. 375, nr. 454.
În același sens, a se vedea și L. Pop, I.-F. Popa, S. Vidu, Tratat de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2012, p. 79, nr. 48.
[28] J. Ghestin, G. Loiseau, Y.-M. Serinet, Traité de droit civil sous la direction de Jacques Ghestin. La formation du contrat. Tome 1. Le contrat – Consentement, 4-e édition, LGDJ, Paris, 2013, p.723, nr. 951.
[29] În acest sens, a se vedea Fr. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, op. cit., p. 148, nr. 137.
[30] În acest sens, a se vedea : Ph. Malaurie, L. Aynès, Ph. Stoffel-Munck, Les obligations, 2-e édition, Defrénois, Paris, 2005, p. 204, nr. 425; J. Ghestin, G. Loiseau, Y.-M. Serinet, op. cit., p. 725, nr. 953.
[31] În acest sens, a se vedea: A. Bénabent, Droit civil. Les contrats spéciaux civils et commerciaux, 8-e édition, Montchrestien, Paris, 2008, p. 71, nr. 41; P. Puig, Contrats spéciaux, 4-e édition, Dalloz, Paris, 2011, p. 156, nr. 290; M. Pedamon, Le contrat en droit allemand, LGDJ, Paris, 1993, p. 45.
[32] În acest sens, a se vedea D. Lluelles, B. Moore, Droit des obligations, 2-e édition, Les Éditions Themis, Montréal, 2012, p. 220-221, nr. 454 și 455, în special nota de subsol nr. 38.
[33] În acest sens, a se vedea: V. M. Ciobanu, Tratat teoretic și practic de procedură civilă. Volumul I. Teoria generală, Ed. Național, București. 1996, p. 298; Trib. București, s. a IV-a civ., dec. nr. 1270R/2010, în A. G. Țambulea, Vânzarea. Hotărâri care țin loc de contract. Comentarii și jurisprudență, Ed. Hamangiu, București, 2013, p. 86.
[34] A. Nicolae, Comentariu sub art. 434 NCPC, în V. M. Ciobanu, M. Nicolae (coord.), „Noul Cod de procedură civilă comentat și adnotat, Vol. I. – art. 1–526”, Ed. Universul juridic, București, 2013, p. 979-980, nr. 4.
[35] În acest sens, a se vedea J. Ghestin, G. Loiseau, Y.-M. Serinet, op. cit., p. 705, nr. 937.
[36] Comentariile Ministrului justiției la art. 1712 C. civ. Québec (J.-L. Baudouin, Y. Renaud, Code civil du Québec annoté., 13-e édition, Wilson & Lafleur, Montréal, 2010, t. 2, p. 2426).
[37] D. Lluelles, B. Moore, op. cit., p. 231, nr. 482; J. Deslauriers, op. cit., p. 58, nr. 175
[38] J. Deslauriers, op. cit., p. 9, nr. 15.
[39] Ca o particularitate elocventă pentru concepția dreptului Québec este faptul că „promisiunea de vânzare însoțită de predarea și posesiunea actuală valorează vânzare” (art. 1710 C. civ. Québec). Cu alte cuvinte, executarea obligațiilor principale (predarea din partea vânzătorului și preluarea posesiunii lucrului vândut de către cumpărător) prezumă (relativ) încheierea vânzării propriu-zise și aceasta indiferent de natura bunului și fără niciun fel de formalitate, consimțământul la promisiune, în condițiile date, fiind suficient pentru aceasta.
În plus, în dreptul Québec, o condiție de admitere a acțiunii întemeiete pe dispozițiile art. 1712 este aceea ca un act conform promisiunii să fie deja preparat, semnat de reclamant și prezentat instanței, gata de a fi semnat de partea recalcitrantă (J. Deslauriers, op. cit., p. 59 și 64, nr. 178 și 195; D. Lluelles, B. Moore, op. cit., p. 233, nr. 483).
[40] În acest sens, a se vedea: jurisprudența citată de L. Baudouin, Y. Renaud, op. cit., t. 2, p. 2427, nr. 1712/12; J. Deslauriers, op. cit., p. 70, nr. 205.


Prof. univ. dr. Dan Chirică